Как организовать профессиональный анализ рынка недвижимости

1.

КУРС 001
КАК ОРГАНИЗОВАТЬ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ АНАЛИЗ
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПРЕЗЕНТАЦИЯ ЛЕКЦИОННОГО КУРСА
Курс основан на методологических разработках Г.М. Стерника, профессора кафедры «Управление
проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В.Плеханова, главного
аналитика РГР, кандидата технических наук
(курс 001 «Методология общего анализа и технология мониторинга РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ»)
Актуализирован и доработан рабочей группой сертифицированных аналитиков-консультантов РГР
(по решению комитета по консалтингу РГР, Протокол заседания комитета от 18.09.2014г., изменения внесены
2016, 2019, 2020, 2021 гг.)

2.

ГРУППА РАЗРАБОТЧИКОВ КУРСА
профессор
кафедры
«Управление
проектами и
программами»
Российского
экономического
университета им.
Г.В.Плеханова,
кандидат
технических наук,
САКРН
Г. МОСКВА
директор ООО
«Аналитический
центр «КДконсалтинг»,
кандидат
экономических
наук,
САКРН
начальник
аналитического
отдела
Риэлтерского
Информационного
Центра Уральской
палаты
недвижимости,
САКРН
Г. ПЕРМЬ
Г. ЕКАТЕРИНБУРГ
СТЕРНИК
ЕПИШИНА
ХОРЬКОВ
ГЕННАДИЙ МОИСЕЕВИЧ
ЭЛЬВИРА ДМИТРИЕВНА
МИХАИЛ ИВАНОВИЧ
директор ООО
RID Analytics,
САКРН
главный аналитик
ООО
«Аналитический
центр «КДконсалтинг»,
САКРН
ведущий аналитик
ООО
«Аналитический
центр «КДКонсалтинг»,
САКРН
Г. НОВОСИБИРСК
Г. ПЕРМЬ
Г. ПЕРМЬ
ЕРМОЛАЕВА
НИКОЛАЕВ
ЕЛЕНА АЛЕКСАНДРОВНА
БОРИС АЛЕКСАНДРОВИЧ
ТИЩЕНКО
НАДЕЖДА АЛЕКСАНДРОВНА

3.

СОДЕРЖАНИЕ КУРСА
БЛОК 1
1. МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Рынок недвижимости как объект исследования. Основные понятия рынка
1.2. Определение и типовые цели анализа рынка недвижимости
1.3. Содержание общего (универсального) и специализированного анализа
1.4. Свойства рынка и его показатели, подлежащие изучению
1.5. Построение структуры регионального/локального рынка недвижимости
1.6. Цикличность рынка недвижимости
БЛОК 2
2. МОНИТОРИНГ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Дифференциация объектов недвижимости по различным характеристикам
2.2. Классификаторы жилой и коммерческой недвижимости по качеству
2.3. Построение общей модели ценового зонирования локального рынка
2.4. Структура аналитических баз данных, источники их формирования
2.5. Построение баз данных в целях мониторинга рынка
2.6. Основы математической статистики в аналитической деятельности. Способы обработки выборки
2.7. Сущность методологии выборочного статистического анализа на основе дискретных числовых
пространственно-параметрических и динамических рядов. Построение ДППМ.
2.8. Обзор факторов, влияющих на динамику рыночных показателей и изменение трендов
2.9. Создание сервисов –опросов профессиональных участников рынка недвижимости

4.

СОДЕРЖАНИЕ КУРСА
БЛОК 3
3. ИНДЕКСНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Понятие индекса, виды индексов.
3.2. Базовые и цепные индексы
3.3. Индексы с исключенной сезонностью или индексы в годовом исчислении
3.4. Номинальные и реальные индексы цен и арендных ставок
4. ИТОГОВАЯ АТТЕСТАЦИЯ

5.

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Основная литература:
• Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. М.:
ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. – 606 с. Переиздание 2012 год
• Экономика недвижимости : учебник для вузов / А. Н. Асаул, Г. М. Загидуллина, П. Б. Люлин,
Р. М. Сиразетдинов. — 18-е изд., испр. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2018. — 353 с. —
(Университеты России). — ISBN 978-5-534-06508-4. — Текст : электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. —
URL: https://urait.ru/bcode/411888 (дата обращения: 12.04.2021).
•А. Н. Асаул, В. П Грахов. Маркетинг-менеджмент в строительстве: под редакцией д.э.н.,
профессора, Заслуженного строителя РФ А.Н. Асаула СПб.: «Гуманистика», 2007.– 248 с.
•Экономика недвижимости: учеб. пособие / Г. А. Ярин ; М-во образования и науки РФ, Урал. гос.
экон. ун-т. – Екатеринбург : Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2013. – 532 с.
•Экономика недвижимости: учебное пособие / В.Н. Смагин, В.А. Киселева. – Челябинск: Изд-во
ЮУрГУ, 2009. – 194 с.
•Грибовский С.В. Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества:
учеб.пособие / под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика. 2008. – 368 с.
•Теория статистики: учебник / Р.А. Шмойлова, В.Г Минашкин, Н.А. Садовникова, Е.Б. Шувалова; под
ред. Р.А. Шмойловой. – 5-е изд. М.: Финансы и статистика. 2014. – 656 с.
Дополнительная литература:
•Технология анализа объекта недвижимости: метод. Пособие для вузов / сост. Э.Д. Епишина.
Перм.гос.техн.ун-т. Пермь, 2003. – 67 с.
•Экономика и менеджмент недвижимости: монография / Е.С. Озеров. СПб.: Питер, 2003. – 424 с.
•Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:
Финансы и статистика, 2010. – 496с.

6.

1. МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

7.

1.1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ РЫНКА
ЮРИДИЧЕСКОЕ И ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
СТАТЬЯ 130 ГК РФ: К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам
может быть отнесено и иное имущество.
Недвижимость, как экономическая категория есть материальный актив, стоимостной эквивалент
которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара
или источника дохода.
ГРАБОВЫЙ П.Г.
В условиях рыночной экономики и с учетом достигнутого уровня правового регулирования,
сложившихся обычаев делового оборота и администрирования рынка можно дать следующие
определения недвижимости:
1)Недвижимая вещь, недвижимый объект (Real Estate) – это земельный участок и все
улучшения на нем, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
2)Недвижимость, недвижимое имущество (Real Property) – это недвижимая вещь,
индивидуальные характеристики которой внесены на учет в Государственный кадастр
недвижимости и право собственности на которую зарегистрировано в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)
СТЕРНИК Г.М.

8.

1.1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ РЫНКА
ЧТО ТАКОЕ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ? ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ВЕДУЩИХ ЭКСПЕРТОВ
«Рынок недвижимости – это
механизм, обеспечивающий
взаимодействие физических
или юридических лиц для
обмена имеющихся прав на
недвижимость либо другие
активы»
«Рынок недвижимости – система
организационных мер, при помощи
которых покупатели и продавцы
сводятся вместе для определения
конкретной цены , по которой может
произойти обмен таким специфическим
товаром, как недвижимость»
ГРАБОВЫЙ П.Г.
АСАУЛ А.Н.
ТАРАСЕВИЧ Е.И.
«Рынок недвижимости - совокупность
региональных и локальных рынков,
различающихся асинхронностью развития,
уровнем цен и рисков, эффективностью
инвестиций в недвижимость и особенно –
состоянием законодательства,
политической и социальной стабильностью;
взаимосвязанная система рыночных
механизмов, обеспечивающих создание,
передачу, эксплуатацию и финансирование
объектов недвижимости»
«Рынок недвижимости набор механизмов,
посредством которых
передаются права
собственности и связанные с
ней интересы,
устанавливаются цены и
распределяется пространство
между конкурирующими
вариантами
землепользования»
ФРИДМАН Д.
«Рынок недвижимости - сектор национальной экономики, объединяющий в сложную социальноэкономическую систему элементы «субъекты рынка», «объекты недвижимости», «процессы
функционирования рынка» и «функцию управления ими» при создании, развитии и обороте
недвижимости в интересах общественного потребления, при условии, когда хотя бы один из
субъектов рынка ставит целью накопление благ путем предпринимательской деятельности, а
государство обладает правом и обязанностью регулирования рынка и частичного перераспределения
благ от субъектов-предпринимателей к субъектам, не являющимся таковыми»
СТЕРНИК Г.М.

9.

ДИНАМИКА СРЕДНИХ ЦЕН НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ МНОГОКВАРТИНОГО ЖИЛЬЯ РОССИИ
По данным «Системы обмена данными по рынку недвижимости» РГР на конец 2018 года
средняя цена предложения на рынке вторичного жилья крупнейших городов Российской

10.

11.

12.

13.

14.

1.1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ РЫНКА
ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И РАЗВИТИЯ СОВРЕМЕННОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РФ
1990г.
1991г.
1992г.
1993г.
1994г.
1995г.
1996г.
1997г.
1998г.
1999г.
2000г.
2001г.
2002г.
2003г.
2004г.
2005г.
2006г.
2007г.
2008г.
2009г.
2010г.
2011г.
2012г.
2013г.
2014г.

15.

1.1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ РЫНКА
ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
К апиталоемкость
Рынок недвижимости отличается капиталоемкостью
своего товара, поэтому количество товара здесь
выражается не только в количестве конкретных объектов
недвижимости (квартир, домов, участков и т.п.), но в
единицах измерения площади (квадратных метрах,
сотках, гектарах).
Ц икличность
Инертность рынка недвижимости проявляется в достаточно медленном
его развитии и некотором запаздывании по отношению к экономическим
тенденциям. Это можно объяснить тем, что при росте цен потребители
ожидают дальнейшего роста цен и хотят успеть купить недвижимость по
низким ценам и, наоборот, при низком спросе цены не растут и даже
могут снижаться, поскольку покупатели ожидают дальнейшего снижения
цен.
С пецифичность и ограниченность
Рынок недвижимости развивается циклично. Циклы
рынка
недвижимости
представляют
собой
определенные движения (подъемы и спады) объема и
цен рынка во времени. За время одного цикла рынок
проходит
ряд
фаз:
рост,
насыщение,
спад,
восстановление.
Л окальность
И нертность
Кроме Продавца и Покупателя на рынке недвижимости оперируют также
государство и профессиональные посредники (риелторы, оценщики,
застройщики, банки, страховщики и т.д.), деятельность некоторых из них
регламентируется через механизм создания СРО.
Рынок
недвижимости
менее
других
подвержен
влиянию
импорта/экспорта, так как строительство ведется в основном с
применением материалов, произведенных в том регионе, на территории
которого создается объект недвижимости.
Рынки недвижимости заметно отличаются от высокоорганизованных рынков, прежде всего тем, что
развиваются локально. Недвижимость как товар невозможно переместить к покупателю, участники
рынка вынуждены перемещаться к объекту недвижимости. Именно поэтому пространственный фактор
при анализе рынка недвижимости имеет огромное значение.
Локальный рынок недвижимости – это сфера товарных и денежных отношений по поводу купли-продажи и использования земли, а
также система, включающая совокупность объемов недвижимости, локализованных по уровню доступности в пространстве
муниципального образования и примыкающих территорий, функционирующих в едином информационном поле и отношения между
покупателями и продавцами на основе устойчивого спроса и равновесного ценообразования на однородное недвижимое имущество.

16.

1.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ТИПОВЫЕ ЦЕЛИ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПОНЯТИЕ И ЦЕЛИ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Анализ рынка недвижимости – самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной
информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
Цель анализа рынка недвижимости в рамках оценочной деятельности (цель оценочного анализа) – обеспечение
оценщика данными о рынке для определения рыночной стоимости объекта недвижимости и информирование о ней
Заказчика.
Цель анализа рынка недвижимости в рамках риэлторской деятельности (цель потребительского анализа) –
информирование потребителя через СМИ о предложениях на рынке и его ценовых изменениях, формирование спроса.
Цель анализа рынка недвижимости в рамках девелоперской деятельности:
Цель корпоративного анализа – обеспечение маркетинга (продвижения продукта - товаров, услуг, брэнда компании) для
достижения успеха на рынке и обеспечение стратегического маркетинга (управления эффективностью компании) для
повышения стоимости компании.
Цель инвестиционного анализа – обеспечение данными о рынке для расчета показателей эффективности
инвестиционных проектов.
Виды деятельности
Объект (объекты) анализа
Предмет анализа
Риэлторская и девелоперская
деятельность
рынок недвижимости (как сложная
саморегулируемая и управляемая
система)
структура и процессы
функционирования рынка
Оценочная деятельность
оцениваемый объект собственности
(земельный участок, здание,
помещение, сооружение и др.)
с точки зрения юридической – анализ
вещных прав на объект собственности;
с точки зрения экономической – анализ
факторов, влияющих на стоимостной
показатель объекта собственности
Согласно методологии Стерника Г.М.

17.

1.2. ПРИМЕР ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕЛЕЙ ДЯТЕЛЬНОСТИ КОНСАЛТИНГОВОЙ (АНАЛИТИЧЕСКОЙ) ГРУППЫ , КАК
ВНУТРЕННЕГО ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ
Основные цели деятельности:
1. Повышение конкурентоспособности компании за счет нового
наполнения ее бренда как обладателя качественных интеллектуальных
ресурсов, развертывание на этой основе PR деятельности и создание
новых услуг рынку.
2. Обеспечение руководителей организаций, а также их производственных
и функциональных подразделений результатами анализа состояния и
прогнозирования
развития
строительного
комплекса
и
рынка
недвижимости и его отдельных сегментов на территории субъектов РФ, а
также зарубежных рынках, для принятия стратегических решений по
повышению эффективности бизнеса.
3. Обеспечение на возмездной основе профессиональных участников
строительного комплекса и рынка недвижимости, а также потребителей их
товаров, объективной качественной информацией о текущем и
перспективном состоянии стройкомплекса и рынка недвижимости
субъектов РФ.

18.

1.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ТИПОВЫЕ ЦЕЛИ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ
Основной принцип методологии анализа рынка недвижимости – системный подход к исследованию сложного объекта.
Он подразумевает следующие итерации:
1
Изучение объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему (внешнюю среду), и,
следовательно – изучение условий функционирования во внешней среде (экономические и политические
условия в городе, регионе, стране, мире)
ВНЕШНЯЯ СРЕДА
ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ
Согласно методологии Стерника Г.М.

19.

1.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ТИПОВЫЕ ЦЕЛИ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ
Основной принцип методологии анализа рынка недвижимости – системный подход к исследованию сложного объекта.
Он подразумевает следующие итерации:
1
Изучение объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему (внешнюю среду), и,
следовательно – изучение условий функционирования во внешней среде (экономические и политические
условия в городе, регионе, стране, мире)
2
Вычленение исследуемого объекта из макросистемы, точное определение границ исследуемой системы с
элементами макросистемы
Согласно методологии Стерника Г.М.

20.

1.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ТИПОВЫЕ ЦЕЛИ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ
Основной принцип методологии анализа рынка недвижимости – системный подход к исследованию сложного объекта.
Он подразумевает следующие итерации:
1
Изучение объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему (внешнюю среду), и,
следовательно – изучение условий функционирования во внешней среде (экономические и политические
условия в городе, регионе, стране, мире)
2
Вычленение исследуемого объекта из макросистемы, точное определение границ исследуемой системы с
элементами макросистемы
3
Расчленение (многоуровневая декомпозиция) структуры изучаемого объекта и процессов его
функционирования на элементы (составные части), изучение элементов раздельно и обратный синтез
подсистем (объединение элементов) все более высокого уровня, вплоть до рынка недвижимости города,
региона, страны, мира.
Согласно методологии Стерника Г.М.

21.

1.3. СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО (УНИВЕРСАЛЬНОГО) И СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО АНАЛИЗА
СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Согласно методологии Стерника Г.М.

22.

1.3. СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО (УНИВЕРСАЛЬНОГО) И СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО АНАЛИЗА
СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ АНАЛИЗ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ВИД СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО
АНАЛИЗА КАК
КОНСАЛТИНГОВОГО
ВИДА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ИСХОДНЫЕ ТОЧКИ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО
АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПРИМЕРЫ СПЕЦИАЛЬНЫХ РАЗДЕЛОВ АНАЛИЗА
Отраслевой экономический
анализ
Постановка задачи совершенствования правовой среды,
разработки проектов законодательных и нормативных
актов, реорганизации административной структуры
регионов, структуры управления, институциональной
инфраструктуры рынка недвижимости, развития
финансовых инструментов и источников финансирования
Правовой и экономический анализ возможных последствий
для рынка недвижимости от предполагаемых реформ и
изменений
Стратегический и
оперативный менеджмент
Выдвижение гипотез об изменении и прибыльности
сегментов рынка недвижимости. Постановка задачи
сравнительного анализа эффективности подразделений
компании и отдельных сотрудников
SWOT-анализ операций компании на рынке. Метод
«маркетинговой воронки».
Информирование СМИ и
потребителей
Постановка задачи брэндирования и ребрэндинга в
Компании
Оценка структурирования рынка по участникам и
прогнозирование тенденций и перспектив их активности в
различных нишах. Оценка методов брэндостроительства и
продвижения участников на их рыночные результаты. Оценка
доли рынка и перспектив активности своей компании в
сегментах и нишах, сопоставление с собственными методами
брэндопродвижения.
Маркетинг
Постановка задачи «завоевания» рынка, продвижения
продукта Компании
Анализ эффективности рекламной компании. Сравнительный
анализ рекламной деятельности конкурентов.
Консалтинг в сфере
оценочной деятельности
Наличие объекта оценки
Квалифицирование объекта как товара на рынке
недвижимости. Массовая оценка стоимости и арендных
ставок. Определение «зоны торговли». Подбор аналогов.
Расчет поправок. Оценка объекта при недостаточности
рыночных данных.
Инвестиционностроительная деятельность
Известен земельный участок,
требуется разработка его НЭИ
Известна требуемая концепция бизнеса, требуется поиск
земельного участка для ее реализации
Ресурсный анализ площадки. Расчет «разрывов» рынка в
локации площадки. Прогнозирование занятости, спроса на
жилье. Ресурсный анализ местоположения. Предварительные
расчеты финансовой эффективности проекта.
Согласно методологии Стерника Г.М.

23.

1.3. СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО (УНИВЕРСАЛЬНОГО) И СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО АНАЛИЗА
ПОТРЕБИТЕЛИ РЕЗУЛЬТАТОВ ОБЩЕГО И СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО АНАЛИЗА
ВИДЫ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО АНАЛИЗА
КАК КОНСАЛТИНГОВОГО
ВИДА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ АНАЛИТИКА
ПОТРЕБИТЕЛЬ КОНСАЛТИНГОВЫХ УСЛУГ
отраслевой экономический анализ
исследовательские отчеты в различных сферах и
отраслях
Руководители компаний
Инвесторы
информирование СМИ и потребителей
статьи, заметки, интервью, участие в
специализированных мероприятиях
Население и профессиональные
участники рынка
инвестиционный анализ и проектный
консалтинг
справки о доходности вложений в недвижимость
заключения по аудиту строительных проектов
разработка концепций строительных проектов
консалтинг в сфере оценочной деятельности
аналитические справки о средних ценах
предложения по рынку в целом или по отдельным
объектам недвижимости
Инвесторы
Застройщики
Проектировщики
Риэлторы
Оценщики
маркетинг, промоушн и реклама
экспертные заключения
PR, маркетологи
стратегический и оперативный менеджмент
Аналитические и исследовательские отчеты,
записки, заключения, прогнозы развития рынка
Руководители компаний
Управляющие недвижимостью
Риэлторы
Согласно методологии Стерника Г.М.

24.

1.3. ПРИМЕР ОБЩЕГО АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ (на примере деятельности ООО «АЦ «КД-консалтинг»)
МОНИТОРИНГ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

25.

1.3. ПРИМЕР ОБЩЕГО АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ (на примере деятельности ООО «АЦ «КД-консалтинг»)
МОНИТОРИНГ ИНДИКАТОРОВ СПРОСА, ВЫЯВЛЕНИЕ ОБЩЕСТВЕННОГО МНЕНИЯ
ОТНОСИТЕЛЬНЫЙ УРОВЕНЬ РЕАЛЬНОГО СПРОСА:
Реальный и потенциальный спрос на объекты
строительства КД ГРУПП
2 500
2008
год
2009
год
2010
год
2011
год
2012
год
25%
24,4%
40,6%
54% 52,6%
2 000
1 500
1 000
500
0
2010 год
2011 год
2012 год
первичные консультации клиентов
заключенные денежные договора
СТРУКТУРА ПОКУПАТЕЛЕЙ НОВОСТРОЕК НА РАЗЛИЧНЫХ ЭТАПАХ РАЗВИТИЯ РЫНКА
докризисный период
кризис
посткризисный период

26.

1.3. ПРИМЕР СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО АНАЛИЗА (на примере деятельности ООО «АЦ «КД-КОНСАЛТИНГ»)
ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА
6342,1
6342,1
6300,1
6156,2
6156,2
6138,4
6342,5
6342,5
7500,0
6267,0
7653,4
7653,4
10000,0
7653,4
Средние цены плиты многопустотные
в Пермском крае на 4 квартал 2012г. (руб./куб.м)
окт.12
5000,0
ноя.12
дек.12
2500,0
0,0
ПК 74-15-8
ПК 63-15-8
ПК 60-15-8
ПК 60-12-8
Изучение рынка недвижимости невозможно без анализа рынка строительного комплекса. Понимание процессов происходящих в строительной
сфере позволяет принимать грамотные управленческие решения и строить прогнозы на рынке недвижимости.
При мониторинге строительного комплекса специалисты используют данные Пермьстата, ООО «РЦЦС», данные производителей и поставщиков
строительных материалов, данные генподрядных организаций, результаты социологических исследований, научные разработки в сфере изучения
строительного комплекса. В течение года подготавливаются ежемесячные и ежеквартальные справки об изменении цен на строительные
материалы, а также мониторинговые отчеты о развитии рынка основных строительных материалов (кирпич, сборный железобетон, металлопрокат
и др.). Данная работа идёт во взаимодействии с Управлением закупками и Производственной и Технической службами.

27.

1.3. КАКОЙ ВИД АНАЛИЗА ЗДЕСЬ ИЗОБРАЖЕН НА ПРИМЕРЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ООО «АЦ «КД-КОНСАЛТИНГ»?
НАУЧНАЯ И УЧЕБНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, АВТОРСКИЕ РАЗРАБОТКИ
Аналитический центр не только отслеживает новые веяния в сфере консалтинговых и аналитических услуг в сфере недвижимости,
но и выступает разработчиком и соразработчиком методик в данной области. Большое число специалистов-практиков широко
используют наработки, внедренные сотрудниками центра. Постоянный обмен опытом позволяет нам быть в тренде современного
рынка бизнес-консультирования в сфере недвижимости.

28.

1.3. СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО (УНИВЕРСАЛЬНОГО) И СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО АНАЛИЗА
ОБЩИЙ И СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ АНАЛИЗ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Согласно методологии Стерника Г.М.

29.

1.3. «ПИРАМИДА» СТЕРНИКА Г.М., выстроенная в алгоритм работы ООО «АЦ «КД-КОНСАЛТИНГ» (Г. ПЕРМЬ)
ОБРАБОТКА ДАННЫХ,
ФОРМИРОВАНИЕ И
НАКОПЛЕНИЕ
АНАЛИТИЧЕСКИХ БАЗ, ИХ
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ
ИССЛЕДОВАНИЕ
КОНЪЮНКТУРЫ
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
базы данных предложений по всем сегментам рынка недвижимости
база объектов нового жилищного строительства Перми и Пермского края
база объектов вторичного жилья с разбивкой по типам объектов
база профессиональных участников рынка недвижимости и стройкомплекса
ежеквартальные мониторинговые отчеты о развитии сегментов рынка
прогнозирование развития ценовой ситуации на рынке недвижимости в краткосрочной
перспективе
прогнозирование объемных показателей деятельности строительного комплекса региона в
краткосрочной перспективе
анализ конкурентной среды на рынке недвижимости
ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА
СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА
ежемесячные и ежеквартальные аналитические справки об изменении цен на
строительные материалы в Пермском крае
мониторинговые отчеты о развитии рынка строительных материалов
определение емкости рынка строительных материалов Пермского края
анализ рынка генподрядных строительных организаций Пермского края
ВЫЯВЛЕНИЕ
ОБЩЕСТВЕННОГО МНЕНИЯ,
МОНИТОРИНГ ИНДИКАТОРОВ
СПРОСА
выявление потребительских предпочтений на рынке недвижимости
мониторинг качества строительства объектов Холдинга: анализ замечаний клиентов
отслеживание индикаторов рынка ипотечного кредитования
мониторинг инвестиционной привлекательности недвижимости как инструмента инвестирования
оценка инвестиционной привлекательности недвижимости различных территорий
НАУЧНАЯ И УЧЕБНАЯ
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, АВТОРСКИЕ
РАЗРАБОТКИ
преподавание в ведущих учебных заведениях Перми, участие в специализированных
форумах и конференциях на всероссийском и международном уровне
участие в разработках профессиональных общественных организаций
разработка методики зонирования территории в зависимости от местоположения объектов
недвижимости
информирование руководства Холдинга о тенденциях развития рынка недвижимости,
среднесрочное и долгосрочное прогнозирование ключевых показателей
ПРОЕКТНЫЙ И
СТРАТЕГИЧЕСКИЙ
КОНСАЛТИНГ
участие в формировании Стратегии развития Холдинга в долгосрочной перспективе
разработка концепции использования земельных участков
мониторинг перспективных земельных участков под строительство

30.

