Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Состав общего имущества

1.

Лекция 3. Общее имущество собственников помещений в
многоквартирном доме. Состав общего имущества

2.

Общее имущество в МКД
Общее имущество в МКД принадлежит
собственникам в МКД на праве общей долевой
собственности (ст. 36 ЖК).
Собственники сообща владеют, пользуются и
распоряжаются общим имуществом

3.

Правовой режим общего имущества
Распоряжение
• Уменьшение размера общего
имущества в МКД возможно только с
согласия 100 % собственников
помещений в данном доме путем его
реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК).
Пользование
• Объекты общего имущества в МКД
могут быть переданы в пользование
3-м лицам, если это не нарушает
права и законные интересы граждан
и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК).

4.

Техническая и иная документация на МКД
• Документация на дом дает информацию о
состоянии дома и составе общего имущества!
Состав документации
Правилами № 491.
на
МКД
утвержден

5.

Общее имущество в МКД
1.Гражданский кодекс (ст. 135)
2.Жилищный кодекс (подп. 3 ч. 3 ст. 143, ч. 3.1 и ч. 10 ст. 161, ч. 1 ст. 200)
3. Правила содержания общего имущества, утв. Постановлением
Правительства от 13.08.2006 № 491 (п.п. 24-27)
4.Правила
осуществления
деятельности
по
управлению
многоквартирными домами № 416 (п.п. 18-21)
5.Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
от 27.09.2003 № 170

6.

Состав общего имущества в МКД
Состав общего имущества МКД индивидуален. Примерный состав
объектов общего имущества установлен в п. 1 ст. 36 ЖК РФ и в п. 2
Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491:
- межквартирные лестничные площадки; лестницы;
- лифты; лифтовые и иные шахты;
- коридоры; технические этажи; чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные
коммуникации;
- иное оборудование (технические подвалы), а также крыши;
- ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находящееся в
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного
помещения;
- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и
благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства дома объекты, расположенные на земельном участке.

7.

Состав общего имущества в МКД
Земельный участок под многоквартирным домом
Границы земельного участка определены
Границы земельного участка
и участок поставлен на кадастровый учет
не определены, участок не поставлен на
кадастровый учет
Кто
собственник собственники
помещений
в публично-правовое
образование
–
до
земельного участка?
многоквартирном доме вправе владеть, образования земельного участка и проведения
пользоваться и распоряжаться земельным его кадастрового учета.
участком в полной мере.
Собственники помещений в многоквартирном
доме являются законными владельцами и
пользователями земельного участка в той
мере, в какой это необходимо для
эксплуатации МКД.
Какие
есть
ограничения
прав
собственника
на
земельный участок?
ограничения отсутствуют, собственники ограниченное право распоряжения земельным
вправе
использовать
по
своему участком в той части, в которой он должен
усмотрению все, что находится над и под быть образован.
поверхностью земельного участка.

8.

Правовой режим общего имущества
Специальный правовой режим:
1. Возникновение права общей долевой собственности на ОИ
производно от приобретения права собственности на помещения в
этом доме (ст. 289 ГК РФ).
2. Оно не связано с государственной регистрацией прав на объекты,
относящиеся к общему имуществу.
3. Не подлежит разделу либо отчуждению в целом 3-м лицам.
4. Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в
установленных ЖК РФ и ГК РФ пределах распоряжаются общим
имуществом.

9.

Общее имущество в МКД
Конституционный Суд РФ отметил:
служебное предназначение объектов общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме,
объективную потребность собственников помещений в
наличии такого имущества, обеспечении его сохранности,
поддержании в надлежащем состоянии и постоянном
использовании,
социальную значимость отношений в этой сфере для
реализации ряда основных прав и свобод.

10.

С 1 марта 2023 года изменения в ГК РФ
Останутся неизменными правила о назначении общего
имущества
В практике часто спорят, относится то или иное имущество к
общему (радиаторы, домофоны, котельные, балконные плиты).
Сделано важное указание, как определить статус общего
имущества: по его назначению для обслуживания более одного
помещения.
Назначение может быть определено:
• при строительстве здания или сооружения,
• следовать из его расположения в здании,
• собственники на общем собрании могут определить назначение

11.

