Предстраховой осмотр и оценка объектов недвижимого имущества

1.

Предстраховой осмотр и оценка
объектов недвижимого имущества.
2016 г.

2.

Классификация объектов недвижимости
Жилой дом
2

3.

Квартира
3

4.

Таунхаус
4

5.

Баня, хоз. блок, летняя кухня, барбекю и т.п.
- Профильные помещения ≥ 30% от общей площади объекта
- Объект площадью < 60 м2 с профильным помещением
5

6.

Лимиты полномочий на проведение мероприятий по предстраховой экспертизе
недвижимости
Строение – агентские продажи, Москва и Московская область
ЗАЯВЛЕННАЯ СТОИМОСТЬ КЭ + ОО (ОДНОГО СТРОЕНИЯ)
До 500 000 руб.
От 500 001
до 5 000 000 руб.
Агент ДРБ/
УСВК
Агент ДРБ/
УСВК
От 5 000 001
до 30 000 000 руб.
ИЛИ
МЕРОПРИЯТИЯ
ПО
ФАКТИЧЕСКОМУ
ОСМОТРУ
Агент ДРБ/
УСВК
ИЛИ
От 30 000 001 руб.
Эксперт СПЭ
или
эксперт
подрядной
организации
Эксперт СПЭ
или
эксперт
подрядной
организации
или
ДИСТАНЦИОННЫЕ
МЕРОПРИЯТИЯ
МЕРОПРИЯТИЯ
ПО
ОЦЕНКЕ
Заполнение бланка «Описание строений»
со слов клиента
+ по возможности получение фотографий
от клиента
Фактический осмотр
+ Фотографирование
+ Заполнение бланка
«Описание строения/таунхауса»
ВОЗРАСТ
СТРОЕНИЯ
60 лет и более
или
Строение
приобретено 6 и
менее месяцев до
даты заключения
договора
страхования и
возраст строения
более 10 лет
Эксперт СПЭ
или
эксперт
подрядной
организации
Фактический осмотр
+ Фотографирование
+ Заполнение бланка
«Описание строения/таунхауса»
Фактический осмотр
+ Фотографирование
+ Заполнение бланка «Описание
строения/таунхауса»
Фактический осмотр
+ Фотографирование
+ Заполнение бланка
«Описание строения/таунхауса»
ВОЗРАСТ СТРОЕНИЯ
менее 60 лет
ЗАЯВЛЕННАЯ СТОИМОСТЬ КЭ+ОО (ОДНОГО СТРОЕНИЯ)
До 2 000 000 руб.
От 2 000 001
до 5 000 000 руб.
От 5 000 001
до 15 000 000 руб.
Агент ДРБ/
УСВК
Агент ДРБ/
УСВК
или
куратор агента
Агент ДРБ/
УСВК
или
куратор агента
ИЛИ
ИЛИ
ИЛИ
Калькулятор
(Excel, АИС) по
оценке имущества
Методика
«Экспресс-оценка
строений»
Методика
«Оценка строений
(расширенная)»
Калькулятор
(Excel, АИС) по
оценке имущества
Методика
«Экспресс-оценка
строений»
Методика
«Оценка строений
(расширенная)»
Калькулятор
(Excel, АИС) по
оценке имущества
Методика
«Оценка строений
(расширенная)»
ИЛИ
Эксперт СПЭ
или
эксперт
подрядной
организации
От 15 000 001
до 30 000 000 руб.
Агент ДРБ/
УСВК
или
куратор агента
От 30 000 001 руб.
ИЛИ
Эксперт СПЭ
или
эксперт
подрядной
организации
Эксперт СПЭ
или
эксперт
подрядной
организации
6

7.