1.3. ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТ ПО МОНИТОРИНГУ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ УЧАСТНИКОВ РЫНКА
Анализ рынка в рамках
девелоперской, риэлторской
деятельности
Анализ уровня социальноэкономического развития
региона (города, района)
Типизация объектов
недвижимости
Зонирование недвижимости в
зависимости от ценности
местоположения
Анализ предложения и спроса
на рынке недвижимости
(секторе, сегменте)
Выявление тенденций
развития рынка (сектора,
сегмента)
Прогноз развития рынка
(сектора, сегмента)
осуществляется
согласно разработанной в
РГР методологии анализа
рынка (Г.М. Стерник)
Анализ рынка в рамках оценочной
деятельности
Сбор и анализ информации о
политических, экономических,
социальных, экологических и прочих
факторах
Сбор и анализ информации о спросе и
предложении на рынке, к которому
относится объект оценки, включая
информацию о факторах, влияющих
на спрос и предложение,
количественных и качественных
характеристиках данных факторов
Сбор и анализ информации об
объекте оценки, включая
правоустанавливающие документы,
сведения об обременениях,
информацию о физических свойствах
объекта, его технических и
эксплуатационных свойствах, износе и
устареваниях, прошлых и ожидаемых
доходах и затратах, данные
бухгалтерского учета и отчетности,
относящиеся к объекту оценки, а
также иную информацию,
существенную для определения
стоимости объекта оценки
осуществляется согласно ФСО №1
(п.16 б), п.18,19). «Сбор и анализ
информации, необходимой для
проведения оценки»
Для кадастровой оценки – отельные
Методрекомендации от
МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РФ
Сбор и анализ информации об
общих характеристиках рынка
недвижимости на уровне региона
(города, района): экономические,
социальные факторы, факторы
природно-антропогенной среды,
административно-правовые
факторы
Сбор и анализ информации о
местоположении объекта оценки
Сбор информации о физических
характеристиках объекта оценки и
объектов аналогов
Сбор информации об
экономических характеристиках
объекта оценки и объектов аналогов: по затратам, по
продажам, по доходам и расходам
осуществляется
согласно рекомендаций,
приведенных в
учебнике «Оценка
недвижимости» под
ред. Грязновой А.Г.,
Федотовой М.А.

31.

1.4. СВОЙСТВА РЫНКА И ЕГО ПОКАЗАТЕЛИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ИЗУЧЕНИЮ
КЛЮЧЕВЫЕ ТЕРМИНЫ
ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ – количество недвижимости, которое предлагается на рынке его продавцами по
определённой цене в определённый период времени.
ОБЪЕМ СПРОСА – количество недвижимости, которое покупатели желают приобрести по определенной
цене и в определенный период времени. «Внутри» данной категории, в зависимости от «статуса»
покупателя, различают:
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ СПРОС – объем недвижимости, который покупатели
предполагают приобрести на рынке в течение ближайших 3-5 лет за счет всех источников финансирования
(собственные сбережения, кредиты, зачет имеющегося жилья, государственные сертификаты и т.д.).
ПРЕДЪЯВЛЕННЫЙ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ СПРОС – объем недвижимости, который покупатели
предполагают приобрести на рынке в ближайшие полгода-год при текущем уровне цен за счет всех
источников финансирования, скорректированный на изменение склонности населения к расходованию
сбережений с учетом изменения экономической ситуации в стране и регионе, степени недоверия к
застройщикам, условий ипотечного кредитования, изменения уровня цен.
УДОВЛЕТВОРЕННЫЙ (РЕАЛИЗОВАННЫЙ) СПРОС – предъявленный в текущем периоде времени спрос,
удовлетворенный в форме сделки, направленной на приобретение прав требования на строящийся объект.
Приблизительно равен объему поглощения.
Для жилой недвижимости также определяют:
СПРОС-ПОТРЕБНОСТЬ – разность между желаемым и фактическим уровнем средней обеспеченности
жильем (удельный жилищный фонд) населения в регионе.
ПОТРЕБНОСТЬ В ЖИЛЬЕ – суммарная количественная обеспеченность жителей плюс объем
некачественного, в т.ч. ветхого и выводимого жилого фонда.
Согласно методологии Стерника Г.М.

32.

1.4. СВОЙСТВА РЫНКА И ЕГО ПОКАЗАТЕЛИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ИЗУЧЕНИЮ
КЛЮЧЕВЫЕ ТЕРМИНЫ
СРОК ЭКСПОЗИЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - период времени начиная с даты представления на
открытый рынок(публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
ФАКТИЧЕСКИЙ ОБЪЕМ ВВОДА НЕДВИЖИМОСТИ – общая площадь объектов недвижимости, получивших
в обозначенном периоде в установленном законодательством РФ, разрешение на ввод в эксплуатацию.
ОБЪЕМ СТРОИТЕЛЬСТВА - общая площадь объектов недвижимости, не завершенных строительством и не
получивших в обозначенном периоде в установленном законодательством РФ, разрешение на ввод в
эксплуатацию. Состоит из строящихся объектов и «долгостроев».
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ – некоторая расчетная величина, представляющая собой
наиболее вероятную цену, которую мог бы заплатить покупатель при вполне определенных рыночных
условиях сделки, при полной информированности сторон сделки, их добровольных, компетентных,
расчетливых действиях.
В практике брокерской и, особенно, аналитической деятельности, необходимо исключать применение
термина «стоимость», а пользоваться термином «цена».
ЦЕНА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - конкретная сумма денег, которую запрашивает за него продавец (цена
предложения) или готов платить покупатель (цена сделки). Разница между ценой предложения и ценой
сделки называется ДИСКОНТОМ.
В силу специфики рынка аренды, на нем необходимо определять не 2 категории цен, а три, добавляя
показатель ДЕЙСТВУЮЩАЯ АРЕНДНАЯ СТАВКА ПО РАНЕЕ СДАННЫМ ПЛОЩАДЯМ.
Цена за объект недвижимости в целом называется ПОЛНОЙ ЦЕНОЙ.
Цена за единицу (1м2) площади объекта недвижимости называется УДЕЛЬНОЙ ЦЕНОЙ.
Согласно методологии Стерника Г.М.

33.

1.4. СВОЙСТВА РЫНКА И ЕГО ПОКАЗАТЕЛИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ИЗУЧЕНИЮ
СИСТЕМА ПОКАЗАТЕЛЕЙ ОБЩЕГО АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА РАЗЛИЧНЫХ ЭТАПАХ ЕГО ПРОВЕДЕНИЯ
Мониторинг рынка недвижимости – это
один из этапов общего анализа рынка
недвижимости, который включает в себя
статистическую обработку данных, анализ и
описание текущего состояния показателей,
анализ и описание динамики показателей.
Согласно методологии Стерника Г.М.

34.

1.4. СВОЙСТВА РЫНКА И ЕГО ПОКАЗАТЕЛИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ИЗУЧЕНИЮ
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Все показатели определяются дискретно – за выбранный в соответствии с задачами исследования период
(неделя/месяц/квартал/полугодие/год)
ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ
МИНИМАЛЬНЫЕ/МАКСИМАЛЬНЫЕ/СРЕДНИЕ
ПОЛНЫЕ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ И СДЕЛОК
И ОБЪЕМ ВЫБОРКИ
МИНИМАЛЬНЫЕ/МАКСИМАЛЬНЫЕ/СРЕДНИЕ
УДЕЛЬНЫЕ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ И СДЕЛОК
И ОБЪЕМ ВЫБОРКИ
МИНИМАЛЬНЫЕ/МАКСИМАЛЬНЫЕ/СРЕДНЕВЗВ
ЕШЕННЫЕ
СТАВКИ АРЕНДЫ (в предложениях вакантных
площадей, действующие в занятых площадях,
реализованные в сделках) И ОБЪЕМ ВЫБОРКИ
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
СПРОС
ОБЪЕМ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
ОБЪЕКТОВ/ПОМЕЩЕНИЙ/ПЛОЩАДЕЙ
КОЛИЧЕСТВО ОБРАЩЕНИЙ КЛИЕНТОВ
(ЗВОНКОВ, КОНСУЛЬТАЦИЙ/ПРОСМОТРОВ)
ОБЪЕМ СТРОИТЕЛЬСТВА
ОБЪЕКТОВ/ПОМЕЩЕНИЙ/ПЛОЩАДЕЙ
ОБЪЕМ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО
ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО ДЕНЕЖНОГО СПРОСА
ОБЪЕМ ОБЩЕГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ
ОБЪЕКТОВ/ПОМЕЩЕНИЙ/ПЛОЩАДЕЙ
ОБЪЕМ ПРЕДЪЯВЛЕННОГО ПОТЕНЦИАЛЬНОГО
ДЕНЕЖНОГО СПРОСА
ОБЪЕМ ВНОВЬ ПОСТУПИВШЕГО
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
ОБЪЕКТОВ/ПОМЕЩЕНИЙ/ПЛОЩАДЕЙ
СПРОС СО СТРОНЫ НАСЕЛЕНИЯ ГОРОДА,
НЕРЕЗИДЕНТОВ, ИНВЕСТРОВ
НА ОБЪЕКТЫ/ПОМЕЩЕНИЯ/ПЛОЩАДИ
МИНИМАЛЬНАЯ/МАКСИМАЛЬНАЯ/СРЕДНЯЯ
АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ОБЪЕМ ВЫБОРКИ
МОДА, МЕДИАНА, РАЗМАХ
ИНДИВИДУАЛЬНЫХ
ЗНАЧЕНИЙ В ВЫБОРКАХ И ОБЪЕМ ВЫБОРОК
ЧАСТОТНОЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕН (СТАВОК)
В ВЫБОРКАХ (ГИСТОГРАММА)
ПОГРЕШНОСТИ В ОПРЕДЕЛЕНИИ СРЕДНИХ
ЗНАЧЕНИЙ
Согласно методологии Стерника Г.М.

35.

1.4. СВОЙСТВА РЫНКА И ЕГО ПОКАЗАТЕЛИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ИЗУЧЕНИЮ
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Все показатели определяются дискретно – за выбранный в соответствии с задачами исследования период
(неделя/месяц/квартал/полугодие/год)
РАЗМЕР ОБЪЕКТОВ
МИНИМАЛЬНАЯ/МАКСИМАЛЬНАЯ/СРЕДНЯЯ
ПЛОЩАДЬ ОБЪЕКТОВ В
СТРОИТЕЛЬСТВЕ/ПРЕДЛОЖЕНИИ/СПРОСЕ
(площадь земельных участков, общая площадь
квартир с разным числом комнат, полезная
площадь блоков коммерческих помещений и
т.д.)
ОБЪЕМ ОПЕРАЦИЙ,
ДЕНЕЖНЫЙ ОБОРОТ
И ДОХОДНОСТЬ
ЛИКВИДНОСТЬ ОБЪЕКТОВ
ЧИСЛО ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ СДЕЛОК
КУПЛИ-ПРОДАЖИ, АРЕНДЫ
ОБЪЕКТОВ/ПОМЕЩЕНИЙ, В ТОМ ЧИСЛЕ С
ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
МИНИМАЛЬНЫЕ/МАКСИМАЛЬНЫЕ/СРЕДНИЕ
СРОКИ ЭКСПОЗИЦИИ ПРОДАННЫХ (СДАННЫХ В
АРЕНДУ) И НЕПРОДАННЫХ
ОБЪЕКТОВ/ПОМЕЩЕНИЙ
НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ
ОБЪЕМ ПОГЛОЩЕННЫХ РЫНКОМ
ПЛОЩАДЕЙ/ПОМЕЩЕНИЙ/ОБЪЕКТОВ
РАЗМАХ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЗНАЧЕНИЙ В
ВЫБОРКАХ И ОБЪЕМ ВЫБОРОК
ОБЪЕМ СДЕЛОК В ДЕНЕЖНОМ ВЫРАЖЕНИИ
ЧАСТОТНОЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ВРЕМЕНИ В
ВЫБОРКАХ (ГИСТОГРАММА)
СРЕДНЕРЫНОЧНАЯ ДОХОДНОСТЬ В СЕГМЕНТЕ
РЫНКА ОТ РЕНТНЫХ, ДИЛЕРСКИХ,
ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ОПЕРАЦИЙ
ПОГРЕШНОСТИ В ОПРЕДЕЛЕНИИ СРЕДНИХ
ЗНАЧЕНИЙ
ТЕМП ПОГЛОЩЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЙ/ПЛОЩАДЕЙ
В НОВОСТРОЙКАХ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ
(ДОЛЯ ПРОДАННЫХ/СДАННЫХ В АРЕНДУ
ПОМЕЩЕНИЙ/ПЛОЩАДЕЙ ЗА ПЕРИОД)
Согласно методологии Стерника Г.М.

36.

1.4. СВОЙСТВА РЫНКА И ЕГО ПОКАЗАТЕЛИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ИЗУЧЕНИЮ
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
КОЭФФИЦИЕНТ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ ДЛЯ НАСЕЛЕНИЯ В Т.Ч. ЖИЛЬЯ РАЗЛИЧНЫХ КЛАССОВ КАЧЕСТВА ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ
ГРУПП НАСЕЛЕНИЯ ПО ДОХОДАМ В Т.Ч. С УЧЕТОМ ВОЗМОЖНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ГОСПОДДЕРЖКИ
МЕТОДИКА РАСЧЕТА ПОКАЗАТЕЛЯ
«КОЭФФИЦИЕНТ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ
(КОЛИЧЕСТВО ЛЕТ, НЕОБХОДИМЫХ СЕМЬЕ,
СОСТОЯЩЕЙ ИЗ ТРЕХ ЧЕЛОВЕК, ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ
СТАНДАРТНОЙ КВАРТИРЫ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ 54 КВ.
МЕТРА С УЧЕТОМ СРЕДНЕГО ГОДОВОГО
СОВОКУПНОГО
ДЕНЕЖНОГО ДОХОДА СЕМЬИ)»
НОВАЯ МЕТОДИКА ОЦЕНКИ
ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ ДЛЯ НАСЕЛЕНИЯ
(статья Стерник Г.М., Стерник С.Г., Апальков А.А.
Журнал «Урбанистика и рынок недвижимости 2•2014)
(постановлением Правительства РФ
от 14 ноября 2018 г. N 1373)
где:
С - средняя рыночная стоимость 1 кв. метра жилья
(информация Федеральной службы государственной
статистики), рублей;
П - общая площадь квартиры (стандартная квартира
общей площадью 54 кв. метра);
Д - среднедушевые денежные доходы (информация
Федеральной службы государственной статистики),
рублей;
Сс - состав семьи (человек).
К дж = 64 795 р./кв.м х 54 кв.м /29937,2 руб. /чел.х
3 члена семьи х 12 мес. = 3 498 930 / 1077739,2 =
3,2 года (данные по 2020 году)
По 2-му варианту: 1099673/220272= 5 лет
Согласно методологии Стерника Г.М.

37.

постановлением Правительства
Российской Федерации
от 14 ноября 2018 г. N 1373
1.4. СВОЙСТВА РЫНКА И ЕГО ПОКАЗАТЕЛИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ИЗУЧЕНИЮ
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Все показатели определяются дискретно – за выбранный в соответствии с задачами исследования период
(неделя/месяц/квартал/полугодие/год)
ПОРТРЕТ И ПРЕДПОЧТЕНИЯ
ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
ДОЛЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СПРОСЕ,
ПРЕДПОЧИТАЮЩИХ ПРИОБРЕСТИ ОБЪЕКТЫ
НЕДВИЖИМОСТИ С ЗАДАННЫМ ДИАПАЗОНОМ
ХАРАКТЕРИСТИК
(РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ХАРАКТЕРИСТИК
ПО ПРЕДПОЧТИТЕЛЬНОСТИ В СПРОСЕ)
ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА
ЧИСЛО ОБЩЕСТВЕННЫХ, В Т.Ч.
САМОРЕГУЛИРУЕМЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ
СПЕЦИАЛИСТОВ РАЗЛИЧНОГО ПРОФИЛЯ
ЧИСЛО ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ,
ЛИЦЕНЗИРОВАННЫХ, СЕРТИФИЦИРОВАННЫХ
РИЭЛТОРСКИХ, ОЦЕНОЧНЫХ, ДЕВЕЛОПЕРСКИХ,
ЮРИДИЧЕСКИХ, ИНФОРМАЦИОННЫХ , АГЕНТСТВ,
СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ СМИ, ФИРМ,
ПРЕДОСТАВЛЯЮЩИХ УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ, КОНСАЛТИНГОВЫЕ,
СТРАХОВЫЕ, ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ И ИНЫЕ УСЛУГИ
НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ИХ
ПО РАЗМЕРУ, КОЛИЧЕСТВУ КВАЛИФИЦИРОВАННЫХ
СПЕЦИАЛИСТОВ, ОБОРОТОМ, ДОЛЕ РЫНКА (В
НАТУРАЛЬНОМ И ДЕНЕЖНОМ ВЫРАЖЕНИИ)
Согласно методологии Стерника Г.М.

38.

1.4. СВОЙСТВА РЫНКА И ЕГО ПОКАЗАТЕЛИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ИЗУЧЕНИЮ
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Все показатели определяются дискретно – за выбранный в соответствии с задачами исследования период
(неделя/месяц/квартал/полугодие/год)
ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ И
НОРМАТИВНОМЕТОДИЧЕСКАЯ БАЗА РЫНКА
СОСТОЯНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ И
НОРМАТИВНОЙ БАЗЫ НА ФЕДЕРАЛЬНОМ,
РЕГИОНАЛЬНОМ, МУНИЦИПАЛЬНОМ УРОВНЕ
ПО РАЗЛИЧНЫМ СЕГМЕНТАМ РЫНКА (ВИДАМ
НЕДВИЖИМОСТИ, ВИДАМ ОПЕРАЦИЙ С НИМИ)
И АСПЕКТАМ ЕГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
АДМИНИСТРАТИВНЫЕ УСЛОВИЯ
ВХОДА НА РЫНОК И РАБОТЫ НА НЕМ
НАЛОГОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
И ЕГО ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК
ВНЕШНИЕ УСЛОВИЯ
ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ,
ПОЛИТИЧЕСКИЕ, ГЕОГРАФИЧЕСКИЕ,
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ В
РЕГИОНЕ
СОСТАВ И СОСТОЯНИЕ ФОНДА
СУЩЕСТВУЮЩИХ И СТРОЯШИХСЯ ОБЪЕКТОВ
ТЕРРИТОРИАЛЬНО-ПЛАНИРОВОЧНАЯ
СТРУКТУРА ГОРОДА, ТЕНДЕНЦИИ ЕЕ РАЗВИТИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЕ И РЕГИОНАЛЬНЫЕ
НОРМАТИВЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ,
ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА И ЗАТРАТ НА
ДЕВЕЛОПМЕНТ
Рассмотренные выше показатели являются в основном именованными, т.е. изменяются в штуках, метрах, рублях и т.д.),
либо процентными (доли).
Они дают характеристику состояния рынка в статике – в заданном периоде времени. Для анализа динамики рынка показатели
статики накапливаются для получения динамического ряда значений.
Далее все средние значения именованных показателей переводятся в относительно безразмерные величины – индексы и
темпы роста (параметрические и динамические).
Применительно к ценовым показателям индексы могут быть номинальные и реальные, рассчитанные при фактической и при
постоянной структуре объектов, с исключенной сезонностью и т.д.
Согласно методологии Стерника Г.М.

39.

1.5. ПОСТРОЕНИЕ СТРУКТУРЫ РЕГИОНАЛЬНОГО /ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПОНЯТИЕ И КРИТЕРИИ ПОСТРОЕНИЯ
(источник - диссертация Епишиной Э.Д., 2003 год, Москва, МГСУ, экономический факультет)
СТРУКТУРА РЫНКА является итогом (результатом, продуктом) классификации объектов рынка по ряду критериев. В основе
лежит классификация объектов по их функциональному назначению (или типология). При построении структуры рынка
недвижимости главным становится потребительский критерий, т.е. то функциональное назначение объекта, в каком его
«потребляет» субъект.
Дополняющими служат классификации объектов по еще трем критериям: экономическому, территориальному, временному.
Кроме того, для дополнения и уточнения характеристик объектов их можно классифицировать по различным критериям,
необходимым для целей анализа (по конструктиву, по площадям, по комнатности, по застройщикам и т.п.).
Потребительский критерий делит рынок недвижимости на секторы в зависимости от типа потребления приобретаемого
объекта недвижимости (товар, источник дохода, потребительское благо) и сегменты, исходя из функционального назначения
объекта. Таким образом, получаем три сектора: земельный, коммерческий и жилищный и соответствующие данным
секторам сегменты (например, коммерческий сектор включает сегменты офисных, торговых объектов, объектов общепита и
др.).
Территориальный критерий – широта охвата территории распространения товара и проживания потенциальных продавцов и
покупателей (в некоторых исследованиях используется понятие «географического» критерия). Исходя из фактора
стационарности объекта недвижимости, обращаемого в виде товара на рынке недвижимости в границах определенной
территории, правильным, с нашей точки зрения, следует считать все-таки понятие «территориального» критерия.
При применении территориального критерия в мониторинге рынка недвижимости объекты рынка можно объединять
расположением в городе / пригороде; в различных районах и микрорайонах города; в различных муниципальных
образованиях и т.п.
Временной критерий - конкретные характеристики данного критерия весьма многочисленны. Прежде всего, имеет значение
конкретный момент жизненного цикла объекта недвижимости, определяемый датой постройки, хронологическим возрастом
(практически в 100% случаях он совпадает со сроком эксплуатации) и нормативным сроком службы. Второй аспект данного
критерия относится непосредственно к сфере рыночного оборота и соответствует характеристике «типичный срок
экспозиции» (в экономическом отношении это связано с показателем ликвидности). Как правило, в рамках аналитической
деятельности объекты рынка недвижимости по временному критерию делятся в зависимости от стадии строительства, т.е.
относятся к первичному рынку (строящиеся объекты) либо вторичному рынку (существующие объекты).
Экономический критерий делит объекты рынка недвижимости с учетом уровня платежеспособного спроса субъектов. При
проведении мониторинга рынка экономический критерий позволят построить классификации объектов рынка в соответствии
с их качественными характеристиками, т.е. разделить на классы качества (общепризнанным в мировой практике является
деление на 3 основных класса – элит, бизнес и эконом-классы).

40.

