Оценочная деятельность, определение и основные понятия

1. ТЕМА 1. Оценочная деятельность, определение и основные понятия

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию
форм собственности и возрождению собственника, У каждого, кто
задумывается реализовать свои права собственника возникает много
проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости
объекта собственности. Необходимость решения таких вопросов
возникает у предприятий, фирм, акционерных обществ, финансовых
институтов. Акционирование предприятий, развитие ипотечного
кредитования, фондового рынка и системы страхования также
формируют потребность в данной услуге — оценке стоимости
объектов и прав собственности.

2.

• Оценочная деятельность представляет собой
важнейшую
составляющую
развитой
инфраструктуры, необходимую для дальнейших
экономических преобразований в нашей стране
Сегодня оценка стоимости заняла достойное место
в рыночной системе хозяйствования. Оценка
стоимости стала неотъемлемым инструментом в
арсенале современного российского бизнесмена,
финансиста, менеджера. Без представлений об
оценочной деятельности трудно обойтись в
условиях рыночной экономики и простому
гражданину, и государственному чиновнику, и

3. Понятийный аппарат оценочной деятельности

• Законодательно оценочная деятельность
в России была
закреплена в 1998 году с принятием ФЗ № 135-ФЗ « Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
• Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности Российской
Федерации»:
• Оценочная деятельность – это деятельность субъектов
оценочной деятельности, направленная в отношении объектов
оценки рыночной или иной стоимости.
• Под рыночной стоимостью объектов оценки понимается
наиболее вероятная цена, по которой данный объект может
быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией.

4. Объекты оценочной деятельности

• Отдельные материальные объекты (вещи);
• Совокупность вещей, составляющих имущество лиц, в том числе
имущество определенного вида ( движимое и недвижимое, в том
числе предприятия);
• Право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава имущества;
• Права требования, обязательства (долги);
• Работы, услуги, информация;
• Иные объекты гражданских прав, в отношение которых
законодательством РФ установлена возможность их участия
в
гражданском обороте.

5.

• Субъектами оценочной деятельности признаются, с
одной стороны, юридические и физические лица
(индивидуальные предприниматели), деятельность
которых
регулируется
Федеральным
законом
(оценщики), а с другой – потребители их услуг
(заказчики).
• Цели проведения оценки: операции при купле,
продаже, аренде, залоге и страховании объектов
недвижимости, при инвестировании в собственность,
при слиянии и поглощении предприятий, при
установлении цены размещения эмитируемых акций,
при исполнении прав наследования и судебного
приговора, оценки бизнеса и услуг.

6. Цели оценки

• Профессиональный оценщик в своей деятельности
всегда руководствуется конкретной целью.
• Цель оценки состоит в определении какого-либо вида
оценочной стоимости, необходимой клиенту для
принятия какого-либо решения.
• В оценочной деятельности заинтересованы различные
стороны, от государственных структур до частных лиц:
управленческие структуры, кредитные организации,
страховые компании, налоговые фирмы, частные
владельцы бизнеса, инвесторы и др. лица. Стороны,
участвующие в проведении оценочной деятельности,
действуя в своих экономических интересах, определяют
цели оценки.

7. Оценка бизнеса осуществляется с целью:

• Повышения эффективности текущего управления предприятием,
фирмой;
• Купли-продажи акций, облигаций на фондовом рынке;
• Принятия обоснованного инвестиционного решения;
• Купли – продажи предприятия ее владельцем целиком или по частям;
• Установления доли совладельцев в случае подписания (расторжения)
договора или смерти одного из партнеров;
• Реструктуризации предприятия;
• Разработки плана развития предприятия;
• Определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога
при кредитовании;
• Страхования;
• Налогообложения;
• Принятия обоснованных управленческих решений;
• Инвестиционного проектирования развития бизнеса.

8. Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия проводится с целью:

• Продажи какой-либо части недвижимости;
• Получения кредита под залог части недвижимости;
• Страхование недвижимого имущества и определение в
связи с этим стоимости страхуемого имущества;
• Передача недвижимости в аренду;
• Определение налоговой базы для исчисления налога на
имущество;
• Оформление части недвижимости в качестве вклада в
уставный капитал другого создаваемого предприятия;
• Оценки при разработки бизнес-плана по реализации
какого-либо инвестиционного проекта;
• Оценки недвижимого имущества как промежуточного
этапа в общей оценке стоимости предприятия при
затратном подходе

9. Оценка стоимости оборудования проводится с целью:

• Продажи некоторых единиц оборудования, приборов и оснаски
по ряду причин;
• Оформление залога под какую-то часть движимого имущества
для обеспечения сделок и кредита;
• Страхование движимого имущества;
• Передаче машин и оборудования в аренду;
• Организация лизинга машин и оборудования;
• Определение налоговой базы для основных средств при
исчислении налога на имущество;
• Оформление машин и оборудования в качестве вклада в
уставный капитал другого предприятия;
• Оценка стоимости машин и оборудования при реализации
инвестиционного проекта.

10. Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции / услуг проводится с целью:

• Их перекупки, приобретении другой фирмой;
• Предоставление франшизы новым компаньонам;
• Определение ущерба нанесенного деловой репутации
предприятия незаконными действиями со стороны других
предприятий;
• Использование их в качестве вклада в уставный капитал;
• Определение
стоимости
нематериальных
активов,
гудвилла для общей оценки стоимости предприятия.
• Обоснованность и достоверность оценки во многом
зависит от правильности определения сферы ее
использования.

11.

• В зависимости от цели проводимой оценки
и от количества и подбора учитываемых
факторов определяется вид рассчитываемой
стоимости

12. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

• Целью оценки является определение стоимости объекта оценки,
вид которой определяется в задании на оценку с учетом
предполагаемого использования результата оценки.
• Результатом оценки является итоговая величина стоимости
объекта оценки. Результат оценки может использоваться при
определении сторонами цены для совершения сделки или иных
действий
с
объектом
оценки,
в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в
аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в
уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения,
при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности,
реорганизации юридических лиц и приватизации имущества,
разрешении имущественных споров и в иных случаях.

13. Виды стоимости

• При использовании понятия стоимости объекта оценки
при осуществлении оценочной деятельности указывается
конкретный
вид
стоимости,
который
определяется
предполагаемым использованием результата оценки.
• При осуществлении оценочной деятельности используются
следующие виды стоимости объекта оценки:
• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.
• Данный
перечень
видов
стоимостей
не
является
исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды
стоимости
в
соответствии
с действующим законодательством Российской Федерации, а
также международными стандартами оценки.

14.

• Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта
оценки для конкретного лица или группы лиц при
установленных
данным
лицом
(лицами)
инвестиционных целях использования объекта
оценки.
• При определении инвестиционной стоимости в
отличие от определения рыночной стоимости учет
возможности отчуждения по инвестиционной
стоимости на открытом рынке не обязателен.
Инвестиционная стоимость может использоваться
для измерения эффективности инвестиций.

15.

• Ликвидационная стоимость – это расчетная величина,
отражающая наиболее вероятную цену, по которой
данный объект оценки может быть отчужден за срок
экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока
экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда
продавец вынужден совершить сделку по отчуждению
имущества.
• При определении ликвидационной стоимости в отличие
от определения рыночной стоимости учитывается
влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих
продавца продавать объект оценки на условиях,
не соответствующих рыночным.

16.

• Под кадастровой стоимостью понимается установленная в
процессе государственной кадастровой оценки рыночная
стоимость объекта недвижимости, определенная методами
массовой оценки, или, при невозможности определения
рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная
стоимость, определенная индивидуально для конкретного
объекта недвижимости в соответствии с законодательством об
оценочной деятельности.
• Кадастровая стоимость определяется как для объектов
недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для
объектов недвижимости, рынок которых ограничен или
отсутствует.
• При определении кадастровой стоимости объектами оценки
являются объекты недвижимости, сведения о которых
содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату
проведения оценки.

17. Стандарты оценочной деятельности

• Основой- стержнем всей деятельности
профессиональных
объединений
оценщиков является стандартизация.
Знание стандартов позволяет оценщикам
использовать единую терминологию,
понятийный аппарат и методики оценки.
• Различают
национальные
и
международные стандарты оценочной
деятельности

18. Национальные стандарты оценки.

