6e6df87d4d1110ed75641d8b7b72985a

1. Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования МГИМО МИД России Одинцовский филиал

Университетский колледж МГИМО
Лекция № 5 Общее имущество
многоквартирного дома и управление
жилищным фондом

2.

Вопросы лекции:
1.Правовое регулирование общего имущества собственников
жилых помещений многоквартирного дома.
2.Общие положения об управлении жилищным фондом
(многоквартирным домом).
3.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном
доме.
4.Товарищества собственников жилья: порядок и условия
создания.
5.Управление многоквартирным домом управляющей
организацией.

3. 1. Правовое регулирование общего имущества собственников жилых помещений МКД

ГК РФ установило нормы :
А) регулирующие отношения
собственности на квартиру в
многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ);
Б) об общем имуществе собственников
квартир в многоквартирном доме (ст.290
ГК РФ);
В) о возможности образования
товариществ собственников квартир
(жилья) для обеспечения эксплуатации
многоквартирного дома, пользования
квартирами и общим имуществом (ст.291
ГК РФ).
3

4. 1. Правовое регулирование общего имущества собственников жилых помещений МКД

В Главе 6 «Общее имущество
собственников помещений в
многоквартирном доме. Общее собрание
таких собственников»
в ст.36 – 43 ЖК РФ регулируются вопросы
содержания общего имущества собственников
МКД.
4

5. Правила содержания общего имущества в МКД

1.Постановление Правительства РФ
от 13.08.2006 № 491 включает правила
содержания общего имущества в МКД и
состав такого имущества;
2. Постановление Правительства РФ
от 03.04.2013 № 290 устанавливает
минимальный перечень работ для
содержания общего имущества в МКД.
5

6. Признаки МКД

единый комплекс недвижимого имущества
такого дома состоит из отдельных частей –
помещений, предназначенных для жилых и
нежилых целей, которые находятся в
собственности граждан; юридических лиц; РФ;
субъектов РФ; муниципальных образований;
другие части общего имущества находятся в
общей долевой собственности собственников
помещений.
6

7. Понятие «общее имущество собственников помещений»

Общее имущество собственников
помещения в многоквартирном доме –
части дома, имеющие вспомогательное
(обслуживающее) значение и не
являющиеся объектами индивидуальной
собственности.
7

8. Составляющие общего имущества в МКД

А) межквартирные лестничные площадки,
лестницы;
Б) лифты, лифтовые и иные шахты;
В) коридоры;
Г) технические этажи, чердаки, подвалы, в
которых имеются инженерные коммуникации;
8

9. Составляющие общего имущества в МКД

Д) иные помещения в данном доме, не
принадлежащие отдельным собственникам и
предназначенные для удовлетворения
социально – бытовых потребностей
собственников помещений; помещения, для
организации их досуга, культурного развития,
детского творчества, занятий физической
культуры и спортом, машино – места, не
принадлежащие отдельным собственникам;
9

10. Составляющие общего имущества в МКД

Е) крыши;
Ж) ограждающие несущие и ненесущие
конструкции данного дома;
З) механическое, электрическое, санитарно –
техническое и другое оборудование,
находящееся в данном доме за пределами или
внутри помещений и обслуживающее более
одного помещения;
И) конструкции и (или) иное оборудование,
предназначенное для обеспечения
беспрепятственного доступа инвалидов к
помещениям в многоквартирном доме;
К) земельный участок, на котором расположен
дом, с элементами озеленения и
благоустройства, иные расположенные на
указанном земельном участке объекты.
10

11.