1.5. ПОСТРОЕНИЕ СТРУКТУРЫ РЕГИОНАЛЬНОГО /ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ОСНОВНЫЕ КРИТЕРИИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ПОСТРОЕНИИ СТРУКТУРЫ
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
ЮРИДИЧЕСКАЯ ТРАКТОВКА
ВРЕМЕННОЙ
КРИТЕРИЙ
Первичный переход прав на
объект недвижимости
(продажа от застройщика)
Последующие переуступки
прав на объект недвижимости
СТРОИТЕЛЬНАЯ ТРАКТОВКА
Рынок объектов
незавершенного
строительства
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ
КРИТЕРИЙ
Рынок объектов,
введенных в
эксплуатацию
РЫНОК ОБЪЕКТОВ
В РАЗБИВКЕ ПО КЛАССАМ КАЧЕСТВА
(с учетом доходов субъектов рынка и
комфортности от использования объекта)
РЫНОК ОБЪЕКТОВ
В РАЗБИВКЕ ПО ТИПАМ
(согласно строительной технологии
и себестоимости)
ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ НАЗНАЧЕНИЯ ОБЪЕКТА
(ЖИЛЬЕ, КОММЕРЧЕСКИЙ ОБЪЕКТ ОПРЕДЕЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ
УЧАСТОК С РАЗРЕШЕННЫМ ВИДОМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И Т.Д.)
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ
КРИТЕРИЙ
ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ
КРИТЕРИЙ
ЦЕЛЬ ПОКУПКИ:
РЫНОК ОБЪЕКТОВ
ДЛЯ
СПЕКУЛЯТИВНЫХ
ОПЕРАЦИЙ
РЫНОК
ОБЪЕКТОВ
ДЛЯ СДАЧИ
АРЕНДУ
РЫНОК
ОБЪЕКТОВ ДЛЯ
ВРЕМЕННОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
РЫНОК ОБЪЕКТОВ
ДЛЯ
ПОСТОЯННОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ СПРОС
СПРОС, НАПРАВЛЕННЫЙ НА УЛУЧШЕНИЕ
УСЛОВИЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ / ПРОЖИВАНИЯ
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ
ОБЪЕКТОВ ПО ИХ
МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ
ОБЪЕКТОВ ПО ПЛОТНОСТИ
ЗАСТРОЙКИ

41.

1.5. ПОСТРОЕНИЕ СТРУКТУРЫ РЕГИОНАЛЬНОГО /ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПОНЯТИЕ И КРИТЕРИИ ПОСТРОЕНИЯ
(приводятся определения по разработкам Епишиной Э.Д. и Репина М.А.)
Сектор рынка –это группа объектов, объединенная по способу создания и потребления
собственниками ФЛ и/или ЮЛ
Сегмент рынка — это однородная группа объектов, выделяемая в результате
дифференциации cектора рынка по виду использования объектов, экономическому
потенциалу местоположения, потребительскому классу качества, а также иным
характеристикам, и имеющая единую природу действия ценообразующих факторов
Сегменты, в свою очередь, подразделяются на подсегменты и субсегменты в соответствии со
спецификой вида использования. Например, рассматривая весь сегмент земель
коммерческого назначения можно выделить такие подсегменты как участки под застройку
объектами офисного назначения, или участки под объекты торговли, или участки для
размещения объектов общепита. В свою очередь участки торгового назначения имеют
самостоятельный субсегмент, такой как размещение АЗС или СТО
Примечание: В оценочной деятельности идет речь не о сегментации рынка, а о
сегментации объектов недвижимости

42.

1.5. ПОСТРОЕНИЕ СТРУКТУРЫ РЕГИОНАЛЬНОГО /ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПОНЯТИЕ И КРИТЕРИИ ПОСТРОЕНИЯ
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ МИНЭКОНОРАЗВИТИЯ
Код
Сегменты объектов недвижимости
1
Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)
2
Садоводческое, огородническое и дачное использование ,
малоэтажная жилая застройка
3
Транспорт
4
Предпринимательство
5
Отдых (рекреация)
6
Общественное использование
7
Производственная деятельность
8
Сельскохозяйственное использование
Сегменты земель, как объектов недвижимости
2) Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)
13) Садоводческое, огородническое и дачное использование ,
малоэтажная жилая застройка
7) Транспорт
4) Предпринимательство (рыночные сегменты- торговля,
услуги, офисы, общественное питание, временное
проживание (гостиницы, хостелы, кемпинги),
развлекательные объекты, туризм, СТО, АЗС
5) Отдых (рекреация) - парки, леса, водные объекты,
природные, туристические, природоохранные, резервные
3) Общественное использование
6) Производственная деятельность
1) Сельскохозяйственное использование
9) Охраняемые природные территории и благоустройство
10) Использование лесов
11)Водные объекты
12) Специальное ритуальное использование, запас
14) Иное использование

43.

1.5. ПОСТРОЕНИЕ СТРУКТУРЫ РЕГИОНАЛЬНОГО /ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПРИМЕР СТРУКТУРЫ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
(использованы временной, экономический и потребительский критерии)

44.

1.5. ПОСТРОЕНИЕ СТРУКТУРЫ РЕГИОНАЛЬНОГО /ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПРИМЕР СТРУКТУРЫ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

45.

1.5. ПОСТРОЕНИЕ СТРУКТУРЫ РЕГИОНАЛЬНОГО /ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПРИМЕР СТРУКТУРЫ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА

46.

1.6. ЦИКЛИЧНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

47.

1.6. ПОНЯТИЕ ЦИКЛИЧНОСТИ В ЭКОНОМИКЕ, ФАЗЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЦИКЛА
Цикличность – это форма развития национальной экономики и мирового хозяйства
как единого целого, это движение от одного макроэкономического равновесия в
масштабе экономики в целом к другому.
Цикличность
характеризуется
периодическими
взлетами
и
падениями экономической конъюнктуры.
Экономическим циклом называют промежуток времени между двумя одинаковыми
состояниями экономики – от начала одного кризиса до начала другого (экономический
цикл – периодические колебания экономической активности общества).
Экономический цикл состоит из 2-х фаз: подъема и спада и двух поворотных точек пика (высшая точка экономической активности) и депрессия
(низшая точка
активности).
Исходя из 2-х фаз + 2-х поворотных точек, выделяют 4 стадии развития экономики, т.е.
фаза подъема включает 2 стадии – оживление и подъем экономики до высшей точки
(пика экономического активности - роста), и фаза спада также включает 2 стадии –
кризис и депрессию (низшую точку экономической активности).

48.

1.6. ОСНОВНОЙ СПОСОБ КЛАССИФИКАЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЦИКЛОВ

49.

1.6. КРАТКОСРОЧНЫЕ ЦИКЛЫ
К краткосрочным (малым) циклам относят циклические явления продолжительностью
до 3—3,5 лет. Эти циклы получили название циклов Китчина. В современной
экономической теории механизм генерирования этих циклов обычно связывают с
запаздываниями по времени (временными лагами) в движении информации, влияющими
на принятие решений коммерческими фирмами.
В период подъема и пика на улучшение ситуации на рынке фирмы реагируют полной
загрузкой мощностей, рынок наводняется товарами, через какое-то время на складах
образуются чрезмерные запасы товаров, после чего принимается решение о снижении
загрузки мощностей, но с определенным запаздыванием, так как информация о
превышении предложения над спросом сама обычно поступает с определенным
запаздыванием, кроме того требуется время на то, чтобы эту информацию проверить;
определенное время требуется и на то, чтобы принять и утвердить само решение. Кроме
того наблюдается определенное запаздывание между принятием решения и актуальным
уменьшением загрузки мощностей (на приведение решения в жизнь тоже требуется
время).
Наконец, ещё один временной лаг существует между моментом начала снижения уровня
загрузки производственных мощностей и актуальным рассасыванием избыточных
запасов товаров на складах. В рамках малого цикла происходит обновление отдельных
элементов основного капитала, т. е. средств производства, а цикличность подобного
характера обуславливается возможным дисбалансом спроса и предложения на потребительском рынке. Ликвидация подобных дисбалансов требует до 3,5 лет, тем самым и
закладывается продолжительность данного экономического цикла.

50.

1.6. СРЕДНЕСРОЧНЫЕ ЦИКЛЫ
К среднесрочным циклам относят так называемые промышленные (или классические) циклы
(циклы Маркса — Жюгляра) и строительные циклы (циклы С. Кузнеца).
В отличие от циклов Китчина в рамках циклов Жюгляра мы наблюдаем колебания не просто в
уровне загрузки существующих производственных мощностей (и, соответственно, в объеме
товарных запасов), но и колебания в объемах инвестиций в основной капитал.
Промышленный цикл Жюгляра – до 12 лет. В результате перепроизводства на предприятиях
скапливаются огромные товарные запасы. Многие фирмы терпят банкротства. Выживают
более сильные, которые быстро могут сориентироваться в сложной ситуации и за счет
обновления основного капитала снизить издержки производства. Эти кризисы выполняют в
некотором роде санирующую роль, однако имеют серьезные негативные последствия.
Промышленный цикл связан с обновлением основного капитала и, соответственно, с
инвестициями. Обновление основного капитала и инвестиции дают толчок для развития
данного цикла. Считается, что промышленный цикл связан с дисбалансом спроса и
предложения, но уже не на рынке потребительских благ, а на рынке средств производства.
Ликвидация этого дисбаланса требует создания и внедрения новой техники, что обычно
происходит с периодичностью в 8—12 лет.
В основе строительных циклов С. Кузнеца лежит периодическое обновление
производственных сооружений, оборудования и жилья. Продолжительность этого цикла
составляет 15—20 лет, в течение которых происходит обновление жилых зданий и
производственных сооружений.

51.

1.6. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ЦИКЛЫ
К долгосрочным циклам относят циклы Н. Кондратьева, речь идет о так называемых длинных
волнах Кондратьева (45—50 лет).
Определяющими по отношению к большинству известных в экономике циклов считаются циклы
Кондратьева.
Русский и советский экономист Николай Дмитриевич Кондратьев (1892 – 1938) доказал, что наряду с
давно известными деловыми циклами рыночной экономики продолжительностью 8 – 10 лет
существуют большие производственные циклы со средней продолжительностью 48 – 55 лет. В этих
циклах Кондратьев выделял две фазы (или две волны): повышательную и понижательную.
В истории капитализма за 140 лет (с 1780-х гг. до 1920-х гг.) Кондратьев наиболее подробно
исследовал два с половиной больших цикла. Первый цикл, по его расчетам, проходил с 1787 – 1792
до 1810 – 1817 г. (повышательная волна) и с 1810 – 1817 до 1844 – 1851 г. (понижательная волна).
Второй цикл – с 1844 – 1851 до 1870 – 1875 г. (повышательная волна) и с 1850 –1875 до 1890 – 1896 г.
(понижательная волна). В третьем цикле была рассмотрена повышательная волна – с 1890 – 1896 до
1914 – 1920 г. Согласно расчетам Кондратьева переход от понижательной волны четвертого цикла к
повышательной волне пятого цикла должен был произойти в начале 1990-х гг., а высшая точка
повышательной волны пятого цикла будет достигнута в первом десятилетии XXI в.
Опираясь на богатый фактический материал, Н.Д. Кондратьев также показал, что в течение примерно
двух десятилетий перед началом повышательной фазы очередного цикла наблюдается оживление в
сфере технических изобретений, а затем, в годы хозяйственного подъема, – их широкое
применение. Исследования и выводы Кондратьева основывались на эмпирическом анализе большого
числа экономических показателей различных стран на довольно длительных промежутках времени,
охватывавших 100-150 лет. Эти показатели: индексы цен, государственные долговые бумаги,
номинальная заработная плата, показатели внешнеторгового оборота, добыча угля, золота,
производство свинца, чугуна и т.д.

52.

1.6. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ЦИКЛЫ

53.

ЦИКЛИЧНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ФАЗЫ РАЗВИТИЯ И ИХ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ НА
ПРИМЕРЕ МНЖ МОСКВЫ (автор – Олег Репченко)
1.Первая волна роста: 1991-1994 / 2001-2004 гг.
Продолжительность – примерно три года, цены за это время увеличились в два с лишним
раза. Заканчивается первая волна роста легкой стагнацией.
2. Вторая волна роста: 1994-1997 / 2004-2007 гг.
Цены опять существенно выросли – примерно так же, как и во время первой волны,
продолжительность – те же три года. В конце – стагнация и некоторая коррекция цен
вниз.
3. Третья волна роста: 1997-1998 / 2007-2008 гг.
Последняя, вялая волна роста длится лишь около года. Незначительное подорожание
недвижимости «на излете» заканчивается кризисом. Фактически, это не столько
очередная волна роста, сколько «дерганье» рынка перед переломом тренда с роста на
снижение.
https://www.irn.ru/articles/39948.html
Раз первая и вторая волна роста почти равны друг другу и по величине,
и по продолжительности, то не являются ли два одинаковых 10-летних
периода - 1991-2001 гг. и 2001-2011 гг. – не самостоятельными циклами,
а двумя первыми волнами глобального суперцикла? А кризисы 1998 и
2008 гг. – аналогами стагнаций?
Таким образом, период роста 1991-1998 гг. в суперцикле можно
рассматривать в качестве аналога роста 2001-2003 гг. обычного цикла
2001-2011 гг. Кризис 1998 г. и последующее восстановление 1998-2001
гг. - аналога стагнации 2004 г. Период роста 2001-2008 гг. - аналога
роста 2005-2006 гг. обычного цикла 2001-2011 гг. Кризис 2008 г. и
последующее восстановление 2008-2011 гг. являются аналогами
стагнации 2007 г.
В 1998 и 2008 гг. были «кризисы» по старым меркам. В рамках
суперцикла – это затяжные стагнации.
https://www.irn.ru/articles/39948.html

54.

ЦИКЛИЧНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ФАЗЫ РАЗВИТИЯ И ИХ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ НА
ПРИМЕРЕ МНЖ МОСКВЫ (автор – Олег Репченко, https://www.irn.ru/articles/39948.html))
Далее, после первых двух больших волн роста (1991-2001 и 2001-2011 гг.), в суперцикле должна
была последовать последняя, третья малая волна роста. Ее продолжительность - треть от большой
волны, то есть условно 3,3 года. А потом должен был прийти суперкризис на 10 лет.
Формула кризиса на рынке недвижимости
10 + 10 + 3,3 + 10 = 33,3 года
Если мы принимаем вышеописанную гипотезу, то два первых десятилетних периода – это две
волны роста в суперцикле, а третью «вялую» волну надо отсчитывать от сентября 2011 г.
Сентябрь 2011 г. + 3,3 года = Декабрь 2014 года
Ажиотаж 2014 г., когда покупатели, напуганные девальвацией рубля, сметали буквально все, был
ничем иным, как последней «судорогой» третьей, финальной волны роста в суперцикле. После ее
завершения рынок вступил в фазу кризиса в суперцикле.
Конечно, глобальные причины кризисов 1998 г., 2008 г. и 2014 г. лежат вне московского рынка
недвижимости. Но в силу своего особого для страны статуса (сюда перетекает ощутимая часть
средств, имеющихся в РФ) он является индикатором процессов, происходящих в более высоких
сферах – в российской и мировой экономике и геополитике. Эти последние также подчиняются
определенным циклам, отражением которых в конечном итоге и являются циклы московского рынка
недвижимости

55.

ЦИКЛИЧНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ФАЗЫ РАЗВИТИЯ И ИХ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ НА
ПРИМЕРЕ МНЖ ПЕРМИ (источник информации - ООО «АЦ «КД-консалтинг)

56.

ЦИКЛИЧНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ФАЗЫ РАЗВИТИЯ И ИХ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ НА
ПРИМЕРЕ МНЖ НИЖНЕГО НОВГОРОДА
(источник информации – САКРН комитет по аналитике РГР)

57.

ЦИКЛИЧНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ФАЗЫ РАЗВИТИЯ И ИХ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ НА
ПРИМЕРЕ МНЖ КАЗАНИ
(источник информации – САКРН комитет по аналитике РГР)

58.

ЦИКЛИЧНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ФАЗЫ РАЗВИТИЯ И ИХ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ –
сравнение по городам
(источник информации – САКРН комитет по аналитике РГР)
8 800 5000-949

59.

2. МОНИТОРИНГ
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

60.

2.1. ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО РАЗЛИЧНЫМ ХАРАКТЕРИСТИКАМ
ТИПЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО НАЗНАЧЕНИЮ
ТИПЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО НАЗНАЧЕНИЮ
участки недр,
месторождения
природных ресурсов и
комплексы их
эксплуатирующие
обособленные
специфические
объекты: водная
поверхность, лесные
массивы
здания, сооружения,
а также их части
ЖИЛАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ЖИЛАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ДЛЯ ПОСТОЯННОГО
ПРОЖИВАНИЯ
Многоквартирные
жилые дома и
квартиры в них
Малоэтажные
многоквартирные
жилые дома и таунхаусы и квартиры в
них
Индивидуальные
дома, коттеджи
Помещения для
постоянного
проживания в
нежилых объектах
(апартаменты)
КОММЕРЧЕСКАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ЖИЛАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ДЛЯ ВРЕМЕННОГО
ПРОЖИВАНИЯ
ОФИСНАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
Дачи
Бизнес-центры,
офисные и
административ
ные здания
Гостиницы, мотели,
хостелы
воздушные и морские
суда, космические
объекты
Встроеннопристроенные
помещения
офисного
назначения в
жилых домах
Офисные
помещения в
торговых и
производственн
ых объектах
коммуникации, сети,
инфраструктура:
дороги, пристани,
порты, вокзалы
СОЦИАЛЬНАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ТОРГОВАЯ,
РАЗВЛЕКАТЕЛЬНАЯ,
СЕРВИСНАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ПРОИЗВОДСТВЕН
НО-СКЛАДСКАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
Торговоразвлекательные
центры и
помещения в них
Производственные
базы
Недвижимость, занятая
органами здравоохранения
Производственноскладские
помещения в
непрофильных
объектах – жилых
домах, офисных,
торговых объектах
Недвижимость рекреационного
назначения
Торговые,
развлекательные
помещения,
объекты
общепита и
индустрии
сервиса в жилых
и нежилых
зданиях
Недвижимость, занятая
органами власти
Недвижимость, занятая
органами образования
Паркинги, гаражи,
стоянки
Недвижимость спортивного
назначения
Недвижимость культурного
назначения
Недвижимость религиозного
назначения

61.

2.1. ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО РАЗЛИЧНЫМ ХАРАКТЕРИСТИКАМ
ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО НАЗНАЧЕНИЮ: ОСНОВНЫЕ ПОСТУЛАТЫ
Основные постулаты при типизации недвижимости по назначению:
1) Одним из основных критериев при отнесении объекта недвижимости к тому или иному
типу является заявленное в предложении объекта функциональное назначение.
2) При типизации коммерческой недвижимости по назначению нередко возникают
сложности, т.к. зачастую на рынке встречаются предложения объектов, которые могут
быть использованы и под магазин, и под ресторан, кафе, салон красоты, офис,
медицинский центр, стоматологию и многое другое, т.е. не имеющие конкретного вида
использования. Подобные объекты необходимо относить к типу «объекты
неопределенного назначения» или «объекты свободного назначения». Добавим, что к
данному типу недвижимости также относятся квартиры на первых этажах под
коммерческую деятельность, которые еще не переведены в нежилой фонд. Как
правило, цена предложения таких квартир под коммерческое использование заведомо
выше, чем квартир, используемых под жилое назначение.
3) Необходимо учитывать, что заявленное назначение в предложении объекта может
быть не обоснованным, т.е. объект юридически и фактически может не соответствовать
заявленному назначению, а следовательно, и заявленной цене. Так, например, в
листинге предложений земельных участков встречаются объявления, в которых
заявленный вид разрешенного использования участка не соответствует тому виду
разрешенного использования, который указан в кадастре земельного участка.
4) Перечень типов недвижимости должен быть исчерпывающим, и база данных должна
быть к нему приведена полностью.

62.

2.1. ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО РАЗЛИЧНЫМ ХАРАКТЕРИСТИКАМ
ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ
ТИПИЗАЦИЯ
КЛАССИФИКАЦИЯ
многоквартирных жилых домов
многоквартирных жилых домов
Сфера исходного применения:
строительный комплекс
Сфера исходного применения:
риэлторское сообщество, СМИ
Предпосылка:
оформившиеся различия в конструктивно-планировочных
характеристиках многоквартирных жилых домов, вследствие:
•внедрения новых строительных технологий,
•применения различных материалов,
•корректировки градостроительных регламентов.
Основные критериальные различия:
•период постройки
•конструктив
•этажность
•высота помещений
•компоновка квартир внутри секций и комнат внутри квартир,
тип организации мест общего пользования
и т.д.
то есть показатели, характеризующие определенную
строительную серию, или позволяющие отнести жилой
дом к объектам, выполненным по индивидуальным
проектам
Предпосылка:
оформившиеся различия многоквартирных жилых домов по
качеству проживания, вследствие:
•дифференциации покупателей по степени дохода,
покупательной способности,
•изменения в менталитете населения,
•появления технической
возможности внедрения новых опций.
Основные критериальные различия:
•площадь квартир
•удобство планировки
•характеристики паркинга
•качество применяемых материалов
•безопасность и окружение
и т.д.
то есть показатели в конечном счете формирующие
качество среды обитания, степень удовлетворенности
потребителя от владения, пользования и распоряжения
объектом недвижимости
В КАЧЕСТВЕ ОБЪЕКТА ТИПИЗАЦИИ/КЛАССИФИКАЦИИ ВЫСТУПАЕТ НЕ ОТДЕЛЬНАЯ КВАРТИРА,
А МНОГОКВАРТИРНЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ КАК ЕДИНЫЙ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС

63.

2.1. ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО РАЗЛИЧНЫМ ХАРАКТЕРИСТИКАМ
ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ
Суть типизации (механизм ее построения) – разнесение многоквартирных жилых домов, формирующих
жилой фонд и относящихся к различным строительным сериям (или индивидуально спроектированным
объектам) в различные группы на основе обеспечения максимальной степени соблюдения следующих
требований:
А) одна группа соответствует одному типу многоквартирного жилья;
Б) число групп (типов) определяется разнообразием присутствующих в жилом фонде города строительных
серий, однако некоторые серии МНД могут быть объединены в один тип в случае, если они схожи по
множеству своих характеристик;
В) при выборе наименования типов многоквартирных жилых домов рекомендуется использовать широко
используемые среди всех участников рынка наименования, сложившиеся исторически;
Г) при объединении многоквартирных жилых домов различных строительных серий в группы (а затем, при
необходимости – и в группы типов) важно основываться на их сходстве в части критериальных различий
БЛИЗОСТЬ ПО ЦЕНАМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ
МОЖЕТ СЛУЖИТЬ ЛИШЬ ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ
ПРАВИЛЬНО ВЫСТРОЕННОЙ ТИПИЗАЦИИ,
НО ЦЕНА НЕ ЯВЛЯЕТСЯ КРИТЕРИЕМ ТИПИЗАЦИИ
МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ, ТАК КАК
В КАЧЕСТВЕ ОБЪЕКТА ТИПИЗАЦИИ ВЫСТУПАЕТ НЕ
ОТДЕЛЬНАЯ КВАРТИРА, А МНОГОКВАРТИРНЫЙ
ЖИЛОЙ ДОМ КАК ЕДИНЫЙ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ
КОМПЛЕКС!
СОЗДАНИЕ ЕДИНОЙ ТИПИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ
ДОМОВ – ЗАДАЧА СЛОЖНАЯ (ВСЛЕДСТВИЕ БОЛЬШОГО
МНОГООБРАЗИЯ СУЩЕСТВУЮЩИХ И ПОЯВЛЯЮЩИХСЯ
СТРОИТЕЛЬНЫХ СЕРИЙ), НО РАЗРЕШИМАЯ.
В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ В ПРАКТИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
АНАЛИТИКАМИ ИСПОЛЬЗУЮТСЯ ТИПИЗАЦИИ, РАЗРАБОТАННЫЕ ДЛЯ
ОБЪЕКТОВ КОНКРЕТНЫХ ЛОКАЛЬНЫХ РЫНКОВ.

64.

