Оценка рыночной стоимости квартиры

1. МИНИСТЕРСВТО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования
«Уральский Государственный Экономический Университет»
(УрГЭУ)
КУРСОВАЯ РАБОТА
По теме: ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ
Выполнила: Смирнова Виктория Александровна
Группа: 17-03 ЗИО1
Руководитель: Титовец А. Ю.

2.

ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ ОБЪЕКТ И ПРЕДМЕТ ИССЛЕДОВАНИЯ
Объектом исследования является 2-х комнатная квартира, расположенная по
адресу г. Екатеринбург, улица Татищева 125/2.
Предмет курсовой работы: рыночная оценка стоимости квартиры.
Цель курсовой работы: определить рыночную стоимость квартиры
различными методами и сравнить полученный результат, исходя из современной
экономической ситуации.
Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи
курсовой работы:
1. Представить описание объекта оценки;
2. Провести анализ факторов и условий, влияющих на рыночную стоимость
квартиры;
3. Проанализировать показатели развития рынка недвижимости субъекта
Российской Федерации и муниципального образования, в пределах которого
расположена квартира;
4. Определить рыночную стоимость квартиры на основе применения
различных методов оценки;
2

3.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
Недвижимость – это земельные участки, участки недр и все что прочно
связано с землей, то есть объекты перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, так же здания, сооружения и объекты
незавершенного строительства.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в
многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к
помещениям общего пользования в таком доме и стоящее из одной или
нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
3

4.

ТРИ ОСНОВНЫХ ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для восстановления или замещения
объекта оценки с учетом накопленного износа.
Доходный подход – совокупность методов оценки, стоимости
недвижимости основанных на определении текущей стоимости ожидаемых
от нее доходов.
Сравнительный (рыночный) - совокупность методов оценки
стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в
отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
4

5.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ СО И ЕКАТЕРИНБУРГА
Январь-сентябрь
2019 г. В % к
январю-сентябрю
2018 г.
Январь-декабрь
2018 г. В % к
декабрю 2017
г.
Январь-декабрь
2017 г. В % к
январю-декабрю
2016 г.
101
109
103,1
96
113,1
81,1
101,5
102,3
98,5
Оборот общественного питания,
млрд. рублей
102
103
94,5
Объем платных услуг населению,
млрд. рублей
100,1
103,4
100,7
Грузооборот
автомобильного
транспорта, млн. тонно-км
128,9
123
102
Индекс цен производителей
промышленных товаров
104,8
х
х
Индекс
производства
промышленного
Объем
работ,
выполненных
собственными силами по виду
деятельности
«Строительство», млрд. Рублей
Оборот розничной
млрд. рублей
торговли,
5

6.

ТЕМПЫ
РОСТА
(СНИЖЕНИЯ) ДИНАМИКА ЧИСЛЕННОСТИ
ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РАЗВИТИЯ НАСЕЛЕНИЯ ЕКАТЕРИНБУРГА
ЕКАТЕРИНБУРГА В 2018 ГОДУ
1520
1515,8
1515
1510
1505
1501,7
1500
1495
1490
1488,4
1485
1480
1475
1470
2016
2017
2018
6

7.

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Ценовые пояса Екатеринбурга
7

8.

СТРУКТУРА СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ В ЕКАТЕРИНБУРГЕ
Дата
кол-во
комнат
1комнатн
ые
2комнатн
ые
3комнатн
ые
4комнатн
ые
и
более
2016
2017
предложен
спрос ие
2018
спрос
предложен
спрос
ие
41,60
35,00%
%
39,70%
36,30%
42,90% 34,30%
36,80
35,90%
%
35,50%
34,20%
37,00% 34,40%
17,70
22,70%
%
21,20%
24,00%
17,20% 24,70%
3,90
%
3,60%
5,50%
3,00%
6,40%
предложен
ие
6,60%
8

9.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект оценки располагается по адресу: Российская Федерация,
город Екатеринбург, Верх – Исетский район, микрорайон Визовский,
улица Татищева 125/2.
Объекты социальной инфраструктуры района
9

10.

ХАРАКТЕРИСТИКА КВАРТИРЫ
Показатель
Характеристика
Этаж
Площадь, кв. м:
общая/жилая
3
42,1/26,4
Кол-во комнат
2
Площадь комнат, кв. м
11,0/15,4
Площадь кухни, кв. м
6,5
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Вид из окон
На прилегающую территорию
Обеспечение
Видимые дефекты
внутренней отделки
Домофон, ТВ
Данные о перепланировке
Нет. Пол в хорошем состоянии, протечек на потолке нет,
гнили и жучков тоже.
Перепланировок нет
10

11.

