Анализ рынка торгово-офисной недвижимости региона кавказских минеральных вод Ставропольского края

1.

А Н А Л ИЗ РЫ Н КА Т ОР Г ОВ О - О Ф И С Н О Й НЕ Д В И ЖИ М ОСТ И РЕГИОНА
КАВКАЗСКИХ МИНЕРАЛЬНЫХ ВОД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ ПО
СОСТОЯНИЮ НА 1 ИЮНЯ 2015 ГОДА
Для рынка качественных торгово-офисных помещений региона Кавказских
Минеральных Вод 2014 г. охарактеризовался замедлением темпов развития в силу
политических и экономических факторов. Тем не менее, наиболее значительное развитие
происходит в торгово-офисной недвижимости.
Совокупный рынок торгово-офисной недвижимости региона Кавказских
Минеральных Вод может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая
структура предложения торгово-офисной недвижимости представлена на диаграмме 1.
41%
аренда
59%
продажа
Диаграмма 1. Общая структура предложения
В ходе мониторинга рынка предложения по продаже торгово-офисной
недвижимости было проанализировано свыше 2000 предложений. По результатам
мониторинга открытых источников информации, на дату оценки, объем выставленных на
продажу площадей производственных баз оценивается нами на уровне 5500-6500тыс.кв.м.
39%
Торговая
61%
Офисная
Диаграмма 2. Количество предложение к продаже торгово-офисных помещений в крупнейших
городах Кавказских Минеральных Вод, в %.
Общая структура предложения торгово-офисной недвижимости, выставленных на
продажув наиболее крупных городах региона Кавказских Минеральных Вод представлена
на диаграмме3.

2.

3%
5%
Пятигорск
35%
27%
Кисловодск
Ессентуки
Минеральные Воды
20%
10%
Железноводск
Георгиевск
Диаграмма 3. Структура предложений продажи торгово-офисной недвижимости в наиболее крупных
городах региона Кавказских Минеральных Вод
Наибольшее количество предложений в г.Пятигорске - 35% от общего числа,
наименьшее - в Железноводске, 3% предложений.
Существенная часть рынка городов района КМВ представлена встроенопристроенными помещениями к существующим зданиям, а также торговыми площадями
на первых этажах жилых домов. Мониторинг уровня вакантных площадей в давно
существующих торговых центрах г. Пятигорска показал, что заполняемость таких центров
близка к 100 %. Для таких центров как «Арбат», ТЦ "Галерея", "Центр целевой покупки",
ТЦ «Алсвет», «Университи», ТЦ «Гранд сити», ТД «Русь», ТЦ «Пять гор» характерно
формирование листа ожидания ввиду полной заполняемости торговых площадей.
Аналогичная ситуация наблюдается и в существующих торговых центрах г. Кисловодске,
таких как ТЦ «Улыбка», расположенного на проспекте Победы, Торгово-Выставочный
Комплекс "Кавказ",ТК «Сити-центр», Торговый дом "Национальный", ТЦ "КИТ".Таким
образом, можно сделать вывод о возникновении дефицитной ситуации, сложившейся на
рынке торговой недвижимости города, представленной в торговых центрах.
Для рынка торговой недвижимости г. Пятигорска и г. Кисловодска характерно
активное развитие, связанное с реализацией программы строительства гипермаркетов,
крупных торгово-развлекательных центров, торговых центров и реконструкцией
магазинов.
Начиная с 2010года, на рынке торговой недвижимости указанных выше городов
наблюдается активное строительство качественных торговых площадей. К тому же,
основным источником увеличения торговых площадей за последние три года стало
реконструкция объектов, а также выведение офисных площадей на рынок путем перевода
из жилого назначения в нежилое.
Новыми объектамив г. Пятигорске, появившимися на рынке в течение 2010-2011
годов и остающимися заметными по итогам 2014 года, можно назвать торговый центр
«Галерея», и «Центр целевой покупки» общей площадью свыше 25 000 кв. м, а также
торговый центр «Меркурий» общей площадью 6000 кв. м.В будущем рынок торговых
помещений города Пятигорска ожидают дальнейшие качественные и количественные
изменения.
На сегодняшний день, на рынке торгово-офисной недвижимости в Пятигорске
осуществляется ряд крупномасштабных проектов современных торговых центров, таких
как, охватывающий около 40000 м², ТЦ «Торговый Дом ТЛ», расположенный на
пересечении оживленных магистралей города, что позволяет охватить широкий круг
населения близлежащих городов края и окружающих республик.Новый торговый центр
METRO Cash&Carry в Пятигорске занимает площадь более 9 тысяч квадратных метров.

3.

