9 юрид основы урок 2

1. Понятие принципа эксклюзивности и этапы работы до переезда клиента

Базовые знания для практической легальной
реализации сделок с недвижимостью

2. Что делает договор эксклюзивным?

1 клиент = 1 агент
• Гарантия выполнения мероприятий
агентом
• Гарантия оплаты клиентом
• Выполнение агентом мероприятий,
осуществимых только при взаимных
гарантиях
• Сроки взаимных обязательств

3. Пункты договора, отвечающие эксклюзивности

… Не заключать договоры, аналогичные по содержанию
настоящему, и не предпринимать самостоятельных действий,
направленных на отчуждение Недвижимости в течение срока
действия настоящего Договора, а также информировать всех
лиц, заинтересованных в приобретении Недвижимости, о
своих обязательствах в соответствии с настоящим Договором;

4. Эксклюзив – гарантии оплаты

... Заказчик обязан выплатить Исполнителю вознаграждение, в размере
указанном в пункте … настоящего Договора, в случае совершения сделки
по отчуждению и/или приобретению Недвижимости Заказчиком
самостоятельно или с привлечением третьих лиц, в том числе
совершения сделки по приобретению Недвижимости, показанной
Исполнителем, родственникам Заказчика, либо иными
аффилированными с ним лицами, в течение срока действия настоящего
Договора, а также после окончания срока действия либо с момента
расторжения настоящего Договора, если при этом использовалась любая
информация ставшая известной Заказчику или связанным с ним лицам
(близким родственникам, знакомым, сослуживцам и т.п.) в связи с
действиями Исполнителя в рамках настоящего Договора;

5. АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР НА ПРОДАЖУ

6.

7. АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР НА ПОКУПКУ

8.

9. Правоустанавливающие документы - приватизация

Правоустанавливающие документы приватизация
• Заявление на приватизацию
• Договор передачи

10. Правоустанавливающие документы - наследование

Правоустанавливающие документы наследование
• Свидетельство о праве на
наследство по закону
• Свидетельство о праве на
наследство по завещанию

11. Правоустанавливающие документы - ЖСК

• Справка о выплате пая

12. Правоустанавливающие документы

• Решение суда
• Договор дарения
• Договор мены
• Договор ренты (пожизненного проживания)
• Брачный договор

13. Правоустанавливающие документы – новое жилье

• Инвестиционный контракт или
договор участия в долевом
строительстве
• Разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию
• Акт о передачи Объекта
долевого строительства

14. Правоустанавливающие документы – покупка на вторичном рынке

• Договор купли-продажи недвижимого
имущества

15. Правоподтверждающие документы

• Свидетельство о собственности
• Выписка из Единого
государственного реестра
недвижимости (ЕГРН)

16. Документы, необходимые для осуществления сделок

Документы, удостоверяющие личность граждан паспорт гражданина РФ
При достижении возраста 45 лет (1979 г.р.) и 20 лет (2004 г.р.), подлежит замене
на новый. Если паспорт гражданина РФ недействителен по другим причинам, то необходимо предоставить
справку Управления по вопросам миграции МВД по РБ о действительности документа и
При смене ФИО (к примеру, девушка вышла замуж), необходимо также заменить паспорт.
перехода права)
Единый жилищный документ и/или справки из паспортного стола и бухгалтерии
Документы из БТИ. Кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план, технический паспорт.
Справки из налоговой инспекции (при Договоре дарения)
Разрешения органов опеки, согласие супруга, и другие документы

17.

Свидетельство о рождении ребенка
Или удостоверение опекуна
• В случаях, когда собственником является несовершеннолетний ребёнок
и за него действует родитель, или собственник признан по суду недееспособным, за
него действует опекун.
• В случаях, когда ребенку от 14 до 18 лет и он имеет паспорт, он должен подписывать
документы лично, но с согласия законного представителя указанного в свидетельстве
о рождении.
В Росреестр необходимо
предоставлять и паспорт
и свидетельство о рождении
Самолет Плюс
Для чего это необходимо?
ПО свидетельству о рождении можно определить,
кто является ЕГО законным представителем и с чьего
согласия, ребенок может подписывать документы
17