Квартира, таунхаус – агентские продажи, Москва и Московская область
ЗАЯВЛЕННАЯ СТОИМОСТЬ ОО
От 30 001
до 45 000 руб./м2
До 30 000 руб./м2
От 45 001 руб./м2
ИЛИ
МЕРОПРИЯТИЯ
ПО
ФАКТИЧЕСКОМУ
ОСМОТРУ
или
ДИСТАНЦИОННЫЕ
МЕРОПРИЯТИЯ
Агент ДРБ/
УСВК
Агент ДРБ/
УСВК
ИЛИ
ИЛИ
Фактический осмотр
+ Фотографирование
+ Заполнение бланка «Описание квартиры»/
«Описание строения/таунхауса»
Фактический осмотр
+ Фотографирование
+ Заполнение бланка «Описание квартиры»/
«Описание строения/таунхауса»
Получение фотографий от клиента
+ Заполнение бланка
«Описание квартиры»/ «Описание строения/
таунхауса» со слов клиента и на основании
полученных фотографий
Заполнение бланка
«Описание квартиры»/ «Описание строения/
таунхауса» со слов клиента (фактический
осмотр имущества и предоставление
фотографий в данном случае не требуется)
Получение фотографий от клиента
+ Заполнение бланка «Описание квартиры»/
«Описание строения/таунхауса» со слов клиента
и на основании полученных фотографий
МЕРОПРИЯТИЯ
ПО
ОЦЕНКЕ
Эксперт СПЭ
или
эксперт
подрядной
организации
Фактический осмотр
+ Фотографирование
+ Заполнение бланка
«Описание квартиры»/
«Описание строения/
таунхауса»
Фактический осмотр
+ Фотографирование
+ Заполнение бланка
«Описание квартиры»/
«Описание строения/
таунхауса»
По официально оформленному решению Начальника УСВК/
Директора Департамента продаж ДРБ/ Директора ДРБ/
руководства СПАО «Ингосстрах» заполнение бланка
«Описание квартиры»/ «Описание строения/таунхауса»
со слов клиента (фактический осмотр имущества и
предоставление фотографий в данном случае не требуется)
ЗАЯВЛЕННАЯ СТОИМОСТЬ ОО
От 20 001
до 30 000 руб./м2
До 20 000 руб./м2
Эксперт СПЭ
или
эксперт
подрядной
организации
Агент ДРБ/УСВК
или
куратор агента
Агент ДРБ/УСВК
или
куратор агента
ИЛИ
ИЛИ
Калькулятор
(Excel, АИС) по
оценке имущества
Методика
«Экспресс-оценка
квартир/таунхаусов»
Методика
«Оценка квартир/
таунхаусов
(расширенная)»
Калькулятор
(Excel, АИС) по
оценке имущества
Методика
«Экспресс-оценка
квартир/таунхаусов»
Методика
«Оценка квартир/
таунхаусов
(расширенная)»
ИЛИ
Эксперт СПЭ
или
эксперт
подрядной
организации
От 30 001
до 45 000 руб./м2
Агент ДРБ/УСВК
или
куратор агента
ИЛИ
ИЛИ
Эксперт СПЭ
или
эксперт
подрядной
организации
От 45 000 руб./м2
Эксперт СПЭ
или
эксперт
подрядной
организации
Калькулятор
(Excel, АИС) по
оценке имущества
Методика
«Оценка квартир/
таунхаусов
(расширенная)»
7

8.

Дополнительные условия и ограничения по проведению мероприятий предстраховой
экспертизы объектов недвижимости
Фактический осмотр
- Строения - если страхуется риск «Конструктивные дефекты» = осмотр
- Коммерческая недвижимость – по паспорту продукта
Мероприятия по оценке
- Строения - если присутствует любой ограничительный фактор (Раздел 4.4 Порядка),
оценка строения должна проводиться экспертом СПЭ
- Таунхаусы - оценка КЭ должна проводиться только экспертом СПЭ
- Квартиры – Оценка КЭ http://irr.ru/real-estate http://www.cian.ru
- Коммерческая недвижимость – по паспорту продукта
ВАЖНО!
Если в рамках предстраховой экспертизы у агента/штатного сотрудника
ДРБ/УСВК/филиала возникают какие-либо трудности при проведении предстраховой
экспертизы (оформление бланков описания имущества, определение типа отделочных
материалов, оценка имущества и т.п.), к предстраховой экспертизе необходимо привлечь
эксперта СПЭ.
8

9.