С 1 марта 2023 года изменения в ГК РФ
Общее имущество не участвует в обороте как самостоятельное
объект недвижимости
Бывает, что собственники регистрируют ОИ в Росреестре как
самостоятельный объект недвижимости. Закон не требует и даже
запрещает выделять общее имущество в здании в самостоятельную
недвижимость.
Выделить общее имущество в самостоятельный объект можно в
исключительном случае (п. 7 ст. 287.5 ГК РФ в будущей редакции).
Когда заключается договор пользования (аренды, ссуды) общим
имуществом с 3-м лицом, и имущество при этом пригодно для
самостоятельного использования. Для этого собственники
помещений, машино-мест в здании или сооружении принимают
решение 2/3 голосов.

12.

Правовой режим общего имущества
Какая доля принадлежит собственнику в праве на ОИ?
Доля в праве общей собственности на общее имущество в
МКД собственника помещения в этом доме
пропорциональна размеру общей площади помещения
собственника.
Квартира 70 кв.м. = Доля в ОИ 70 кв.м.
Доля собственника на ОИ следует судьбе права
собственности на помещение в МКД
Доля не подлежит выделу в натуре.

13.

Содержание общего имущества
Правовое регулирование
• ст. 39 ЖК РФ
• Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006
Собственники помещений в многоквартирном доме несут
бремя расходов на содержание общего имущества в
многоквартирном доме.
Для обеспечения надлежащего содержания общего
имущества многоквартирный дом нуждается в
обслуживании – управлении.

14.

Содержание общего имущества
Виды услуг и работ при
содержании общего
имущества
многоквартирного дома
- услуги и работы по
управлению домом;
- содержание и текущий
ремонт общего имущества в
доме;
- коммунальные ресурсы в
целях содержания общего
имущества в доме.

15.

Требования к содержанию общего имущества в МКД
Должно содержаться в соответствии с требованиями
законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем :
соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД;
безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества
физических или юридических лиц, государственного, муниципального и
иного имущества;
соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а
также иных лиц;
постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и
другого оборудования, входящих в состав ОИ, для предоставления
коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД;
поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной
документацией для строительства или реконструкции многоквартирного
дома;
доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями,
помещениями общего пользования, а также земельным участком, на
котором расположен МКД, в том числе для инвалидов и иных
маломобильных групп населения;
соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и о
повышении энергетической эффективности

16.

При каких условиях наступает ответственность за
причиненный ущерб общему имуществу?
Противоправное
поведение причинителя
вреда
Причинно-следственная
связь между
противоправным
поведением и
наступившим вредом
Вред
Вина причинителя
вреда

17.

Всегда ли за ущерб
отвечают УО и ТСЖ?
Освободить от ответственности УО и
ТСЖ можно, если доказать:
• ущерб не связан с ненадлежащим
содержанием ОИ;
• форс-мажор;
• имущество пострадало от действий
3-х лиц;
• умысел или грубая неосторожность
потребителя.
Управляющий несет бремя доказывания
обстоятельств, освобождающих от
ответственности

18.

Судебная практика
Своевременная
фиксация
ответственности виновника
поможет
привлечь
к
Потерпевшие от залива квартиры собственники потребовали от
соседей с верхнего этажа и от УО возмещения вреда. Суд взыскал
ущерб с соседей.
УО приняла меры по фиксации залива квартиры, составив акт.
Было
установлено,
что
причиной
залива
являлось
ненадлежащее содержание соседями своего жилого помещения.
Им не удалось доказать, что имела место разгерметизация
общедомовой системы водоотведения
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от
25.06.2020 № 88-13965/2020

19.

Судебная практика
Доказательства УО для взыскания ущерба с виновника
Собственники взыскали с УО ущерб, возникший по причине срыва
с МКД мягкой кровли, площадью более 30%. УО выполнен ремонт
крыши жилого дома и заявлен регрессный иск к подрядчику.
Суды при пересмотре дела удовлетворили иск УО.
УО своевременно зафиксировала срыв кровли, доказала
заключением специалиста, что такой срыв произошел в
результате дефектов и нарушения в технологии работ при
капремонте кровли.
Ответственным лицом является подрядная организация,
подписавшая с администрацией города Армавира муниципальный
контракт по капремонту МКД. Сильный ветер не является
обстоятельством форс-мажор, освобождающим подрядчика от
ответственности
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 20.05.2013
по делу № А01-309/2012

20.