18. Документы, необходимые для осуществления сделок

• Документы, удостоверяющие личность граждан паспорт гражданина РФ
• Правоустанавливающие документы на недвижимость
• Правоподтверждающие документы на недвижимость
(свидетельство о государственной регистрации
перехода права)
• Единый жилищный документ и/или справки из
паспортного стола и бухгалтерии
• Документы из БТИ. Кадастровый паспорт, экспликация,
поэтажный план, технический паспорт.
• Справки из налоговой инспекции (при Договоре
дарения)
• Разрешения органов опеки, согласие супруга, и другие
документы

19. Документы, необходимые для осуществления сделок

• Документы, удостоверяющие личность граждан паспорт гражданина РФ
• Правоустанавливающие документы на недвижимость
• Правоподтверждающие документы на недвижимость
(свидетельство о государственной регистрации
перехода права), Выписка из ЕГРН
• Единый жилищный документ и/или справки из
паспортного стола и бухгалтерии
• Документы из БТИ. Кадастровый паспорт, экспликация,
поэтажный план, технический паспорт.
• Справки из налоговой инспекции (при Договоре
дарения)
• Разрешения органов опеки, согласие супруга, и другие
документы

20. Документы, необходимые для осуществления сделок

• Документы, удостоверяющие личность граждан паспорт гражданина РФ
• Правоустанавливающие документы на недвижимость
• Правоподтверждающие документы на недвижимость
(свидетельство о государственной регистрации
перехода права)
• Единый жилищный документ и/или справки из
паспортного стола и бухгалтерии
• Документы из БТИ. Кадастровый паспорт, экспликация,
поэтажный план, технический паспорт.
• Справки из налоговой инспекции (при Договоре
дарения)
• Разрешения органов опеки, согласие супруга, и другие
документы

21. Документы, необходимые для осуществления сделок

• Документы, удостоверяющие личность граждан паспорт гражданина РФ
• Правоустанавливающие документы на недвижимость
• Правоподтверждающие документы на недвижимость
(свидетельство о государственной регистрации
перехода права)
• Единый жилищный документ и/или справки из
паспортного стола и бухгалтерии
• Документы из БТИ. Кадастровый паспорт, экспликация,
поэтажный план, технический паспорт.
• Справки из налоговой инспекции (при Договоре
дарения)
• Разрешения органов опеки, согласие супруга, и другие
документы

22. Документы, необходимые для осуществления сделок

• Документы, удостоверяющие личность граждан паспорт гражданина РФ
• Правоустанавливающие документы на недвижимость
• Правоподтверждающие документы на недвижимость
(свидетельство о государственной регистрации
перехода права)Ю Выписка из ЕГРН
• Единый жилищный документ и/или справки из
паспортного стола и бухгалтерии
• Документы из БТИ. Кадастровый паспорт, экспликация,
поэтажный план, технический паспорт.
• Справки из налоговой инспекции (при Договоре
дарения)
• Разрешения органов опеки, согласие супруга, и другие
документы

23. Документы, необходимые для осуществления сделок

• Документы, удостоверяющие личность граждан паспорт гражданина РФ
• Правоустанавливающие документы на недвижимость
• Правоподтверждающие документы на недвижимость
(свидетельство о государственной регистрации
перехода права), Выписка из ЕГРН
• Единый жилищный документ и/или справки из
паспортного стола и бухгалтерии
• Документы из БТИ. Кадастровый паспорт, экспликация,
поэтажный план, технический паспорт.
• Справки из налоговой инспекции (при Договоре
дарения)
• Разрешения органов опеки, согласие супруга, и другие
документы

24.

Отказ от права преимущественной покупки
По закону право первого выкупа принадлежит соучастникам в долевой собственности.
Перед тем как продать долю покупателю, необходимо получить отказы от всех участников долевой
собственности. Оформляется у нотариуса остальными участниками долевой собственности
Отказ от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире
от остальных собственников комнат в данной коммунальной квартире необходимо получить
нотариальное удостоверение отказа от преимущественного права покупки
Если одним из сособственников является несовершеннолетний ребенок в возрасте до 18 лет,
то для отказа от имени ребенка до 18 лет (подопечного), требуется Согласие органа опеки
и попечительства (РОНО)
Самолет Плюс
24

25.