2.1. ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО РАЗЛИЧНЫМ ХАРАКТЕРИСТИКАМ
ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ ПЕРМИ)
НАИМЕНОВАНИЕ
ТИПА
1.
«Деревянные дома
старой постройки»
(ветхий фонд)
2.
«Полногабаритные»
(«сталинки»)
3.
3-5 эт. «хрущевки»
ОСНОВНЫЕ
СТРОИТЕЛЬНЫЕ
СЕРИИ,
ФОРМИРУЮЩИЕ
ТИП
НОМЕР
ГРУППЫ
ТИПОВ
ТИП 0
1-203
1-204
1-305
1-404
1-405
II-02
II-03
II-05
Индивидуальный
проект –
«номенклатурные
сталинки»
ТИП 1
1-447
1-439
1-510
1-515
II-17
ТИП 2
4.
1-464
ФОТО
ОСНОВНЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ
Период строительства –
до 1930гг.
Этажность – 2 эт.
Конструктив – дерево
Коммуникациипреимущественно
локальные
Период строительства –
1935-1955г.
Этажность -2-7 эт.
Конструктив – кирпич
Коммуникации –
преимущественно
центральные
Период строительства –
1950-1968гг.
Этажность – 3-5 эт.
Конструктив –
панель/кирпич
Коммуникации центральные
Период строительства –
1960-1970г.
Этажность – 5 эт.
ПРИМЕЧАНИЕ
На сегодня значительная часть
снесена, в открытом рынке
предложения квартир в таких
домах крайне мало.
Представляют интерес в
большей мере с точки зрения
земельных участков под ними.
Данный тип жилья благодаря
определенным характеристикам
является весьма ценным и
дорогим. Главная проблема –
отсутствие регулярных ремонтов
зданий и замены инженерных
коммуникаций.
Всего существует около 40
строительных серий «хрущевок».
Строятся в послевоенный период
для решения проблемы
дефицита жилья. Отличительная
особенность – маленькие кухни
(6м.), санузлы и коридоры,
проходные комнаты
Комнаты становятся
изолированными, увеличивается

65.

2.1. ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО РАЗЛИЧНЫМ ХАРАКТЕРИСТИКАМ
ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ ПЕРМИ)
НАИМЕНОВАНИЕ
ТИПА
5.
«Высотные
«брежневки»
6.
«Серая панель»
7.
«Ленпроект»
ОСНОВНЫЕ
СТРОИТЕЛЬНЫЕ
СЕРИИ,
ФОРМИРУЮЩИЕ
ТИП
НОМЕР
ГРУППЫ
ТИПОВ
121-013
114-86
ОСНОВНЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ
Период строительства –
1970-1985гг.
Этажность – 9-14 эт.
Конструктив – кирпич
Коммуникациицентральные
114-86
124-1
1-480-2
Башня Вулыха
1-464Д-87
121-014
ФОТО
ТИП 3
Период строительства –
1980-1987гг.
Этажность – 9-12 эт.
Конструктив – панель
Коммуникации центральные
Период строительства –
1980-1987г.
Этажность – 5 эт.
Конструктив – кирпич
Коммуникации
центральные
ПРИМЕЧАНИЕ
Как правило, дома башенного
типа, однако существуют и
многоподъездные модификации
(так называемые «стены»).
Появление лифтов и
мусоропроводов.
Развитие 5-ти этажных
«брежневок» ввысь. 1
комнатные квартиры
практически отсутствуют.
Наличие лифтов и мусопроводов.
Проект отличается сочетание
балконов и лоджий. Последние
зачастую соединяют с кухней и
утепляют. Наличие
мусоропровода.

66.

2.1. ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО РАЗЛИЧНЫМ ХАРАКТЕРИСТИКАМ
ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ ПЕРМИ)
НАИМЕНОВАНИЕ
ТИПА
8.
«Дома улучшенной
планировки
современной
постройки на основе
типовых серий»
9.
«Многоквартирные
жилые дома,
выполненные по
индивидуальному
проекту»
ОСНОВНЫЕ
СТРОИТЕЛЬНЫЕ
СЕРИИ,
ФОРМИРУЮЩИЕ
ТИП
114-85
114-86
114-87
111-97
Э-600
97/1.2
каркас 1.020
-
НОМЕР
ГРУППЫ
ТИПОВ
ТИП 4
ТИП 5
ФОТО
ОСНОВНЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ
Период строительства –
1980гг. по настоящее
время
Этажность – 9-18 эт.
Конструктив – кирпич,
панель, каркас
Коммуникациицентральные
Этажность, конструктив,
коммуникации
определяются
индивидуально
ПРИМЕЧАНИЕ
Кирпичные всесоюзные
строительные серии времен
перестройки, современные
серии крупнопанельных
комбинатов, проекты повторного
применения на основе
распространенных типов
сборных каркасов
Ключевая характеристика –
неповторимость.
Объект /комплекс должен быть
уникален в своем роде.
ПЕРЕЧЕНЬ СТРОИТЕЛЬНЫХ СЕРИЙ, ОТНОСИМЫХ К ТОМУ ИЛИ ИНОМУ ТИПУ, А ТАКЖЕ ПРИВЕДЕННЫЕ ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
НЕ ЯВЛЯЮТСЯ ИСЧЕРПЫВАЮЩИМИ. ОТДЕЛЬНЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА, ВХОДЯЩИЕ В ТОТ ИЛИ ИНОЙ ТИП МОГУТ
ИМЕТЬ СВОИ ОСОБЕННОСТИ, ОТЛИЧАЮЩИЕСЯ ОТ ПРИВЕДЕННЫХ.
ВЫДЕЛЕННЫЕ ТИПЫ НЕ ЯВЛЯЮТСЯ СТАТИЧНЫМИ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ОБЪЕКТОВ, ИХ ФОРМИРУЮЩИХ. ТАК НЕКТОРЫЕ ОБЪЕКТЫ, В
ОПРЕДЕЛЕННЫЙ ПЕРИОД ВРЕМЕНИ ОТНЕСЕННЫЕ К ЖИЛЫМ ДОМАМ, ВЫПОЛНЕННЫМ ПО ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРОЕКТАМ, В
СЛУЧАЕ ИХ «ТИРАЖИРОВАНИЯ» И ПОВТОРНОЙ ПРИВЯЗКИ НА НЕСКОЛЬКИХ УЧАСТКАХ ПЕРЕХОДЯТ ИЗ ТИПА 5 в ТИП 4 И Т.П.

67.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ИСТОРИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К КЛАСИФИЦИРОВАНИЮ ОБЪЕКТОВ ЖИЛЬЯ
С точки зрения стройкомплекса:
- по назначению (квартирные дома - для постоянного
проживания; общежития
- для длительного проживания;
гостиницы – для кратковременного проживания);
- по этажности (малоэтажные – 1,2 этажа; средней
этажности – 3,4,5 этажей; многоэтажные – 6 и более этажей;
повышенной этажности – 11-16 этажей; высотные – более 16
этажей);
- по числу квартир (одноквартирные (индивидуальные),
двухквартирные, многоквартирные);
- по технологии строительства (кирпичные, панельные
(блочные), каркасно-монолитные, смешанные);
- по объемно-планировочному решению (дома типовых серий
или индивидуально проектируемые дома; параметры здания объем здания, площадь общая здания, площадь помещений жилого
и нежилого назначения, высота потолка типового этажа и др.
строительные характеристики).
С точки зрения Росстата:
-
по конструктиву;
по степени комфортности;
по качеству применяемых материалов;
с точки зрения инженерного обеспечения;
дифференциация по площадям квартир.
ВЫВОД: разделение квартир на 3 класса:
- среднего качества (типовые);
- улучшенного качества (типовые с улучшенными
бытовыми условиями: изолированные комнаты,
большие подсобные помещения);
- элитные (повышенной комфортности).
ВЫВОД: разделение по классам отсутствует.
С точки зрения профессиональных участников рынка (региональные классификаторы):
Тип проекта + комфортность проживания, характеристиками которого могут служить:
- способность планировки квартиры трансформироваться по зонам (например, хозяйская или гостевая, кухня-гостиная, кухня-столовая);
- видовые характеристики из окна;
- организация мест общего пользования в жилом доме;
- наличие машиномест для хранения автомобиля;
- доступ к современным средствам связи, не выходя из квартиры;
- статус соседей и многое др.
ВЫВОД: Разделение на классы, исходя из типа проекта и видовых характеристик жилого дома, а также
уровня отделки внешнего фасада дома / внутренней отделки квартиры.

68.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ИСТОРИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К КЛАСИФИЦИРОВАНИЮ ОБЪЕКТОВ ЖИЛЬЯ
ПОТРЕБИТЕЛЬ
ЗАСТРОЙЩИК
РИЭЛТОР
объект продвижения –
жилой дом как проект
объект продвижения –
конкретная квартира
работает преимущественно на
первичном рынке
разная иерархия, разная важность
критериев на которые обращают главное
внимание, делают акцент
-технология домостроения
- архитектура здания
- объемно-планировочные
решения
- характеристики паркинга,
благоустройство
работает преимущественно на
вторичном рынке
- качество отделки самой
квартиры
- местоположение с точки
зрения транспортной
доступности и социальной
инфраструктуры

69.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ИСТОРИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К КЛАСИФИЦИРОВАНИЮ ОБЪЕКТОВ ЖИЛЬЯ
логотип застройщика
сайт застройщика
фасад жилого дома
информация о конструктиве,
сроках сдачи
эмоциональная «окраска»
сообщений
фото реальной квартиры
текст, содержащий КАЧЕСТВЕННЫЕ
характеристики данной конкретной
квартиры

70.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
Единая классификация многоквартирных жилых новостроек (ЕК МЖН) разработана Г.М. Стерником, С.Г.
Стерником при участии Епишиной Э.Д., а также сертифицированных аналитиков РГР и экспертов комитетов по
консалтингу и девелопменту РГР.
Утверждена на заседании Национального Совета РГР 14 декабря 2012 в Санкт-Петербурге, новая редакция
утверждена 16 .04 2020 .
Документ поддерживается Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства.
Проблемы, существовавшие до принятия ЕК МЖН:
Проблема № 1: какое количество классов стоит выделять? И как правильно их назвать?
Проблема № 2: как правильно определить принадлежность новостройки к тому или иному классу?
Проблема № 3: соответствие домов бизнес, а особенно элит-класса, в регионе домам аналогичного класса в
столичных городах, особенно в Москве
Разработка и принятие ЕК на рынке жилья
дали новый толчок к развитию рынка
новостроек, прежде всего, в более
высоком по классу качества ценовом
сегменте (бизнес- и элит-классов) и
избавили от ряда региональных проблем
(№ 1 и 2)

71.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
ЕК МЖН
методологическая
основа
Методологическая основа выстроена на
обобщении опыта классификационных
разработок специалистов из 20
регионов РФ с учетом существующих
строительных нормативных
документов.
классификационная
таблица
Содержит классообразующие признаки
(характеристики) и их критериальные
значения по четырем потребительским
классам качества: эконом-класс,
комфорт-класс, бизнес-класс, элитный
класс.
В числе признаков (характеристик):
архитектура, несущие и ограждающие
конструкции, общая площадь квартир,
кухонь, инженерное обеспечение,
параметры паркинга и т.д.
практические
алгоритмы
классифицирования
Перечень закрытых вопросов,
расположенных в определенной
последовательности , ответы на
которые позволяют присвоить
потребительский класс той или
иной новостройке

72.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
МЕТОДОЛОГИЧЕСКАЯ ОСНОВА
В основу принятой методики классификации объектов недвижимости любого вида и подвида по
качеству проекта положены следующие принципы.
1)
Местоположение и цена (удельная цена) объекта не используются как классообразующий признак, но
признак «расположение» (транспортная доступность, видовые характеристики) – используется.
Местоположение оценивается отдельно посредством методик зонирования территорий города по
категориям престижности местоположения, а затем определяется интегральный показатель качества
исследуемого объекта по критерию «качество места – качество проекта».
2) Признаки, используемые при определении класса проекта, разделяются на обязательные
(«отсекающие») и опции. Если хотя бы один признак из числа обязательных отсутствует, класс проекта
понижается. Опции не меняют класс проекта, но могут изменить его рейтинг внутри класса.
3) В зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи целесообразно выбирать
различную степень сегментации рынка по классам качества жилья.

73.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
Признаки
(характеристики)
Критерии отнесения к классу качества
Классы массового жилья
Классы жилья повышенной комфортности
Класс
Комфорт - класс
Бизнес-класс
Элитный класс
стандартного
жилья
ОТСЕКАЮЩИЕ ПРИЗНАКИ (ХАРАКТЕРИСТИКИ) – ДЕЛЕНИЕ НА КЛАССЫ, применяются во всех городах РФ без учета региональных особенностей
1. Архитектура
2. Несущие и
ограждающие
конструкции
Стандартная
(серийный проект),
проекты повторного
применения
Большее разнообразие
архитектурных опций
(переменная этажность,
фасады, планировочные
Индивидуальный проект с
решения),
подчеркнутой дизайнерской
усовершенствованные
проработкой архитектурного облика
серийные проекты,
проекты повторного
применения или
индивидуальные проекты
Архитектурный облик объекта
требует глубокой проработки внешних
элементов здания с учетом рельефа и
окружающего участок ландшафта.
Дом должен возводиться по
индивидуальному авторскому проекту
известного архитектора (масштаб
известности может ограничиваться
субъектом РФ) и может претендовать
на уровень архитектурного памятника
местного значения
Требования не
предъявляются
А. Бескаркасные из
керамического кирпича.
Б. Монолитно-каркасные.
В. Сборный
А. Бескаркасные из керамического
железобетонный каркас с
кирпича.
монолитным
Б. Монолитно-каркасные.
перекрытием
Ограждающие конструкции к
(безригельный).
варианту Б. могут быть из
Ограждающие
монолитного железобетона,
конструкции к вариантам
пеноблоков, керамического кирпича и
Б. и В. могут быть из
др.
монолитного железобетона, пеноблоков,
керамическо-го кирпича и
др.
А. Бескаркасные из керамического
кирпича;
Б. Монолитно-каркасные.
Ограждающие конструкции к
варианту Б. из керамического
кирпича

74.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
3. Объемнопланировочные
решения
(данный признак
включает 3
характеристики)
3.1. Коэффициент
эффективности
(Кэ)
более 0,75 (пояснения
к
значению
Кэ 3.1. Кэ – не более 0,75
отражены
в
Примечании 1 после
таблицы)
3.1. Кэ – не более 0,7
3.2. Планировочные
решения дома и квартир:
3.2. К планировочным
- разнообразие в
решениям дома и
номенклатуре по
квартир
количеству комнат и
предъявляется
площадям квартир;
требование по
- комнаты
обеспечению
изолированные;
беспрепятственного
- наличие просторных
доступа инвалидов к
балконов или лоджий,
общему имуществу
кладовок или
собственников дома
внутриквартирных ниш
(см. Примечание 3
для хранения;
после таблицы).
- наличие двух санузлов в
Другие требования не
квартирах от 60
предъявляются
квадратных метров
3.2. Планировочные решения дома и
квартир:
- количество выходов квартир на
лестничной площадке до 3-4;
- гибкое объемно-планировочное
3.2. Планировочные решения дома и
пространство, ограниченное
квартир:
периметром наружных стен;
- разнообразие в номенклатуре по
- наличие хозяйственных помещений
количеству комнат и площадям
(прачечные, внеквартирные кладовые
квартир;
и др.), расположенных на нижних
- характерно наличие пентхаусов,
этажах жилого дома, в том числе в
двухуровневых квартир;
цоколе и подвале;
- свободная планировка внутри
- эксклюзивные планировки и
квартиры, возможности
разнообразие в форматах квартир
перепланировки квартир;
(пентхаусы, двухуровневые квартиры,
- предусмотрена возможность
квартиры на весь этаж и пр.);
зонирования квартиры на гостевое
- наличие вспомогательных
пространство и личную зону;
помещений в квартирах (кухни- наличие летних помещений
столовые, летние помещения, зимний
(балконов, лоджий, возможно террас, в
сад, гардеробные, комнаты-сейфы,
том числе отапливаемых и пр.)
помещения для персонала и пр.);
большой площади для организации
- обязательно предусмотрена
зимних садов;
возможность зонирования квартиры
- наличие не менее 2 санузлов в
на гостевое пространство, личную
квартирах от двух комнат
зону;
- квартиры ориентированы минимум
на две стороны света;
- обязательно наличие не менее двух
3.1. Кэ – не более 0,65

75.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
4. Внутренняя
отделка
общественных
зон
5. Квартирография
Стандартная отделка
Улучшенная отделка
Высококачественная отделка в
соответствии с дизайнЭксклюзивная отделка в соответствии с
проектом (декоративная
дизайн-проектом из высококачественных
штукатурка, керамическая
материалов высшей ценовой категории
плитка, искусственный камень
и т.д.)
Требования не
предъявляются
Суммарная доля 2-х и 3-х
комнатных квартир не
менее 50%, исключая
квартиры евроформата
(пояснения к понятию
«евроформат» даны в
примечании 2 после
таблицы)
Суммарная доля 2-х, 3-х, 4-х
комнатных и более квартир не
менее 80%, исключая
квартиры евроформата
6. Общая
площадь
квартир, кв. м От 14 кв.м до 100 кв.м
(пояснения к
(отсекающий
максимально
признак между
допустимому размеру От 28 кв.м
классами по
площади приведены в
минимально
Примечании 3 после
возможной общей таблицы)
площади квартир
в классе)
7. Площадь
выделенной
Требования не
От 10 кв.м и выше
кухни в
предъявляются
панировочных
решениях
От 50 кв.м
от 20 кв.м. и выше
Суммарная доля 3-х ,4-х комнатных и более
квартир не менее 80%, исключая квартиры
евроформата
От 65 кв.м
От 25 кв.м и выше

76.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
8.1. Энергоснабжение 10 КВт на квартиру,
8.1. Энергоснабжение - 10
однофазное.
КВт на квартиру,
Класс энергетической однофазное
эффективности B и
Класс энергетической
выше (см. Примечание эффективности B и выше
3 после таблицы)
8.2. Отопление –
центральное
8. Инженерное
обеспечение
(данный признак
включает в себя 5 8.3. Вентиляция –
характеристик) система вентиляции
8.1. Энергоснабжение - свыше 10 КВт
на квартиру + аварийное
электроснабжение дома
Класс энергетической эффективности
B и выше
8.1. Энергоснабжение - свыше 10 КВт
на квартиру + аварийное
электроснабжение дома
Класс энергетической эффективности
B и выше
8.2. Отопление центральное или
автономное (индивидуальный
тепловой пункт)
8.2. Отопление автономное
(котельная) /смешанное или воздушноконвекторное (индивидуальный
тепловой пункт)
8.3. Вентиляция - централизованная
приточно-вытяжная вентиляция и
климат-контроль в доме (или шахты
для наружных блоков сплит-систем,
возм. внешние сплит-системы)
8.3. Вентиляция - централизованная
приточно-вытяжная вентиляция и
климат-контроль в каждой квартире,
с очисткой воздуха, пароувлажнением,
поддержанием заданной температуры
(летом - охлаждение, зимой - нагрев)
8.4. Лифты от российских
производителей средней и
8.4. Лифты скоростные бесшумные,
выше ценовой категории,
мировых производителей или
возможно мировых
совместного производства
производителей или
совместного производства
8.4. Лифты от ведущих мировых
производителей, скоростные,
бесшумные с индивидуальной
отделкой в соответствии с авторским
дизайн-проектом всего комплекса
8.2. Отопление –
центральное, радиаторы
или конвекторы с
терморегулятором
8.3. Вентиляция - система
вентиляции согласно
согласно
строительным нормам и
строительным нормам
правилам
и правилам
8.4. Лифты –
требования не
предъявляются

77.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
8. Инженерное
обеспечение
(данный признак
включает в себя 5
характеристик)
8.5. Дополнительные
требования не
предъявляются
8.5. Дополнительные
требования:
- горизонтальная
разводка коммуникаций;
- вынос стояков за
пределы квартир;
- система учета: полная
телеметрия и
автоматическая передача
показаний счетчиков в
Управляющую
компанию (ТСЖ)
8.5. Дополнительные требования:
- современные слаботочные и
коммуникационные сети;
- горизонтальная разводка
коммуникаций;
- вынос стояков за пределы квартир;
- система учета: полная телеметрия и
автоматическая передача показаний
счетчиков в Управляющую
компанию;
- биметаллические радиаторы с
терморегулятором мировых
производителей или совместного
производства;
- предусмотрены места для
кондиционеров и дренажная система;
- фильтрация воды;
- дополнительные уровни
водоподготовки, воздухоподготовки
8.5. Дополнительные требования:
- современные слаботочные и
коммуникационные сети, монтажная
коробка в квартире. HD –
телевидение, спутниковое, кабельное,
Интернет-телефония;
- горизонтальная разводка
коммуникаций;
- вынос стояков за пределы квартир;
- система учета - поквартирный
дистанционный учет всех
энергоресурсов с выводом на единый
пункт диспетчерского учета;
- конвекторы мировых
производителей, поддерживающие
внутренний микроклимат
помещения с помощью
фэнкойлов/блоков индивидуального
комфорта;
- предусмотрены места для
кондиционеров и дренажная система;
- комплексная 5-ступенчатая
система фильтрации, качество воды
сертифицировано на уровне
питьевой;
- дополнительные уровни
водоподготовки, воздухо- подготовки

78.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
9. Придомовая
территория двора
и безопасность
(включает в себя 2
характеристики)
9.1. Придомовая
террито-рия:
- благоустройство
стандартное с
наличием типовых
детских и
хозяйственных
площадок;
- общее озеленение
территории
9.1. Придомовая территория:
9.1. Придомовая территория:
- благоустроенная, конструктивно
- благоустроенная, конструктивно
выделенная
прилегающая
территория,
выделенная огороженная прилегающая
9.1. Придомовая
с согласованным на стадии проекта
территория, с согласованным на
территория:
(раздела генплана) огороженным
стадии проекта (раздела генплана)
- деление территории на
игровые площадки для
периметром.
огороженным периметром;
детей разного возраста, на - выделение отдельных площадей под
- выделение отдельных площадей под
спортивные зоны и зоны
игровые площадки для детей и зоны
игровые площадки для детей и зоны
для отдыха взрослых, на
отдыха для взрослых, под спортивные отдыха для взрослых, под спортивные
зоны хозяйственных
зоны, под хозяйственные площадки; зоны, под хозяйственные площадки;
площадок;
- озеленение территории с
- ландшафтный дизайн, малые
- общее озеленение
проработкой ландшафтного дизайна.
архитектурные формы;
территории.
отдельная
зона
для
выгула
домашних
- отдельная зона для выгула домашних
- двор без машин
животных, обеспе-ченная уборкой и
животных, обеспе-ченная уборкой и
дог-пакетами;
дог-пакетами;
- WiFi во дворе;
- WiFi во дворе;
- двор мез машин
- двор без машин

79.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
9. Придомовая
территория двора
и безопасность
(включает в себя 2
характеристики)
9.2. Безопасность – на
основе местных
регламентов по
организации
безопасности
дворового
пространства
9.2. Безопасность на
основе местных
регламентов по
организации
безопасности дворового
пространства.
Дополнительно:
- предусмотрены
варианты четкого
обозначения периметра
территории дома;
- наличие домофона /
видеодомофона;
- видеонаблюдение
прилегающей
территории дома
9.2. Безопасность на основе местных
регламентов по организации
безопасности дворового
пространства.
Дополнительно:
- периметр территории дома имеет
ограждения;
- наличие электромагнитного замка
для входа на территорию дома;
- предусмотрены помещения, как на
территории дома, так и внутри дома
для организации службы охраны
(входы / выходы дома, въезды /
выезды паркинга);
- видеонаблюдение прилегающей
территории дома и всех входных
групп;
- система уведомления о доступе
третьих лиц на территорию
9.2. Безопасность на основе местных
регламентов по организации
безопасности дворового
пространства.
Дополнительно:
- периметр территории дома имеет
ограждения;
- наличие электромагнитного замка
для входа на территорию дома;
- предусмотрены помещения для
консъержа, а также помещения, как
на территории дома, так и внутри
дома для организации службы
охраны (входы / выходы дома,
въезды / выезды паркинга);
- видеонаблюдение на входе в дом, по
периметру дома, на лестницах и
лестничных клетках, перед входом в
квартиру.
- система уведомления о доступе
третьих лиц на территорию – гостьконсъерж-житель.
Круглосуточная диспетчеризация
всех инженерных сетей и систем.
Система быстрого информирования и
реагирования на сбои и аварии