Ввод в эксплуатацию данных объектов увеличивает объем арендопригодной площади на
рынке торговой недвижимости на величину порядка 50 тыс. кв. м.
Рынок торгово-офисных помещений в г. Ессентуки в основном представлен
помещениями на первых и цокольных этажах жилых домов и отдельно стоящими
зданиями (преимущественно старой постройки). Офисные и крупные торговые объекты,
по большей части, сконцентрированы в центральной части города. Общий объем
выставленных на открытую продажу помещений торгово-офисного назначения
оценивается оценщиками на уровне 5-10 тыс. кв.м.
Новыми объектами, появившимися на рынке торгово-офисной недвижимости в г.
Ессентуки в течение последних 5 лет и остающимися заметными по итогам 2014 года,
можно назвать торговый центр, расположенный в городе Ессентуки в районе
железнодорожной станции Золотушка, которая связывает Ессентуки с другими
населенными пунктами Кавминвод и края. На вторых этажах корпусов размещены
торговые залы, административные и общественные помещения. А так же, в августе 2008
года в центре г. Ессентуки был открыт первый современный торгово-развлекательный,
расположенный на городской магистрали Кисловодск-Пятигорск. Общая площадь
вышеуказанных торговых центров свыше 20 000 кв. м. В будущем рынок торговых
помещений города Ессентуки ожидают дальнейшие качественные и количественные
изменения.
Наиболее востребованными в сегменте уличного ритейла являются помещения от
50 кв. м на центральных улицах города и до 50 кв. на небольших улицах, примыкающих к
центральным.
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
до 20 кв.м.
от 20 до 50 кв.м.
от 50 до 100 кв.м.
от 100 до 300 кв.м.
свыше 300 кв.м.
Диаграмма. 4. Распределение предлагаемых к продаже торгово-офисных помещений по площадям.
Из диаграммы видно, что среди выборки большая часть предложений
сконцентрирована в сегменте от 20 до 300 кв.м. Это объясняется тем, что в связи со
строительством крупных торговых комплексов особенно востребованы помещения под
крупные магазины нижних этажах, а более мелкие по площади объекты, площадью до 50
кв.м. чаще используются под небольшие магазины и офисы.
Диапазоны цен за один квадратный метр общей площади торгово-офисного
помещения колеблется от 12 778 до 150 000 руб./кв.м.Цена предложения зависит от
расположения объекта. Так, цена предложения к продаже торгово-офисных помещений
находящихся в центре города и рядом с курортным парком значительно превышает цену
предложения на аналогичные помещения коммерческого назначения, расположенные в
других частях города.
Город
Пятигорск
Кисловодск
Ессентуки
Минеральные Воды
Железноводск
Георгиевск
Средняя цена, руб./кв.м
57 227
52 083
48 906
48 382
57 671
34 427
Диапазон цен, руб./кв.м.
16 667 – 147 600
18 240 – 100 000
17 657 – 87 500
18 056 – 100 000
15 000 – 150 000
12 778 - 60 294

4.

Аренда и арендные ставки
В ходе мониторинга рынка предложения по аренде торгово-офисной недвижимости
было проанализировано свыше 850 предложений. По результатам мониторинга открытых
источников информации, на дату оценки, объем выставленных на продажу площадей
производственных баз оценивается нами на уровне 2500-3000тыс.кв.м.
48%
52%
Торговая
Офисная
Диаграмма 5. Количество предложение к аренде торгово-офисных помещений в крупнейших
городах Кавказских Минеральных Вод, в %.
Общая структура предложения торгово-офисной недвижимости, выставленных на
продажув наиболее крупных городах региона Кавказских Минеральных Вод представлена
на диаграмме6.
11%
7%
2%
Пятигорск
Кисловодск
53%
Ессентуки
Минеральные Воды
Железноводск
Георгиевск
16%
11%
Диаграмма 6. Структура предложений арендыторгово-офисной недвижимости в наиболее крупных городах
региона Кавказских Минеральных Вод
Так же, как и в случае с продажей торгово-офисной недвижимости, наибольшее
количество предложений представлено в г. Пятигорске (53 % от общего числа),
наименьшее количество предложений по аренде торгово-офисной недвижимости в г.
Железноводске.
Что касается уровня деловой активности, то рынок офисных помещений очень
чувствителен к изменениям внешнеэкономических факторов, что обусловило в 2014 г.
поведение игроков. Изменение конъюнктуры рынка, наметившееся еще в 2013 г. и
получившее свое развитие в 2014 г., в сторону превышения объема предложения над
спросом, побудило ряд игроков дождаться дальнейшего более существенного снижения
ставок аренды.

5.