• Правовые основы стандартизации в РФ установлены Законом РФ
« О стандартизации».
• Стандартизация
представляет
собой
деятельность
по
установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг,
процессов.
• Основные задачи стандартизации услуг в области оценочной
деятельности заключаются:
• Обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми
сторонами- участниками процесса оценки имущества;
• Формирование нормативной базы для обеспечения проведения
сертификации услуг по оценке;
• Создание и введение системы классификации и кодирования
технико-экономической информации, используемой при оценке;
• Гармонизация технологии, классификация услуг, методов оценки
с международными стандартами;
• Содействие соблюдению законодательства РФ средствами и
методами стандартизации.

19.

• Российские стандарты оценки собственности
включают
государственные
стандарты
и
стандарты
саморегулируемых
организаций
оценщиков.
• «
Стандарты
оценки,
обязательные
к
применению
субъектами
оценочной
деятельности», утверждены от 06. 07.2001 г.
Постановлением Правительства РФ № 519.
• В настоящее время действуют стандарты
утвержденные Приказом Минэкономразвития
России от 20.05.1015№297, которые имеют 11
разделов.

20. Стандарты Российского общества оценщиков (РОО)

• Российское общество оценщиков – член Международного
комитета по стандартам оценки (МКСО) – занимается
стандартизацией оценочной деятельности.
• В настоящее время выпущен сборник стандартов РОО,
содержащий более 30 стандартов. Их использование призвано
обеспечить
процесс
оценки
имущества
и
проведение
сертификации услуг.
• В перечень стандартов Российского общества оценщиков входят:
• Система нормативных документов РОО.
• Классификатор услуг по оценке имущества.
• Декларация РОО.
• Кодекс профессиональной этики.
• Общие понятия и принципы оценки.
• Рыночная стоимость как база оценки.

21.

• Базы оценки, отличные от рыночной стоимости.
• Оценка в целях финансовой отчетности и смежной
документации.
• Оценка ссудного обеспечения, залога и долговых
обязательств.
• Стандарты профессиональной деятельности в области
оценки недвижимого имущества.
• Оценка производственных средств, машин и оборудования.
• Стоимость действующего предприятия как база оценки.
• Оценка нематериальных активов.
• Оценка объектов интеллектуальной собственности.
• Оценка минерального сырья.
• Оценка лесных ресурсов и лесных земель.
• Учет в процессе оценки факторов окружающей среды.

22. Международные стандарты.

Основными целями создания МКСО являются.
Разрабатывать и публиковать стандарты оценки и руководства по
процедурам оценки активов для использования в финансовых отчетах и
способствовать их соблюдению и признанию во всем мире.
Обеспечивать гармонизацию стандартов различных стран и выявлять
различия в формулировках и в применении стандартов.
Добиваться признания международных стандартов в отчетах,
составленных по международным стандартам финансовой или иной
отчетности, и осознания оценщиками того, что от них требуется в
соответствии со стандартами др. профессиональных дисциплин.
МКСО связан с другими организациями:
Международным комитетом стандартов финансовой отчетности.
Международной федерацией бухгалтеров.
Международным комитетом по аудиторской деятельности.
международной организацией комиссий по ценным бумагам
МКСО участвует и в др. организациях, таких как ООН.

23.

• МСО-2001 включают:
• Вступительный раздел, посвященный общим принципам и
понятиям оценки, которые служат основой для каждого из
стандартов.
• Стандарт 1- Рыночная стоимость как база оценки.
• Стандарт 2- Базы, отличные от оценочной стоимости.
• Рекомендации 1-2.
• Руководства 1-10.
• Комментарии 1- 3.
• Глоссарий терминов; Индекс.
• Руководства содержат указания по конкретным вопросам
оценки и применению стандартов в более специфических
ситуациях, связанных с бизнесом и оказанию услуг по
оценке.

24. Европейские стандарта оценки.