Судебная практика. Строительные дефекты
Граждане пожаловались на протечки крыши МКД. ГЖИ потребовала
от УО их устранить. УО обжаловала предписание, экспертиза признала
повреждения в кровле строительными дефектами.
1. Первая и кассационная инстанции решили, что недостатки
возникли в ходе строительства. Их должен по гарантии устранить
застройщик. Предписание ГЖИ нельзя исполнить, так как у
компании нет денег на ремонт; нет согласия ОСС на капремонт.
2. Апелляция высказала другое мнение. УО должна по договору с
собственниками содержать ОИ в доме. Она обязана починить
кровлю независимо от того, кто виноват в дефектах. На
необходимость капремонта крыши ГЖИ не указывала.
3. ВС РФ поддержал эту позицию. Работы по ремонту и
обслуживанию кровли включены в Минимальный перечень работ
и услуг по содержанию ОИ в МКД. Их УО должна выполнять
безусловно. На это не влияет обязанность застройщика устранить
повреждения в рамках гарантийного срока.
Аналогичный подход в практике уже встречался. Определение ВС РФ от
20.02.2021 N 309-ЭС20-20751

21.

Судебная практика
ТСЖ, приступая к управлению домом, провело совместно с ранее
управлявшей домом УО осмотр ОИ с целью определения техсостояния
объекта. В акте осмотра установлены: - перечень недостатков
(замечания, дефекты, примечания), выявленных при осмотре, - их
объем,
оценка,
вид
замечания
(строительный
или
эксплуатационный), - фото каждого дефекта.
УО устранять дефекты отказалась. ТСЖ пригласил специалиста,
который после осмотра дома составил смету работ и материалов,
необходимых для устранения дефектов и повреждений (почти
миллион рублей).
Суды удовлетворили иск ТСЖ к УО:
- факт дефектов и сумма необходимых расходов для их
исправления подтверждаются Актом осмотра, протоколом
разногласий к нему и заключениями специалистов, в том числе по
результатам техобследования кровли и эвакуационной лестницы;
- УО не доказала отсутствие своей вины в причинении вреда
общему имуществу МКД.
Определение Верховного Суда РФ от 19.02.2020 N 309-ЭС19-28023

22.

Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2019 № 307-ЭС19-19048
В ходе проверки МКД выявлены многочисленные разрушения
штукатурного слоя с оголением металлических конструкций балконных
плит, выдано предписание.
Суд отметил, что работы по выявлению повреждений балконных плит,
которые относятся к несущим конструкциям, и работы по устранению
выявленных повреждений подлежат выполнению УО. Это входит в
предмет договора управления. Выявленные нарушения по степени
разрушения свидетельствуют о длительном периоде неисполнения
обязанности.
УО выступает как специализированная коммерческая организация,
осуществляющая управление МКД в качестве своей основной
предпринимательской деятельности. Определение в договоре
должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях,
нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с
учетом его естественного износа, является предпринимательским
риском.

23. Эссе

1. Состав общего имущества МКД.
2. Техническая и иная документация на МКД: состав и порядок
передачи.

24.

Вопросы для обсуждения:
1.
Как происходит передача технической документации на МКД?
2.
Относятся ли радиаторы к общему имуществу МКД?

25.

Деловая игра
В подъездах многоквартирного дома (при входе в подъезд и возле лифта), а также на
придомовой территории установлена система видеонаблюдения. Есть группа собственников
помещений, в том числе проживающих на первых этажах дома, которые против
видеонаблюдения. Это нарушает их личные неимущественные права. Кроме того, они
ссылаются на то, что не давали согласие на установку видеокамер. Они требуют от
управляющей организации и совета многоквартирного дома демонтировать систему
видеонаблюдения.
Представьте позицию собственников помещений, которые считают, что их права нарушены.
При обосновании позиции следует дать ответы на вопросы:
- В чем выражается нарушение прав собственников помещений?
- Кто и в каких пределах несет ответственность за установку системы видеонаблюдения
(подрядчик, выполнивший установку, собственники помещений, проголосовавшие за
установку, управляющая организация)?
- Можно ли считать видеофиксацию собственников и нанимателей в доме незаконной?
- Какой способ защиты применим в данном случае (ст. 12 ГК РФ) и к кому может быть
предъявлен иск?