Компетенция общего собрания собственников помещений по отдельным вопросам владения и пользования общим имуществом

1.

«Компетенция общего собрания собственников помещений
по отдельным вопросам владения и пользования общим
имуществом.
Как УО и ТСЖ могут защитить
общее имущество от незаконного использования »

2.

Какие требования в части общего имущества предъявляет законодатель
1.
В законе сформулирован принцип отнесения объектов к
общему имуществу исходя из его назначения – для
обслуживания интересов более одного собственника (ст. 36
ЖК, п. 2 Правил содержания общего имущества № 491).
2.
Право общей долевой собственности на ОИ принадлежит
собственникам помещений в здании в силу закона вне
зависимости от его регистрации в ЕГРН.
3.
Изменение размера доли собственника помещения в праве
общей собственности на общее имущество здания по
соглашению всех либо отдельных собственников помещений
не допускается.

3.

Какие требования в части пользования общего имущества предъявляет законодатель
Определение ВС РФ от 05.12.2016 N 304-ЭС16-10165
Право собственников владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом
в МКД не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику
нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного
собственника противопоставлять интересам других собственников.
Определение ВС РФ от 23.04.2021 N 90-ПЭК21 по делу N А40-219601/2018
Правовой режим общего имущества устанавливает запрет для лиц, в том
числе собственников помещений в МКД, единолично в отсутствие решения
ОСС пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.

4.

Почему УО, ТСЖ и ЖК надо знать практику пользования ОИ
Они отвечают за надлежащее содержание ОИ.
Являются представителями собственников при заключении
договоров о пользовании ОИ, а также при защите интересов в
суде в случае незаконной установки оборудования.
Обязаны размещать договоры о пользовании ОИ в ГИС ЖКХ.
При причинении вреда ОИ либо имуществу, а также жизни,
здоровью собственников, иных пользователей несут
ответственность, если не докажут, что вред причинен не по их
вине.
В силу п. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170 организации по обслуживанию
жилищного фонда (УО и ТСЖ) следят за недопущением:
- крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств),
установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения;
- самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования, балконов и лоджий.

5.

Почему УО, ТСЖ и ЖК надо знать практику пользования ОИ
Определение Верховного Суда РФ от 21.01.2021 N 303-ЭС20-22008
ГЖИ обязала ТСЖ демонтировать незаконную конструкцию.
Установлено, что по решению ОСС в аренду передано общее
имущество дома в виде частей коридоров, примыкавших к
квартирам.
Но при этом на арендованных участках коридоров без решения ОСС
установлены перегородки с металлическими дверями.
ТСЖ предписано привести в исходное состояние конфигурацию
общего имущества дома согласно техническому паспорту.

6.

Какие требования существуют для установки конструкций и оборудования в МКД
Согласие СП
Разрешение уполномоченного
органа*
Учет интересов СП
Соответствие требованиям
безопасности

7.

Какие требования могут предъявляться в защиту общего имущества МКД
1. Негаторный иск
4. Иск о признании
отсутствующим права
2. Виндикационный
иск
3. Иск из
неосновательного
обогащения

8.

Что означает негаторный иск
Негаторный иск – это иск собственника (владельца) имущества об
устранении нарушений его права, не связанных с лишением
владения
Правовая основа – ст. 304-305 ГК РФ, Информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153
В отношении иска не действует срок исковой давности.
Исковое требование
демонтаж
ремонт
+ возмещение убытков,
+ взыскание неосновательного обогащения
+ судебная неустойка (п. 1 ст. 308.3 ГК РФ)

9.

Негаторный иск + взыскание неосновательного обогащения
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от
31.07.2020 N 12АП-16954/2019 по делу N А12-13942/2019
УО заявила требование о демонтаже телекоммуникационного
оборудования, размещенного на ОИ, устранить повреждения и
взыскании неосновательного обогащения.
Компания выполнила часть требований о выплате неосновательного
обогащения добровольно.
Заключение договора об оказании услуг связи с отдельным
абонентом – собственником не может выступать самостоятельным
правовым основанием для пользования ОИ в МКД и освобождать от
внесения платы за такое пользование.
Поскольку ответчики безвозмездно используют не принадлежащее
им общее имущество МКД, с их стороны имеет место неосновательное
обогащение.
Размер такой платы собственниками помещений не устанавливался.
Назначена судебная экспертиза и определена рыночная стоимость
пользования ОИ.

