Сервитут. Лекция 5

1. Правовая база

- ГК РФ (ст. 274-277)
- ЗК РФ (ст. 23, Глава V.3. Установление сервитута в отношении ЗУ,
находящегося в гос. или мун. собственности)
- Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на
земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ
26.04.2017)
- п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N
153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав
собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"

2. Понятие

СЕРВИТУТ - вещное право ограниченного пользования
чужим недвижимым имуществом, при котором собственник
обремененной вещи не лишается права владения,
пользования и распоряжения этим участком.
Сервитутные правоотношения можно считать вынужденным
компромиссом
интересов
собственников
объектов
недвижимости.

3. Объект

Сервитут устанавливается в первую очередь в отношении ЗУ.
Однако ст. 277 ГК позволяет установить С. также в отношении здания,
сооружения и другого недвижимого имущества. Сейчас формально получается
любая недвижимость, помещения в том числе (см., напр. Определение ВС РФ от
13.06.2024 № 305-ЭС24-8066 дело № А40-43901/2022 – проход к мансардному
помещению через нежилое помещение соответчиков).
В Проекте (ст. 301): «Правила о сервитутах, предусмотренные настоящей главой,
применяются к помещениям, если иное не установлено законом или не вытекает
из существа отношений». Видимо, по мысли разработчиков, не всегда возможно
обременение С. помещения.
Вещь, в отношении которой установлен сервитут, называется «служащей».

4. Объект

Объектом С. может быть только вещь в целом, даже если по
содержанию сервитута предполагается пользование только частью
вещи. Обременяется вся вещь (см. п. 11 Обзора, не совсем об этом, но
там в деле как раз шла речь о части ЗУ).
Как правило, речь идет о соседнем ЗУ, т.е. граничащем с
«господствующим» ЗУ, однако не обязательно (п. 1 ст. 274 «от
собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях
и от собственника другого земельного участка»).

5. Участники отношений

Обладатель сервитута (сервитуарий, собственник «господствующей»
недвижимой вещи) выступает управомоченным лицом в абсолютном
правоотношении, по которому все/неопределенный круг лиц не должны
ему мешать в осуществлении своего права ограниченного пользования (в
т.ч. сам собственник служащей вещи, ее арендатор или другой
пользователь, владелец).
В соответствии с абз. 1 п. 1 и п. 4 ст. 274 ГК РФ сервитуариями могут
являться собственники господствующей недвижимости, обладатели прав
пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного)
пользования, а также иные лица в случаях, предусмотренных федеральным
законом.

6. Участники отношений

При этом в п. п. 1, 6 ст. 301 Проекта изменений ГК РФ предусмотрено, что
сервитуариями могут быть собственники и обладатели ограниченных
вещных прав, включающих правомочия владения и пользования.
Основание для установления – необходимость использовать вещь, когда
такое использование невозможно без сервитута.
Лицо, которое возвело самовольную постройку, не может требовать
установления С., поскольку у него не возникло ПС, нет законного интереса
(п. 3 Обзора 2017 г.).

7. Участники отношений

Арендатор господствующей вещи может требовать установления сервитута?
В ст. 274 ГК РФ арендатор не указан в числе возможных сервитуариев.
Применение аналогии закона в данном случае затруднительно. Суды практически
единодушно отказывают арендаторам в исках об установлении сервитутов. По мнению
судов, поскольку собственник господствующей недвижимости связан с ее арендатором
договорными правоотношениями, то именно собственник как арендодатель обязан
обеспечить арендатору спокойное владение и (или) пользование недвижимостью, в том
числе при необходимости добиться установления сервитута в пользу этой недвижимости
(напр.: Определения ВАС РФ от 29.05.2013 N ВАС-6097/13; ВС РФ от 15.01.2015 по делу
N А53-22912/2013; Определение СКГД ВС РФ от 26.03.2019 г. № 14-КГ19-3 суду
необходимо было установить, м. ли б. ограничено право собственника ЗУ по требованию
арендатора смежного ЗУ либо истцом выбран ненадл.способ защиты).