80.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
Наличие площадей
Широкий набор объектов
помещений нежилого
социальной (медицинские
Разветвленная сеть инфраструктуры
Наличие площадей
назначения согласно
центры, салоны красоты,
(кофейни, рестораны, спа-салоны, фитнес –
помещений нежилого
установленным
тренажерные и фитнес-залы, и залы, возможно бассейны и пр.) для жильцов
назначения согласно
требованиям к жилым
прочее) и коммерческой
дома, доступ посторонних лиц возможен
установленным
застройкам.
инфраструктуры (бутики и
только по клубным картам – приглашениям
требованиям к жилым
Дополнительно:
офисы), с возможностью
владельцев квартир. Дополнительно:
застройкам
размещение службы
контроля доступа посторонних персональное сервисное обслуживание,
эксплуатации на площадях лиц, собственная служба
дополнительные опции инфраструктуры
нежилого назначения
эксплуатации
Организация паркинга
согласно нормативным
требованиям местного
Закрытый
Генплана, но не менее 0,5
наземный/подземный паркинг
Закрытый, наземный / подземный,
машиноместа на квартиру + возможность парковки на
Организация паркинга
отапливаемый паркинг, предпочтительно – с
из совокупного расчета
охраняемой придомовой
11. Параметры согласно нормативным
мойкой и экспресс- автосервисом.
придомовой территории и территории из совокупного
требованиям местного
Доступ в паркинг для жителей: квартира паркинга
паркинга дома.
расчета не менее 1,0
Генплана
лифт – паркинг.
При наличии подземного
машиноместа на квартиру.
Не менее 2,0 машиномест на квартиру
паркинга предусмотрены
Спуск в паркинг на лифте,
спуск в паркинг на лифте и видеонаблюдение в паркинге
видеонаблюдение в
паркинге
ФАКУЛЬТАТИВНЫЕ ПРИЗНАКИ (ХАРАКТЕРИСТИКИ) – ДЕЛЕНИЕ НА КЛАССЫ, применяются с учетом региональных особенностей
10. Инфраструктура дома
(отсекающий
признак между
бизнес- и
элитным
классом)
12. Остекление
Пластиковые
профили Современные пластиковые и
средней ценовой ниши со деревянные профили высокого
стеклопакетами.
класса, верхней ценовой ниши
Рекомендуется установка
со стеклопакетами из
стеклопакетов с детской
энергосберегающих стекол.
Требования согласно
защитой.
Установка стеклопакетов с
строительным нормам и
Возможно применение
детской защитой
правилам
нестандартных решений в Повышенная площадь
остеклении - повышенная остекления (с учетом
площадь остекления,
климатического пояса, угловое
угловое остекление,
остекление, французские
французские подоконники подоконники и др.)
Современные фиберглассовые и деревянные
профили мировых производителей верхней
ценовой ниши со стеклопакетами из
энергосберегающих стекол.
Установка стеклопакетов с детской защитой
Повышен ная площадь остекления (с учетом
климатического пояса) и любые другие виды
остекления согласно проработке внешней
архитектура дома

81.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
«Под чистовую» или
«чистовая».
«Чистовая отделка» от
В случае «под чистовую» застройщика с
выровненные потолки и
применением
стены, пол – стяжка,
бюджетных материалов, выводы коммуникаций и
с учетом условий
сетей, один комплект
согласно Примечанию
санфаянса.
3, которое приведено
В случае чистовой отделки
после таблицы:
применяются отделочные Могут быть варианты:
- установлены
материалы более высокого - без отделки от застройщика,
металлическая входная уровня по сравнению со
- под «чистовую» с учетом
дверь и межкомнатные стандарт классом. Кроме
проработанных вариантов от
Квартиры без отделки, возможно выполнение
13. Внутренняя
двери с фурнитурой;
того, должны быть
Застройщика;
отделки «под чистовую» с учетом пожеланий
отделка квартир - установлены оконные выполнены следующие
- отделка «под ключ» с
Покупателя
блоки с подоконной
элементы чистовой
дизайнерской проработкой
доской;
отделки:
интерьера по желанию
- радиаторы отопления; - плитка в санузле /
Покупателя
- выходы слаботочных
санузлах на полу и стенах,
сетей;
- на полу ламинат,
- поверхности стен или - потолки натяжные,
перегородок выровнены - возможна частичная
и окрашены либо
установка мебели –
оклеены обоями;
кухонный гарнитур и
шкаф-купе.
Рекомендована проработка
дизайна квартир.
Дополнительно для класса стандартного жилья:
- поверхность потолков выровнена и окрашена либо на неё установлены подвесные потолочные конструкции или натяжные системы. При этом
поверхность потолков санузлов должна быть выполнена из влагостойкого материала;
- поверхность пола выровнена, имеет напольное покрытие. На полу санузлов выполнены выравнивающая стяжка, гидроизоляция, покрытие
керамической плиткой;
- в санузлах обеспечена гидроизоляция, установлена сантехника и смесители, осветительные приборы, вентиляционные решетки и ревизионные люки;
- в кухне установлены мойка и тумба под мойку, плита (или варочная панель и духовой шкаф), вентиляционная решетка.
Возможна частичная установка мебели – кухонный гарнитур и шкаф-купе

82.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
14. Характеристика входных
групп и дверных
блоков (вход в
квартиру)
Металлические или
прозрачные двери с домофоном
Металлические или
в подъездах, повышенная
прозрачные двери с
тепло- и звукоизоляция
домофоном в подъездах,
Требования согласно
входных групп, зона ресепшен /
возможны прозрачные
строительным нормам и
консъержа.
двери.
правилам
Вход в квартиру:
Зона ресепшен / консъержа
металлические сейф-двери, с
Металлические входные
наружной и внутренней
двери квартир
отделкой, с 4-сторонним
запиранием в квартирах
15. Наполнение
общественных
зон
Безбарьерный вход в
подъезды, прозрачная
входная группа, освещение
по датчикам движения,
навигация, наличие
следующих зон:
- места в подъезде,
Требования согласно
предназначенные для
строительным нормам и
хранения колясок,
правилам
велосипедов и прочего
имущества;
Рекомендовано:
- наличие комнаты
гигиены на 1 этаже;
- наличие мойки для лап
домашних животных
Безбарьерный вход в подъезды,
прозрачная входная группа,
освещение по датчикам
движения, навигация, наличие
следующих зон:
- места в подъезде,
предназначенные для хранения
колясок, велосипедов и прочего
имущества;
- наличие комнаты гигиены на
1 этаже;
- наличие мойки для лап
домашних животных;
- наличие индивидуальных зон
хранения вне квартир;
- WiFi в общественных зонах;
- наличие лобби-зоны
Металлические двери с домофоном в
подъездах, повышенная тепло- и
звукоизоляция входных групп, надежная
замковая группа (секретность,
броненакладки). Встроенные видеоглазки.
Холл, ресепшн.
Дизайнерское решение входной группы,
козырек для подъезда автомобиля и
разгрузки, а также ожидающих,
контролируемый доступ в подъезд и на
площадку.
Вход в квартиру: металлические сейф-двери с
наружной и внутренней отделкой, с 4сторонним запиранием в квартирах
Безбарьерный вход в подъезды, прозрачная
входная группа, освещение по датчикам
движения, навигация, наличие следующих
зон:
- места в подъезде, предназначенные для
хранения колясок, велосипедов и прочего
имущества;
- наличие комнаты гигиены на 1 этаже;
- наличие мойки для лап домашних
животных;
- наличие индивидуальных зон хранения вне
квартир;
- WiFi в общественных зонах;
- наличие выделенного помещения для
детской игровой со свободным доступом
только для жильцов дома;
- лаундж-зона для жильцов (проведение
собраний, встреч, мероприятий и так далее);
- зона ожидания для гостей жильцов и
курьеров

83.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК РГР
16. Внешнее
окружение и
наличие
социальной и
коммерческой
инфраструктуры
в районе
Наличие объектов
социальной
инфраструктуры
согласно
градостроительным
нормам
Расположение в районах с
большой концентрацией
Наличие объектов
объектов социального и
социальной
коммерческого, назначения.
инфраструктуры в радиусе Доступность объектов
1 км от жилого дома
социальной инфраструктуры в
радиусе не более 1 км от
жилого дома
Расположение в районах с большой
концентрацией объектов социального и
коммерческого назначения. Доступность
элитных объектов социальной и
коммерческой инфраструктуры. Близость к
культурным центрам, памятникам
архитектуры. Преимущества расположения с
точки зрения экологии. Живописный вид из
окон. Транспортная доступность (удобство
подъезда к территории дома)
Примечание 1: Коэффициент эффективности, Кэ, представляет собой отношение суммарной общей жилой площади
(суммарной площади квартир) к общей площади жилых этажей в многоквартирном доме.
Примечание 2: К квартирам «евроформата» относятся квартиры, в которых помимо выделенных жилых помещений
(комнат) присутствует помещение, где совмещаются две функции использования: жилая функция, чаще всего
гостиная, и функция, связанная с приготовлением и приёмом пищи (кухня-ниша с элементами столовой). При этом,
несмотря на отсутствие сплошного разделения пространства между жилой и кухонной функциями в таком
помещении, жилая часть совмещенного пространства признается также отдельной жилой комнатой.
Примечание 3: Признаки (характеристики) к допустимой максимальной площади квартиры и отделке квартир, а
также к планировочным решениям по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов к общему имуществу
собственников дома, дополнены в описании классов согласно Приказу Минстроя РФ от 29 апреля 2020 за № 237/пр,
который определяет условия отнесения жилых помещений к стандартному жилью.

84.

2.2. ПРИМЕРЫ ПРОРАБОТКИ АРХИТЕКТУРЫ МЖД ПО КЛАССАМ КАЧЕСТВА 2006-2010 гг.
Э
Л
И
Т
Б
И
З
Н
Е
С
К
О
М
Ф
О
Р
Т
Э
К
О
Н
О
М

85.

2.2. КАЧЕС ТВО ПРОЕКТОВ МЖД
Примеры внешнего архитектурного облика домов «стандарт» класса 2018
г. Пермь
г. Киров
г. Новосибирск
г. Краснодар

86.

2.2. КАЧЕСТВО ПРОЕКТОВ МЖД
ПРИМЕРЫ ДОМОВ КОМФОРТ-КЛАССА 2016-2018 гг.
г. Москва
г. Пермь
г. Киров
г. Калининград

87.

2.2. КАЧЕСТВО ПРОЕКТОВ МЖД
ПРИМЕРЫ ДОМОВ БИЗНЕС-КЛАССА 2016-2018 гг.
г. Москва
г. Пермь
г. Екатеринбург
г. Н.Новгород

88.

2.2. КАЧЕСТВО ПРОЕКТОВ МЖД
ПРИМЕРЫ ДОМОВ ЭЛИТ-КЛАССА 2007-2016гг.
г. Новосибирск
г. Москва
г. Казань

89.

2.2. СОВРЕМЕННОЕ РАЗВИТИЕ КАЧЕСТВА АРХИТЕКТУРНОГО ОБЛИКА ПРОЕКТОВ МЖД
АРХИТЕКТУРА: примеры архитектурного облика домов по классам качества 2019- 2021 гг.
Э
Л
И
Т
Б
И
З
Н
Е
С

90.

2.2. СОВРЕМЕННОЕ РАЗВИТИЕ КАЧЕСТВА АРХИТЕКТУРНОГО ОБЛИКА ПРОЕКТОВ МЖД
АРХИТЕКТУРА: примеры архитектурного облика домов по классам качества 2019- 2021 гг.
К
О
М
Ф
О
Р
Т
Э
К
О
Н
О
М

91.

2.2. НОВЫЕ ФОРМАТЫ СОВРЕМЕННОГО ЖИЛЬЯ В КЛАССЕ «КОМФОРТ» И ВЫШЕ
СИТИХАУС
- это квартира, расположенная на первом этаже,
с открытой террасой или палисадником площадью 10-30 кв. м.
К
О
М
Ф
О
Р
Т
УРБАН-ВИЛЛЫ
популярный в Европе формат жилья
- это невысокие дома с одним входом,
рассчитанные на небольшое количество
квартир. Сценарий жизни в урбан-виллах
отличается от проживания в башне или
многосекционном доме. Здесь городское
жильё сочетается с загородной функцией за
счёт сильной связи с ландшафтом и
ориентации на среду.
Э
К
О
Н
О
М

92.

2.2. НОВЫЕ ФОРМАТЫ СОВРЕМЕННОГО ЖИЛЬЯ В КЛАССЕ «СТАНДАРТ»
КОЛИВИНГ
- это так называемые «здания смешанного
пользования». Они объединяют в себе
множество небольших спальных комнат,
общие рабочие, бытовые или
развлекательные зоны, под которые
отведены целые этажи.
К
О
М
Ф
О
Р
Т
Э
К
О
Н
О
КОЛИВИНГ
- это усовершенствованная версияМ
общежития или советской
коммунальной квартиры с более
функциональными и
благоустроенными общими
помещениями.

93.

2.2. ПРИЗНАКИ КАЧЕСТВА ПРОЕКТОВ МЖД
ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИР И ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ: ПРИМЕРЫ
ЭКОНОМ

94.

2.2. ПРИЗНАКИ КАЧЕСТВА ПРОЕКТОВ МЖД
ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИР И ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ: ПРИМЕРЫ
наличие
2 санузлов
в 2 и 3 комнатных квартирах
наличие
вспомогательных
помещений
увеличенные
лоджии
КОМФОРТ

95.

2.2. ПРИЗНАКИ КАЧЕСТВА ПРОЕКТОВ МЖД
ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИР И ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ: ПРИМЕРЫ
кухни-столовые
Увеличенный
коридор,
обеспечивающий
оптимальное
зонирование
Обзор на 3
стороны
горизонта
Летние
помещения
оригинальной
формы
БИЗНЕС

96.

2.2. ПРИЗНАКИ КАЧЕСТВА ПРОЕКТОВ МЖД
ПРИМЕРЫ
ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИР И ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ: ПРИМЕРЫ
Выходы на
террасы из
санузлов
2 квартиры на
этаже
камин
прачечная
Санузлы из
спален
ЭЛИТ

97.

2.2. ПРИЗНАКИ КАЧЕСТВА ПРОЕКТОВ МЖД
ВХОДНАЯ ГРУППА, РЕСЕПШН: ПРИМЕРЫ
Э
Л
И
Т
Б
И
З
Н
Е
С
К
О
М
Ф
О
Р
Т
Э
К
О
Н
О
М

98.

2.2. ПРИЗНАКИ КАЧЕСТВА ПРОЕКТОВ МЖД
МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ: ПРИМЕРЫ
Э
Л
И
Т
Б
И
З
Н
Е
С
К
О
М
Ф
О
Р
Т
Э
К
О
Н
О
М

99.

2.2. ПРИЗНАКИ КАЧЕСТВА ПРОЕКТОВ МЖД
ПАРКИНГ: ПРИМЕРЫ
Э
Л
И
Т
Б
И
З
Н
Е
С
К
О
М
Ф
О
Р
Т
Э
К
О
Н
О
М

100.

2.2. ПРИЗНАКИ КАЧЕСТВА ПРОЕКТОВ МЖД
ВНЕШНЕЕ БЛАГОУСТРОЙСТВО: ПРИМЕРЫ
Э
Л
И
Т
Б
И
З
Н
Е
С
К
О
М
Ф
О
Р
Т
Э
К
О
Н
О
М

101.

2.2. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КЛАССОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЫХ НОВОСТРОЕК
ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ КЛАССИФИЦИРОВАНИЯ НОВОСТРОЕК
проектная декларация объекта
поэтажные планы помещений (АР)
положительное заключение
органов госэкспертизы,
разрешение на строительство
ведомости материалов и
отделки
паспорт отделки фасада (ПОФ)
планы благоустройства и
озеленения
Многие приведенные источники несут в себе дублирование части необходимой для классифицирования
информации, поэтому собственно в процессе присвоения классов используются имеющиеся в наличии
источники.

102.

2.2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АЛГОРИТМЫ КЛАССИФИЦИРОВАНИЯ
Алгоритм 1. Дифференцирование на группы «массовое жилье» и «жилье повышенной комфортности»
ДА
НЕТ
1. Является ли здание по конструкции сборно-железобетонным (панельным,
блочным)?
МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ
переход к
вопросу 2
2.Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых
этажей значение 0,70 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной
площади квартир и нежилых помещений к общей площади этажей здания)
МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ
переход к
вопросу 3
переход к вопросу 4
МАССОВОЕ
ЖИЛЬЕ
переход к вопросу 5
МАССОВОЕ
ЖИЛЬЕ
переход к вопросу 6
МАССОВОЕ
ЖИЛЬЕ
6. Является ли проект здания индивидуальным, с подчеркнутой дизайнерской
проработкой внешнего облика?
переход к вопросу 7
МАССОВОЕ
ЖИЛЬЕ
7.Обеспечено ли энергоснабжение квартир трехфазными вводами с расчетной
максимальной нагрузкой свыше 10 кВт?
переход к вопросу 8
МАССОВОЕ
ЖИЛЬЕ
8. Является ли придомовая территория огороженной и охраняемой по периметру в
соответствии с разделом «Генеральный план и благоустройство» проектно-сметной
документации жилого комплекса?
переход к вопросу 9
МАССОВОЕ
ЖИЛЬЕ
ЖИЛЬЕ
ПОВЫШЕННОЙ
КОМФОРТНОСТИ
МАССОВОЕ
ЖИЛЬЕ
3. Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухонь
следующим значениям (кв. м)? 1 комн .– от 45 кв.м.; 2 комн. - от 65 кв.м.; 3 комн. –
от 85 кв.м.; 4 комн. – от 120 кв.м.
4. Превышает ли высота потолков в квартирах значение 2,75 м?
5. Обеспечено ли наличие от 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат?
9.Обеспечивает ли закрытый (подземный или наземный) паркинг в совокупности с
охраняемой придомовой территорией возможность парковки для жителей из
расчета 1,0 машино-места на 1 квартиру?

103.

2.2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АЛГОРИТМЫ КЛАССИФИЦИРОВАНИЯ
Алгоритм 2. Дифференцирование массового жилья на эконом- и комфорт- классы»
ДА
НЕТ
1.Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых
этажей значение 0,75 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной
площади квартир и нежилых помещений к общей площади здания) ?
ЭКОНОМКЛАСС
переход к
вопросу 2
2. Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухонь
следующим значениям (кв. м)? 1 комн. - от 34 кв.м.,;2 комн. – от 50 кв.м.; 3 комн. –
от 65 кв.м.;4 комн. – от 85 кв.м.
переход
к вопросу 3
ЭКОНОМКЛАСС
КОМФОРТ-КЛАСС
ЭКОНОМКЛАСС
3. Превышает ли высота потолков в квартирах значение 2,70 м?
Алгоритм 3. Дифференцирование жилья повышенной комфортности на бизнес- и элитный классы
ДА
НЕТ
1.Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых
этажей значение 0,65 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной
площади квартир и нежилых помещений к общей площади здания) ?
БИЗНЕСКЛАСС
переход к
вопросу 2
2. Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухни
следующим значениям (кв. м)? 1 комнатные – студии от 60 кв.м.; 2 комн. – от 80
кв.м.; 3 комн. – от 120 кв.м.; 4 комн. – от 250 кв.м.
переход
к вопросу 3
БИЗНЕСКЛАСС
3. Соответствует ли высота потолков квартир значению от 3 м?
переход
к вопросу 4
БИЗНЕСКЛАСС
4. Обеспечивает ли закрытый паркинг для жителей 1,5 машино-места на квартиру?
переход
к вопросу 5
БИЗНЕСКЛАСС
5. Имеются ли в доме коммерческие объекты со свободным входом с улицы через
придомовую территорию?
БИЗНЕСКЛАСС
ЭЛИТНЫЙ
КЛАСС

104.

2.2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Участники Moscow Research Forum (Московский Исследовательский Форум), объединяющего аналитические подразделения пяти
ведущих компаний-консультантов (Colliers International, Knight Frank, CBRE, Cushman & Wakefield, Jones Land LaSalle) создали
классификацию офисных площадей, учитывающую зарубежный опыт и применимую для московского офисного рынка качественных
площадей.
В 2003 г. была принята первая версия классификации офисных зданий, а в 2006 г. и 2012 г. она была последовательно доработана.
Это было продиктовано, прежде всего, существенным ростом предложения качественных офисных объектов, развитием технологий
строительства, а также возросшими требованиями арендаторов к офисным помещениям.

105.

2.2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В 2009 г. НП «Гильдия управляющих и девелоперов» разработало и приняло собственную, базовую классификацию офисных центров на
территории России. Базовая классификация бизнес-центров ГУД принята с учетом основных тенденций рынка, его современных требований и
состояния на текущий момент в крупных мегаполисах. С изменением рыночных требований к объектам офисной недвижимости, возможны
изменения и в базовой классификации: не реже 1 раза в год может рассматриваться вопрос о необходимости внесения таких
изменений/дополнений (последние дополнения внесены в мае 2011 г.) .
В регионах России, ввиду специфики региональных рынков недвижимости и требований, предъявляемым к офисным объектам, возможны
уточнения части параметров базовой классификации. В настоящий момент сертификационные комиссии ГУД по классификации бизнес-центров
России работают в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Тюмени, Казани, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Ростове-на-Дону. Ведется
работа по созданию комиссий и баз объектов для классификации в других городах.

106.

Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) утвердила новую систему классификации
офисных объектов, которая начнет действовать с 2022 года. Первая версия была утверждена в 2009, далее
доработана в 2014 году.
В новой системе упразднен класс C, требования к оставшимся классам повышены, уточнены и дополнены.
Так, с 2023 года обязательным критерием для соответствия классу А станет интеграция интеллектуальных
инженерных систем с автоматизированной системой управления зданием (BMS).
Также обязательным для класса А станет использование энергоэффективных решений и технологий.
Для всех классов устанавливаются обязательные требования к системам вентиляции и кондиционирования:
приточная-вытяжная вентиляция должна обеспечивать расход воздуха не менее 60 кубических метров
на одного сотрудника (исходя из расчета 6 кв. метров офисных помещений на человека); холодильная
мощность системы кондиционирования (чиллер-фанкойл) должна составлять не менее 1 кВт на 15 кв.
метров арендопригодной площади.
Новая редакция классификации — уже третья. С начала действия системы оценки офисной недвижимости
РГУД в 2009 году классификацию прошли более 1000 объектов в Москве и Московской области, СанктПетербурге, Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Омске, Перми, Ростове-на-Дону,
Самаре, Тюмени, Челябинске, Краснодаре, других городах и регионах России.
5 главных отличий Классификации-2021:
исключение из списка класса С и прекращение выдачи сертификатов соответствия объектам этого уровня;
обязательное наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей
централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем, для
объектов класса B+;
повышение требований к приточно-вытяжной вентиляции, кондиционированию, дополнение
рекомендацией по интеграции интеллектуальных инженерных систем и BMS с 2023 года для объектов
класса А;
обязательные условия использования энергоэффективных технологий и материалов для помещений класса
А: высота потолков должна быть не менее 3,3 метров в чистоте, шаг колонн – минимум 6х6, нагрузка на
перекрытия минимум 400 кг, наличие фальшпола;
соответствие стандартам “зеленой” сертификации с 2024 года.
Источник: https://www.c-o-k.ru/market_news/novaya-sistema-klassifikacii-ofisnyh-obektov

107.

2.2. ПРИМЕРЫ ВЫСОКОКАЧЕСТВЕННЫХ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КЛАССА «А» Г. ЕКАТЕРИНБУРГА
БЦ «Президент», общая площадь 32 000 кв. м

108.

2.2. ПРИМЕРЫ ВЫСОКОКАЧЕСТВЕННЫХ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КЛАССА «А» Г. ЕКАТЕРИНБУРГА
БЦ «Сенат», общая площадь 10 546 кв. м

109.

2.2. ПРИМЕРЫ ВЫСОКОКАЧЕСТВЕННЫХ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КЛАССА «В» Г. ПЕРМИ
БЦ «GreenPlaza», общая площадь 43 144 кв. м

110.

2.2. ПРИМЕРЫ ВЫСОКОКАЧЕСТВЕННЫХ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КЛАССА «В» Г. ПЕРМИ
БЦ «Горький», общая площадь 4 743 кв. м

111.

2.2. ПРИМЕРЫ ВЫСОКОКАЧЕСТВЕННЫХ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КЛАССА «В+» Г. ПЕРМИ
БЦ «Авангард», общая площадь 4 414кв. м

112.

2.2. ПРИМЕРЫ ВЫСОКОКАЧЕСТВЕННЫХ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КЛАССА «В+» Г. ПЕРМИ
БЦ «Любимов», общая площадь 11 645 кв. м

113.

