О строительстве в Иркутской области многоквартирного дома на средства от жилищных сертификатов

1. О реализации на территории Иркутской области пилотного проекта по строительству многоквартирного жилого дома на средства, полученные пут

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
О реализации на территории Иркутской области 
пилотного проекта по строительству 
многоквартирного жилого дома на средства, 
полученные путем размещения облигаций 
особого вида –
жилищных сертификатов
Иркутск, 2016
1

2. «… Одобрить инициативу по привлечению инвестиций населения в строительство жилья экономического класса с помощью выпуска и размещения ж

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
«… Одобрить инициативу по 
привлечению инвестиций населения 
в строительство жилья 
экономического класса с помощью 
выпуска и размещения жилищных 
облигационных займов на 
территории  Иркутской области.
       Рекомендовать Правительству 
Иркутской области приступить к 
реализации пилотного проекта …»
Протокол совещания у М.А. Меня,
Министра строительства и жилищно­
коммунального хозяйства РФ
от 20 июля 2016 года
2

3.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Раздел 1.
Предпосылки к разработке нового 
механизма финансирования жилищного 
строительства
3

4.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Сложившиеся тенденции
на рынке жилищного строительства
Строительство 
1.Риск непродаж:
­ сокращение платежеспособного спроса 
населения;
­ снижение покупательской способности 
из­за опасения  оказаться  в рядах  
«обманутых дольщиков»;
2. Финансовый риск:
­ вероятность недофинансирования  
строительства и как следствие его заморозка;
3. Риск удорожания строительства:
-.инфляция;
-. удорожание строительства за счет 
подготовки  инженерной инфраструктуры;
-. экологическая экспертиза.
Население
1.Риск незавершения 
строительства:
­риск «обманутых дольщиков»;
2. Финансовые риски:
-. высокая  стоимость 1 кв. м;
-. финансовая нагрузка по 
выплате ипотечного кредита в 
период строительства;
3. Отсутствие 
альтернативного выбора.
4

5.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Текущее состояние развития жилищного 
строительства в Иркутской области
Количество зарегистрированных ДДУ, штук
 18,105.0    
Количество выданных ипотечных кредитов, штук
 19,954.0    
 21,730.0    
 18,397.0    
 9,186.0    
 13,708.0    
 13,392.0    
 3,679.0    
 10,614.0    
2013
2014
2015
 9,508.0    
 7,642.0    
01/10/2016
Объем средств на депозитных вкладах, млн. руб.
 210,368.0    
 231,005.0    
01/09/2013
 167,808.0      167,016.0    
2013 год
01/09/2014
01/09/2015
2014 год
01/09/2016
2015 год
5
2013
2014
2015
01/10/2016

6.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Изменения в законодательстве о привлечении средств 
граждан для строительства жилья
1. Увеличены требования к 
уставному капиталу 
застройщика, в зависимости 
от площади возводимого 
жилья;
2. Расширен перечень 
информации, которую 
застройщик должен 
указывать в проектной 
декларации и на своем 
официальном сайте;
3. Введен механизм 
банковского проектного 
финансирования 
строительства с открытием 
специальных счетов «эскроу»;
4. Создается реестр 
застройщиков, привлекающих 
средства граждан для 
строительства жилья;
5. Устанавливается понятие 
целевого использования средств 
граждан и уточняется  на 
строительство каких объектов 
застройщик может расходовать 
привлеченные средства 
населения, а на какие нет;
6. Создается компенсационный 
фонд, который обеспечит 
завершение строительства 
жилья в случае 
несостоятельности застройщика.
6

7.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Раздел 2.
Альтернативный способ привлечения 
средств граждан в строительство жилья
7

8.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Федеральный закон от 30 декабря 2014 года № 214­ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и 
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в 
некоторые законодательные акты Российской Федерации» 
предусматривает, что  привлечение денежных средств граждан 
допускается только:
на основании 
договора 
участия в 
долевом 
строительстве
путем выпуска облигаций 
особого вида – жилищных 
сертификатов, 
закрепляющих право их 
владельцев на получение 
жилых помещений в 
соответствии с 
законодательством 
Российской Федерации о 
ценных бумагах
жилищно­
строительными и 
жилищными 
накопительными 
кооперативами.
8