8. Участники отношений

Сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц.
Доктрина: у субъективного вещного права д.б. конкретное управомоченное
лицо/лица, а в Проекте прямое указание (п. 2 ст. 301 Проекта).
В этом главная причина, по которой т.н. «публичные» сервитуты,
устанавливаемые по ЗК, не признаются в доктрине сервитутами. У
«публичных» сервитутов нет правообладателя, по сути своей это
ограничение ПС.
Однако после внесенных в ЗК поправок нетрудно увидеть, у кого на самом
деле есть интерес в установлении публичного сервитута (электросетевые
компании).

9. Участники отношений

Складываются и относительные отношения с собственником служащей
вещи (сервитутодатель).
Сервитутодатель может быть не собственником?
Установление сервитута предполагает распоряжение правообладателем
служащей недвижимости субъективным вещным правом на нее с
одновременным обременением этого права.
п. 4 ст. 301 Проекта: «Если служащей вещью является земельный участок,
предоставленный на праве постоянного землевладения либо на праве
застройки, соглашение об установлении сервитута заключается с согласия
собственника лицом, имеющим такое право, если договором об
установлении соответствующего вещного права не предусмотрено иное».

10. Содержание

1. Сервитут представляет ограниченное право пользования.
Сервитут не может предполагать владение вещью.
2. Содержание права сервитуария составляет всегда пользование
определенным образом. По сути, когда мы говорим, о содержании
сервитута мы должны говорить о видах сервитута.
В идеале виды д.б. указаны в законе. В соответствии с принципом
закрытого перечня не только виды ВП, но и содержание ВП д.б.
указаны в законе.
ВП не может иметь постоянно меняющееся содержание.

11. Содержание

На данный момент правовое регулирование не отвечает указанному
требованию, в соглашении об установлении сервитута и в судебном решении
может идти речь о каком угодно использовании.
В ГК РФ в ст. 274 дается только пару примеров, какой вид пользования может
предполагать сервитут.
Абз. 2 п. 1 ст. 274: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода
и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и
(или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию
земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также
других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть
обеспечены без установления сервитута».

12. Содержание

В Проекте эту ситуацию планируют изменить за счет введения
закрытого перечня конкретных видов сервитутов.
Пункт 5 ст. 301 Проекта: «Виды сервитутов и порядок их
установления определяются настоящим Кодексом. Объем
предоставляемых сервитутом прав определяется настоящим
Кодексом».

13. Виды сервитутов по Проекту

Статья 301.6. Сервитуты перемещения
Статья 301.9. Горный сервитут
Сервитут перемещения может предусматривать право
прохода, право прогона скота или право проезда.
Горный сервитут может быть установлен в отношении
земельного участка, расположенного над площадями
залегания полезных ископаемых, или иного служащего
земельного участка, необходимого для использования
господствующего участка недр, для пользования
участком недр, являющимся господствующей вещью, в
целях геологического изучения недр, разведки или
добычи полезных ископаемых.
Статья 301.7. Строительные сервитуты
В случае, когда строительство, капитальный ремонт или
реконструкция здания или сооружения невозможны без
использования чужого земельного участка или иного
объекта недвижимости, может быть установлен
Статья 301.8. Сервитут мелиорации
Сервитут мелиорации может быть установлен для
обеспечения нормальной эксплуатации господствующего
земельного участка путем подвода или отвода воды на
господствующий
земельный
участок
или
с
господствующего земельного участка, а также иных
мелиоративных мероприятий, предусмотренных законом.
Статья 301.10. Коммунальный сервитут
Коммунальный сервитут на земельный участок или
другую служащую вещь может быть установлен для
создания, размещения, эксплуатации, ремонта и
реконструкции линейных объектов. Господствующей
вещью может являться создаваемый либо существующий
линейный объект.

