Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом. Практическое занятие №2

1.

Практическое занятие 2
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ
АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ
ОТНОСИТЕЛЬНЫМ
СРАВНИТЕЛЬНЫМ АНАЛИЗОМ

2.

Пример задания
Определить рыночную стоимость административного здания.
Таблица 1. – Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа
административного здания
Элементы сравнения
Объект
оценки
1-я
2-я
1
2
3
4
5
6
7
290 000
210 000
240 000
210 000
250 000
Цена аренды объекта, руб.
Сравнимые объекты
3-я
4-я
5-я
Общая площадь, объекта м2
3500
4000
3330
3430
2930
3840
Отношение арендной
площади к общей
0,88
0,94
0,93
0,92
0,88
0,89
Коэффициент
использования
0,90
0,87
0,85
0,90
0,95
0,90
Средняя рента за 1 м2
арендной площади, руб.
126
126
117
126
126
126
среднее
рыночный
уровень
лучше
рыночный
уровень
хуже
среднее
рыночный
уровень
лучше
рыночный
уровень
хуже
рыночный
уровень
3000
3760
3100
3150
2600
3420
77,12
67,74
76,00
80,77
63,10
Местоположение
Затраты на эксплуатацию
Размер арендной площади
Цена за 1 м2 арендной
площади, руб.
выше

3.

Варианты для решения
(высланы на электронную почту)
Показатели
Объект
сравнения
ВАРИАНТ 1, 16
Сравнимые объекты
1-я
2-я
3-я
4-я
5-я
290 000
210 000
240 000
210 000
250 000
3400
4000
3300
3400
2900
3800
0,88
0,94
0,93
0,92
0,89
0,89
0,90
0,87
0,85
0,90
0,95
0,90
116
117
107
115
119
114
Месторасположение
среднее
хорошее
плохое
среднее
хорошее
плохое
Затраты на
эксплуатацию
рыночный
уровень
рыночный
уровень
рыночный
уровень
выше
выше
рыночный
уровень
Цена аренды
объекта , руб.
Общая площадь
Отношение арендной
площади к общей
Коэффициент
использования
Средняя рента за 1
кв. м. арендной
площади

4.

Алгоритм решения: этап 1 – рассмотрим 1-й объект сравнения и
определим корректировки, которые необходимо применить к
цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта – 77,12 руб.
Таблица 2. – Требуемые корректировки к цене 1 м2 арендной площади 1-го объекта
сравнения
Позиции сравнения
Показатель
объекта
сравнения
Показатель 1-го
Требуемая
объекта
корректировка
Отношение арендной площади к общей
0,88
0,94
Коэффициент использования
Средняя рента за 1 м2 арендной площади,
руб.
Местоположение
0,90
0,87
вниз
вверх
126
126
не требуется
среднее
лучше
вниз
не требуется
вниз
вверх
Затраты на эксплуатацию
Размер арендной площади
рыночный уровень рыночный уровень
3000
Общая корректировка (1 - вверх; 3 – вниз; 2 – не требуется)
3760
Следовательно, стоимость объекта оценки должна быть меньше, чем
77,12 руб.

5.

Алгоритм решения: этап 2 – рассмотрим 2-й объект сравнения и
определим корректировки, которые необходимо применить к
цене за 1 м2 арендной площади 2-го объекта – 67,74 руб.
Таблица 3. – Требуемые корректировки к цене 1 м2 арендной площади 2-го объекта
сравнения
Позиции сравнения
Показатель
объекта
сравнения
Показатель 2-го
Требуемая
объекта
корректировка
Отношение арендной площади к общей
0,88
0,93
Коэффициент использования
Средняя рента за 1 м2 арендной площади,
руб.
Местоположение
0,90
0,85
вниз
вверх
126
117
вниз
среднее
хуже
Затраты на эксплуатацию
рыночный уровень
выше
Размер арендной площади
3000
3100
вверх
вниз
вниз
вниз
Общая корректировка (2 – вверх; 4 – вниз)
Следовательно, стоимость объекта оценки должна быть меньше, чем
67,74 руб.