2.2. ПРИМЕРЫ ВЫСОКОКАЧЕСТВЕННЫХ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КЛАССА «В+» Г. ПЕРМИ
БЦ «Славяновский Plaza», общая площадь 8 213 кв. м

114.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
НП «Национальный совет Торговых Центров» в 2013 г. была разработана и принята «Система стандартов для объектов торговой
недвижимости». В Системе Стандартов обобщен опыт ведущих зарубежных и отечественных компаний в области создания
высококачественных торговых центров. По итогам сертификации торговому центру присваивается одна из трех категорий: "Объект
соответствует высоким стандартам", «Объект отвечает современным требованиям», «Вне категории». Оператор проекта, занимающийся
исследованием посетителей в ТЦ – Watcom Group.
Система стандартов для объектов торговой недвижимости состоит из четырех блоков – это оценка качества торгового объекта с точки
зрения четырех ключевых групп влияния: девелопера, арендатора, покупателя и инвестора.

115.

2.2. КЛАССИФИКАТОРЫ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Первые редакции классификаций складских помещений для российского рынка были разработаны компаниями Knight
Frank и Swiss Realty Group в 2004 г. Согласно классификации компании Knight Frank складские комплексы подразделялись на
классы «А» (с делением на подклассы «A+» и «A»), «B» (подклассы «B+» и «B»), «С» и «D»; компания Swiss Realty Group произвела
выделение семи классов: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D».
В 2013 г. классификация Knight Frank была доработана в соответствии с рыночной практикой. Согласно новой версии
классификации, все складские помещения подразделяются на следующие классы: качественные складские площади классов «А+»,
«А» и «В», а также прочие объекты - склады класса «С».
По мнению экспертов,
предложенная классификация
Swiss Realty Group имеет
несоответствия объективной
картине рынка, отсутствуют
числовые показатели по высоте
потолков, нагрузке на кв.м. пола,
шагу колонн, привязана к году
постройки объекта и т.д.
Классификация складских
помещений Knight Frank
определяет минимальные
требования арендаторов и
покупателей к качественным
складским объектам и задает
вектор развития для новых
логистических проектов,
появляющихся в России.

116.

2.3. ПОСТРОЕНИЕ ОБЩЕЙ МОДЕЛИ ЦЕНОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА
Градостроительное зонирование — деление территории на зоны при градостроительном
планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного
использования установленных зон и ограничений на их использование. Градостроительное
зонирование регулируется Градостроительным кодексом РФ (ГК РФ), который устанавливает
правила землепользования и застройки; порядок подготовки проекта правил землепользования
и застройки, утверждения таких правил, внесения в них изменений; порядок установления
территориальных зон, виды и состав территориальных зон; градостроительный регламент;
виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального
строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных
участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов
капитального строительства; порядок предоставления разрешения на условно разрешенный
вид использования земельного участка или объекта капитального строительства; отклонение
от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального
строительства.
Экономическое зонирование – разделение территорий по географическому и
территориально-хозяйственному положению. Географическое положение определяет
своеобразие природы конкретной территории, а хозяйственное положение - исторически
сложившаяся производственная специализация территорий на основе развития тех или иных
отраслей промышленности.

117.

ПРИМЕР ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ (ЗОНИРОВАНИЕ ГО НА ОСНОВЕ ПЗЗ)

118.

ПРИМЕР ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ
(разработано Дорониной Е.И., РУТИКО, РЕСПУБЛИКА КОМИ)
Три основные группы муниципалитетов:
крупные индустриальные городские округа (ГО)
с диверсифицированным и перерабатывающим
производством
–
Сыктывкар,
Ухта,
с
монопрофильным топливным производством –
Усинск, Воркута;
ГО Инта и муниципальные районы с
преобладанием городского населения (в том
числе сельский Сыктывдинский), хорошим
транспортным
положением,
сравнительно
развитой
добывающей
и
деревообрабатывающей промышленностью и
сельским хозяйством;
сельские
и
в
основном
удаленные
муниципальные районы, специализирующиеся
на
сельском
хозяйстве
и
первичной
переработке сельхозпродукции, лесозаготовке и
лесопилении с ограничениями транспортной
доступности.

119.

2.3. ЦЕНОВОЕ ЗОНИРОВАНИЕ
ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
Приказ Минэкономразвития РОССИИ № 297 от 20.05.2015 г.
Приказ Минэкономразвития РОССИИ № 611 от 25.09.2014 г.
ФСО № 1 п. 10. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по
основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.
ФСО № 7 п. 11. Анализ рынка недвижимости… пп. б) ... Если рынок
недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить
представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми
объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить
территорию исследования за счет территорий, схожих по
экономическим характеристикам с местоположением
оцениваемого объекта.

120.

Методические указания о государственной кадастровой оценке.
Приказ Минэкономразвития России № 226 от 12.05.2017г.
Раздел VI. Проведение бюджетным учреждением оценочного зонирования.
п.6.1. В процессе определения кадастровой стоимости бюджетным
учреждением
проводится
оценочное
зонирование,
предусматривающее разделение территории, на которой проводится
государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны.
п.6.2. Целью оценочного зонирования является представление в
графическом и семантическом виде информации о сложившейся на
дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных
сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных
ценовых зонах.
п.6.11. Итоговая информация по оценочному зонированию территории
используется для дальнейшей работы, в том числе для определения
ценообразующих факторов в процессе построения (уточнения)
моделей оценки кадастровой стоимости, итоговой проверки
результатов определения кадастровой стоимости.

121.

ЦЕЛИ АНАЛИТИЧЕСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Ценовое
Зонирование
– общее дело
Государственная
кадастровая
оценка
Аналитика и
исследования рынка
недвижимости
Рыночная оценка
недвижимости
Существуют как прямые, так и косвенные методы оценки земельных участков. К прямым относят те методы,
в результате применения которых определяется рыночная или инвестиционная стоимость самого земельного
участка как свободного, без учета находящихся на нем улучшений (зданий и сооружений). К косвенным –
методы оценки улучшений, внутри которых заложены элементы стоимости земельных участков. Несмотря
на существующие различия в применении тех или иных методов оценки, общим для них остается
проведение анализа, на основании которого должна быть построена модель определения ценности
земельного участка в зависимости от его местоположения.

122.

2.3. ПОСТРОЕНИЕ ОБЩЕЙ МОДЕЛИ ЦЕНОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА
ЛОГИЧЕСКАЯ СХЕМА
Распределение объектов многоквартирного жилья по ценности их местоположения
производится посредством выделения зон с различающимися средними значениями цен
предложения и имеет своей целью уменьшение разброса цен в выборке.
1. Местоположение бесспорно влияет на
цену объекта недвижимости, однако это не
единственный фактор ее определяющий
4. Сегмент, в максимальной степени
удовлетворяющий описанным
требованиям – рынок готового
многоквартирного жилья.
5. Многоквартирные жилые дома
располагаются не на всей территории
города, а лишь в пределах
территориальных зон,
предусматривающих такое размещение
согласно Правил землепользования и
застройки (ПЗЗ). Соответственно
зонированию подвергаются только
данные зоны.
2. Чтобы «оцифровать» влияние собственно
местоположения, необходимо подобрать объекты, в
максимальной степени схожие по своим внутренним
характеристикам, но отличающиеся исключительно
местоположением
3. Для корректного достижения указанной цели
необходимо:
-наличие репрезентативной выборки с максимально
большим числом предложений
- сегмент должен обладать максимальной степенью
однородности в части внутренних характеристик
предлагаемых на нем объектов и минимальным числом
прочих ценообразующих факторов
6. Число выделяемых зон определяется структурой
выборки на основе построения гистограммы
распределения числа предложений.

123.

2.3. Ценовое зонирование в регионах России
г. Москва
г. Воронеж
г. Екатеринбург
г. Пермь
г. Омск
г. Новосибирск

124.

Поисково-информационные картографические сервисы
Ценовое зонирование
Яндекс. Найдется всё
Ценовое
зонирование
Ценовое
зонирование

125.

2.3. ПОСТРОЕНИЕ ОБЩЕЙ МОДЕЛИ ЦЕНОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА
ЦЕНОВОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ Г. ПЕРМИ (ДЛЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ)
…

126.

3.3. ПОСТРОЕНИЕ ОБЩЕЙ МОДЕЛИ ЦЕНОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА
ЦЕНОВОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ Г. ПЕРМИ (ДЛЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ)

127.

ПОСТРОЕНИЕ ОБЩЕЙ МОДЕЛИ ЦЕНОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА
ЦЕНОВОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ Г. ПЕРМИ (ДЛЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ)
…

128.

ПОСТРОЕНИЕ ОБЩЕЙ МОДЕЛИ ЦЕНОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА
ЦЕНОВОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ Г. ПЕРМИ (ДЛЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - МЖД)

129.

АНАЛИЗ РЫНКА И ЦЕНОВОЕ ЗОНИРОВАНИЕ
г.Омск
Элита
Бизнес
Комфорт
Стандарт
г.Омск
45 566
139 082
61 574
46 932
39 936
Высокой ценности
65 486
139 082
68 513
55 654
51 318
Повышенной ценности
47 745
-
57 922
49 733
42 364
Средней ценности
40 418
-
52 469
44 727
37 751
Низкой ценности
28 938
-
-
31 751
28 039
Группы зон

130.

2.3. ПОСТРОЕНИЕ ОБЩЕЙ МОДЕЛИ ЦЕНОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА
ЦЕНОВОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ Г. ПЕРМИ (ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ И КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ)

131.

ПРИМЕР СОЧЕТАНИЯ СОЦИАЛЬНО- ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ И
ЗОНИРОВАНИЯ ПО УРОВНЮ РАЗВИТИЯ ЛОКАЛЬНЫХ РЫНКОВ
(Разработка Епишиной Э.Д., ООО «АЦ «КД-консалтиннг»)

132.

ПРИМЕР СОЧЕТАНИЯ СОЦИАЛЬНО- ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ И ЗОНИРОВАНИЯ
ПО УРОВНЮ РАЗВИТИЯ ЛОКАЛЬНЫХ РЫНКОВ
(Разработка Епишиной Э.Д., ООО «АЦ «КД-консалтиннг»)

133.

ПРИМЕР СОЧЕТАНИЯ СОЦИАЛЬНО- ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ И
ЗОНИРОВАНИЯ ПО УРОВНЮ РАЗВИТИЯ ЛОКАЛЬНЫХ РЫНКОВ
(Разработка Епишиной Э.Д., ООО «АЦ «КД-консалтиннг»)

134.

2.4. ОСНОВЫ МАТЕМАТИЧЕСКОЙ СТАТИСТИКИ В АНАЛИТИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. СПОСОБЫ ОБРАБОТКИ ВЫБОРКИ
СБОР ДАННЫХ МЕТОДОМ СПЛОШНОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ
СБОР АНАЛИТИЧЕСКИХ ДАННЫХ
СПЛОШНОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ
ПРИМЕРЫ ПОКАЗАТЕЛЕЙ:
■ зарегистрированный объем сделок купли-продажи
■ объем строительства недвижимости
■ объем ввода недвижимости
■ площадь жилого фонда
■ число компаний, оперирующих на рынке
■ средняя цена поглощения по реестру
■ объем выданных ипотечных кредитов

135.

2.4. «ИДЕАЛЬНАЯ» СТРУКТУРА АНАЛИТИЧЕСКИХ БАЗ ДАННЫХ, ИСТОЧНИКИ ИХ ФОРМИРОВАНИЯ
ВИДЫ АНАЛИТИЧЕСКИХ ДАННЫХ И ИСТОЧНИКИ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ
ДАННЫЕ
ВНУТРЕННЕЙ СРЕДЫ
ДАННЫЕ
ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ
ДАННЫЕ АДМИНИСТРАЦИИ
ДАННЫЕ ОРГАНОВ СТАТИСТИКИ
- информация о разрешительной документации
- конкурсная документация о земельных торгах
- данные, получаемые из документов территориального
планирования
- данные Росреестра
- объемы ввода недвижимости
- обеспеченность населения жильем
- уровень доходов /структура расходов населения- средняя стоимость строительства
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ
РЫНКА
- мультилистинговые системы
- сайты сети Интернет
- информация, получаемая на основании «полевых» исследований
ДАННЫЕ, ПОЛУЧАЕМЫЕ НА
ОСНОВАНИИ ЛИЧНЫХ КОНТАКТОВ
- данные от партнеров (системы обмена данными)
- перспективные проекты и площадки
- экспертные мнения, конференции, форумы
- ценовая политика, сроки экспозиции по отдельным объектам
- информация о конкурентах
ДАННЫЕ ВНУТРЕННЕЙ
КЛИЕНТСКОЙ БАЗЫ
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ И
МАКРОФИНАНСОВЫЕ
ПОКАЗАТЕЛИ
- число звонков
- число консультаций
- число сделок
- потребительские предпочтения
- ВВП
- инфляция
-безработица
- курсы валют
- цена на нефть
- ввоз/вывоз капитала
- индекс промышленного
производства
- инвестиции в основной капитал

136.

2.4. «ИДЕАЛЬНАЯ» СТРУКТУРА АНАЛИТИЧЕСКИХ БАЗ ДАННЫХ, ИСТОЧНИКИ ИХ ФОРМИРОВАНИЯ
ИСТОЧНИКИ ДАННЫХ О ПРЕДЛОЖЕНИИ И СДЕЛКАХ
Источниками данных о строительстве, предложении объектов на продажу (аренду) являются:
сайты застройщиков и продавцов, проектные декларации;
собственные листинги (базы данных) фирмы (данные, полученные от владельца объекта);
полевое обследование объектов (осмотр, собеседования с владельцем, арендатором,
застройщиком), в сочетании с методом «мистери шоппинг» (притворная покупка);
рекламные объявления в специализированных СМИ, на сайтах информационных и риэлторских
агентств;
объединенные базы данных региональной риэлторской ассоциации, группы агентств
(мультилистинги);
Данные государственных органов (адресные перечни введенных в эксплуатацию и строящихся
объектов);
ГИС-системы (2-Гис, сервисы электронных карт, Публичная кадастровая карта и т.д.);
Данные специализированных порталов о недвижимости.
Базы данных создаются в двух видах – Реестры строящихся объектов и Прайсы предложений.
Данные о сделках являются наиболее конфиденциальной информацией в силу известных
экономических условий, конкурентных отношений фирм и др. Поэтому источником данных о
проведенных сделках является прежде всего собственный учет. Но по мере возрастания открытости
рынка недвижимости возможно получение этих данных (или их значительной части) от владельцев
объектов, от фирм-партнеров, участников МЛС, от органов юстиции по регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и других источников. Поскольку наиболее закрытой информацией являются
данные о фактической цене сделки, то необходимо стремиться к безусловному получению хотя бы,
наряду с данными о цене предложения, таких данных, как сам факт совершения сделки с конкретным
объектом, ее содержание, временные параметры и т. д. Важно, чтобы описание сделки было увязано с
приведенными выше описаниями объекта и предложения.

137.

2.4. «ИДЕАЛЬНАЯ» СТРУКТУРА АНАЛИТИЧЕСКИХ БАЗ ДАННЫХ, ИСТОЧНИКИ ИХ ФОРМИРОВАНИЯ
ИСТОЧНИКИ ДАННЫХ О СПРОСЕ
Получение данных о спросе – наименее проработанная проблема в методологии анализа рынка
недвижимости. Ее необходимо решать по двум аспектам:
объем платежеспособного, потенциального, предъявленного спроса;
характеристики требующихся покупателям (арендаторам) объектов, в том числе по местоположению
(предпочтения потребителей).
В крупных риэлторских, информационно-аналитических компаниях налажена регистрация спросовых
заявок хотя бы по трем-пяти характеристикам желаемых объектов. Однако, трудность заключается в
«размытости» спросовых заявок, многовариантности пожеланий потребителя. В результате из этой
информации невозможно извлечь реальный объем спроса (число покупателей) и достаточно полную
структуру характеристик желаемых объектов. Но эти данные вполне можно использовать для изучения
относительной динамики спроса.
Альтернативным и дополняющим методом получения данных о спросе на рынке недвижимости
является метод социологических исследований.
Что касается объектов недвижимости высокого качества, то их потенциальные потребители –
иностранные фирмы и их представительства, крупные отечественные фирмы, торговые сети заранее
объявляют в СМИ о планах своего расширения, экспансии в новые регионы и т.п., что позволяет оценить
возможный объем спроса на жилые и нежилые объекты. Средний и малый бизнес свою потребность в
офисных, торговых, складских помещениях определяет спонтанно и динамично, поэтому крупным
риэлторским компаниям совместно с девелоперами необходимо периодически организовывать и
проводить исследование потенциального платежеспособного спроса и предпочтений потребителей в своем
городе. Наконец, социологические службы периодически проводят и публикуют результаты опросов
населения по поводу улучшения жилищных условий. Эти данные в сочетании с динамикой обращений
позволяют оценить объем спроса в денежном и натуральном выражении.

138.

2.4. СТАНДАРТЫ ОПИСАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В БАЗАХ ДАННЫХ
ПРИМЕР ПРАЙСА ПРЕДЛОЖЕНИЙ (РЫНОК МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ Г. ПЕРМИ)

139.

2.4. СТАНДАРТЫ ОПИСАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В БАЗАХ ДАННЫХ
ПРИМЕР ПРАЙСА ПРЕДЛОЖЕНИЙ (РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ПЕРМИ)

140.

2.4. СТАНДАРТЫ ОПИСАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В БАЗАХ ДАННЫХ
ПРИМЕР ПРАЙСА ПРЕДЛОЖЕНИЙ (ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК ПЕРМСКОГО КРАЯ)

141.

2.4. СТАНДАРТЫ ОПИСАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В БАЗАХ ДАННЫХ
ВЕРИФИКАЦИЯ ИНФОРМАЦИИ
Собранная база данных еще не готова к
проведению расчетов показателей рынка
недвижимости. В первую очередь это
касается базы предложений.
Подготовка базы предложений к
обработке включает ряд операций, состав
Актуализация текущего листинга. По мере приема и учета информации о предложении
объектов недвижимости в базе, с определенной периодичностью (раз в день, раз в два дня)
производится отбор заявок для актуализации. Как правило, актуализация производится
методом прозвона. По результатам переговоров с владельцем недвижимости (или лицом,
его представляющим) заявка может быть скорректирована по текущей цене предложения,
перемещена в архив (снята с продажи) или проставлена последняя дата актуализации,
свидетельствующая о достоверности информации. При этом, естественно, нужно всячески
стимулировать брокеров на более активное участие в коррекции своей же базы данных.
которых, алгоритм каждой из них и
конечные результаты зависят от
особенностей формата базы данных,
содержания полей описания
предложения. Каждый аналитик
применяет свои приемы предварительной
подготовки и формирования выборки для
обработки. Вместе с тем, существуют
общие, обязательные этапы подготовки.
При этом, если база предложений
формируется совместно с базой объектов
существующего фонда, то многие вопросы
решаются просто и не требуют
специальных пояснений. Если же она
формируется автономно, без привязки к
базе объектов существующего фонда,
возникают значительные трудности в
подготовке и очистке базы.
Чистка от артефактов (пропусков и ошибок). Содержание этапа заключается в проверке
ключевых параметров объекта и предложения, без которых невозможна обработка БД:
проверка на нуль цены, общей и полезной площади объекта, проверка соотношения общей
и полезной площади, и т.д. Если запись об объекте не соответствует предъявленным
требованиям, он исключается из БД.
Выделение «уникальных объектов» (очистка от «повторов» и «дублей»). При сборе
данных из различных источников возможно появление «повторов» (записей предложения
одного и того же объекта от различных фирм) и «дублей» (нескольких записей
предложения одного и того же объекта в течение одного заданного для анализа периода).
«Дубли» появляются при несовпадении периода актуализации информации (например,
неделя) с периодом, заданным для анализа (например, месяц).
При этом возможны некоторые отличия в параметрах объекта (площадь, высота потолка и
т.п.), цене предложения (зависящие от ценовой политики различных фирм, а также
возникающих вследствие корректировки цены предложения продавцом). Кроме того, даже
при совпадении всех параметров нескольких записей (например, при объединении четырех
недельных баз данных в общую месячную) возникает искусственное увеличение объема
выборки и несоответствие этой величины реальному объему предложения на рынке.
Сущность этапа состоит в выделении уникального объекта для последующей замены
нескольких записей о его предложении на продажу (сдачу в аренду) на одно предложение.
В зависимости от формата описания объекта применяются различные варианты алгоритма:
«строгая» (при наличии в базе точного адреса) и «мягкая» очистка.

142.

2.4. СТАНДАРТЫ ОПИСАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В БАЗАХ ДАННЫХ
ПРИМЕР РЕЕСТРА ( МНОГОКВАРТИРНЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА Г. ПЕРМИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В НЕЗАВЕРШЕННОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ)
Реестр новостроек представляет собой динамическую таблицу, которая ведется в формате Exсel в единой
унифицированной форме. Каждая строка Реестра соответствует одному многоквартирному жилому дому.
Реестр состоит из 112 столбцов, дающих исчерпывающую информацию по каждому объекту. В данной форме
все параметры, описывающие новостройки сгруппированы в несколько блоков:

143.

2.4. СТАНДАРТЫ ОПИСАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИВ БАЗАХ ДАННЫХ
ПРИМЕР РЕЕСТРА (МНОГОКВАРТИРНЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА, НАХОДЯЩИЕСЯ В НЕЗАВЕРШЕННОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ)
Адресный блок – содержит информацию,
касающуюся места расположения объекта
нового жилищного строительства: субъект
РФ,
муниципальное
образование,
поселение, населенный пункт, тип улицы,
улица, номер дома, литера, корпус,
строение,
владение,
информация
о
земельном участке под строительство,
географические
координаты
объекта
строительства.
Конструктивные характеристики объекта:
несущие конструкции, материал наружных
стен, тип проектной документации, номер
серии, этажность, количество секций и т.д.
Качественные характеристики проекта: тип
отделки квартир, потребительский класс
качества
объекта
согласно
Единой
классификации новостроек, минимальные,
максимальные и средние площади квартир
в разрезе комнатности (с учетом и без учета
балконов, лоджий, террас), высота потолка,
тип паркинга, уровень отделки мест общего
пользования, число лифтов;
Объемные показатели: общая площадь
квартир в жилом доме, площадь встроенопристроенных помещений, количество
квартир в разрезе комнатности.
Блок разрешительной документации:
номера, даты выдачи разрешений на
строительство,
их
продлений,
застройщики, генеральные подрядчики
строительства объектов, их контакты,
сметная стоимость строительства, согласно
проектной
документации,
статус
строительства (строится/заморожен и т.д.)
запланированный срок ввода объекта в
эксплуатацию.
Информация о продажах квартир: дата
начала
реализации
квартир,
тип
заключаемого
договора,
условия
рассрочки платежа, наличие ипотеки, цены
реализации квартир.

144.

2.5. ПРИМЕРЫ ФОРМИРОВАНИЯ БАЗ ДАННЫХ
ПО СЕГМЕНТАМ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
(содержатся в материалах УМК (практикума)

145.

2.6. ОСНОВЫ МАТЕМАТИЧЕСКОЙ СТАТИСТИКИ В АНАЛИТИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. СПОСОБЫ ОБРАБОТКИ ВЫБОРКИ
СБОР ДАННЫХ МЕТОДОМ ВЫБОРОЧНОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ
СБОР АНАЛИТИЧЕСКИХ ДАННЫХ
ВЫБОРОЧНОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ
Базируется
на
понятиях
«выборка»,
«случайная величина» и «случайное событие»
Случайная величина – величина, которая может принимать различные значения под воздействием случайных
(неконтролируемых, нерегулируемых) факторов.
Случайное событие – это такое событие, которое может либо наступить, либо не наступить под влиянием случайных
факторов.
Случайные величины могут изменяться также под воздействием неслучайных факторов. Например, цена объекта
недвижимости изменяется в зависимости от его размера или удаления от центра города. Однако, в ряде случаев
закономерность таких изменений неизвестна, или конкретная задача не требует ее учета. Тогда и эти факторы относят к
разряду случайных.
Генеральная совокупность случайной величины – все множество значений, совокупность значений случайной
величины, которые она может принять под воздействием случайных факторов.
Генеральная совокупность случайных событий – совокупность всех возможных случаев наступления /не наступления
исследуемого события.
Генеральная совокупность может подразделяться на части (подсовокупности) по определенному признаку (неслучайному
фактору). Например, жилой фонд или зарегистрированные сделки – по подвидам объектов, административным районам,
размерам помещений и т.д.
Структура генеральной совокупности – это доля (процентный состав) в ней подсовокупностей, выделенных по одному
или нескольким признакам.
Выборка – это несколько значений случайной величины, выбранных из генеральной совокупности.