14. Содержание

3. Ограниченное право пользования, в определенных пределах.
Отнюдь не полностью и никак не исключительно по своему усмотрению
(например, сервитуарий не может по собственному усмотрению разрешить
возможность использования обремененного сервитутом объекта другим лицам
наравне или вместо себя), а лишь «в отдельных отношениях» или в привязке к
извлекаемой разумной выгоде господствующим объектом за счет служащего.
Исключается возможность извлечения сервитуарием плодов из обремененной
вещи (это уже узуфрукт).

15. Содержание

4. Сервитут обязывает собственника обремененной им недвижимости
претерпевать определенные ограничения своих прав, но он не может
выражаться в возможности требования от собственника «служебного»
(обремененного) земельного участка или иной недвижимости совершения
каких-либо положительных действий в пользу сервитуария (собственника
господствующего земельного участка).
п. 3 ст. 301.1 Проекта: «На собственника служащей вещи не может быть
возложена на основании сервитута обязанность выполнять какие-либо
действия (в том числе работы или услуги) для обладателя сервитута или в его
интересах».

16. Содержание

5. Вопрос о содержании сервитута также
«положительного» и «отрицательного» сервитута.
связан
с
понятиями
Положительный сервитут предоставляет управомоченному лицу право
оказывать физическое воздействие на чужую недвижимость. Например,
проходить, проезжать по ней, прокладывать линейные объекты.
Отрицательный сервитут предоставляет управомоченному лицу право
запретить обязанному лицу совершать те или иные действия в отношении
собственного имущества последнего, например: строить здания определенной
высоты, высаживать тенистые деревья, выводить окна на соседний земельный
участок, разводить пчёл и т.д.

17. Содержание

Причины возникновения отрицательных сервитутов в римском
праве, а в последующем в европейском праве принято считать
развитие городской жизни, когда вместо прежних изолированных
друг от друга одноэтажных домов с окнами, выходящими во двор,
появились строения, тесно примыкающие друг к другу, нередко
многоэтажные и имеющие окна на улицу.
Среди современных правопорядков отрицательные сервитуты
получили закрепление в § 1018 ГГУ, § 472 ABGB, ст. 689 ГК
Франции, ст. 553 ГК Испании, ст. 285 ГК Польши и т.д.

18. Содержание

ГК РФ не позволяет сделать вывода о возможности установления
отрицательного сервитута.
Большинство ученых сходятся во мнении, что в российском ГП
такой сервитут невозможен.
В Проекте допускается (статья 301.1).
Справедливая критика Проекта в Заключении кафедры СПбГУ: при
общем допущении отрицательных сервитутов, далее в нормах о
видах сервитутов, нигде больше не упоминается.

19. Содержание

6. Обременение имущества сервитутом не лишает собственника его правомочий.
Владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом собственник может
самостоятельно и независимо от правообладателя сервитута (п. 2 ст. 274 ГК РФ).
п. 8 Обзора 2017 г.: «Не подлежит установлению сервитут, если его условиями
собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в
соответствии с разрешенным использованием».
п. 1 ст. 301 Проекта: «Сервитут не лишает собственника служащей вещи владения и
распоряжения ею. Правило настоящего пункта применяются, если иное не
предусмотрено соглашением собственников служащей и господствующей вещей».
Таким образом, правило смягчается.

20. Содержание

В связи с необходимостью сохранения у собственника служащей вещи
возможности осуществлять свое право, надо ответить на вопрос: может ли
быть установлено на одну вещь несколько сервитутов?
На данный момент в законе не говорится о такой возможности, однако запрета
не устанавливается. Потенциальное установление нескольких ВП на одну
вещь не вызывает сомнения. В Проекте предлагается прямо закрепить такую
возможность (ст. 301.3 «Множественность сервитутов»), при этом указав:
«Не допускается установление последующего сервитута, если он приведет к
невозможности осуществления ранее установленного сервитута».

21. Основания возникновения

1. Соглашение
Сам договор не регистрируется, но регистрируется С. как
обременение.
2. При недостижении соглашения – судебное решение об
установлении С.
С. также подлежит регистрации на основании данного решения.