11

12. Переход права собственности на общее имущество в МКД

Доля в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме следует судьбе
права собственности на помещение,
принадлежащее собственнику (ч.2 ст.37 ЖК РФ).
При продаже квартиры к новому собственнику
переходит не только право собственности на
квартиру, но и право собственности на долю в
праве общей собственности на общее
имущество.
12

13. Ограничения для собственников помещений в отношении общего имущества

Собственник помещения не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей
доли в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей
собственности на общее имущество в
многоквартирном доме;
3) совершать иные действия, влекущие за собой
передачу этой доли отдельно от права
собственности на указанное помещение
13

14. Обязательные расходы на содержание общего имущества

Собственники общего
имущества в МКД несут бремя
расходов на содержание
общего имущества в МКД.
Доля обязательных расходов
на содержание общего
имущества в многоквартирном
доме определяется долей в
праве общей собственности на
общее имущество в доме
каждого собственника
помещения.
14

15. 2.Общие положения об управлении жилищным фондом

Управление жилищным фондом – это выполнение
стандартов, направленных на достижение целей,
установленных ст. 161 ЖК РФ, а также определенных
решением собственников помещений в многоквартирном
доме.
Правила осуществления деятельности по управлению
МКД - Постановление Правительства РФ от
15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления
деятельности по управлению многоквартирными
домами».
15

16. Функции управления жилищным фондом

организация
жилищного фонда
(создание,
пополнение,
сохранение)
контроль за
использованием и
сохранением
жилищного фонда.
16

17. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

- благоприятные и безопасные условия
проживания граждан
- надлежащее содержание общего имущества в
многоквартирном доме
- решение вопросов пользования указанным
имуществом
- предоставление коммунальных услуг
гражданам, проживающим в таком доме,
обеспечение готовности инженерных систем
17

18. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

С марта 2023 года надлежащее содержание
общего имущества в многоквартирном доме
соблюдение требований к безопасному
использованию и содержанию внутридомового
газового оборудования в многоквартирном доме (если
такое оборудование установлено)
18

19. Способы управления многоквартирным домом

Непосредственное
управление
собственниками
помещений
Управление ТСЖ
Управление
жилищным
кооперативом
Управление
управляющей
организацией
управление советом МКД, если не
выбран ни один из вышеназванных
способов.
19

20. Выбор способа управления МКД

• Способ управления МКД выбирается на
общем собрании собственников
помещений.
• Решение о выборе способа управления
домом является обязательным для всех.
• Выбор и изменение способа управления
МКД осуществляется в любое время на
основании решения общего собрания
собственников.
20

21. Порядок управления многоквартирным домом устанавливается

Правительством РФ
Органом
государственной
власти субъекта РФ
Органом МСУ
21

22.

Управление домом, посещения которого находятся в
государственной или муниципальной собственности,
осуществляется путем заключения договора
управления домом с управляющей организацией,
выбираемой по результатам открытого конкурса, если
такой конкурс признан несостоявшимся, без проведения
конкурса.
ФГБУ ЦЖКУ Минобороны России
22

23. 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Орган управления многоквартирным домом - общее
собрание собственников помещений в многоквартирном
доме.
Цель проведения общего собрания - управление
многоквартирным домом путем обсуждения вопросов
повестки дня и принятия решений по вопросам,
поставленным на голосование.
23

24. Компетенция общего собрания МКД

Общее собрание собственников помещений в МКД
– это орган управления МКД путем обсуждения
вопросов повестки дня и принятия решений по
вопросам, поставленным на голосование.
Вопросы, решение по которым принимает общее
собрание, перечислены в ч.2 ст.44 ЖК РФ.
24

25. Виды общего собрания по периодичности проведения (ст.45 ЖК РФ)

Очередное (годовое)
общее собрание
проводится 1 раз в год
Внеочередное общее
собрание
созывается в любое время
по инициативе любого из
данных собственников
жилых или нежилых
помещений дома
25

26. Формы проведения общего собрания от формы участия

1.Очное собрание
собственники
непосредственно
присутствуют для
обсуждения вопросов
повестки
2.Заочное собрание
опросным путем или с
использованием ГИС ЖКХ
3.Очно-заочное собрание
26

27.

Общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме правомочно (имеет
кворум), если в нем приняли участие
собственники помещений в данном доме или
их представители, обладающие более чем 50
% голосов от общего числа голосов (кворум).
27

28. Правила оповещения о проведении общего собрания в МКД

Собственник, иное лицо, по инициативе которых
созывается общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме, обязаны
сообщить собственникам помещений в данном доме о
проведении такого собрания не позднее чем за 10
дней до даты его проведения!
28

29. Содержание сообщения о проведении общего собрания

сведения о лице, по инициативе которого созывается
собрание;
форма проведения данного собрания;
дата, место, время проведения собрания;
29

30. Содержание сообщения о проведении общего собрания

дата окончания приема решений собственников по
вопросам, поставленным на голосование, и место
(адрес), куда должны передаваться такие решения (в
случае заочного голосования);
повестка дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и материалами.
30

31.

Количество голосов каждого собственника
помещения в МКД на общем собрании
собственников помещений в данном доме,
пропорционально его доле в праве общей
собственности на общее имущество в
данном доме.
31

32. Судебная практика

Апелляционное определение Московского городского
суда от 20.08.2018 по делу № 33-36269/2018
ТСЖ «Олимп» обслуживало 4 дома.
Во всех этих домах было организовано одно общее
собрание собственников по вопросам, связанным с
капремонтом.
Собственники обратились в суд с иском о признании
решений собрания недействительными, указывая, что
общее собрание не должно проводиться сразу в 4 разных
МКД, тем более что вопросы касались капремонта.
Суды отказали в удовлетворении требований, мотивировав
это единством территории и инженерных сетей домов.
32

33. 4.Товарищества собственников жилья: порядок и условия создания

ТСЖ – это добровольное объединение собственников
многоквартирного дома, созданное для совместного
владения, пользования, в установленных законом
пределах распоряжения имуществом, находящимся в их
общей собственности или в общем пользовании, а также
для достижения иных целей.
ТСЖ – некоммерческая организация в форме
товарищества собственников недвижимости.
33

34. Цели создания ТСЖ

1) для совместного управления общим
имуществом;
2) для обеспечения владения, пользования
и в установленных законодательством
пределах распоряжения общим
имуществом в МКД либо совместного
использования имущества, находящегося в
собственности собственников помещений в
нескольких МКД;
3) для осуществления деятельности по
созданию, содержанию, сохранению и
приращению такого имущества;
34

35. Цели создания ТСЖ

6) для предоставления коммунальных услуг
лицам, пользующимся в соответствии с ЖК
РФ помещениями в данных
многоквартирных домах или данными
жилыми домами;
5) для осуществления иной деятельности,
направленной на достижение целей
управления МКД либо на совместное
использование имущества,
принадлежащего собственникам
помещений в нескольких многоквартирных
домах, или имущества собственников
нескольких жилых домов.
35

36. Условия создания ТСЖ в МКД

1) решение о создании ТСЖ и утверждении его устава
принимаются собственниками помещений в
многоквартирном доме на их общем собрании;
2) устав товарищества собственников жилья должен
содержать определенные сведения, перечисленные в
ст.135 ЖК РФ;
3) в каждом многоквартирном доме может быть создано
лишь 1 товарищество;
36

37. Условия создания ТСЖ в МКД

4) срок деятельности ТСЖ не ограничен;
5) решение общего собрания собственников
помещения в МКД оформляется протоколом
собрания;
6) протокол общего собрания собственников, на
котором было создано ТСЖ и утвержден устав,
подписывается всеми собственниками
помещений в многоквартирном доме,
проголосовавшими за принятие таких решений
37

38. Условия создания ТСЖ в нескольких МКД

данные дома расположены на земельных участках,
которые в соответствии с содержащимися в ЕГРН
документами имеют общую границу и в пределах
которых имеются сети инженерно-технического
обеспечения, другие элементы инфраструктуры,
которые предназначены для совместного
использования собственниками помещений в
данных домах;
перечень имущества, которое предназначено для
совместного использования собственниками
помещений в нескольких МКД, определяется в
соответствии с требованиями Постановления
Правительства РФ от 13.08.2006 г.;
решения о создании товарищества, об утверждении
его устава и др. принимаются в каждом МКД 2/3
голосов от общего числа собственников в доме;
38

