Многоквартирный дом, как отдельный объект управления. Общее имущество в многоквартирном доме

1. Многоквартирный дом – отдельный объект управления. Общее имущество в многоквартирном доме

Ирина Валентиновна Генцлер

2.

Многоквартирный дом - объект управления
Управление
осуществляется
в
отношении
каждого
отдельного
многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с
учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и
технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических
и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома,
а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для
обеспечения
надлежащего
содержания
общего
имущества
в
многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства
Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290.
Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами,
утв. постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416
2

3.

История понятия «общее имущество в многоквартирном доме»
1991 г.
Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации»
• передача в собственность граждан жилых помещений
1993 г.
Указ Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 «Об утверждении
Временного положения о кондоминиуме»
• общая долевая собственность домовладельцев
1994 г.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 N 51-ФЗ
• общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
1996 г.
Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" от
15.06.1996 N 72-ФЗ
• общее имущество в кондоминиуме
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ
• общее имущество собственников помещений в многоквартирном
доме
2004 г.
3

4.

Общее имущество в МКД: определяющий признак
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой
собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри
квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Гражданский кодекс, ст. 290, ч. 1
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой
собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для
обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе…
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и
предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей …
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе … предназначенные
для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном
доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее
более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства
данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. …
Жилищный кодекс, ст. 36, ч.1
4

5.

Право собственности на общее имущество в МКД
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в
многоквартирном доме на праве общей долевой собственности
Жилищный кодекс, ст. 36, ч. 1
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в МКД:
• пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего
собственнику
• следует судьбе права собственности на помещение
При переходе права собственности на помещение в МКД доля нового собственника
помещения в праве общей собственности на общее имущество равна доле
предшествующего собственника помещения
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
• осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее
имущество в МКД
• отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также
совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права
собственности на указанное помещение
Жилищный кодекс, ст. 37
При приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит доля в
праве общей собственности на общее имущество в МКД
Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в МКД не
сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком
доме, являются ничтожными.
Жилищный кодекс, ст. 38
5

6.

Состав и границы общего имущества
Состав общего имущества в МКД:
• Жилищный кодекс, ст. 36, ч. 1
• Правила содержания общего
имущества в многоквартирном доме
(утв. Постановлением Правительства РФ от
13 августа 2006 г. № 491)
– детализация состава общего
имущества
– границы общего имущества
Уменьшение размера общего имущества в
многоквартирном доме возможно только с
согласия всех собственников помещений в
данном доме путем его реконструкции
Жилищный кодекс, ст. 36, ч.3
6

7.

Примеры отнесения к общему имуществу конструкций
и оборудования в МКД (ПП РФ 491)
построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки
для автомобильного транспорта
технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации
балконные и иные плиты
окна и двери помещений общего пользования
перила, парапеты обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения
внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов,
регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета
тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях
оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в
помещения многоквартирного дома, находящееся в МКД за пределами или внутри
помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения
автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления
коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов
(приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора,
хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников
помещений в МКД
трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания
одного МКД
коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в
границах земельного участка, на котором расположен МКД
7

8.

Относятся ли радиаторы отопления к общему имуществу
Заключение Верховного суда РФ от 22 сентября 2009 года:
отопительное оборудование в МКД, включая внутриквартирные радиаторы отопления, может
быть отнесено к общему имуществу, только если оно обслуживает более одного жилого или
нежилого помещения
Минстрой России (апрель 2016 г.):
в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются «обогревающие
элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого
помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры),
расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся
внутри квартир»
Можно считать, что:
• если на радиаторах (батареях) отопления внутри квартир имеются отключающие
устройства (запорная арматура), то они не относятся к общему имуществу
собственников помещений МКД.
• если таких отключающих устройств нет, то они включаются в состав общего имущества собственников помещений МКД.
Внутриквартирные радиаторы отопления не включаются в состав общего имущества при
горизонтальной разводке
8

9.

Кто определяет состав общего имущества в МКД
Собственники помещений в МКД
- в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества
Органы государственной власти
- в целях контроля за содержанием общего имущества;
Органы местного самоуправления
- в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору
управляющей организации
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Реестр)
сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также
сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества,
содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета,
бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической
документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения,
содержащиеся в Реестре.
Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической
документации на многоквартирный дом.
Правила содержания общего имущества (ПП РФ 491), п. 1, 3, 4, 24
9

10.

Государственная регистрация права на общее
имущество в МКД
Государственной регистрации подлежат:
право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного пользования)
ограничения этих прав (ипотека, сервитуты)
их возникновение, переход и прекращение
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания
жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения
транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы
таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном
законодательством о государственном кадастровом учете порядке
Гражданский кодекс, ст. 130 и 131
Общее имущество в МКД не является недвижимым имуществом
10

11.

Государственная регистрация права на общее
имущество в МКД (2)
При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое
помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется
государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения
и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.
Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не
осуществляется.
Государственная
регистрация
возникновения,
перехода,
прекращения,
ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных
домах и обременения такого помещения одновременно является
государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения,
ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности
на общее имущество и обременения такого имущества.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»,
ст. 40 и 42
11

12.

Кадастровый учет общего имущества в МКД
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в
Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках,
зданиях,
сооружениях,
помещениях,
машино-местах,
об
объектах
незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях,
установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно
связаны с землей… которые подтверждают существование такого объекта
недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве
индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его
существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом
сведений об объектах недвижимости.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»,
ст. 1, ч. 7
При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома
одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех
расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих
общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в
таком многоквартирном доме машино-мест.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»,
ст. 40, ч. 4
12

13.

