Жилой фонд и ценообразование

1.

Жилой фонд
и Ценообразование

2.

Марат Баймухаметов
• 36 лет
• Женат, дочь 6 лет, сын 11 лет
• В недвижимости с 2009 года
• В ОН «Перспектива24» с основания
компании 2013 года
• С 2014 года – Руководитель группы
• С 2018 года – Руководитель департамента
• С 2021 года – директор офиса
«Перспектива24-Север»
• Инстаграм – @marat_baimukhametov.r
2

3.

Структура урока
1.Типы жилья
Планировки квартир
Плюсы и минусы
3

4.

Хрущевки
• Блочные, панельные или кирпичные.
Начали строить в СССР с 1956 года по
1970-х годах.
• Может быть газовый обогреватель
воды( газовая колонка).
• Принципиальное отличие: маленькие
кухни – 4,5 – 6,5 кв.м., смежные
комнаты, санузел совмещенный,
бывают с балконом или без балкона.
• Высота потолка составляет 2,5 м.
• В хрущевках не бывает лифта и
мусоропровода.
4

5.

Хрущевки. Плюсы
• Цена
• Красная линия или центр
• Развитая инфраструктура (ВУЗы,
школы, детские сады, магазины)
• Отсутствие мусоропровода
(нет запахов)
• Небольшое кол-во квартир в
доме
• Соседи знают друг друга
(история квартиры)
5

6.

Хрущевки. Минусы
• Маленькие кухни – 4,5 – 6,5 м².
• Маленькие площади (двухкомнатная квартира в современных реалиях — хорошая
однокомнатная)
• Несовременная планировка (смежные комнаты, санузел совмещенный, бывают
квартиры без балкона).
• Высота потолка составляет 2,5 м.
• Нет лифта (коляски и велосипеды на горбу)
• Контингент (пожилые или получившие наследство)
• Износ здания (капремонт редко где делается регулярно)
• Посторонние запахи (подвал)
• Звукоизоляция (тонкие межквартирные перегородки)
• Мало парковочных мест.
6

7.

Хрущевки
Факторы, влияющие на стоимость квартиры
ПЛЮС
Средний этаж
Балкон
Окна во двор
Изолированные
комнаты
Ремонт
МИНУС
o
o
o
o
o
Первый этаж
2-ой этаж на козырек
Нет балкона
Окна на оживленную
дорогу
«Убитая» квартира
7

8.

Хрущевки
Общая площадь квартир
• 1-комнатная — 26-34 м²;
• 2-комнатная — 39-47 м²;
• 3-комнатная — 50-65 м².
• Площадь кухни от 4,5 до 6,5 м²
8

9.

Хрущевки
Планировка
однокомнатной
квартиры
9

10.

Хрущевки
Планировка
двухкомнатной
квартиры
10

11.

Хрущевки
Планировка
трёхкомнатной
квартиры
11

12.

Панельные дома
• Панельные дома – жилые здания,
построенные по типовому проекту.
Возводились во многих странах,
основа архитектурного облика
спальных районов.
• С начала 1970-х годов до 1990-х
годов жилищное строительство в
СССР было основано из 9-этажных
серийных панельных домов.
• В отличии от хрущевок в панельках
уже появились пассажирские лифты
и мусоропровод.
12

13.

Панельные дома
ПЛЮСЫ
МИНУСЫ
Цена
Увеличенные кухни
Инфраструктура(детский сад, школа,
поликлиники, магазины)
Наличие лифта
2-к квартиры изолированные
Наличие лоджии
Раздельный санузел (кроме 1-к
квартир)
• Звукоизоляция (хорошая слышимость
соседей).
• Высота потолков 2,5 м.
• Зимой холодно, летом жарко(стены
тонкие).
• Мусоропровод(грязь, запахи).
• Все несущие стены(нельзя сделать
перепланировку)
• В 3-к квартире одна комната смежная
• Мало парковочных мест.
• Отсутствие технического этажа
13

14.

Панельные дома
Общая площадь квартир обычно составляет:
• 1-комнатная — 30-38 м2, кухня 6-7 м2,
• 2-комнатная — 42-47 м2, кухня 6-7 м2,
• 3-комнатная — 50-78 м2
• (угловые от 60-78 м2)
Типовые панельки бывают с 4-мя квартирами и 6-ю квартирами
на этаже
14

15.

Панельные дома
15

16.

Ленинградский проект
«Ленпроект» — это
квартиры улучшенной
планировки в 9-12
этажных домах.
16

17.

Ленинградский проект
ПЛЮСЫ
Увеличенная кухня до 12 кв.м.
Большие квартиры
Наличие технического этажа
2 стояка воды
Все комнаты изолированы
Стены толще ,чем типовой
панельный дом.
МИНУСЫ
Панельный дом
Звукоизоляция
Мусоропровод
Такие же как у панельного дома
17

18.