9.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Понятие жилищного сертификата:
Жилищный  сертификат  –  это  ценная  бумага,  номинальная 
стоимость  которой  выражена  в  единицах  общей  площади   
жилья и в его денежном эквиваленте, которая предоставляет  
их  владельцам  право  на  приобретение  в  собственность 
квартиры  в  многоквартирном  жилом  доме,  построенном  за 
счет средств, полученных от размещения таких сертификатов.
  (Положение  о  стандартах  эмиссии  ценных  бумаг,  порядке 
государственной 
регистрации 
выпуска 
(дополнительного 
выпуска) 
эмиссионных ценных бумаг, государственной регистрации отчетов об итогах 
выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг и регистрации 
проспектов  ценных  бумаг,  утвержденное  Центральным  Банком  Российской 
Федерации от 11 августа 2016 года № 428­п)
9

10.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Первый в Российской Федерации пилотный проект по 
строительству многоквартирного жилого дома на средства, 
полученные путем размещения жилищных сертификатов
Задача:  ввести  в  практику  инновационный  способ  строительства 
доступного жилья на приемлемых для граждан условиях.
Предлагаемое 
решение: 
размещение 
АО 
«Иркутское 
региональное  жилищное  агентство»  жилищных  сертификатов  на 
сумму 199,8 млн. руб.
Планируемый результат:
Для граждан:
Для застройщика:
Для Правительства 
Иркутской 
области:
­ возможность постепенного приобретения квадратных метров 
жилья;
­  возможность  выбора:  квартира  или  возврат  денежных 
средств с процентами;
­  снижение  финансовой  нагрузки  (отсутствие  платежей  по 
ипотеке в период строительства);
­ гарантированный сбыт жилья до начала строительства;
­ получение финансирования на весь объем строительства;
­ строительство доступного жилья;
­ отсутствие «обманутых дольщиков»;
­  увеличение  налоговых  доходов  областного  бюджета 
10
на 35,0 млн. руб.

11.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Цель проекта:
Повышение  доступности  жилья 
для  населения  Иркутской  области 
через  создание    инновационного 
инструмента  привлечения  средств 
граждан  в  строительство  жилья  – 
размещения 
жилищных 
сертификатов,  которые  могут  быть 
использованы 
по 
выбору 
их 
держателя:
­  как  инструмент  приобретения 
жилья;
­  как  инструмент  сбережения  и 
накопления денежных средств.
Целевые показатели: 
­  плановый  объем  ввода  жилья:  5  223  кв. 
м;
­ начало строительства: I кв. 2017 г.;
­ завершение строительства: II кв. 2018 г.;
­ номинал сертификата в площади жилья: 
0,1 кв. м;
­  номинал  сертификата  в  денежном 
выражении – 4 250,0 руб.
11

12.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Участники пилотного проекта
1. Правительство Иркутской области – обеспечивает координацию и контроль за 
реализацией пилотного проекта;
2.  Центральный  Банк  Российской  Федерации  –  осуществляет  государственную 
регистрацию выпуска жилищных сертификатов;
3.  АО  «Иркутское  региональное  жилищное  агентство»,  100%  акций  которого 
находится  в  государственной  собственности  Иркутской  области,  выступает
­ застройщиком;
­  организацией,  осуществляющей  размещение,  обращение  и  погашение 
жилищных сертификатов;
4.  АО  «Корпорация  развития  Иркутской  области»,  100%  акций  которого 
находится  в  государственной  собственности  Иркутской  области,  предоставляет 
поручительство 
в 
обеспечение 
обязательств 
застройщика 
перед 
приобретателями жилищных сертификатов;
5. Граждане – приобретатели жилищных сертификатов.
12

