длительная презентация

1.

2.

Предприниматель, 25 лет в бизнесе
Эксперт по коммерческой
недвижимости, инвестор
Основатель проекта «Дмитрий
Волков PRO | коммерческая
недвижимость»
15 объектов в собственности.
Со-основатель ювелирного бренда
UVELETO — 10 салонов,
маркетплейсы
Ранее — основатель агентства
недвижимости «Гарантия», салона
сотовой связи «Sota», кредитностраховой компании «Кредитория»,
ночного клуба «Bunkers»
СООБЩЕСТВА И
ОБЩЕСТВЕННА
Я
• Резидент бизнес-клуба «Атланты»
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
• Опыт работы с органами власти. Был избран
депутатом, активно поддерживал развитие спорта, в
том числе Федерацию самбо.
• Участвовал в ОПОРЕ РОССИИ.
ХОББИ
Дайвинг (250+ погружений), яхтинг (шкипер)
Горные лыжи и водные виды спорта

3.

В первой половине 2025 года число закрытых компаний стало больше впервые с 2022
года.
~ 141.000
ЮР.ЛИЦ
закрылось с января по июнь 2025 г.
Закрытий в 1,5 раза больше, чем открытий.
~ 95.000
ЮР.ЛИЦ
открылось

4.

РОСТ ЧИСЛА
ЗАКРЫТИЙ
МОЖЕТ
Из-за высокой стоимости заемных средств,
слабого внутреннего спроса и ограничения
СОХРАНЯТЬС
доступа к финансированию
Я
УХОД БОЛЕЕ
СЛАБЫХ
КОМПАНИЙ
В розничной торговле, строительстве и
малом бизнесе
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ХОРОШИЙ КАПИТАЛ, ПАССИВНЫЙ
ДОХОД И СПОСОБ СОХРАНЕНИЯ
ДЕНЕГ.

5.

РЭЙ
КРОК,
ОСНОВ
АТЕЛЬ
~ 60–70% активов в
недвижимости
MCDON
ALD’S
Рост бизнеса за счёт
владения землёй и
помещениями
ДОНАЛЬД
ТРАМП,
ПРЕЗИДЕ
~ 50–60% активов в
НТ США
недвижимости
Офисы (Trump Tower),
отели,
многофункциональные
комплексы
АМАНСИО
ОРТЕГА,
ОСНОВАТ
ЕЛЬ
~ 20–25% активов в
недвижимости
INDITEX /
Коммерческая
ZARA
недвижимость как
инструмент сохранения
капитала

6.

БИЛЛ
ГЕЙТС,
ОСНОВАТ
ЕЛЬ
~ 10–15% активов в
недвижимости
MICROSO
Офисная
и торговая
FT
недвижимость как
защитный актив
ДЖЕФФ
БЕЗОС,
ОСНОВАТ
ЕЛЬ
~ 5–10% активов в
недвижимости
AMAZON
Логистическая и офисная
коммерческая
недвижимость
РОМАН
АБРАМОВ
ИЧ,
ПРЕДПРИ
~ 25–35% активов в
недвижимости
НИМАТЕЛ
Коммерческая
Ь,
недвижимость и
девелоперские
проекты
ИНВЕСТО
Р

7.

8.

Есть капитал, но рынок кажется
хаотичным и непредсказуемым.
Не хотят потерять деньги из-за
ошибки, документа или
неправильного объекта
Нужны честные цифры по
доходности, а не презентации
«доходность 25%»
Нужна понятная стратегия, а не
«давайте попробуем, авось
выстрелит»
Хотят найти понятный объект под
свой бюджет — без воды и
фантазий
Уже сталкивались с тем, что
доходность на бумаге не совпала с
реальностью

9.

10.

Важно понять. Капитал = итог стратегии и управления.
Это мысль о том, что капитал сам по себе не растет.
Он появляется, если:
правильно выбрать стратегию
подобрать объект под неё
грамотно управлять объектом
контролировать риски и доходность.
ТО ЕСТЬ КАПИТАЛ — РЕЗУЛЬТАТ
ПРОЦЕССА, А НЕ СЛУЧАЙНОСТЬ.

11.