39. Условия создания ТСЖ в нескольких МКД

особенности принятия и оформления указанных
решений устанавливаются Министерством
строительства и ЖКХ;
если данные дома расположены на земельных
участках, которые имеют общую границу и в пределах
которых имеются сети инженерно-технического
обеспечения, другие элементы инфраструктуры,
которые предназначены для обслуживания более чем
одного жилого дома.
39

40. Государственная регистрация ТСЖ

ТСЖ становится юридическим лицом с момента его
государственной регистрации.
Регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии со
ст.51 ГК РФ и ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О
государственной регистрации юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей» органами ФНС
России.
40

41. Государственная регистрация ТСЖ

Государственная регистрация – это
завершающий этап образования
товарищества собственников жилья, на
котором орган проверяет соблюдение
условий, необходимых для создания нового
субъекта права, и принимает решение о
признании товарищества собственников
жилья юридическим лицом.
41

42. Прекращение деятельности ТСЖ

Прекращение товарищества собственников
жилья – утрата им своей правосубъектности,
которая наступает в результате реорганизации
или ликвидации.
42

43. Реорганизация ТСЖ

Согласно гражданскому законодательству
РФ формы реорганизации ТСЖ,
созданного в 2 и более МКД:
выделения
разделения
43

44. Реорганизация ТСЖ

2) ТСЖ по решению общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме (членов ТСЖ)
может быть преобразовано в потребительский
кооператив в форме ЖК или ЖСК.
44

45. Ликвидация ТСЖ

Ликвидация ТСЖ – прекращение без перехода
прав и обязанностей в порядке универсального
правопреемства к другим лицам.
Общее собрание собственников помещений в МКД
обязано принять решение о ликвидации
товарищества в случае, если члены товарищества
не обладают более чем 50 % голосов от общего
числа голосов собственников помещений в МКД.
45

46. 5.Управление МКД управляющей организацией

Понятие «управляющая организация» обозначает как
юридическое лицо, так и индивидуального
предпринимателя.
МКД может управляться только одной управляющей
организацией, выбираемой на конкурсной основе.
Дату проведения открытого конкурса по выбору
управляющей организации назначает орган местного
самоуправления.
46

47. Правовое регулирование отбора управляющей организации

Порядок проведения открытого конкурса по выбору
управляющей компании установлен Постановлением
Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке
проведения
органом
местного
самоуправления
открытого
конкурса
по
отбору
управляющей
организации для управления многоквартирным домом»
47

48. Действия органа МСУ после отбора управляющей организации

Орган местного самоуправления в течение 10 дней со
дня проведения открытого конкурса уведомляет всех
собственников помещений в МКД:
о результатах указанного конкурса;
об условиях договора управления этим домом.
48

49. Договор управления МКД

Договор управления МКД – это договор, по которому одна сторона
(управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников
помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, органов
управления жилищного кооператива или органов управления иного
специализированного потребительского кооператива, лица либо
застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется:
выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению
многоквартирным домом; оказывать услуги и выполнять работы по
надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком
доме и лицам, пользующимся помещениями в таком доме; обеспечить
готовность инженерных систем; осуществлять иную направленную на
достижение целей управления МКД деятельность.
Договор управления МКД вступает в силу в день его
подписания сторонами.
49

50. Срок заключения договора об управлении МКД

от 1 года до 5 лет
От 1 года до 3 лет
Не более, чем 3
месяца
50

51. Исполнение договора управляющей организацией

Управляющая организация обязана приступить к
исполнению договора управления МКД с даты внесения
изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с
заключением договора управления таким домом.
Управляющая организация ежегодно в течение I
квартала текущего года представляет собственникам
помещений в МКД отчет о выполнении договора
управления за предыдущий год, а также размещает
указанный отчет в системе.
51

52. Обязанности управляющей организации

обеспечить свободный доступ:
к информации об оказываемых услугах и о
выполняемых работах по содержанию и ремонту
общего имущества в МКД;
к информации о порядке и об условиях их оказания и
выполнения, об их стоимости;
к информации о ценах (тарифах) на предоставляемые
коммунальные услуги.
52

53. Портал для обращений в управляющую организацию в МО

https://eds.mosreg.ru/
53