50
40
30
20
10
0
0-20 кв.м
20-50 кв.м.
50-150 кв.м.
150-300 кв.м.
300-500 кв.м.
свыше 500
кв.м.
Диаграмма. 7. Распределение предлагаемых к аренде торгово-офисных помещений по площадям.
Приведенная диаграмма отражает наибольшее количество предложений к аренде
торгово-офисных помещений площадью до 150 кв.м., что объясняется повышенным
спросом небольших помещений под магазины, офисы и т.п. на нижних этажах, а так же
объектов средней величины, площадью от 50 до 150 кв. м., под гипермаркеты.
Наименьшим спросом пользуются торговые и офисные помещения площадью свыше 500
кв.м.
Наиболее востребованными в ТРЦ являются торговые объекты площадью от 100 кв.
м. Якорные арендаторы в торговых центрах г. Пятигорска, в качестве которых чаще всего
выступают крупные федеральные и зарубежные сетевые компании, готовы занимать
помещения от 1000 кв. м. Например в торговом центре «Торговый Дом ТЛ»,
расположенном на ул. Ермолова, якорными арендатороми выступает гипермаркет
«Поиск», «ЦентрОбувь», «СтройМаркет», «КомпьютерГранд» и др. Помимо сетевых
торговых компаний в роли якорных арендаторов выступает развлекательный сегмент,
представленный, например, в торгово-развлекательном центре «Галерея», фудкортом,
мультиплексом и боулингом.Торгово-развлекательный центр "Галерея" является одним из
самых перспективных объектов Пятигорска в сегменте многофункциональных
комплексов. Удачное расположение на пересечении проспекта Кирова и проспекта 40 лет
Октября обеспечивает центру хорошую транспортную доступность. Сюда легко добраться
как на общественном, так и на частном транспорте из любого района Пятигорска.В
дальнейшем роль развлекательного сектора в развитии торговых центров будет расти.
В г. Ессентуки, в торговом центре «Каньон», якорными арендатороми выступает
продуктовый супермаркет "Гроссмарт" и развлекательный центр, сопутствующие
арендаторы - Adidas, Reebok, O'Stin. Расположенный в центре города, на оживленной
магистрали, вблизи остановок общественного транспорта, ТЦ «Каньон» обладает высокой
проходимостью.В дальнейшем роль развлекательного сектора в развитии торговых
центров будет расти.
Диапазоны арендных ставок за один квадратный метр общей площади торговоофисного помещения колеблется от 100 до 1 485 руб./кв.м.Цена предложения зависит от
расположения объекта. Так, цена предложения к аренда торгово-офисных помещений
находящихся в центре города и рядом с курортным парком значительно превышает цену
предложения на аналогичные помещения коммерческого назначения, расположенные в
других частях города.
Город
Пятигорск
Кисловодск
Ессентуки
Минеральные Воды
Железноводск
Георгиевск
Средняя цена, руб./кв.м
542
559
502
467
450
354
Диапазон цен, руб./кв.м.
165 – 1 300
220 – 1 000
100 – 1 485
283 – 1 000
333 - 600
240 - 1000
Средняя ставка аренды в г. Пятигорске для торгово-офисных площадей, сдаваемых в
аренду в центре города, колеблется в интервале 500 - 850 руб./кв.м. в месяц.Средняя

6.

ставка аренды в г. Кисловодске для торгово-офисных площадей, сдаваемых в аренду в
центре города, колеблется в интервале 450 - 800 руб./кв.м. в месяц.Диапазон арендных
ставок в г. Ессентуки на торгово-офисные помещения – от 350 до 700 рублей за 1 кв.м в
месяц без учета коммунальных расходов и НДС. Ценообразование арендных ставок менее
эластично, по сравнению с ценами предложений, но, в целом, определяется теми же
факторами, что и стоимость объекта.
Арендные ставки на офисные помещения бизнес-класса, в зданиях современной
постройки, расположенных в центре города Пятигорска, достигают 1300 руб./кв. в месяц.
В то время как в арендные ставки на торговые и офисные помещения в
реконструированных зданиях старой постройки, расположенных на окраинах города
составляют 350-500 руб./кв.м. в месяц.
Арендные ставки на торговые и офисные помещения в крупных торговых и бизнес
центрах, в зданиях современной постройки, расположенных в центре города Кисловодска,
достигают 1000 руб./кв. в месяц. В то время как в арендные ставки на торговые и офисные
помещения в реконструированных зданиях старой постройки, расположенных на
окраинах города составляют 350-600 руб./кв.м. в месяц.
Цена предложения и ставка арендной платы в основном зависят от
привлекательности района, локальных особенностей расположения, уровня отделки и
расположения на этаже. Ставки аренды и цены предложений для торгово-офисных
помещений различаются достаточно сильно. При этом следует отметить, что величина
арендной ставки зависит от того, включены или не включены туда коммунальные
платежи. В большинстве случаев, арендодатели предлагают помещения по ставке
арендной платы, которая не включает в себя коммунальные платежи.