Требования к формату и качеству фотографий
Актуальность
Должны быть сделаны не позже чем за 2 месяца до предоставления в СПАО «Ингосстрах»
Качество
Чтобы по ним однозначно можно было судить о типе, качестве и состоянии имущества
Разрешение ≥ 2240 × 1680
9

10.

Ориентация на местности
10

11.

11

12.

Содержательные, панорамные, детальные
12

13.

13

14.

14

15.

15

16.

16

17.

Факторы риска
1. Незавершённое строение
- Незавершенные работы по конструктивным элементам, отсутствие полноценных
оконных заполнений и полноценной входной двери
- Отсутствие ограждения участка – необязательно
- Незавершенная внутренняя отделка первого этажа
- Отсутствие электро-/теплоснабжения в строении (предусмотренного проектом)
- Отсутствие инженерного оборудования (предусмотренного проектом), необходимого
для использования строения по его функциональному назначению, категория
внутренней отделки строения оценивается как «Стандарт» и ниже
17

18.

18

19.

19

20.

20

21.

21

22.

22

23.

2. Удалённость от других жилых объектов
- Расстояние до ближайшего завершенного, используемого для проживания не
заброшенного объекта недвижимости, не принадлежащего
страхователю/выгодоприобретателю, более 100 метров.
- Отсутствие ограждения участка – необязательно
23

24.

24

25.

25

26.

3. Износ выше 60%
Присутствуют признаки обветшалости строения: неопрятный, захламленный вид,
облупившиеся/ поврежденные отделочные материалы (в т.ч. пожелтевшие обои,
закопченные/со следами протечек потолки, трещины на оконных рамах/стеклах),
помещения имеют повышенную влажность воздуха, затхлый запах, отделка/мебель
преимущественно советского производства, в наличии следы жизнедеятельности
насекомых/грызунов
26

27.

27

28.

4. Деревянный дом на несколько семей
Строение разделено между двумя хозяевами/семьями и часть, не принадлежащая
страхователю/выгодоприобретателю и не являющаяся объектом страхования, находится в
обветшалом/заброшенном состоянии
28

29.

5. Строение выставленное на продажу
- На строении присутствуют объявления о его выставлении на продажу
- В открытых источниках присутствует информация о выставлении строения на продажу
29

30.

6. Близость опасных объектов
- Строение расположено в непосредственной близости от опасных объектов – котлов,
газовых установок, подъемной техники и т.п.
- Строение расположено в непосредственной близости от опасных природных объектов:
водоема, реки, озера, моря, океана и т.п.
30

31.

Дополнительные факторы риска
1. Непостоянное проживание
- Со слов клиента он проживает на территории страхования менее 240 дней в год
- Со слов клиента он проживает на территории страхования более 240 дней в год, но
данная информация вызывает сомнение у агента/сотрудника, проводящего осмотр, т.к.
присутствуют признаки непостоянного проживания: отсутствие отопления,
минимальное количество мебели, бытовой техники, сантехники и т.п.
31

32.

2. Отсутствие свидетельства о государственной регистрации права на собственность
Наличие или отсутствие свидетельства о государственной регистрации права
собственности на строение
32

33.

3. Материал перекрытий
- Со слов клиента
- Деревянные перекрытия встречаются в многоквартирных домах до 1940-го года
постройки
- В открытых интернет ресурсах
33

34.

4. Назначение земельного участка
В соответствии с документами на земельный участок:
4.1. Земли сельскохозяйственного назначения
4.2. Земли поселений
4.3. Земли Промышленности и специального назначения
4.4. Земли особо охраняемых территорий
4.5. Земли лесного фонда
4.6. Земли водного фонда
4.7. Земли запаса
34

35.