ОПРЕДЕЛИТЬ
ЦЕЛЬ
ИНВЕСТИРОВА
Цель определяет стратегию, уровень рисков и
тип
объекта.
НИЯ
ОПРЕДЕЛИТЬ
СРОКИ
ИНВЕСТИЦИЙ
Коммерческая недвижимость не окупается
Основные цели:
Актуальные сроки:
Сохранение капитала
Минимальные риски, стабильный доход,
защита от инфляции.
Создание капитала
Покупка ниже рынка, улучшение объекта,
рост арендного дохода.
Диверсификация
Распределение капитала между разными
объектами и форматами.
быстро.
Среднесрочный горизонт — 8–10 лет
Минимальный реальный срок окупаемости
сегодня.
Долгосрочный горизонт — 10–15 лет и
более
Крупные вложения, сложные объекты,
якорные арендаторы.
Причина:
дорогие деньги, умеренный рост аренды,
высокая конкуренция.

12.

ВЫБРАТЬ
ОБЪЕКТ
Объект подбирается с учётом:
ЦЕЛИ
•СОГЛАСНО
цели и стратегии (стрит-ритейл,
склад,
офис, цоколь);
• локации;
сроков окупаемости;
бюджета;
допустимых рисков.
РАССМОТРЕТЬ
ВАРИАНТЫ
ИНВЕСТИЦИЙ
• ГАБ — покупка готового арендного
бизнеса
Вложения от 10 млн ₽.
Субаренда — низкий вход, быстрый
запуск
Вложения от 1 млн ₽ с учётом затрат.
Формат выбирается исходя из целей,
бюджета и рисков.

13.

ПРОАНАЛИЗИРО
ВАТЬ РИСКИ
Основные виды рисков:
• Технические — обследование и реальная
Юридические — проверка документов и
истории объекта
смета
Рыночные — анализ спроса и ставок
Финансовые — сценарии, резервы, модель
Операционные — управление и работа с
арендаторами
Задача: выявить риски заранее и учесть их в
модели.
ОПРЕДЕЛИТЬ,
ГДЕ ПОКУПАЕМ
•
Торги — часто ниже рынка, потенциал
роста
Открытый рынок — широкий выбор
Рекомендации — при доверии источнику
Партнёрские сделки — коллективные
инвестиции

14.

ПОСТРОИТЬ
ФИНАНСОВУЮ
МОДЕЛЬ
Финансовая модель включает:
• чистый доход;
прогноз аренды и заполняемости;
все расходы и налоги;
срок окупаемости и сценарии.
Ориентиры доходности на 2026 год:
• цоколь
9–16% годовых — склады, стрит-ритейл,
18–20% годовых — апартаменты с
управляющей компанией
Заявка на бесплатный разбор объекта
(для собственников и тех, кто планирует
покупку)

15.

ЧАСТЫЙ ВОПРОС: “ГДЕ ВЗЯТЬ
ДЕНЬГИ?” / “ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ
НЕ
ХВАТАЕТ
СРЕДСТВ?”
1. Собственные средства
2. Средства инвесторов
3. Банковское финансирование
Это самый простой и быстрый
вариант входа в сделку.
Используется в проектах, где
инвестор хочет максимальный
контроль и минимальные риски.
полная управляемость
процессом;
отсутствие долговой нагрузки;
возможность гибче выбирать
стратегию (торги, улучшения,
перепрофилирование).
Подходит, когда:
• объект требует значительных
у инвестора есть компетенции,
но не хватает капитала;
вложений;
стратегию выгоднее
реализовывать в партнерстве.
Форматы привлечения:
партнёрские доли;
коллективные инвестиции.
Кредит позволяет увеличить
масштаб сделки или ускорить
сделку, не зависеть от партнеров.
Оптимальное соотношение
подбирается под стратегию и сам
объект.

16.

17.

БЫВШИ
Й БАНК
(ЯРОСЛ
Куплен на торгах бывший
АВЛЬ)
офис
банка в центре города.
Разделили объект на 3
самостоятельных
помещения,
один арендатор стал
якорным, подвал —
отдельным активом.
Итог: рост дохода и
ликвидности объекта.
ПАМЯТНИК
АРХИТЕКТУ
РЫ XVIII
ВЕКА
Дом XVIII века на
(ЯРОСЛАВЛ
Богоявленской площади,
куплен на торгах. Сложный
Ь)
объект с ограничениями и
арендатором.
Сменили статус, провели
ремонт, адаптировали под
аренду.
Итог: стабильный арендный
бизнес и восстановленное
здание.
АПАРТАМЕ
НТЫ В
ДОМЕПАМЯТНИК
Помещение в доме-памятнике
Е
на Васильевском острове.
Смена подрядчика и полный
(САНКТредевелопмент.
Адаптация под туристическую
ПЕТЕРБУРГ
аренду.
)Итог: стабильный доход и
высокий рейтинг.

18.

Коммерческая недвижимость —
инструмент для стабильного роста
капитала
Ключ — стратегия, анализ,
дисциплина
Правильный объект + грамотное
управление = рост капитала