Контроль соблюдения требований к проведению переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

1.

Контроль соблюдения требований к проведению
переустройства и (или) перепланировки нежилых
помещений в многоквартирных домах
Москва 2022

2.

1. Переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных
сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие
внесения изменения в техническую документацию помещения.
2. Перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее
внесения изменения в технический техническую документацию помещения.
Переустройство
Перепланировка
1

3.

Основные нормативные правовые акты, регламентирующие порядок
переустройства и перепланировки помещений
• Жилищный кодекс Российской Федерации
• Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и
сооружений»
• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и
(или) перепланировки помещений в многоквартирных домах»
• Постановление Правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП «О переводе жилых (нежилых)
помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми
помещениями, пригодными для проживания»
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О перечне случаев, при которых
получение разрешения на строительство не требуется»
• Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании
помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
• Приказ Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению
протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка
направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в
многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской
Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»
• Постановление Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП «О колористических решениях
фасадов зданий, строений, сооружений в городе Москве»
• Постановление Правительства Москвы от 17.03.2017 № 106-ПП «О Порядке организации технического
учета в городе Москве, внесении изменений в правовые акты города Москвы и признании
утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы»
2

4.

Переустройство и перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах
В городе Москве переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с
соблюдением требований законодательства по согласованию с Мосжилинспекцией и на
основании принятого её решения.
Согласование таких работ осуществляется в рамках предоставления Мосжилинспекцией
государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в
многоквартирном доме и оформление приемочной комиссией акта о завершенном
переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме».
Основные требования к проведению работ по переустройству и перепланировке :
• Обеспечение надлежащей эксплуатации дома и проживания граждан, сохранение
доступа к инженерным коммуникациям, в том числе подземным коммуникациям,
отключающим устройствам.
• Сохранение пригодности помещения для проживания.
• Сохранение прочности, устойчивости несущих конструкций здания.
3

5.

В зависимости от вида производимых работ по переустройству и перепланировке помещения
разработка проектной документации:
• требуется для работ включенных в пункт 2 и 3 приложения 1 к Постановлению № 508-ПП
(например, устройство проемов в несущих стенах, устройство или перенос кухонь, ванн
или санузлов)
• не требуется для работ не включенных в пункт 2 и 3 приложения 1 к Постановлению № 508ПП (например, устройство ненесущих перегородок, устройство встроенных шкафов)
С 21.08.2020 предоставление государственной услуги осуществляется исключительно в
электронном виде через Портал государственных и муниципальных услуг (функций) города
Москвы при этом у заявителей сохраняется возможность получения решения на бумажном
носителе.
4

6.

Образцы эскизов
5

7.

Формы предоставления государственной услуги по переустройству и перепланировке в результате
которых затрагивается общее имуществом
1. Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
(Работы не выполнены, решение Мосжилинспекции о согласовании отсутствует)
2. Оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и
перепланировке помещения в многоквартирном.
(в случае, если уже имеется решение Мосжилинспекции о согласовании и работы выполнены)
(или)
3. Оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в
многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства
и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется.
(Работы выполнены самовольно без наличия решения о согласовании)
4. Отзыв решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в
многоквартирном доме.
(Есть решение Мосжилинспекции о согласовании и работы не выполнены)
6

8.

Перечень мероприятий, выполнение которых не допускается при производстве
работ по переустройству и перепланировке, указан в пункте 10 приложения 1 к
постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, например:
• ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж
вентиляционных коробов (частично или полностью) и технических коробов
• объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями
• ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, затруднение доступа к
инженерным коммуникациям
• установление
отключающих
или
регулирующих
устройств
на
общедомовых
(общеквартирных) инженерных сетях
• нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания
• увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по
несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене
перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении
дополнительного оборудования в помещениях квартир
• перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего
водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы.
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или)
отопления.
• устройство помещений кухонь, ванных и санузлов над жилыми помещениями
нижерасположенных квартир
7

9.