146.

2.6. ОСНОВЫ МАТЕМАТИЧЕСКОЙ СТАТИСТИКИ В АНАЛИТИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. СПОСОБЫ ОБРАБОТКИ ВЫБОРКИ
ОЦЕНКА КАЧЕСТВА ВЫБОРКИ
Выборка по своей структуре может отличаться от генеральной совокупности. В этом случае
говорят, что она нерепрезентативна относительно генеральной совокупности.
Репрезентативность (представительность) выборки - это ее достаточно близкое
соответствие генеральной совокупности по основным характеристикам (прежде всего
структуре).
Гистограмма (график распределения) случайной величины - это представление случайной
величины в виде столбчатого графика, отражающего долю (количество) попаданий в различные
диапазоны ее значений.
Основные характеристики гистограммы:
минимальное и максимальное значение случайной величины;
размах варьирования;
медиана;
мода.
Размах варьирования - это разность между максимальным и минимальным значениями
случайной величины.
Медиана - это одно из значений случайной величины в выборке, относительно которого
половина значений превышает медианное, а другая половина не превышает.
Мода - это такое значение случайной величины на гистограмме, которое соответствует
середине диапазона с наибольшей высотой (т.е. наиболее вероятное значение).

147.

2.6. ОСНОВЫ МАТЕМАТИЧЕСКОЙ СТАТИСТИКИ В АНАЛИТИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. СПОСОБЫ ОБРАБОТКИ ВЫБОРКИ
НОРМАЛЬНОЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СЛУЧАЙНОЙ ВЕЛИЧИНЫ
Классическим распределением, для которого наиболее развиты расчетные методы, является гауссовское,
или нормальное распределение. Оно характеризуется симметричностью – число точек, находящихся
слева и справа от среднего значения, равно между собой, и одномодальностью – имеется только один
диапазон с максимальным числом точек.

148.

2.6. ОСНОВЫ МАТЕМАТИЧЕСКОЙ СТАТИСТИКИ В АНАЛИТИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. СПОСОБЫ ОБРАБОТКИ ВЫБОРКИ
АССИМЕТРИЧНОЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СЛУЧАЙНОЙ ВЕЛИЧИНЫ
Распределение случайной величины может быть асимметричным, когда число точек, находящихся левее
среднего, превышает число точек справа, или наоборот. Большинство исследованных нами распределений
цен и арендных ставок имеют левую ассиметрию – они «поджаты» слева и «растянуты» справа.

149.

2.6. ОСНОВЫ МАТЕМАТИЧЕСКОЙ СТАТИСТИКИ В АНАЛИТИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. СПОСОБЫ ОБРАБОТКИ ВЫБОРКИ
ОЦЕНКА КАЧЕСТВА ВЫБОРКИ
Другой способ описания случайной величины (СВ) - это определение ее параметров, характеризующих среднее
значение и разброс СВ вокруг среднего.
Для различения параметров генеральной совокупности и выборки им иногда присваивают различные имена.
В качестве среднего значения СВ могут использоваться различные величины, например, медиана, мода, среднее
арифметическое выборки (математическое ожидание генеральной совокупности).
Среднее арифметическое значение (математическое ожидание) СВ - это расчетная величина, определяемая по
специальной формуле и соответствующая центру тяжести гистограммы.
Симметричное распределение характеризуется единственной средней величиной – средним арифметическим. В
несимметричном распределении мода и медиана сдвинуты относительно среднего арифметического в ту сторону, где число
точек больше.
Дисперсия и стандартное отклонение (среднеквадратическое отклонение - СКО) СВ - это расчетная величина,
определяемая по специальной формуле и характеризующая степень отклонения каждого из значений СВ от среднего.
Среднеквадратическое отклонение генеральной совокупности обозначается греческой буквой σ
(сигма), выборки -
латинской s.
Коэффициент вариации – это отношение СКО к среднему. Характеризует относительную величину рассеяния СВ и
позволяет сравнивать по степени разброса СВ с различными средними. Обозначается греческой букой ν (ню).
Доверительный интервал - это размах СВ, определенный не по всем ее значениям, а по заданной доле значений,
примыкающих к среднему. Доля значений, по которой определяется доверительный интервал, называется доверительной
вероятностью.
В симметричном распределении, близком к нормальному, в интервале +/-σ располагаются 68% значений СВ,
в интервале +/-2σ - 95%, а в интервале +/- 3 σ - около 97,7%.
Случайное событие оценивается в генеральной совокупности вероятностью наступления Р (в выборке – частостью
наступления Р*). Понятия дисперсии, коэффициента вариации, доверительного интервала применимы и для описания
случайного события в выборке.
Значения средних и рассеяния, определенные для выборки и для генеральной совокупности, могут отличаться. Это
отличие трактуется как ошибка в определении параметров генеральной совокупности по параметрам выборки.
Ошибка складывается из двух частей.
Первая - это систематическая ошибка, зависящая от степени репрезентативности выборки.
Вторая - это случайная ошибка, зависящая от объема выборки.

150.

2.6. ОСНОВЫ МАТЕМАТИЧЕСКОЙ СТАТИСТИКИ В АНАЛИТИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. СПОСОБЫ ОБРАБОТКИ ВЫБОРКИ
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ДЕЙСТВИЙ
1) Расчет средних величин в зависимости от ситуации проводится тремя способами:
А) Среднеарифметическая удельная цена предложения:
C óä. (Ñ1 Ñ2 ... Ñn ) / N
Б) «Бухгалтерский метод»:
Ñ âçâ. (Cï 1 Cï 2 ... Cïn ) /( S1 S 2 ... S n )
В) Средневзвешенная удельная цена предложения:
С взв. (C1 S1 C 2 S 2 ... C n S n ) /( S1 S 2 ... S n )
Результат вычисления по формулам п. Б и п. В совпадает, поэтому среднюю цену 1 кв. м можно называть
средневзвешенной по площади помещений удельной ценой в выборке и измерять в $/кв. м (тыс. руб./кв. м).
2) Оценка дисперсии и среднеквадратического (стандартного) отклонения:
D S 2 (Ci C ) 2 /( N 1)
S S2
Для случайного события:
D S 2 P * (1 P*) /( N 1)

151.

2.6. ОСНОВЫ МАТЕМАТИЧЕСКОЙ СТАТИСТИКИ В АНАЛИТИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. СПОСОБЫ ОБРАБОТКИ ВЫБОРКИ
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ДЕЙСТВИЙ
3)
Исключение «выскакивающих» значений:
После определения дисперсии необходимо исключить из выборки крайние (справа и слева)
«выскакивающие» значения, и заново рассчитать параметры выборки. При этом для симметричных
распределений, близких к закону нормального распределения, разработано «правило трех сигм»:
исключаются значения, лежащие за пределами доверительного интервала в плюс/минус три
среднеквадратических отклонения (сигмы):
значение С i отбрасывается, если С i ≤ -3σ и С i ≥ +3σ.
Это соответствует доверительной вероятности 0,977 (т. е. исключаются из рассмотрения примерно 2%
крайних значений). Применяются и более жесткие критерии, например, две сигмы (доверительная
вероятность 0,95).
Для асимметричных распределений (обычно слева распределение «поджато», а справа – растянуто), нами
рекомендуется модифицированное «правило трех сигм»:
значение С i отбрасывается, если С i ≤ -2σ и С i >+3σ.
Дополнительно вводится проверка на количество исключаемых точек, которое не должно превышать 1%
слева и справа. В противном случае соответствующий критерий сдвигается влево (или соответственно
вправо) на 0,5S.
ИСКЛЮЧЕНИЕ «ВЫСКАКИВАЮЩИХ» ЗНАЧЕНИЙ ПРОИЗВОДИТСЯ В МАЛЫХ ИЛИ СРЕДНИХ ВЫБОРКАХ,
Т.Е. ПОСЛЕ РАСЧЛЕНЕНИЯ ОБЩЕЙ ВЫБОРКИ (ПО МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ, КАЧЕСТВУ, РАЗМЕРУ И Т.П.).
ЗАТЕМ
СТАТИСТИЧЕСКИЕ
ПАРАМЕТРЫ
ОБЪЕДИНЕННЫХ
И
РАСЧЛЕНЕННЫХ
ВЫБОРОК
ПЕРЕСЧИТЫВАЮТСЯ.

152.

2.6.ОСНОВЫ МАТЕМАТИЧЕСКОЙ СТАТИСТИКИ В АНАЛИТИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.СПОСОБЫ ОБРАБОТКИ ВЫБОРКИ
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ДЕЙСТВИЙ
4) Оценка погрешности в определении среднего:
Среднее значение случайной величины по данным репрезентативной выборки ее случайных значений всегда
рассчитывается с погрешностью, величина которой зависит от двух факторов: собственного разброса
значений в выборке и ее объема. Если разброс измерен величиной среднеквадратического отклонения ,
то приближенная оценка погрешности в определении средневыборочного при доверительной
вероятности 0,95 равна
Аналогично рассчитывается погрешность в определении вероятности случайного события по частности его
наступления в выборке.
Из формулы следует, что погрешность в определении среднего (вероятности события) обратно
пропорциональна корню квадратному из объема выборки и пропорциональна ее собственному
разбросу.
При наличии данных об объеме генеральной совокупности Ng случайная погрешность может быть
скорректирована на множитель √(1- N/Ng).
5) Проверка значимости различия выборок при оптимизации ДППМ:
Если разность средних меньше полусуммы погрешностей:
| Сср.1 - Сср.2| < (δ1/2 + δ2/2),
то выборки считаются различающимися незначимо. Это – необходимое условие объединения выборок.
Вариант условия –
|Сср.1 - Сср.2| / (δ1/2 + δ2/2) < 1.

153.

2.7. СУЩНОСТЬ МЕТОДОЛОГИИ ВЫБОРОЧНОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА НА ОСНОВЕ ДИСКРЕТНЫХ
ЧИСЛОВЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ И ДИНАМИЧЕСКИХ РЯДОВ. ПОСТРОЕНИЕ ДППМ
Сущность методологии выборочного статистического анализа рынка недвижимости состоит в сборе документированной
информации об объектах рынка, разделении объектов на однородные группы (кластеры) по качеству, местоположению, периодам
времени, определении характеристик каждой выборки и исследовании полученных числовых пространственно-параметрических и
динамических моделей с дискретным шагом (ДППМ и ДДМ).
Методология отличается простотой и не требует при использовании специального образования.
1
2
ОЧЕРТИТЬ
ВЫБРАТЬ
границы мониторинга: о
каком рынке и о каком
временном периоде идет
речь, например:
«Мониторинг рынка
офисной недвижимости г.
Рязани за 1 квартал 2014
г.», «Мониторинг рынка
жилой недвижимости г.
Новосибирска за апрель
2013 г.»
наиболее достоверные
источники информации
об объектах
(преимущество
отдается источникам с
платным
размещением, со
своевременным
удалением устаревших
данных, а также МЛС)
3
4
УБЕДИТЬСЯ
что в выбранных источниках есть основные
показатели, необходимые для подготовки
мониторинга:
- тип объекта (квартира, офис, магазин и т.п.)
- цена объекта (общая или удельная)
- площадь объекта
- местоположение объекта (в идеале, это полный
адрес объекта, но если таких источников нет, то
на первом этапе достаточно и района города)
- дата начала экспозиции объекта (если она не
указывается, можно заменить ее датой
формирования базы)
УСТАНОВИТЬ
необходимую частоту
получения и
сохранения данных
(например, если
обновления на сайте
выходят еженедельно
– значит, необходимо
еженедельное
сохранение)

154.

2.7. СУЩНОСТЬ МЕТОДОЛОГИИ ВЫБОРОЧНОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА НА ОСНОВЕ ДИСКРЕТНЫХ
ЧИСЛОВЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ И ДИНАМИЧЕСКИХ РЯДОВ. ПОСТРОЕНИЕ ДППМ
5
6
7
8
НАЛАДИТЬ
ОБЪЕДИНИТЬ
ДОБАВИТЬ
ПОСТРОИТЬ
процесс получения и
сохранения необходимых
данных (если базы небольшие
– их можно скачивать и
сохранять вручную, если это
многоуровневые данные –
необходимо написание
программ-«парсеров»)
по окончании отчетного
периода все собранные
данные в общую базу, и
удалить:«дубли»
(повторяющиеся объекты) и
«мусор» - объекты, не
относящиеся к исследуемому
рынку по местоположению,
типу
недостающие характеристики:
рассчитать удельные цены,
проставить типы, указать район
города (если он не указан)
предварительную ДППМ
рынка

155.

2.7. СУЩНОСТЬ МЕТОДОЛОГИИ ВЫБОРОЧНОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА НА ОСНОВЕ ДИСКРЕТНЫХ
ЧИСЛОВЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ И ДИНАМИЧЕСКИХ РЯДОВ. ПОСТРОЕНИЕ ДППМ
9
10
11
12
СКОРРЕКТИРОВАТЬ
ОПИСАТЬ
СФОРМИРОВАТЬ
РЕЗЮМИРОВАТЬ
ДППМ при необходимости,
объединяя или расчленяя
полученные выборки
ДППМ в мониторинговом
отчете
динамические ряды по
основным показателям ДППМ ,
рассчитать индексы и темпы
прироста
основные итоги
мониторинга, полученные
результаты и тенденции

156.

2.7. СУЩНОСТЬ МЕТОДОЛОГИИ ВЫБОРОЧНОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА НА ОСНОВЕ ДИСКРЕТНЫХ
ЧИСЛОВЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ И ДИНАМИЧЕСКИХ РЯДОВ. ПОСТРОЕНИЕ ДППМ
Формализованное описание процедуры построения дискретных пространственно-параметрических моделей рынка произведено
в терминах теории множеств - аппарата, специально созданного для описания дискретных пространств. Изложение ведется в
сопоставлении с подходами и понятиями смежной методологии – регрессионных моделей массовой оценки объектов
недвижимости, на примере рынка купли-продажи квартир.
Пусть xi = X – удельная цена i-й квартиры, или цена 1 кв. м, в заданном периоде
(в последующем временной параметр опускается):
X = { xi } , i = 1, N - дискретное множество значений удельных цен.
В общем случае цена квартиры на рынке зависит от ее характеристик j :
xi = S ( j ) ,
где S – оператор связи.
Тогда X = {xi, S ( j )} .
(1)
Запись (1) представляет собой модель первичной рыночной информации - исходных данных для построения модели рынка.
Характеристики могут быть непрерывными и дискретными величинами и выражаться:
1) числом (значения размера кухни, высоты потолка, декартовых координат местоположения, расстояния до
ближайшей станции метро, и т.п.);
2) диапазоном чисел (диапазон значений периода строительства, высоты потолков, и т.п.);
3) количественным признаком (этажность дома, этаж расположения квартиры, число комнат, число санузлов, число
балконов, и т.п.);
4) качественным признаком (материал несущих конструкций, материал наружных ограждений, тип санузла, тип
планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть, и т.п.);
5) бинарным признаком «да-нет» (наличие лифта в доме, наличие телефона в квартире, состояние дома – после
реконструкции, капремонта, и т.д.).
Согласно методологии Стерника Г.М.

157.

2.7. СУЩНОСТЬ МЕТОДОЛОГИИ ВЫБОРОЧНОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА НА ОСНОВЕ ДИСКРЕТНЫХ
ЧИСЛОВЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ И ДИНАМИЧЕСКИХ РЯДОВ. ПОСТРОЕНИЕ ДППМ
ОБОБЩЕННЫЙ ПОКАЗАТЕЛЬ
1
1 уровень дифференциации:
по типам
А
Б
В
Г
по зонам
1
2
З
4
по размерам
а
б
в
г
12
2 уровень дифференциации:
по типам и зонам
по типам и размерам
по зонам и размерам
А1
А2
Б1
Б2
В1
В2
Г1
Г2
А3
А4
Б3
Б4
В3
В4
Г3
Г4
Аа
Аб
Ба
Бб
Ва
Вб
Га
Гб
Ав
Аг
Бв
Бг
Вв
Вг
Гв
Гг
1а
1б
2а
2б
3а
3б
4а
4б
1в
1г
2в
2г
3в
3г
4в
4г
А1а
А2а
Б1а
Б2а
В1а
В2а
Г1а
Г2а
А3а
А4а
Б3а
Б4а
В3а
В4а
Г3а
Г4а
А1б
А2б
Б1б
Б2б
В1б
В2б
Г1б
Г2б
А3б
А4б
Б3б
Б4б
В3б
В4б
Г3б
Г4б
А1в
А2в
Б1в
Б2в
В1в
В2в
Г1в
Г2в
А3в
А4в
Б3в
Б4в
В3в
В4в
Г3в
Г4в
А1г
А2г
Б1г
Б2г
В1г
В2г
Г1г
Г2г
А3г
А4г
Б3г
Б4г
В3г
В4г
Г3г
Г4г
48
3 уровень дифференциации:
по типам,
зонам
и размерам
64
Согласно методологии Стерника Г.М.

158.

2.7. СУЩНОСТЬ МЕТОДОЛОГИИ ВЫБОРОЧНОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА НА ОСНОВЕ ДИСКРЕТНЫХ
ЧИСЛОВЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ И ДИНАМИЧЕСКИХ РЯДОВ. ПОСТРОЕНИЕ ДППМ
ТИП
А
Б
В
Г
ПО ВСЕМ
ТИПАМ
РАЗМЕР
а
б
в
г
ПО ВСЕМ
РАЗМЕРАМ
1
А1а
А1б
А1в
А1г
А1
2
А2а
А2б
А2в
А2г
А2
3
А3а
А3б
А3в
А3г
А3
4
А4а
А4б
А4в
А4г
А4
ПО ВСЕМ ЗОНАМ
Аа
Аб
Ав
Аг
А
1
Б1а
Б1б
Б1в
Б1г
Б1
2
Б2а
Б2б
Б2в
Б2г
Б2
3
Б3а
Б3б
Б3в
Б3г
Б3
4
Б4а
Б4б
Б4в
Б4г
Б4
ПО ВСЕМ ЗОНАМ
Ба
Бб
Бв
Бг
Б
1
В1а
В1б
В1в
В1г
В1
2
В2а
В2б
В2в
В2г
В2
3
В3а
В3б
В3в
В3г
В3
4
В4а
В4б
В4в
В4г
В4
ПО ВСЕМ ЗОНАМ
Ва
Вб
Вв
Вг
В
1
Г1а
Г1б
Г1в
Г1г
Г1
2
Г2а
Г2б
Г2в
Г2г
Г2
3
Г3а
Г3б
Г3в
Г3г
Г3
4
Г4а
Г4б
Г4в
Г4г
Г4
ПО ВСЕМ ЗОНАМ
Га
Гб
Гв
Гг
Г
1
1а
1б
1в
1г
1
2
2а
2б
2в
2г
2
3
3а
3б
3в
3г
3
4
4а
4б
4в
4г
4
ПО ВСЕМ ЗОНАМ
а
б
в
г
ОП
ЗОНА
125

159.

2.7. СУЩНОСТЬ МЕТОДОЛОГИИ ВЫБОРОЧНОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА НА ОСНОВЕ ДИСКРЕТНЫХ
ЧИСЛОВЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ И ДИНАМИЧЕСКИХ РЯДОВ. ПОСТРОЕНИЕ ДППМ

160.

2.7. СУЩНОСТЬ МЕТОДОЛОГИИ ВЫБОРОЧНОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА НА ОСНОВЕ ДИСКРЕТНЫХ
ЧИСЛОВЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ И ДИНАМИЧЕСКИХ МОДЕЛЕЙ. ПОСТРОЕНИЕ ДППМ

161.

2.7. СУЩНОСТЬ МЕТОДОЛОГИИ ВЫБОРОЧНОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА НА ОСНОВЕ ДИСКРЕТНЫХ
ЧИСЛОВЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ И ДИНАМИЧЕСКИХ РЯДОВ. ПОСТРОЕНИЕ ДППМ
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ
ОСОБЕННОСТЬ
СЛЕДСТВИЕ
РЕШЕНИЕ
Одномоментный «выход» в
рынок всех (или почти всех)
квартир составного объекта
(жилого дома)
Показатель «среднее
время экспозиции
объектов» не
существует.
Определяются показатели:
- темп продажи помещений в здании (число и доля помещений,
проданных в анализируемом периоде);
- динамика темпов продаж (график продаж) - в приростах и
нарастающим итогом
Это рынок, на котором
товаром выступает не
помещение (право
собственности на помещение),
а инвестиционное право на
получение его в будущем
Существенное влияние
стадии строительства
на текущую цену
предложения
Необходимо:
- изучать динамику цен по каждому объекту,
-получать среднестатистическую динамику объемов
предложения, темпов продаж и цен в зависимости от стадии
строительства;
- выделять отдельные составляющие этой динамики, зависящие
от общей динамики рынка и собственно от перехода объектов от
одной стадии к другой
Репутация застройщика –
важный ценообразующий
фактор
Необходим
мониторинг
финансового состояния
застройщиков и
темпов ведения работ
на объектах
Необходима сегментация генеральной совокупности на выборки
в зависимости от репутации застройщиков. Например, в самом
упрощенном виде, она может быть выполнена посредством
деления всех застройщиков по их надежности на 3 группы:
(условно «высокая», «средняя», «низкая»)
Росреестр дает информацию о
числе зарегистрированных
прав, но не об объемах
поглощения
Необходимо
производить расчет
объемов поглощения
прямым способом на
основании данных
Реестра новостроек
объем поглощения за период равен объему предложения на
конец предыдущего периода минус объем предложения на конец
текущего период плюс объем нового предложения
V = (S0 – S1) + S01

162.

2.7. СУЩНОСТЬ МЕТОДОЛОГИИ ВЫБОРОЧНОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА НА ОСНОВЕ ДИСКРЕТНЫХ
ЧИСЛОВЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ И ДИНАМИЧЕСКИХ МОДЕЛЕЙ. ПОСТРОЕНИЕ ДППМ
РЫНОК ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ОСОБЕННОСТЬ
СЛЕДСТВИЕ
РЕШЕНИЕ
Рынок делится на два больших
блока: хаотичная и
организованная застройка
Необходим отдельный
мониторинг по каждому
блоку
Необходимо:
-Изучать динамику цен по рынку хаотичного строительства
-получать среднестатистическую динамику объемов предложения и
цен в зависимости от расположения объектов;
- Отслеживать выход новых проектов на рынке организованного
строительства
- Фиксировать цены предложения и объемы продаж в организованных
поселках
Деление хаотичного рынка на 2
подсегмента: дома старой
постройки и коттеджи
современной постройки
Необходим отдельный
мониторинг по каждому
блоку
Необходимо:
-для анализа использовать все открытые базы данных
-получать среднестатистическую динамику объемов предложения и
цен в зависимости от расположения объектов по домам старой
постройки
-получать среднестатистическую динамику объемов предложения, цен
в зависимости от расположения объектов и уровня отделки по
коттеджам современной постройки
Объект продажи -земельный
участок
Существенное влияние
на текущую цену
предложения оказывает
наличие коммунальной
инфраструктуры и
расположение участка
Объект продажи – домовладение
(зем.уч+дом)
Существенное влияние
на текущую цену
предложения оказывает
не только расположение
участка, но и степень
готовности объекта и
уровень его отделки
Необходимо изучать расположение участка (направление от города,
близость к городской черте /сельскому поселению), возможность
подключения коммуникаций, наличие объектов социальной
инфраструктуры, наличие подъездных путей
Необходимо:
-Изучать динамику цен и объемов предложения в зависимости от
степени готовности объекта и уровня отделки
-Направление от города, близость к городской черте /сельскому
поселению, возможность подключения коммуникаций, наличие
объектов социальной инфраструктуры, наличие подъездных путей)

163.