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТ КВАРТИРЫ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Срок экспозиции составляет 42 дня или 1,5.
За безрисковую ставку взята ключевая ставка ЦБ, то есть 6,50%
Кпр = 1%.
Инфляция составляет 4%
1,5
1. Кл=6,50 ∗
=0,8125
12
2. Кк=6,50 + 4 + 1 + 0,8416=12,3416
Средняя арендная ставка по объектам-аналогам составляет
464,279 рублей. Оцениваемый объект имеет площадь 42,1 м2.
3. ПВД=464,279*42,1*12=234 553,75 рублей.
4. ДВД=ПВД=234 553,75 руб.
5. ЧД=ДВД=234 553,75 руб
6. РС=234 553,75/0,123416=1 900 513,305 руб.
Рыночная стоимость квартиры, посчитанная доходным подходом,
составляет 1 900 513,305 руб.
11

12.

РАСЧЕТ
РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ
СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
КВАРТИРЫ
Характеристика объектов аналогов
Объект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
Екатеринбург,Та
тищева 125
Екатеринбург,
Синяева 8
Екатеринбург,
Заводская 12
Екатеринбург,
Металлургов 32а
Екатеринбург,
Металлургов 18
Источник
информации
[3]
[3]
[3]
[3]
Контактная
информация
89043891214
89085609
89321277218
89045452394
Цена
предложения
3 080 000
3 100 00
3 450 000
3 150 000
Цена за 1 кв. м
70 000
71 593,53
81 367,93
71 590,91
Екатеринбург
Екатеринбург
Екатеринбург
Екатеринбург
Панель
Панель
Панель
Панель
Адрес
Населенный
пункт
Тип
дома
(материал стен)
Екатеринбург
Панель
Этаж
3/5
5/5
5/5
9/9
3/5
Площадь, кв. м
42,1м2
44м2
43,3 м2
42,4 м2
44 м2
Сан. узел
Раздельный
Совмещенный
Совмещенный
Совмещенный
Совмещенный
Летние
помещения
Балкон
Балкон
Балкон
Балкон
Балкон
Физическое
состояние
Хорошее
Отличное
Хорошее
Хорошее
Удовлетворительн
ое
12

13.

РАСЧЕТ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Показатели
Объект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
Цена
?
3 080 000
3 100 00
3 450 000
3 150 000
70 000
71 593,53
81 367,93
71 590,91
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Скорректированная цена
70 000
71 593,53
81 367,93
71 590,91
2.Дата продажи
6 месяцев назад
2 месяца назад
Настоящее время
Настоящее время
Корректировка
+0,9
0
0
0
Скорректированная цена
70 630
71 593,53
81 367,93
71 590,91
1 ценовой пояс
1 ценовой пояс
1 ценовой пояс
1 ценовой пояс
70 630
71 593,53
81 367,93
71 590,91
Цена за м2
1.Условия продажи
3.Местоположение
Рыночные
1 ценовой пояс
Скорректированная цена
4.Физические характеристики
4.1.Материал стен
Панель
Панель
Панель
Панель
Панель
4.2.Этажность
3/5
5/5
5/5
9/9
3/5
-2%
-2%
-2%
0
Корректировка
4.3.Сан.узел
Раздельный
Совмещенный
Совмещенный
Совмещенный
Совмещенный
4.4.Общая площадь
42,1м2
44м2
43,3 м2
42,4 м2
44 м2
4.5.Летние помещения
Балкон
Балкон
Балкон
Балкон
Балкон
4.6.Состояние
Хорошее
Хорошее
Хорошее
Хорошее
Удовлетворительное
Корректировка
0
0
0
+5%
Общая корректировка 4.1-4.7
-2%
-2%
-2%
+5%
69 217,4
70 161,66
79 740,57
75 170,46
0,2
0,35
(физические характеристики)
Скорректированная цена
Вариант 1
73 572,52
Вариант 2
Вариант 3
(69 217,4+70 161,66+79 740,57+75 170,46)/4=73 572,52
0,25
0,25
77 102,54
69 217,4*0,25+70 161,66*0,25+79 740,57*0,35+75 170,46*0,2=77 102,54
75 337,53
(73 572,52+77 102,54)/2=75 337,53
13
Итоговая стоимость по сравнительному подходу=75 337,53*42,1=3 171 710,01 рублей.

14.

СОГЛАСОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ
ВЕСОВЫХКОЭФФИЦИЕНТОВ
С
Подход
Вес
Стоимость
Расчет
Доходный
0,275
1 900 513,305
1 900 513,305 522 641,159
УЧЕТОМ
Значение
*0,275
Сравнительны
0,725
3 171 710,01
й
Итого:
3 171 710,01 2 299 489,757
*0,725
2 822 130,916 или 2 822 131
14

15.

БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!
15