Состав общего имущества определяется:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании;
2) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
3) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по
отбору управляющей организации.
Законодательством установлены критерии отнесения тех или иных элементов здания к общему
имуществу, например:
• несущие конструкции здания(стены, пилоны, перекрытия, фундаменты, колонны, балконные
плиты и т.д.);
• ненесущие конструкции (ненесущие перегородки, окна и двери помещений общего
пользования, перила, парапеты и т.д.);
• земельный участок;
• крыши;
• помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные
для обслуживания более одного помещения в доме (межквартирные лестничные площадки,
лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические
этажи, технические подвалы и т.д.).
ВАЖНО!
Перечень общего имущества, указанный в статье 36 Жилищного кодекса РФ и
постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, не является исчерпывающим.
Указанные
нормативные
документы
устанавливают
только
критерии
отнесения
оборудования, конструктивных элементов здания и помещений к общему имуществу.
8

10.

Возможность использования общедомового имущества при переустройстве и перепланировке
помещений в многоквартирных домах
Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме
принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном
доме.
Решение о порядке использования общего имущества относится к компетенции общего
собрания собственников помещения в таком доме.
Порядок проведения общего собрания регламентирован статьями 44-48 Жилищного кодекса
РФ.
Требования к оформлению документов по проведению общего собрания предусмотрены
приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр (вступил в силу с 05.03.2019).
ВАЖНО!
• Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения
беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме
допускается без решения общего собрания только в случае, если такое приспособление
осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников, и
необходимость указанного приспособления подтверждена заключением (актом)
межведомственной комиссии (ст. 15, 36 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от
09.07.2016 N 649 и постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).
9

11.

Возможность использования общедомового имущества по решению общего собрания
собственников.
Наиболее часто встречающимися примерами использования общего имущества является:
• переустройство и перепланировка помещения в доме, в результате которых затрагивается
общее имущество:
• с передачей в пользование части общего имущества, например, устройство
дополнительных входных групп в нежилые помещения, разборка подоконных частей для
устройства окон «в пол», устройство вентиляционных коробов, прокладка коммуникаций по
помещениям подвала или технического этажа
• с присоединением части общего имущества к помещению (для проведения указанных
работ необходимо, чтобы за присоединение указанного имущества проголосовали все
собственники (100%) помещений в доме)
• приспособление помещений дома, входящих в состав общего имущества, под нужды жителей,
например, устройство помещений консьержных, хранения инвентаря и т.д. (для проведения
указанных работ необходимо согласие не менее 2/3 (66,6%) голосов от общего числа голосов
всех собственников помещений).
Проведение работ по переустройству и перепланировке, в результате которых происходит
уменьшение размера общего имущества (например, демонтаж стволов мусоропровода или
мусороприемных ковшей, расположенных в квартирах, демонтаж инженерных или
вентиляционных коробов) не допускается, даже при наличии решения общего собрания
собственников помещений.
10

12.

Требования, предъявляемые к перепланировке общедомового имущества.
Порядок проведения работ по переустройству и перепланировке помещения, в результате
которых затрагивается общее имущество в многоквартирном доме, регламентирован
Жилищным кодексом РФ и постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП.
Согласование таких работ осуществляется в рамках предоставления Мосжилинспекцией
государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений
в многоквартирном доме и оформление приемочной комиссией акта о завершенном
переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме».
Согласование указанных работ осуществляется только при наличии проектной документации,
разработанной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации в
области проектирования и строительства (п. 3 приложения 1 к постановлению Правительства
Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП).
Переустройство и перепланировка помещений, входящих в состав общего имущества дома,
допускается при наличии протокола общего собрания собственников помещений
содержащего следующие решения:
- о согласии на производство работ по переустройству и перепланировке
- об определении лица, уполномоченного от имени собственников обращаться за
согласованием перепланировки
11

13.