2.7. СУЩНОСТЬ МЕТОДОЛОГИИ ВЫБОРОЧНОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА НА ОСНОВЕ ДИСКРЕТНЫХ
ЧИСЛОВЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ И ДИНАМИЧЕСКИХ МОДЕЛЕЙ:
ОСОБЕННОСТИ ОБРАБОТКИ ДАННЫХ ПРИ МОНИТОРИНГЕ РАЗЛИЧНЫХ СЕГМЕНТОВ РЫНКА
ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК
ОСОБЕННОСТЬ
СЛЕДСТВИЕ
РЕШЕНИЕ
Земельный рынок отличается
высокой степенью
государственного регулирования
законодательными нормами и
зонированием территорий
Любой земельный участок относится к
конкретной категории земель. У
каждой категории есть свои виды
(зоны) разрешённых использований.
-Сегментация земельного рынка по категориям и видам
разрешенного использования земельных участков;
- Изучение динамики цен и объемов предложения по
категориям и видам разрешенного использования
земельных участков.
Земля как
невоспроизводимый товар
Спрос менее эластичен, чем на других
рынках, и во многом зависит от
местоположения участка
Сегментация рынка земельных участков с учетом
территориального критерия
Уникальность каждого объекта
(любой земельный участок имеет
конкретное местоположение,
категорию и вид разрешенного
использования, физические
характеристики и т.д.)
Объекты на рынке земли сложно
стандартизировать, сортировать и
покупать по образцам, кроме того,
ценность участка в значительной мере
зависит от внешнего окружения
- Изучение района расположения земельного участка
(направление от города, близость к городской черте
/сельскому поселению), транспортной доступности,
наличия /отсутствия социальной и инженерной
инфраструктуры
Вариативность единиц
измерения площади земельных
участков (кв.м, сотки, гектары и
др.)
Несопоставимость удельных средних
цен предложения земельных участков
Приведение значений площади земельных участков к
единой единице измерения

164.

2.7. СУЩНОСТЬ МЕТОДОЛОГИИ ВЫБОРОЧНОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА НА ОСНОВЕ ДИСКРЕТНЫХ
ЧИСЛОВЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ И ДИНАМИЧЕСКИХ МОДЕЛЕЙ:
ОСОБЕННОСТИ ОБРАБОТКИ ДАННЫХ ПРИ МОНИТОРИНГЕ РАЗЛИЧНЫХ СЕГМЕНТОВ РЫНКА
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ОСОБЕННОСТЬ
СЛЕДСТВИЕ
РЕШЕНИЕ
Структура рынка представляет
собой множество
подсегментов
Необходимо четко
идентифицировать
каждый объект по
назначению, то есть
отнести к тому или
иному подсегменту
Необходимо:
- обзванивать продавцов с целью уточнения назначения объектов
и других параметров;
-проводить полевые исследования;
-рассчитывать статистические показатели по более узким и
обобщенным совокупностям, дающим более точную
информацию о подсегментах рынка коммерческой
недвижимости, чем генеральная совокупность данных в целом
Рынок коммерческой
недвижимости является более
закрытым в части сбора
информации, нежели рынок
жилой недвижимости
Создаются сложности
для создания
наиболее полной и
достоверной базы
данных
Необходимо:
-использовать много различных источников информации (помимо
мультилистинговых систем - сайты ведущих риэлторских агентств
и бесплатных объявлений (например, AVITO.RU);
-большая часть базы по первичному рынку формируется за счет
предложений от застройщиков: в постоянном мониторинге
должны находиться предложения от ведущих застройщиков и
агентств недвижимости
Предпочтения
предпринимателей зачастую
арендовать помещения для
ведения бизнеса, нежели
покупать их
Количество
предложений на рынке
купли-продажи
коммерческой
недвижимости
сопоставимо с
количеством
предложений на рынке
аренды
Необходимо:
- сегментировать генеральную совокупность на выборки в
зависимости передаваемого права при сделках с
недвижимостью:
- рынок купли-продажи;
- рынок аренды

165.

2.8. ОБЗОР ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ДИНАМИКУ РЫНОЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
Фундаментальный анализ – подход к прогнозированию рынка, основанный
на анализе различных факторов, влияющих на цену актива. Главный
постулат: сначала причина – потом следствие.
При проведении фундаментального анализа изучаются причины изменения спроса и предложения,
что приводит, в свою очередь, к изменению цены. Этот подход является трудоемким и
неоднозначным, поскольку существует множество факторов, некоторые из которых являются
случайными. В связи с этим, в данном разрезе большое значение приобретает выбор факторов,
действительно влияющих на цену недвижимости как ключевой показатель на рынке.
В рамках РГР наиболее известны работы по исследованию факторов Стерника Г.М., Епишиной
Э.Д., Репина М.А., Хорькова М.И.
В 2009 году специалистами АЦ «КД-консалтинг» была разработана многоуровневая факторная
модель анализа регионального рынка недвижимости, в основу которой вошли методы
фундаментального анализа фондового рынка (где зарождалась и развивалась теория
прогнозирования). Основным подходом к анализу факторов на фондовом рынке лежит принцип
«сверху вниз» или от «общего к частному».
При использовании этого подхода сначала анализируется макроэкономическая ситуация, затем объект
сужается до отрасли, а далее – до конкретного предприятия путем сравнения имеющихся альтернатив.
Придерживаясь данного метода, представим уровни фундаментального анализа применительно к рынку
недвижимости:
1.Макроэкономический (на уровне страны);
2.Мезоэкономический (на уровне региона);
3.Микроэкономический (на уровне компании/объекта).

166.

2.8. МНОГОУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ ФАКТОРНОГО АНАЛИЗА
На первом уровне (макроэкономическом) предполагается анализ и оценка состояния экономики России
на основе фундаментальных показателей. Здесь необходимо выявить уровень развития экономики
страны, тенденции ее будущего развития, а также влияние макроэкономических факторов на рынок
недвижимости, т.е. типичные для всех рынков недвижимости страны черты при той или иной
экономической конъюнктуре. Макроэкономические факторы создают благоприятный либо
неблагоприятный экономический фон для развития рынка. На макроэкономическом уровне факторы
влияют в большей степени на спрос, а также на предложение на первичном рынке через объемы
финансирования и уровень деловой активности.
При прогнозировании ситуации на рынке недвижимости конкретного региона наибольший интерес
представляет именно второй уровень. Здесь анализируются показатели рынка недвижимости и их
текущее состояние в сравнении с ретроспективной динамикой, выявляются особенности развития рынка
данной территории. Следует отметить, что мезоэкономический уровень анализа может подразделяться
на подуровни в зависимости от масштаба объекта анализа. Это обусловлено локальностью рынков
недвижимости (объект недвижимости не меняет свое местоположение). Развитие рынка недвижимости
каждой конкретной территории зависит от уровня ее социально-экономического развития и других
частных факторов.
На третьем (микроэкономическом) уровне проводится анализ конкретного объекта недвижимости.
Суть заключается в сопоставлении конкретного объекта с аналогами по основным критериям и
определении его перспектив на рынке в сложившейся ситуации.

167.

ВЛИЯНИЕ ФАКТОРОВ ВО ВРЕМЕНИ ПРИ ВЫБОРЕ ГОРИЗОНТА ПРОГНОЗИРОВАНИЯ
ИЗМЕНЕНИЯ ПОКАЗАТАЛЕЙ РЫНКА
Важно!!!
Такой анализ имеет различия в зависимости от длины исследуемого периода. Факторы, не
влияющие на рынок в краткосрочном периоде, могут оказывать значительное влияние в
среднесрочном или долгосрочном периоде. Например, на первичном рынке объем строящегося
жилья не может сократиться (или увеличиться) в краткосрочном периоде (несколько месяцев),
зато в среднесрочном периоде (1 – 3 года) изменения могут быт значительными. С целью
анализа рынка в настоящее время наиболее оптимальным периодом для прогнозирования
ситуации влияния различных факторов на развитие рынка недвижимости является год, так как в
условиях нестабильной экономики одним из определяющих факторов движения рынка
становится участие государства, т.е. так называемые административные факторы.
В таблице, представленной на следующем слайде представлена система факторов, влияющих на
цены на региональном рынке недвижимости, в соответствии с вышеизложенными положениями.
Кроме того, предлагаемая система сочетаема со структурой факторов Г.М. Стерника, а выбор
макроэкономических
факторов
согласован
с
документом
«Сценарные
условия
функционирования экономики Российской Федерации, основные параметры прогноза социальноэкономического развития Российской Федерации на 2011 год и плановый период 2012 и 2013
годов», разработанным Минэкономразвития России в июне 2010 года.
На сегодняшний день многоуровневая модель факторного анализа прошла апробацию на
территории 30 региональных рынков Российской Федерации.

168.

2.8. МНОГОУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ ФАКТОРНОГО АНАЛИЗА: ПРИМЕР НА МАКРОЭКОНОМИЧЕСКОМ УРОВНЕ

169.

2.8. ГРАФИЧЕСКИЙ ПРИМЕР ВЛИЯНИЯ ОДНОГО ИЗ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

170.

2.8. МНОГОУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ ФАКТОРНОГО АНАЛИЗА: ПРИМЕР НА МЕЗОЭКОНОМИЧЕСКОМ УРОВНЕ

171.

2.8. МНОГОУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ ФАКТОРНОГО АНАЛИЗА: ПРИМЕР НА МЕЗОЭКОНОМИЧЕСКОМ УРОВНЕ

172.

2.8. МНОГОУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ ФАКТОРНОГО АНАЛИЗА: ПРИМЕР НА МЕЗОЭКОНОМИЧЕСКОМ УРОВНЕ

173.

2.8. МНОГОУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ ФАКТОРНОГО АНАЛИЗА: ДЕМОГРАФИЧЕСКИЙ ФАКТОР – СРАВНЕНИЕ РЕГИОНОВ
Разработчик: ООО «ХОД», Хорьков М.И.

174.

2.8. МНОГОУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ ФАКТОРНОГО АНАЛИЗА: ДЕМОГРАФИЧЕСКИЙ ФАКТОР – СРАВНЕНИЕ РЕГИОНОВ
Разработчик: ООО «ХОД», Хорьков М.И.

175.

2.8. МНОГОУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ ФАКТОРНОГО АНАЛИЗА: ДЕМОГРАФИЧЕСКИЙ ФАКТОР – СРАВНЕНИЕ РЕГИОНОВ
Разработчик: ООО «ХОД», Хорьков М.И.

176.

2.8. МНОГОУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ ФАКТОРНОГО АНАЛИЗА: ДЕМОГРАФИЧЕСКИЙ ФАКТОР – СРАВНЕНИЕ РЕГИОНОВ
Разработчик: ООО «ХОД», Хорьков М.И.

177.

ПЕРВИЧНАЯ
ИНФОРМАЦИЯ
ГРУППИРОВКА
СОРТИРОВКА
СБОР
2.9. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ПРОФЕССИОНАЛЬНЫМИ СООБЩЕСТВАМИ.
СОЗДАНИЕ СЕРВИСОВ-ОПРОСОВ
ОБРАБОТКА
КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ
ПЕРСОНАЛ
БАЗА
ПРЕДЛОЖЕНИЙ
ИНФОРМАЦИОННАЯ
БАЗА ДАННЫХ
ГРАМОТНЫЕ
МЕТОДИКИ
Для получения КАЧЕСТВЕННОЙ информационной
базы сделок НЕОБХОДИМО:
БАЗА
СДЕЛОК
СООТНОШЕНИЕ
СПРОСА И
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
СМЕНЫ СТАДИЙ
ЖИЗНЕННОГО
ЦИКЛА РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ
непрерывность работы: показатели важны, прежде всего, в
динамике;
ВЫЯВЛЕНИЕ
ТЕНДЕНЦИЙ
РАЗВИТИЯ РЫНКА
четкое следование единым стандартам: необходимы
унифицированные формы отчетности.
ПРОГНОЗ
РАЗВИТИЯ РЫНКА
взаимодействие всех профессиональных участников рынка;

178.

2.9. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ПРОФЕССИОНАЛЬНЫМИ СООБЩЕСТВАМИ.
СОЗДАНИЕ СЕРВИСОВ-ОПРОСОВ

179.

2.9. Уровень стрессоустойчивости локальных рынков РФ
Сводка по опросам руководителей Агентств недвижимости за апрель-май 2020 г.
№
Город
1 Москва
2 Московская область
3 Сочи
4 Саратов
5 Севастополь
6 Астрахань
7 Волгоград
8 Санкт-Петербург
9 Екатеринбург
10 Рязань
Уровень
ограничений
Что
Насколько
Какова
происходит в
снизилась
динамика
строительной активность
цен на
сфере
покупателей рынке МНЖ

180.

2.9. Рассчитанный уровень стрессоустойчивости локальных рынков РФ
Уровень
стрессоустойчивости
Города
1
0,8
Санкт-Петербург, Сочи
Москва, Краснодар, Пермь, Самара, Благовещенск
0,7
Московская область, Екатеринбург, Рязань, Геленджик,
Новороссийск, Анапа, Ульяновск, Воронеж, Владимир,
Челябинск, Хабаровск
0,5
0,3
Севастополь, Волгоград, Нижний Новгород, Красноярск,
Иркутск, Ярославль, Йошкар-Ола, Владивосток
Саратов, Астрахань

181.

2.9. СООТНОШЕНИЕ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ и ИХ ВЛИЯНИЕ НА ЦЕНЫ – ПРИМЕР ОПРОСОВ АН, ЧЛЕНОВ
РГР (Источник: презентация Епишина Э.Д., 10 июня 2022 XXVI Национальный конгресс по недвижимости
РГР)

182.

2.9. СООТНОШЕНИЕ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ и ИХ ВЛИЯНИЕ НА ЦЕНЫ – ПРИМЕР ОПРОСОВ АН,
ЧЛЕНОВ РГР (Источник: презентация Епишина Э.Д., 10 июня 2022 XXVI Национальный конгресс по
недвижимости РГР)

183.

2.9. СООТНОШЕНИЕ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ и ИХ ВЛИЯНИЕ НА ЦЕНЫ – ПРИМЕР ОПРОСОВ АН,
ЧЛЕНОВ РГР (Источник: презентация Епишина Э.Д., 10 июня 2022 XXVI Национальный конгресс по
недвижимости РГР)

184.

2.9. ВЫВОДЫ ИЗ ПРОВЕДЕННОГО АНАЛИЗА РЫНКА МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ НА ОСНОВЕ
МОНИТОРИНГА И ОПРОСОВ
(Источник: презентация Епишина Э.Д., 10 июня 2022 XXVI Национальный конгресс по недвижимости РГР)
Лето 2020
Осень 2020
Зима 2020-2021
Весна 2021
Льготная ипотека
Дорогие новостройки
Дорогая вторичка
Поиск нового баланса
Новостройки становятся слишком
дорогими.
Поиск альтернатив на вторичном
рынке.
Ограниченное предложение
«вторички».
Рост цен по большинству сегментов
вторичного рынка.
Быстрая смена настроений
покупателей.
Рост спроса на новостройки.
Сокращение выбора на первичном
рынке.
Опережающий рост цен.
Лето 2021
Ажитоажная скупка
Эмоции или разум двигает покупателем
Первичка снова вырывается вперед по
росту цен, хотя предложение растет
,кроме Юга России
Дефицит предложения на вторичке
современного жилья, поэтому сильного
перетока покупателей нет
В конце лета фиксируется ценовой
перегрев на рынке жилья
Осень 2021
Начало охлаждения рынка?
На тех локальных рынках, где перегрев
значительный, т.е. рост цен за год
превышает 30%, уже фиксируется
остановка роста цен и снижение спроса
Со стороны профессиональных участников
рынка преобладает оптимистичная
оценка дальнейшего развития рынка, по
крайней мере до конца года
Восстановление предложения на
первичном рынке на отдельных
территориях.
Снижение темпов роста цен на
новостройки.
Вторичный рынок продолжает догонять
первичный.
Квартир на вторичном рынке попрежнему мало.
Зима 2021-2022
Весна 2022
Продолжение роста цен
Рекордные цены на первичном и
вторичном рынках
Дефицит предложения на вторичном
рынке.
Баланс или дефицит предложения на
рынке новостроек.
Скупка новостроек продолжается
Программа господдержки ипотеки
работает
Шок
Паника
Снятие наличных
Моментальная скупка «дешевого»
предложения
Простое и недорогое жилье подорожало
сильнее. Ценовые пропорции изменились.
Исказился баланс цен между разными
районами.
Участники рынка дезориентированы.
Рынок переходит к поиску нового баланса и
выравниванию диспропорций.
Шок, Встряска
Ключевая ставка выросла до 20% и
снизилась до 11%
Приостановка продаж от застройщиков
(март)
Ипотечные ставки резко пошли вверх, затем
медленно вниз
Отказы по одобрению ипотеки
Рост ставок по депозитам, затем снижение
Скачкообразный рост цен на квартиры от
застройщиков (март)
Стабилизация цен на квартиры от
застройщиков (апрель, май)
Паника и скупка квартир в марте
Минимальный спрос в апреле, мае
Поддержка отдельных категорий заемщиков
Пересмотр сроков выхода новых проектов

185.

3. ИНДЕКСНЫЙ АНАЛИЗ
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Г.М. Стерник. С.Г. Стерник. Анализ рынка недвижимости для профессионалов.
Глава 9, п.9.1.

186.

3. 1. ПОНЯТИЕ ИНДЕКСА, ВИДЫ ИНДЕКСОВ
Индекс (от лат. Index – показатель, список) – статистический относительный показатель, характеризующий
соотношение социально-экономических явлений во времени или пространстве.
В самом обобщенном виде все индексы могут быть представлены как отношение (дробь), в котором
индексируемый признак соизмеряется с признаком, принятым в качестве базы для сравнения.
ПРОСТРАНСТВЕННЫЕ ИНДЕКСЫ
выражают изменение показателя в зависимости от расположения объекта недвижимости
в пространстве, его местоположения
Индексы средних цен предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в
зависимости от категории престижности местоположения (ноябрь 2014г.)
2.
Прилегающие к
центру районы
3. Районы
средней
удаленнос
ти
4.
Окраины
центральн
ых
районов
5.
Отдаленн
ые
районы
Средняя цена
предложения,
руб./м2
1. Центр
1. Центр
68 071
1
1,14
1,23
1,37
1,49
2. Прилегающие к центру районы
59 644
0,88
1
1,08
1,20
1,31
3. Районы средней удаленности
55 415
0,81
0,93
1
1,11
1,22
4. Окраины центральных районов
49 772
0,73
0,83
0,90
1
1,09
5. Отдаленные районы
45 605
0,67
0,76
0,82
0,92
1
Категории престижности
местоположения

187.

3. 1. ПОНЯТИЕ ИНДЕКСА, ВИДЫ ИНДЕКСОВ
ПАРАМЕТРИЧЕСКИЕ ИНДЕКСЫ
выражают изменение показателя в зависимости от внутренних характеристик объекта недвижимости,
например, площади, этажа расположения и т.д.
Индексы средних цен предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в
зависимости от комнатности (ноябрь 2014г.)
Средняя цена
предложения,
руб./м2
1 комнатные
2 комнатные
3 комнатные
4 комнатные
и более
1 комнатные
59 707
1
1,09
1,10
1,01
2 комнатные
54 620
0,91
1
1,01
0,92
3 комнатные
54 362
0,91
0,99
1
0,92
4 комнатные и более
59 079
0,99
1,08
1,09
1
Комнатность квартир

188.

3. 1. ПОНЯТИЕ ИНДЕКСА, ВИДЫ ИНДЕКСОВ
ДИНАМИЧЕСКИЕ ИНДЕКСЫ
выражают изменение показателя во времени.
Имеют наибольшее значение, так как позволяют отслеживать динамику и используются в прогнозировании
Индексы средних цен предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в 2014 году
Средняя цена
предложения,
руб./м2
Значение
индекса
Январь 2014г.
55 063
-
Динамические индексы определяются 2 способами, а
именно через:
1)Прирост (темп прироста) – выражает изменение
показателя в отчетном периоде относительно предыдущего
периода и измеряется в процентах
Февраль 2014г.
54 911
0,997
ПРИРОСТ = (yi/уi-1 – 1)*100%
Март 2014г.
55 024
1,002
Апрель 2014г.
55 346
1,006
Май 2014г.
55 842
1,009
Июнь 2014г.
55 889
1,001
Июль 2014г.
56 412
1,009
Август 2014г.
56 206
0,996
ИНДЕКС = Уi / Уо
Сентябрь 2014г.
56 261
1,001
Октябрь 2014г.
56 072
0,997
Например, индекс роста цены предложения в декабре
2014г. к ноябрю 2014г. составил:
Ноябрь 2014г.
55 958
0,998
Декабрь 2014г.
56 000
1,001
Период
Например, прирост средней цены предложения в декабре
2014г. по сравнению с ноябрем 2014г. составил
(56000/55958 -1)*100% = 0,72%
2) Собственно индекс роста – выражает изменение
показателя в отчетном периоде относительно базового
периода, это безразмерная величина
56 000/ 55 958 = 1,001 (см. таблицу слева)
Темп роста = индекс роста * 100%= 1,001х100=100,1%
Абсолютный показатель прироста – это разница между
текущим показателем средней цены к базисному.
В нашем примере равен 42 руб./кв.м

189.

3.2. БАЗОВЫЕ И ЦЕПНЫЕ ИНДЕКСЫ
Базовые индексы – это индексы, определенные для любого отчетного периода относительно одного и того же базового периода
Цепные индексы – это последовательность индексов на несколько отчетных периодов, определенных относительно предыдущих
периодов
Базисные индексы дают более наглядную характеристику общей тенденции развития исследуемого явления,
а цепные – четче отражают последовательность изменения уровней во времени.
Период
Средняя цена
предложения,
руб./м2
Январь 2014г.
55 063
Февраль 2014г.
54 911
Март 2014г.
55 024
Апрель 2014г.
55 346
Май 2014г.
55 842
Июнь 2014г.
55 889
Июль 2014г.
56 412
Август 2014г.
56 206
Сентябрь 2014г.
56 261
Октябрь 2014г.
56 072
Ноябрь 2014г.
55 958
Декабрь 2014г.
56 000
Примеры расчета базисных индексов роста:
Базисный индекс роста цен предложения в феврале 2014г. к базовому
значению в январе 2014г. = 54 911/ 55 063 = 0,997
Базисный индекс роста цен предложения в марте 2014г. к базовому
значению в январе 2014г. = 55 024/ 55 063 = 0,999
и т.д.
Примеры расчета цепных индексов роста
Цепной индекс роста цен предложения в феврале 2014г. к январю 2014г.
= 54 911/ 55 063 = 0,997
Цепной индекс роста цен предложения в марте2014г. к февралю 2014г.
= 55 024/ 54 911 = 1,002
Между цепными и базисными индексами существует взаимосвязь:
1) произведение цепных индексов дает базисный индекс последнего периода:
2) отношение базисного индекса к предшествующему базисному
равно цепному индексу последующего периода:

190.

3.3. ИНДЕКСЫ С ИСКЛЮЧЕННОЙ СЕЗОННОСТЬЮ
Индексы с исключенной сезонностью (индексы в годовом исчислении) – индексы, рассчитывающиеся по
принципу «базовый период «тот же период прошлого года».
Используются для исключения фактора сезонности.
Применяются, прежде всего, при анализе тех сегментов рынка, где сезонность проявляется максимально
сильно, например, на рынке загородной недвижимости:
Индексный анализ динамики количества звонков на объекты загородного строительства

191.

3.4. ИНДЕКСЫ, ОЧИЩЕННЫЕ ОТ ИНФЛЯЦИИ
Индексы рублевых (долларовых) цен, очищенные от инфляции, называются индексами реальной цены или
реальными индексами (IGS)
IGS = индекс роста номинальных цен (ИПЦ - данные Росстат) / индекс инфляции рубля (данные Московской
биржи) = 1, 0491 / 1,167 = 0,9;
Реальная среднемесячная зарплата в РФ за 2020 год = Номинальная среднемесячная зарплата РФ за 2020 год /
ИПЦ = 51083 / 1,0491 = 48 692 руб./ месяц
Динамика индексов роста номинальных и реальных цен
предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья
г. Перми в 2014г.
1,05
1,04
Значение индекса
1,03
1,02
1,01
1,00
0,99
0,98
0,97
0,96
0,95
Январь
2014г.
Февраль
2014г.
Март
2014г.
Апрель
2014г.
Май
2014г.
Июнь
2014г.
Индексы роста реальных цен (IGS)
Июль
2014г.
Август
2014г.
Сентябрь Октябрь
2014г.
2014г.
Индексы роста номинальных цен
Ноябрь Декабрь
2014г.
2014г.