Инвестиции в недвижимость. Защита проекта

1. Инвестиции в недвижимость

ЗАЩИТА ПРОЕКТА
От
Колобова Евгения
Город Москва
1

2. Ваша стартовая позиция

Кол-во денег доступных для инвестирования
Какую нагрузку по ежемесячным платежам
готовы нести?
40 т.р.
Сколько времени в неделю готовы уделять
проекту?
6-8
часов
Пассивы
Кредиты (размер и месячный платеж)
7 млн.р.
60 т.р.
Регулярные расходы в месяц (на жизнь)
100 т.р.
Точка 0 (сумма, необходимая для покрытия
160 т.р.
ежемесячных расходов на сегодняшний день)

3. Важные вопросы перед стартом

1. Готовы ли вы заниматься ремонтом?
• Нет
2. Готовы ли вы самостоятельно управлять
инвестиционным объектом?
• В долгосрочную аренду готов
• В посуточную, хочу передать управляющей компании
(предпочтительный вариант)
3. Какие полезные для инвестирования навыки вы
имеете, возможно работали по данным профессиям
(либо есть у людей в вашем окружении) - риэлтор,
юрист, ипотечный брокер, строитель, фотограф?
• Есть опыт 2х ипотек (брал для себя).

4. Дорожная карта проекта

• Какой денежный поток создать?
• 30 тыс. рублей / месяц
• За какой срок?
• 6 месяцев
• Какая стратегия
• Покупка квартиры в новостройке с дальнейшей разбивкой
на студии и сдача их в аренду
• План действий
• Получение одобрения на 3 500 000 рублей
• Купить 1к квартиру в новостройке в г. Одинцово со
сдачей через полгода
• Ремонт за 600 тыс. рублей – разбить на 2 студии
• Сдать каждую студию за 25 тыс. рублей

5. Параметры объекта

Объект №1
Тип объекта
1-к квартира, новостройка
Название
ЖК UP Квартал Сколковский
Стоимость квартиры
4 256 000
Площадь, м2
41,4
Стоимость 1м2
102 800
Кто застройщик?
ФСК Лидер
Сдают с ремонтом?
Нет
Сроки сдачи объекта
Сдан, ключи декабрь 2019
Удаленность от жд станции
1 км
Стоимость вторичек (1 м2) аналогичной
площади в этом районе
Потенциал прироста стоимости 1 м2
120 000
20%

6. Проведенная подготовительная работа

• Какие впечатления от выезда на объект? Плюсы и
минусы места
1 км пешком до жд станции Трёхгорка, 1,5 км до инновационного центра
«Сколково». ЖК расширяться больше не будет (вокруг существующие
многоэтажки и дачи). В 2019 запускается скоростная ветка МЦД1 ОдинцовоЛобня (станция Сколково). Удобный выезд на Минское шоссе, в перспективе
будет выезд из р-на на платную магистраль «Северный обход Одинцова».
• Что говорят риелторы о районе и объекте?
Район перспективный, многие инвесторы вложились после новостей о
запуске МЦД1.
• Что дало тестирование спроса?
Тест на Avito, долгосрочная аренда ,сделал два теста (в разные дни):
При цене сдачи 20 т.р./месяц - 20 звонков, 160 просмотров за 2 часа после
размещения.
При цене 25 т.р./месяц - 18 звонков, 52 просмотра за 2 часа после
размещения.

7. Планировка вашего объекта (с разбивкой)

До
После

8. Расчет доходности проекта

Расходы
тыс. р.
Доходы
тыс. р.
Стоимость объекта
4 256 Цена продажи объекта
4500
Первый взнос (15%)
638
883
Кредит
3 617 Ожидаемая доходность вложений
ЛК при продаже = (доход / ЛК (без
ремонта) – 1) *100%
Платеж по ипотеке (~10%
годовых)
Всего выплатите по ипотеке
(до начала получения
дохода, ~5 мес)
35
Ставка аренды «как есть» (коридор) 28-30
181
Ставка аренды при "нарезке" на
студии (25/мес/студия)
50
Ремонт
621
Денежный поток (ДП) (Арендаипотека)
Денежный поток в год (ДПГ)
15
180
ДПГ/ЛК (доходность вложений ЛК)
12,2%
Другие платежи
40
Итого вложений личного
капитала (ЛК)
1 480
Доход = Цена продажи – сумма
кредита
3%