6.

Алгоритм решения: этап 3 – рассмотрим 3-й объект сравнения и
определим корректировки, которые необходимо применить к
цене за 1 м2 арендной площади 3-го объекта – 76 руб.
Таблица 4. – Требуемые корректировки к цене 1 м2 арендной площади 3-го объекта
сравнения
Позиции сравнения
Показатель
объекта
сравнения
Показатель 3-го
Требуемая
объекта
корректировка
Отношение арендной площади к общей
0,88
0,92
Коэффициент использования
Средняя рента за 1 м2 арендной площади,
руб.
Местоположение
0,90
0,90
вниз
не требуется
126
126
не требуется
среднее
среднее
не требуется
не требуется
вниз
вниз
Затраты на эксплуатацию
Размер арендной площади
рыночный уровень рыночный уровень
3000
Общая корректировка (2 – вниз; 4 – не требуется)
3150
Следовательно, стоимость объекта оценки должна быть меньше, чем
76 руб.

7.

Алгоритм решения: этап 4 – рассмотрим 4-й объект сравнения и
определим корректировки, которые необходимо применить к
цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта – 80,77 руб.
Таблица 5. – Требуемые корректировки к цене 1 м2 арендной площади 4-го объекта
сравнения
Позиции сравнения
Показатель
объекта
сравнения
Показатель 4-го
Требуемая
объекта
корректировка
Отношение арендной площади к общей
0,88
0,88
Коэффициент использования
Средняя рента за 1 м2 арендной площади,
руб.
Местоположение
0,90
0,95
не требуется
вниз
126
126
не требуется
среднее
хуже
вверх
не требуется
вверх
вниз
Затраты на эксплуатацию
Размер арендной площади
рыночный уровень рыночный уровень
3000
2600
Общая корректировка (1 – вниз; 2 – вверх; 3 – не требуется)
Следовательно, стоимость объекта оценки должна быть выше, чем
80,77 руб.

8.

Алгоритм решения: этап 5 – рассмотрим 5-й объект сравнения и
определим корректировки, которые необходимо применить к
цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта – 63,1 руб.
Таблица 6. – Требуемые корректировки к цене 1 м2 арендной площади 5-го объекта
сравнения
Позиции сравнения
Показатель
объекта
сравнения
Показатель 4-го
Требуемая
объекта
корректировка
Отношение арендной площади к общей
0,88
0,88
Коэффициент использования
Средняя рента за 1 м2 арендной площади,
руб.
Местоположение
0,90
0,89
не требуется
вверх
126
126
не требуется
среднее
хуже
вверх
не требуется
вверх
вверх
Затраты на эксплуатацию
Размер арендной площади
рыночный уровень рыночный уровень
3000
Общая корректировка (3 – вверх; 3 – не требуется)
3420
Следовательно, стоимость объекта оценки должна быть больше, чем
63,1 руб.

9.

Алгоритм решения: этап 6 – формирование общей
таблицы сравнения
Таблица 7. – Анализ полученных данных
Номер объекта
Корректировка
4-й
1-й
3-й
5-й
2-й
вниз
вниз
вниз
вниз
вверх
Цена продажи, руб.
80,77
77,12
76,00
67,74
63,10
Из данного распределения следует, что рыночная стоимость
объекта оценки находится в диапазоне от 63,10 руб. до 67,74 руб. за 1 м2
арендной площади.
Поскольку для 5-го и 2-го объекта было выполнено разное число
корректировок, то арендную ставку определим в соответствии с тем
объектом, где корректировок меньше. Это объект 5:
Арендная ставка = 67,74 руб.

10.

Вывод
Следовательно, рыночная стоимость 1 м2
арендной площади объекта оценки можно
принять равной 68 руб. Тогда стоимость сдачи
в аренду всего здания составит:
68,00 х 3000 = 204 000 руб.