Размер или остаток материнского капитала
Распечатка информации с сайта ПФ РФ
Скриншот с сайта ПФ РФ
Справка из отделения ПФ РФ
Справка из банка
Самолет Плюс
25

26.

Свидетельство о заключении брака
Если объект недвижимости приобретался или приобретается супругами
в общую совместную собственность во время брака, а также в случае смены ФИО. К
примеру, если девушка Сидорова купила квартиру и позже вышла замуж и сменила
фамилию. Свидетельство о заключении брака подтвердит предыдущую фамилию.
Самолет Плюс
26

27.

Согласие супруга
Объект недвижимости
был приобретен
во время брака
Во время брака
была совместно
погашена ипотека
Важно:
На сделку необходимо получить
нотариальное согласие
супруга-собственника
Самолет Плюс
27

28. Документы, необходимые для осуществления сделок

• Документы, удостоверяющие личность граждан - паспорт гражданина РФ
• Правоустанавливающие документы на недвижимость
• Правоподтверждающие документы на недвижимость (свидетельство о
государственной регистрации перехода права), выписка из ЕГРН
• Единый жилищный документ и/или справки из паспортного стола и бухгалтерии
• Документы из БТИ. Кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план, технический
паспорт.
• Справки из налоговой инспекции (при Договоре дарения)
• Разрешения органов опеки, согласие супруга, и другие документы
• Справки из ПНД и НД
• Справка из ПФР (материнский капитал)
• Доверенность, если не собственник подписывает Договор купли-продажи

29. ТЕСТ 2

30. Последовательность действий ДО подписания договора

Актуализация
объявлений о продаже
квартиры
Назначение встречи
Выбор недвижимости
на покупку
Аванс/задаток +
предварительный
договор продаваемой
недвижимости
Аванс/задаток +
предварительный
договор покупаемой
недвижимости
Встреча с
собственником.
Демонстрация решения
Закрытие
демонстрации

31. Последовательность действий ДО сделки

Эксклюзивный
договор
Аванс/задаток +
предварительный
договор покупаемой
недвижимости
Маркетинг
недвижимости
ДОД/Показы
недвижимости
Выбор недвижимости
на покупку
Аванс/задаток +
предварительный
договор продаваемой
недвижимости

32. Последовательность действий ДО сделки

Эксклюзивный
договор
Аванс/задаток +
предварительный
договор покупаемой
недвижимости
Маркетинг
недвижимости
ДОД/Показы
недвижимости
Выбор недвижимости
на покупку
Аванс/задаток +
предварительный
договор продаваемой
недвижимости

33. Последовательность действий ДО сделки

Эксклюзивный
договор
Аванс/задаток +
предварительный
договор покупаемой
недвижимости
Маркетинг
недвижимости
ДОД/Показы
недвижимости
Выбор недвижимости
на покупку
Аванс/задаток +
предварительный
договор продаваемой
недвижимости

34. Последовательность действий ДО сделки

Эксклюзивный
договор
Аванс/задаток +
предварительный
договор покупаемой
недвижимости
Маркетинг
недвижимости
ДОД/Показы
недвижимости
Выбор недвижимости
на покупку
Аванс/задаток +
предварительный
договор продаваемой
недвижимости

35. Последовательность действий ДО сделки

Эксклюзивный
договор
Аванс/задаток +
предварительный
договор покупаемой
недвижимости
Маркетинг
недвижимости
ДОД/Показы
недвижимости
Выбор недвижимости
на покупку
Аванс/задаток +
предварительный
договор продаваемой
недвижимости

36. Последовательность действий ДО сделки

Эксклюзивный
договор
Аванс/задаток +
предварительный
договор покупаемой
недвижимости
Маркетинг
недвижимости
ДОД/Показы
недвижимости
Выбор недвижимости
на покупку
Аванс/задаток +
предварительный
договор продаваемой
недвижимости