Земельный участок в составе общего имущества в МКД
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный
дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества,
не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании
решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться
в органы государственной власти или органы местного самоуправления с
заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный
дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного
самоуправления.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка,
на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав
такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок
переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников
помещений в многоквартирном доме
Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»,
ст. 16
13

14.

Возврат помещений в состав общего имущества в МКД
(Москва)
РАСПОРЯЖЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ от 16 декабря 2014 года N 726-РП
«О прекращении права собственности города Москвы на объекты
недвижимого имущества, относящиеся к общему имуществу собственников
помещений в многоквартирных домах»:
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 236
Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом города Москвы от 19 декабря
2007 года N 49 "Об основах управления собственностью города Москвы", в целях
минимизации расходов на эксплуатацию имущества, находящегося в собственности
города Москвы, а также недопущения нарушений прав граждан в отношении общего
имущества собственников помещений в многоквартирных домах:
1. Осуществить в установленном порядке мероприятия по прекращению права
собственности города Москвы на объекты недвижимого имущества,
относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных
домах, согласно приложению к настоящему распоряжению путем отказа от
права собственности.
2. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на заместителя
Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и
имущественно-земельных отношений
14

15.

Ответственность за содержание общего имущества (1)
Собственник несет бремя содержания принадлежащего
имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
ему
Гражданский кодекс, ст. 210
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя
расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс, ст. 39, ч. 1
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы
на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в
расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме
соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество
путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на
капитальный ремонт.
Жилищный кодекс, ст. 158, ч. 1
Плата за содержание жилого помещения [за услуги, работы по
управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий
ремонт общего имущества в МКД, а также за коммунальные ресурсы
на общедомовые нужды] устанавливается в размере, обеспечивающем
содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии
с требованиями законодательства.
Жилищный кодекс, ст. 156, ч. 1
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, п. 29
15

16.

Ответственность за содержание общего имущества (2)
Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание
общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, п. 41
При управлении МКД:
непосредственно собственниками помещений
лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, несут
ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих
обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с
установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в
многоквартирном доме
ТСЖ, жилищным кооперативом
товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в
данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных
Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме
управляющей организацией
управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в
МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают
надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно
соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством
РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме
Жилищный кодекс, ст. 162, ч. 2.1, 2.2, 2.3
16

17.

Ответственность за проведение капитального ремонта
При формировании фонда капитального ремонта:
на специальном счете
Собственник помещений в данном доме отвечают за проведение
капитального ремонта своего МКД в сроки и с перечнем работ,
установленными региональной программой капитального ремонта
Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных
домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких
домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных
домов.
Жилищный кодекс, ст. 168, ч. 1
на счете регионального оператора
Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего
имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд
капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки,
которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и
финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном
доме,…
Жилищный кодекс, ст. 182, ч. 1
17

18.

Использование общего имущества в «экономике дома»
Объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование
иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы
граждан и юридических лиц (ЖК РФ, ст. 36, ч. 4)
Решение о передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам
(в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных
конструкций) принимается на общем собрании (ЖК РФ, ст. 44, ч. 2 п. 3 )
Решением общего собрания определяется лицо, которые от имени
собственников уполномочено на заключение договоров об использовании
общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания
(ЖК РФ, ст. 44, ч. 2, п. 3.1)
Решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа
голосов собственников (ЖК РФ, ст. 46, ч. 1)
Доходы от использования общего имущества поступают в состав общего
имущества и распределяются между участниками долевой собственности
соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними
(Гражданский кодекс, ст. 248 )
Доходы от передачи в пользование общего имущества могут направляться в
фонд капитального ремонта и использоваться для финансирования любых
18
услуг и работ по капитальному ремонту (ЖК РФ, ст. 169, ч. 4)

19.

Управление многоквартирным домом собственниками
Управление многоквартирным домом = управление общим имуществом
собственников помещений в многоквартирном доме
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и
безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего
имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным
имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам,
проживающим в таком доме.
Жилищный кодекс , ст. 161, ч.1
Управление многоквартирным домом собственниками помещений:
принятие решений в отношении принадлежащего им общего имущества
механизм – общее собрание собственников помещений в многоквартирном
доме
контроль исполнения принятых решений
19

20. ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА

Фонд «ИЭГ» - некоммерческая
негосударственная организация, ведет
деятельность по разработке социальноэкономических предложений с 1995 года
Участие в разработке более 100 законодательных
и иных нормативно-правовых актов, включая
ООО «ИЭГ» - организация для работы
над проектами государственных и
коммерческих заказчиков, ведет
деятельность с 2003 года
Проекты по направлениям жилищного
строительства, ЖКХ, муниципального развития
_ Градостроительный кодекс РФ
_ Жилищный кодекс РФ
_ 214-ФЗ о долевом строительстве
_ Закон об ипотечных ценных бумагах
_ Реформы, концепции, программы
_ Инвестиционная деятельность
_ Конкурсы и проекты ГЧП
_ Развитие городов и регионов
Фонд «ИЭГ» входит в ТОП-50 лучших
независимых исследовательских центров
мирового рейтинга в двух категориях:
Социальная политика и Ведущие центры
Центральной и Восточной Европы
2017 Global Go To Think Tank Index
Эффективные внедренные решения,
учитывающие юридические и экономические
аспекты и основанные на многолетнем опыте
проведения прикладных исследований
Миссия - содействие социально-экономическому развитию городов

21.

НАШИ КОНТАКТЫ
Россия, 125009 Москва
ул. Тверская, 20, стр. 1
www.urbaneconomics.ru
[email protected]
тел./факс: +7(495) 363 50 47
+7(495) 787 45 20
facebook.com/UrbanEconomics
twitter.com/UrbanEconRu
youtube.com/channel/UCq3VciO0o6y5RYqcejjRFnA