• В 1977г. создана Европейская группа
ассоциаций национальных организаций
западноевропейских стран. Ее основная цельразработка единых стандартов оценки для
стран Европейского Союза. В 2000г. в городе
Брюсселе состоялась презентация
современных стандартов ЕСО-2000..
• ЕСО-2000 состоим из 9 стандартов, 13
руководств, 9 приложений.
• Стандарты рассматривают самые общие
принципы и методы, используемые в оценке:

25. Принципы оценочной деятельности  

Принципы оценочной деятельности
• Теоретической базой оценочной деятельности в
экономике России является набор оценочных
принципов.
• Можно выделить три группы принципов
оценочной деятельности:
• 1.Основанные на представлениях владельца
имущества (собственника);
• 2.Связанные с эксплуатацией имущества
(собственности);
• 3.Обусловленные действием рыночной среды.

26. Первая группа принципов:

• Принцип полезности.
• Заключается в том, что объект оценки обладает стоимостью
только тогда, когда он способен удовлетворить потребность
собственники. В течении определенного времени.
• Принцип замещения.
Заключается в том , что максимальная стоимость
собственности определяется наименьшей стоимостью по
которой может быть приобретено другое имущество с
эквивалентной полезностью. При этом замещающий объект
необязательно должен быть точной копией, но должен быть
похож на оцениваемый, и собственник рассматривает его
как желаемый заменитель.
• Принцип ожидания.
• Заключается в том, что полезность имущества обычно
связана с получением прибыли в будущем, т. е. связана с
ожиданием. Это основной принцип доходного подхода.

27. Вторая группа принципов:

• Принцип факторов производства.
• Заключается в том, что доходность любой экономической
деятельности определяется четырьмя факторами производства:
землей, рабочей силой, капиталом и управлением, результатом их
взаимодействия. Поэтому стоимость объекта оценки, как системы
рассчитывается на основе оценки дохода, в который вносит вклад
каждый из перечисленных факторов. Для оценки нужно знать вклад
(долю) каждого фактора.
• Принцип остаточной продуктивности земельного участка.
• Заключается: результатом того, что земля позволяет пользователю
извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты,
может быть остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность
земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к
земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент,
рабочую силу и эксплуатацию капитала.

28.

• Принцип вклада.
• Заключается в том, что включение любого дополнительного
актива в систему объекта оценки эффективно тогда, когда
получаемый прирост стоимости объекта больше затрат на
приобретение этого вклада.
• Принцип сбалансированности (пропорциональности).
• Заключается в том, что максимальный доход от объекта оценки
можно получить при соблюдении оптимальных величин
факторов производства. Составные части объекта оценки, их
характеристики, должны быть согласованы и должны
соответствовать потребностям рынка.

29. Третья группа принципов:

• Принцип зависимости от внешней среды.
• Заключается в том, что стоимость объекта оценки зависит от
внешней экономической среды и в свою очередь влияет на
стоимость др. связанных с ним объектов.
• 9. Принцип соответствия между спросом и предложением.
• Заключается: цены остаются стабильными только тогда, когда
спрос и предложение находятся в равновесии, особенно в
условиях совершенной конкуренции. Когда спрос превышает
предложение, цены на предлагаемые объекты могут превышать
их стоимость. Если на рынке имеется избыток предлагаемых
объектов ( предприятий), то цены на их имущество окажутся
ниже реальной рыночной стоимости.

30.

• Принцип регрессии и прогрессии.
• Заключается: регрессия имеется, когда объект оценки характеризуется
излишними применительно к данным рыночным условиям
улучшениями и рыночная цена его, вероятно, не будет отражать
реальную стоимость, будет ниже реальных затрат на его
формирование. Прогрессия наблюдается, когда в результате
функционирования соседних объектов, например, объектов,
обеспечивающих улучшение инфраструктуры, рыночная цена объекта
оценки окажется выше его стоимости.
• Принцип конкуренции.
• Заключается: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то
при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно
учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем
увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость
будущих доходов.

31.

• Принцип изменения стоимости.
• Заключается в том, что стоимость объекта
оценки изменяется под воздействием
политических, экономических и социальных
факторов, поэтому оценка должна проводится
на определенную дату.
• Принцип экономического разделения.
• Означает, что имущественные права следует
разделять и соединять таким образом, чтобы
увеличить общую стоимость объекта.

32.

• Принцип наилучшего и наиболее
эффективного использования.
• Заключается в том, что для оценки
стоимости из всех возможных вариантов
использования объекта оценки выбирают
вариант наилучший и наиболее
эффективный, при котором наиболее полно
реализуются функциональные возможности
объекта.