22. Основания возникновения

В ряде правопорядков предусматривается также такое основание как
установление С. по давности (похоже на приобретательную давность по ст.
234 ГК).
Достаточно часто встречается ситуация, когда отношения по пользованию
фактически сложились, но не оформлены в установленном порядке. Это может
быть в результате молчаливого бездействия и конклюдентных действий
собственников смежных земельных участков или в результате долгих
переговоров соседей, не приводящих к какому-либо решению при сохранении
воздействия со стороны одного лица на недвижимую вещь другого
Сейчас длительное пользование чужой недвижимой вещью имеет только
доказательственное значение в судебных спорах об установлении сервитута, а
само время пользования и его длительность не влияют на возникновение
сервитута.

23. Защита прав сервитуария

В науке нет единого мнения относительно возможности обладателя сервитута
защищать свое право негаторным иском.
Пункт 4 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав
собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
(Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153):
«Собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда через
соседний земельный участок, имеет право на иск об устранении препятствий в
проезде по служащему земельному участку (статья 304 ГК РФ), в том числе и
к арендатору этого участка, создающему такие препятствия».

24. Защита прав сервитуария

Возможность предъявления сервитуарием негаторного иска можно
объяснить тем, что негаторное требование направлено на защиту
пользования, которое и имеет основное значение при
осуществлении сервитута.
Выбор такого средства защиты объясняется отсутствием в
действующем российском законодательстве специального иска,
предназначенного для защиты сервитута (подобного actio
confessoria, существовавшему в римском частном праве).

25. Прекращение сервитута

1. Соглашение сторон.
Напрашивается само собой: раз можно установить соглашением, то
можно и прекратить. Прямо в ГК не указано такое основание.
По Проекту (ст. 301.5) такая возможность: «Сервитут может быть
прекращен или изменен по соглашению собственников вещей,
связанных сервитутом».

26. Прекращение сервитута

2. Судебное решение.
2.1 Основанием для такого требования может быть отпадение оснований, по которым
он был установлен (п. 1 ст. 276). Больше нет необходимости в использовании.
Например, появились новые возможности для прохода/проезда, может быть
построена новая дорога общего пользования.
п. 6 Обзора 2017 г.: «Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с
требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник
земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного
участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут».
2.2 ЗУ в результате обременения не может использоваться в соотв. с целевым
назначением
(п. 2 ст. 276 ГК).

27. Прекращение сервитута

3. Истечение срока?
Прямо в законе не говорится о таком основании.
Однако если соглашение об установлении С. или судебное решение предусматривало
срок существования С., логично, что истечение срока должно прекращать действие
сервитута.
Не все согласны, что сервитут вообще можно установить на определенный срок.

28. Прекращение сервитута

Статья 301.5 Проекта Прекращение сервитута
1. Сервитут может быть прекращен по соглашению собственников вещей, связанных сервитутом.
2. При отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута, он может быть
прекращен по требованию любого из собственников вещей, связанных сервитутом.
3. Сервитут прекращается при соединении служащей и господствующей вещей.
4. Сервитут подлежит прекращению, если пользование служащей вещью в соответствии с ее
изменившимся назначением становится невозможным при сохранении сервитута.
5. Сервитут, для которого в соответствии с настоящим Кодексом установлен срок, прекращается по
истечении указанного срока.
6. Сервитут может быть прекращен по решению собственника, которому одновременно принадлежат
служащая и господствующая вещи.
7. При совпадении в одном лице права собственности на земельный участок и здание или сооружение,
расположенное на таком земельном участке, сервитут, обременяющий земельный участок,
прекращается.
8. Если для осуществления сервитута потребовалось изменение служащей вещи, собственник
господствующей вещи обязан до прекращения сервитута привести служащую вещь в первоначальное
состояние за свой счет, если иное не предусмотрено соглашением собственников вещей, связанных
сервитутом.