Необходимый комплект документов для предоставления государственной услуги по переустройству и
перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества дома.
Согласование
переустройства и
перепланировки
помещения в
многоквартирном
доме
• Заявление
• Паспорт заявителя
• Паспорт и доверенность уполномоченного представителя (в
случае, если заявление подает представитель)
• Учетно-техническая документация на помещение
(предоставляется по инициативе заявителя)
• Проект переустройства и перепланировки, в т.ч. Заключение о
техническом состоянии несущих конструкций зданий и о
возможности производства планируемых работ. При проведении
переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений
требуется получение экспертного заключения о соответствии
проектной документации действующим техническим
регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим
правилам и нормативам и акта санитарно-эпидемиологической
экспертизы
• Протокол общего собрания собственников помещений
12

14.

Комплектность документов для предоставления государственной услуги по переустройству и перепланировке
помещений, входящих в состав общего имущества дома.
Оформление
приемочной
комиссией акта о
завершенном
переустройстве и
перепланировке
помещения
• Заявление
• Паспорт заявителя
• Паспорт уполномоченного
представителя (в случае если
заявление подает представитель)
• Журнал производства работ (если
затронуты несущие конструкции)
• Акты освидетельствования скрытых
работ
13

15.

Комплектность документов для предоставления государственной услуги по переустройству и перепланировке
помещений, входящих в состав общего имущества дома.
Оформление
акта о
завершенном
переустройстве
и
перепланировке
помещения на
ранее
выполненные
работы без
решения о
согласовании,
если такое
решение
требуется.
• Заявление
• Паспорт заявителя
• Паспорт уполномоченного представителя (в случае если
заявление подает представитель)
• Учетно-техническая документация на помещение
(предоставляется по инициативе заявителя)
• Техническое заключение о допустимости и безопасности
проведенных работ по переустройству и (или)
перепланировке помещения. При проведении
переустройства и (или) перепланировки нежилых
помещений требуется получение экспертного заключения
о соответствии проектной документации действующим
техническим регламентам, государственным санитарноэпидемиологическим правилам и нормативам и акта
санитарно-эпидемиологической экспертизы
• Протокол общего собрания собственников помещений
14

16.

Комплектность документов для предоставления государственной услуги по переустройству и перепланировке
помещений, входящих в состав общего имущества дома.
Отзыв решения о
согласовании
переустройства и
(или)
перепланировки
помещения в
многоквартирном
доме и жилом
доме.
• Заявление
• Паспорт заявителя
• Паспорт уполномоченного представителя (в
случае если заявление подает представитель)
• Копия протокола общего собрания
собственников помещений
15

17.

Требования, предъявляемые к перепланировке общедомового имущества.
Перечень мероприятий, выполнение которых не допускается при производстве
работ по переустройству и перепланировке, указан в пункте 10 приложения 1 к
постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, например:
• ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж
вентиляционных коробов (частично или полностью) и технических коробов
• перевод технических подполий в подвалы
• переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа,
относящихся
к
общему
имуществу
собственников
помещений
в
многоквартирном доме
• устройство наружного тамбура и витрин за пределами внешних поверхностей
(стен) в объектах
• объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями
• устройство на главном фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов
• ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, затруднение
доступа к инженерным коммуникациям, в том числе подземным коммуникациям,
отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие
ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан
16

18.

Контроль соблюдения требований к проведению переустройства и (или) перепланировки
помещений в многоквартирных домах.
Региональный
государственный жилищный
надзор осуществляется в
отношении:
Лицензионный контроль
предпринимательской
деятельности по управлению
многоквартирными домами
осуществляется в
отношении:
• граждан
и
организаций,
являющихся
правообладателями помещений (жилых и
нежилых)
• ТСЖ и ЖСК, осуществляющих деятельность
по содержанию общего имущества.
• управляющих организаций, ответственных
за надлежащее содержание общего
имущества
17

19.

Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ, статье 209 Гражданского кодекса РФ
собственник помещения в многоквартирном доме обязан надлежаще содержать
принадлежащее ему имущество и не допускать нарушения прав и законных
интересов других лиц.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об
утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и
Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае
оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с
перерывами, превышающими установленную продолжительность» (п. 11 и 13.1
Правил) организация, осуществляющая управление многоквартирным домом,
обязана производить систематические осмотры общего имущества в целях
своевременного
выявления
несоответствия
состояния
общего
имущества
требованиям законодательства Российской Федерации, а
также угрозы
безопасности жизни и здоровью граждан.
18

20.

Основания для проведения контрольного (надзорного) мероприятия является:
•Наличие сведений о непосредственной угрозе причинении вреда жизни и тяжкого вреда здоровью.
•Поступление жалоб граждан за защитой (восстановлением) своих нарушенных прав в рамках
лицензионного контроля и жилищного надзора.
•Истечение срока исполнения предписания об устранении выявленного в ходе выездной проверки
нарушения, влекущего непосредственную угрозу вреда жизни и тяжкого вреда здоровью.
•Поручение Президента Российской Федерации, поручение Правительства Российской Федерации
о проведении КНМ.
•Требование прокурора о проведении КНМ в рамках надзора за исполнением законов.
В ходе проведения проверки Мосжилинспекция осуществляет сверку фактической
конфигурации помещения с технической документации ГБУ МосгорБТИ.
При наличии расхождений правообладатель помещения или лицо, ответственное за
содержание такого помещения, привлекается к административной ответственности в виде
штрафа, также ему выдается предписание (при наличии угрозы жизни или тяжкого вреда
здоровью) о приведении в разумный срок (определяется должностным лицом) помещения
в первоначальное состояние, в случае отсутствия угрозы жизни и здоровью выдается
предостережение.
19

21.

Проведение работ по переустройству и перепланировке помещений, связанное с изменением
архитектурного облика и колористического решения дома, например:
•Устройство вентиляционных коробов на фасаде дома
•Устройство дополнительных или изменение существующих входных групп в помещения
•Остекление террас, стилобатов и дебаркадеров
•Устройство дымоходов
•Создание балконов на первых этажах
Помимо того, что проведение таких работ должно быть одобрено на общем собрании.
Архитектурный облик дома должен соответствовать колористическому паспорту (Постановление
Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП «О колористических решениях фасадов зданий,
строений, сооружений в городе Москве)
При проведении работ, затрагивающих архитектурный облик, не допускается частичная или полная
окраска или облицовка фасадов объекта, нарушающая изначальную тектонику и архитектурнодекоративную пластику объекта и/или приводящая к утрате архитектурной стилистики объекта.
В случае выявления нарушений, допущенных при производстве работ, затрагивающих общее
имущество многоквартирного дома, в том числе изменяющих архитектурный облик (колористическое
решение) Мосжилинспекция вправе привлечь организацию, осуществляющую деятельность по
управлению домом, к административной ответственности, а также выдать предписание о
приведении общего имущества в первоначальное (проектное) состояние.
20

22.

Ответственность за нарушение требований к проведению переустройства и (или)
перепланировки помещений в многоквартирных домах.
Региональный государственный жилищный
надзор
(Статья 20 Жилищного кодекса РФ, постановление
Правительства Москвы от 28.12.2011 № 655-ПП)
• Статья 7.21 КоАП РФ:
• на граждан от 2 до 2,5 тыс. руб.
• на должностных лиц от 4 до 5 тыс. руб.
• на юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей от 40 до 50 тыс. руб.
• Статья 7.22 КоАП РФ:
• на должностных лиц от 4 до 5 тыс. руб.;
• на юридических лиц - от 40 до 50 тыс. руб.
Лицензионный контроль предпринимательской
деятельности по управлению многоквартирными
домами
(Статья 196 Жилищного кодекса РФ, постановление
Правительства Москвы от 21.01.2015 № 29-ПП)
• Статья 14.1.3 КоАП РФ:
• на должностных лиц от 50 до 100 тыс. руб. или
дисквалификация на срок до 3 лет;
• на индивидуальных предпринимателей - от
250 до 300 тыс. руб. или дисквалификация на
срок до 3 лет;
• на юридических лиц - от 250 до 300 тыс. руб.
21