13.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Характеристика пилотного проекта:
Участок: г. Иркутск, ул. Багратиона, площадь 9,4 тыс. кв. м;
Планируется:
­ строительство 16­ти этажного жилого дома;
­ строительство 5 223,0 тыс. кв. м жилья;
­144  квартиры:  однокомнатных  –  132  квартиры  площадью  4359,6  кв.  м, 
двухкомнатных – 12 квартир площадью 863,4 кв. м
Финансирование:
Для  реализации  проекта  АО  «ИРЖА»  получено  разрешение  на  строительство 
жилого  дома,  подготовлен  проект  решения  о  размещении  жилищных 
сертификатов  на  сумму  199,8  млн.  руб.  в  целях  финансирования  строительно­
монтажных работ.
Реализация квартир:
­  при  приобретении  не  менее  30%  площади  квартиры  с  помощью  жилищных 
сертификатов  гражданин имеет  право  заключить с  АО «ИРЖА» предварительный 
договор  купли­продажи  квартиры,  в  котором  предусмотрен  порядок  дальнейших 
расчетов за квартиру;
­  после  завершения  строительства  владельцы  жилищных  сертификатов  могут 
заключить  договор  купли­продажи  квартиры,  либо  получить  денежный 
эквивалент  стоимости  облигаций  (с  учетом  индексации  номинальной  стоимости 
облигаций на дату их погашения).
13

14.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Схема реализации пилотного проекта
1. Подготовительный этап
(4 квартал 2016 года):
2. Размещение, обращение 
жилищных сертификатов и 
начало строительства
(1 квартал 2017 года – 
2 квартал 2018 года)
3. Завершение 
строительства и погашение 
жилищных сертификатов
(2 – 3 квартал 2018 года)
• получение разрешения на строительство;
• предоставление АО «Корпорация развития Иркутской 
области» поручительства в обеспечение обязательств 
перед приобретателями жилищных сертификатов;
• государственная регистрация решения о выпуске 
жилищных сертификатов;
• АО «ИРЖА» по закрытой подписке реализует жилищные 
сертификаты АО «КРИО»;
• физические лица приобретают жилищные 
сертификаты;
• осуществляется финансирование строительно­
монтажных работ;
• регистрация права собственности на жилые 
помещения;
• погашение жилищных сертификатов квартирами;
• погашение оставшихся неконвертируемых жилищных  
сертификатов денежными средствами;
14

15.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Риски и возможности пилотного проекта
• увеличение платежеспособного спроса населения;
• обеспечение стабильного финансирования 
строительства  жилья за счет:
• предоставления поручительства со стороны АО «КРИО»;
ВОЗМОЖ ­  • наличие банковского контроля за целевым 
НОСТИ
расходованием денежных средств, полученных в 
результате эмиссии.
РИСКИ
• недостаточный    уровень  финансовой  грамотности 
населения;
• ухудшение макроэкономических показателей
15

16.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Раздел 3.
Перспективы применения механизма размещения 
облигационных займов для стимулирования 
жилищного строительства
16

17.

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
Перспективы реализации механизма по размещению облигаций
Реализация  проектов  по  строительству  жилья  на 
земельных  участках  АО  «ИРЖА»  в  городе  Иркутске  и 
Иркутском районе;
Выпуск  государственных  (или  муниципальных) 
инфраструктурных 
облигаций 
(для 
обеспечения 
инженерной  инфраструктурой  земельных  участках, 
предназначенных  для  комплексного  освоения),  которые 
могут  выступить  катализатором      роста  объемов 
жилищного строительства в Иркутской области
17

18. О реализации на территории Иркутской области пилотного проекта по строительству многоквартирного жилого дома на средства, полученные пут

Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области
АО «Иркутское региональное жилищное агентство»
О реализации на территории Иркутской области 
пилотного проекта по строительству 
многоквартирного жилого дома на средства, 
полученные путем размещения облигаций 
особого вида –
жилищных сертификатов
Иркутск, 2016
18