5. Фиктивное строение
- Строение обшито сайдингом/вагонкой и конструктивные особенности (расположение
окон – два/три/четыре окна в ряд, один этаж + мансарда/чердак, двухскатная крыша,
план строения – прямоугольная форма, пристройка-сарай, сени и т.п., на трех сторонах
отсутсвуют окна) соответствуют стандартному деревенскому дому, построенному более
50 лет назад.
- В строении присутствуют нестандартные конструктивные особенности –
отсутствует/скрыт фундамент, отсутствуют окна на двух и более сторонах строения,
присутствует волнистый/неаккуратно закрепленный сайдинг (сделанный на скорую
руку), неровные/неперпендикулярные контуры строения, на участке не проводились
подготовительные работы (участок имеет запущенный вид, возможно отсутствие
ограждения).
35

36.

6. Барак, строение барачного типа
- Деревянное одноэтажное строение с разделением на несколько квартир, в которых
помещения общего пользования выделены для каждой из квартир или используются
всеми жильцами совместно (по принципу коммунальной квартиры), или деревянное
малоэтажное строение с организацией жилого пространства по типу общежития.
- Крайне низкое качество строения, часто высокая степень износа, возможно отсутствие
многих инженерных коммуникаций (отсутствие туалета, который вынесен в отдельное
помещение или строения; газификация может быть реализована посредством бытовых
газовых баллонов, водопровод может отсутствовать).
36

37.

7. Имущество исключеннок из гражданского оборота
- Химическое оружие, объекты по его хранению и уничтожению.
- Ядерные установки, радиационные источники и пункты хранения ядерных материалов.
- Наркотические средства и психотропные вещества, внесенные в Списки I и II.
- Золотой запас России, ценности и недвижимость Государственного фонда драгоценных
камней и металлов, в том числе Алмазный фонд России.
- Запасы материального резерва.
- Государственная наблюдательная сеть (для гидрометеорологических наблюдений).
- Объекты культурного наследия, которые по решению РФ могут находиться только в
федеральной собственности, археологические объекты, особо ценные объекты
культурного наследия, а также те, что включены в Список всемирного наследия.
- Атомные электростанции.
- Имущество государственной авиации, в том числе органов внутренних дел, а также
объекты единой системы организации воздушного движения.
- Архивные документы, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности.
- Материалы и предметы с порнографическими изображениями заведомо
несовершеннолетних.
- Продукция, не соответствующая санитарным нормам и правилам.
- Имущество, которое при соблюдении правил их транспортировки, хранения и
использования причиняют или могут причинить вред жизни, здоровью или имуществу
потребителей, окружающей среде.
37

38.

8. Квартиры коммунального типа (комнаты в коммунальных квартирах)
- Квартира, жилые помещения в которой занимают два и более нанимателя по
договорам социального найма, не являющиеся супругами, родителями, детьми или
членами семьи нанимателя
- Квартира, жилые помещения в которой принадлежат двум и более собственникам, не
являющимся супругами, родителями, детьми или членами семьи собственника
- Смешанные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам, а часть из них
занимают наниматели по договору социального найма, не являющиеся супругами,
родителями, детьми или членами семьи собственника или нанимателя
38

39.

9. Квартиры с печным отоплением
- Отсутствие централизованного отопления в многоквартирном жилом доме
- Квартиры отапливаются с помощью печей, находящихся внутри квартир, являющихся
элементами внутридомовой отопительной системы
- Печь в квартире (как правило) функционирует автономно, является конечным
устройством и служит для обогрева конкретного помещения и обеспечивает
индивидуальное поквартирное отопление
39

40.

10. Строения, возраст которых 60 лет и более
- Со слов клиента или из правоустанавливающих/правоподтверждающих документов
- Присутствуют внешние признаки естественного износа
- Особенности технологии строительства:
Наличие подвала
Наличие цоколя (фундамента, выступающего за пределы стен)
Типовая форма строения 3-4 окна в ряд, один этаж со светелкой/чердаком
Планировка – сени, жилая часть состоит из одного-двух больших помещений без деления
на изолированные комнаты, сарай-пристройка
- Материалы, использованные в строительстве:
Материал стен каркасно-щитовой, бревно, брус, мазанка (обрешетка, глина)
Материал кровли шифер, черепица, металлический лист
- Отопление – русская печь, отсутствие современной системы отопления
40