Ленинградский проект
18

19.

Ленинградский проект
19

20.

Ленинградский проект
Общая площадь
квартиры – 100,23 м2
Жилая площадь – 62.6 м2
20

21.

Сталинки
«Сталинки» — дома,
сооружавшиеся в СССР с
конца 1930-х годов до
середины 1950-х годов,
особенно во время
правления И. В. Сталина.
21

22.

Сталинки
Общая площадь сталинок обычно составляет:
• 1-комнатная — 32-50 м2;
• 2-комнатная — 44-66 м2;
• 3-комнатная — 57-85 м2;
• 4-комнатная — 80-110 м2
Площадь кухонь, в зависимости от года и предназначения
постройки, от 6 до 12 м2
22

23.

Номенклатурное жилье (элитное)
Эти дома строились для высших слоев
советского общества.
Дома имеют хорошую планировку с
холлами и двумя —
четырьмя квартирами большой площади
на этаже.
Обычно такие дома имеют классические
архитектурные формы и богатый декор.
Здания этого типа возводились в центре
города, при застройке проспектов и
магистральных улиц.
Обычно они построены по
индивидуальным проектам и являются
архитектурными
достопримечательностями городов.
23

24.

Рядовые дома (рабочие)
Рядовые «сталинки»
строились для рабочих.
Площади квартир меньше,
чем в домах для
номенклатуры.
24

25.

Малоэтажные сталинки
• Строились вплоть до
конца 1950-х годов.
• Малоэтажные
дома высотой 1-3 этажа.
• В доме от 8-18 квартир.
25

26.

Кирпичные дома СССР
• Строились в период с 1970-х по
1990-е года.
• Как правило, типовые 9-14
этажные дома, обычно обшиты
белыми панелями или
оштукатурены.
• В сравнении с «хрущевками» и
«панельками» их намного
меньше.
26

27.

Кирпичные дома СССР
ПЛЮСЫ
• Материал стены кирпич
• Шумоизоляция
• Зимой не холодно, летом
не жарко
• Лифт
МИНУСЫ
• Старый фонд
• Цена
• Скучные фасады
27

28.

Кирпичные дома СССР
Общая площадь квартир в «кирпиче» обычно составляет:
• однокомнатных — 29 — 47 м2;
• двухкомнатных — 39 — 58 м2;
• трёхкомнатных — 56 — 85 м2;
• четырёхкомнатных — 76 — 120 м2
Кухни от 5 м2 до 12 м2 в зависимости от проекта.
28

29.

Новые дома РФ
• Кирпично-монолитные
дома
• Годы строительства с
середины 90х до
наших дней
29

30.

Новые дома РФ
30

31.

Новые дома РФ
ПЛЮСЫ
Квартальная застройка
Много различных планировок
Рациональное использование площади
Закрытые дворы(без машин)
Высота потолков в основном 2,7 м.
Нет несущих стен межкомнатных
Инвестиционная привлекательность
Благоприятные соседи
Благоприятные условия для жизни
Новый дом
Всегда можно продать
Появление новых видов планировок
Шумоизоляция
МИНУСЫ
Шумоизоляция
Точечная застройка
Парковка
Если дом сдался, то в ближайший год будут
жильцы делать ремонт.
31

32.

Новые дома РФ
32

33.

Новые дома РФ
33

34.

Новые дома РФ
34

35.

Как влияет местоположение
на стоимость квартиры
Увеличивает стоимость
Близость к центру
Наличие рядом парка
Наличие школы/садика в шаговой
доступности
Близость к метро/остановке
Видовые характеристики
Лесной массив
Экологичность места
Уменьшает стоимость
Удаленность от центра
Наличие рядом заводов
Отсутствие инфраструктуры
Плохая транспортная доступность
Отсутствие парковочных мест
Неблагоприятный район города
Наличие рядом магистрали
35

36.

Как документы влияют
на стоимость квартиры
• Собственник ребенок
• Обременение
• Долги за коммунальные
услуги, аресты
36

37.

Как определить рыночную стоимость
квартиры
1. Обзор сделок
2. www.avito.ru, ЦИАН
- учитываем район
- ищем аналогичные квартиры
- самая низкая цена = быстрая продажа
3. Спрашиваем у коллег и РГ
37

38.

Мы разобрали основной жилой фонд
нашего города
1. Хрущевки
2. Панельки
3. Новая панель
4. Сталинки
5. Кирпич СССР
6. Современные дома
38

39.

Сегодня мы разобрали
1. Хрущевки
2. Панельки
3. Новая панель
4. Сталинки
5. Кирпич СССР
6. Современные дома
39

40.

Марат Баймухаметов
• Инстаграм – @marat_baimukhametov.r
40

41.

Спасибо за внимание!
41