10.

Негаторный иск о демонтаже + судебная неустойка
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от
27.07.2016 № Ф08-4991/2016 по делу № А32-29069/2015
Суд удовлетворил требование ТСЖ к индивидуальному
предпринимателю о демонтаже рекламных конструкций,
установленных на фасаде дома.
Срок для добровольного исполнения судебного решения – 10
дней, после чего присуждена судебная неустойка в размере 20
000 руб. с периодичностью начисления каждые 30 дней
вплоть до момента фактического исполнения ответчиком
решения суда о демонтаже конструкций.

11.

Какие условия важно соблюдать для удовлетворения негаторного иска
Условия для удовлетворения негаторного иска
1.
Иск может предъявить собственник или иной титульный
владелец.
2.
Только при неправомерном пользовании ответчиком ОИ
(Определение ВС РФ от 12.10.2015 № 309-ЭС15-6673)
3.
Не требуется доказательств вины ответчика, достаточно
установления волевого характера его поведения.
4.
Требуется доказать материально-правовой интерес истца,
фактическое нарушение субъективного права истца (Определение
ВС РФ от 28.10.2014 № 307-ЭС14-3535)
5.
Поведение истца должно быть добросовестным, а заявленный
способ защиты целесообразным

12.

Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей
юрисдикции от 16 ноября 2020 г. по делу N 8Г-17280/2020[88-16244/2020]
По инициативе УО проведено собрание. Собственники заявили иск о признании
недействительным решения ОСС в части:
1.утвердить
схему закрытия прилегающей территории "адрес" на следующих условиях: установка
ограждения и оборудование системами видеонаблюдения, контроля и управления доступом
прилегающей территории;
2.установить разовый целевой взнос на эти цели и выбрать компанию, оказывающую указанные услуги: в
размере 120 руб. 26 коп. с 1-ого кв. жилых и нежилых (встроенных) помещений, силами ООО "Инфо ТекСервис";
3.сбор целевого взноса осуществить в течение двух месяцев, начиная с ДД.ММ.ГГГГ;
4.утвержденная схема ограждения является приложением к протоколу;
5.ранее оплаченные собственниками по решению прошедшего общего собрания денежные средства в виде
целевых сборов зачесть в оплату для сбора средств в целях реализации утвержденного проекта установки
ограждения/шлагбаумов и систем видеонаблюдения, контроля и управления доступом;
6.собственникам, не производившим оплату ранее утвержденных целевых сборов, будут произведены
начисления, рассчитанные, исходя из стоимости реализации утвержденного проекта.
Решением районного суда Санкт-Петербурга решение ОСС признано
недействительным. Апелляционным определением решение районного суда
отменено, в удовлетворении иска отказано.

13.

Выводы суда:
•При
определении наличия кворума, учету подлежали голоса не только
оформивших собственность лиц, но и принявших объекты по акту приема-передачи
(ч. 1.1 ст. 44 ЖК).
•Доводы
истцов о том, что оспариваемым решением будут нарушены в том числе
права собственников нежилых помещений, предназначенных для коммерческого
использования, суд отклонил. Ведь за способ использования придомовой
территории проголосовало квалифицированное большинство собственников
жилых и нежилых помещений дома в целях обеспечения безопасного проживания
граждан.

14.

Может ли УО предъявить негаторный иск
Определение Верховного Суда РФ от 12.05.2015 по делу N 303-ЭС144720.
УО не имеет самостоятельного экономического интереса и
уполномочено действовать в интересах собственников помещений,
которые и являются материальными истцами по данному делу.
Исходя из положений ст. 290 ГК РФ, ст. ст. 161-162 ЖК РФ, спор,
связанный с правом на ОИ, может быть рассмотрен судом по
требованию одного из собственников (нескольких собственников)
помещений МКД, либо при передаче УО права на обращение в суд с
подобным иском, путем принятия соответствующего решения на
общем собрании.
В подтверждение полномочий на обращение в суд от имени
собственников УО представила протокол ОСС, которое наделило УО
правом на обращение в суд с требованием о возврате в общую долевую
собственность подвальных, чердачных помещений, иных свободных
помещений в МКД, истребовании имущества из чужого незаконного
владения, признания права общей долевой собственности.