37. Последовательность действий при осуществлении сделки

Подготовка
необходимых
документов
Подписание Договора
Купли-продажи
Закладка денег в
банковскую ячейку
Выемка денег из
банковской ячейки
Получение
зарегистрированного
договора Куплипродажи
Передача договора
Купли-продажи на
регистрацию
Передача расписки в
получении денег от
покупателя
Подписание акта
приема передачи
недвижимости
переезд на новую
квартиру

38. Последовательность действий при осуществлении сделки

Подготовка
необходимых
документов
Подписание Договора
Купли-продажи
Закладка денег в
банковскую ячейку
Выемка денег из
банковской ячейки
Получение
зарегистрированного
договора Куплипродажи
Передача договора
Купли-продажи на
регистрацию
Передача расписки в
получении денег от
покупателя
Подписание акта
приема передачи
недвижимости
переезд на новую
квартиру

39. Последовательность действий при осуществлении сделки

Подготовка
необходимых
документов
Подписание Договора
Купли-продажи
Перечисление денег
на безналичный счетаккредитив
Выемка денег из
банковской ячейки
Получение
зарегистрированного
договора Куплипродажи
Передача договора
Купли-продажи на
регистрацию
Передача расписки в
получении денег от
покупателя
Подписание акта
приема передачи
недвижимости
переезд на новую
квартиру

40. Последовательность действий при осуществлении сделки

Подготовка
необходимых
документов
Подписание Договора
Купли-продажи
Перечисление денег
на безналичный счетаккредитив
Выемка денег из
банковской ячейки
Получение
зарегистрированного
договора Куплипродажи
Передача договора
Купли-продажи на
регистрацию
Передача расписки в
получении денег от
покупателя
Подписание акта
приема передачи
недвижимости
переезд на новую
квартиру

41. Последовательность действий при осуществлении сделки

Подготовка
необходимых
документов
Подписание Договора
Купли-продажи
Перечисление денег
на безналичный счетаккредитив
Выемка денег из
банковской ячейки
Получение
зарегистрированного
договора Куплипродажи
Передача договора
Купли-продажи на
регистрацию
Передача расписки в
получении денег от
покупателя
Подписание акта
приема передачи
недвижимости
переезд на новую
квартиру

42. Последовательность действий при осуществлении сделки

Подготовка
необходимых
документов
Подписание Договора
Купли-продажи
Перечисление денег
на безналичный счетаккредитив
Раскрытие
аккредитива
Получение
зарегистрированного
договора Куплипродажи
Передача договора
Купли-продажи на
регистрацию
Передача расписки в
получении денег от
покупателя
Подписание акта
приема передачи
недвижимости
переезд на новую
квартиру

43. Последовательность действий при осуществлении сделки

Подготовка
необходимых
документов
Подписание Договора
Купли-продажи
Перечисление денег
на безналичный счетаккредитив
Раскрытие
аккредитива
Получение
зарегистрированного
договора Куплипродажи
Передача договора
Купли-продажи на
регистрацию
Передача расписки в
получении денег от
покупателя
Подписание акта
приема передачи
недвижимости
переезд на новую
квартиру

44. Последовательность действий при осуществлении сделки

Подготовка
необходимых
документов
Подписание Договора
Купли-продажи
Перечисление денег
на безналичный счетаккредитив
Раскрытие
аккредитива
Получение
зарегистрированного
договора Куплипродажи
Передача договора
Купли-продажи на
регистрацию
Передача расписки в
получении денег от
покупателя
Подписание акта
приема передачи
недвижимости
переезд на новую
квартиру

45. Последовательность действий при осуществлении сделки

Подготовка
необходимых
документов
Подписание Договора
Купли-продажи
Перечисление денег
на безналичный счетаккредитив
Раскрытие
аккредитива
Получение
зарегистрированного
договора Куплипродажи
Передача договора
Купли-продажи на
регистрацию
Передача расписки в
получении денег от
покупателя
Подписание акта
приема передачи
недвижимости
переезд на новую
квартиру

46.

ТЕСТ 3

47. Выводы

• Подписание «эксклюзивного договора»-как начало работы
для агента по недвижимости
• Правоустанавливающие и правоподтверждающие
документы для сделки
• Алгоритм проведения сделки купли-продажи недвижимого
имущества

48. Сделка 2.0