15.

Может ли УО предъявить негаторный иск
Определении Верховного Суда РФ от 01.03.2018 N 306-КГ1717056
Управляющая организация ограничена в пределах реализации
своих прав по пользованию и распоряжению ОИ МКД.
Управляющая организация не вправе самостоятельно принимать
решение о возможности доступа, в том числе организаций связи, к
ОИ. Требуется решение ОСС.

16.

Может ли УО предъявить негаторный иск
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от
21.09.2020 N Ф09-4976/20 по делу N А76-34885/2019
Суд удовлетворил иск УО о демонтаже кондиционеров и
восстановлении фасада МКД собственником нежилого помещения
(столовая).
Согласование на установку кондиционеров было отозвано органом
МСУ по причине отсутствия согласия собственников. Ответчик
демонтировал, а затем вновь установил кондиционеры. Такое
поведение суд оценил как недобросовестное.
Сторонам спора (УО и собственнику нежилого помещения)
отказано в утверждении мирового соглашения. Редакция
соглашения предусматривает отказ от части требований,
фактически легализует нарушение целостности наружной стены
жилого дома и размещение конструкций на его фасаде, при этом
истец (УО) не имеет самостоятельного экономического интереса,
волеизъявление собственников помещений дома на утверждение
мирового соглашения отсутствует.

17.

Практика (когда не требуется отдельного решения ОСС)
Определение Верховного Суда РФ от 13.09.2019 N 304-ЭС19-15388
УО обнаружила, что на стенах дома собственником установлено
оборудование, разрешительная документация не предоставлена. Суд
удовлетворил требование о демонтаже оборудования, т.к. отсутствует
решение ОСС о разрешении размещать спорный воздуховод с
использованием ОИ.
Суд установил:
факт отсутствия согласования с остальными собственниками
использования ОИ для установки спорной конструкции на несущей
стене дома,
наличие у истца – УО права на подачу иска. Доводы о том, что истец
как УО не обладает правом предъявления в суд иска в защиту прав и
законных интересов других лиц (собственников помещений),
посчитал ошибочными, т.к. с учетом норм ГК и ЖК, условий договора
управления, УО в силу возложенных на нее обязанностей по
надлежащему сохранению и использованию ОИ, вправе требовать
устранения препятствий, затрудняющих содержание ОИ и
обращаться с иском, заявленным в интересах всех собственников
квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме.

18.

Может ли УО предъявить негаторный иск (отрицательная практика)
Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2020 N 309-ЭС2010204 по делу N А60-23442/2019
УО потребовала демонтажа 7 кондиционеров, ссылаясь на
поступление от собственника квартиры жалобы на намокание стен
и попадание воды в тамбур подъезда в результате их установки.
Суд отказал в иске:
система кондиционирования фактически установлена внутри
помещения, состоит из внутренних и внешних блоков, является составной
частью сложной вещи, а ее демонтаж приведет к тому, что система
перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к
последующей эксплуатации и установленная в помещении собственника.
отсутствуют доказательства того, что собственники имеют иную
возможность установки внешних блоков кондиционеров;
само по себе размещение внешних блоков кондиционеров на фасаде
МКД для кондиционирования помещений одного из собственников не
указывает на нарушение прав других собственников, если от такого
размещения не возникают иные последствия (в частности, повышенный
шум, вибрация и т.д.);
объективных доказательств того, что внешние блоки кондиционеров
на фасаде МКД нарушают права и законные интересы других
собственников, не представлено.

19. Вопросы для обсуждения:

1. Какой кворум необходим для принятия следующих решений:
- об установке системы видеонаблюдения в многоквартирном доме;
- о заваривании мусоропровода;
- для доступа оператора связи на крышу доме в целях установки и эксплуатации
телекоммуникационного оборудования.