ПРЕЗЕНТАЦИЯ ДАУТОВА

1.

Влияние рынка недвижимости на
пространственное развитие территории
(на примере Республики Башкортостан)
Докладчик: Даутова Зульфия Тахировна– магистр МИИГАиК, группа 2024-ФУТ-ЗК-13 см
1

2. Актуальность исследования

В условиях усиления пространственных диспропорций в Российской Федерации существует
насущная потребность в инструментах управления территориальным развитием. Рынок
недвижимости часто развивается стихийно, усугубляя проблемы перенаселенности центров и
депопуляции периферии.
Республика Башкортостан демонстрирует классическую модель поляризованного развития с
мощной Уфимской агломерацией и обширной сельской периферией. Анализ того, как рыночные
механизмы влияют на эту структуру, критически важен для выработки сбалансированной
региональной политики.
2

3.

Структура исследования
1
Анализ рынка недвижимости
2
Разработка мероприятий
Социально-экономическая
Выявленные проблемы
характеристика региона, динамика
пространственного развития,
ввода жилья, ценовая динамика и
совершенствование регулирования
механизмы влияния рынка на
рынка, цифровые инструменты и
пространственное развитие территории
комплекс мероприятий по оптимизации
3

4.

1
Анализ рынка недвижимости
и пространственного развития
4

5.

Социально-экономическая характеристика региона
143,6
~4
1000+
тыс. км²
млн чел.
муниципалитетов
Территория
Население
Адм. единиц
Крупнейшие города
Уфа
Экономическая специализация
>1 млн
Стерлитамак
~265 тыс.
Салават
~157 тыс.
ТЭК: ~3% российской нефти, лидер по переработке
Химия: каучук, каустическая сода, экспорт
Машиностроение: оборудование для нефтегаза
Сельское хозяйство: 7+ млн га, животноводство
Природные ресурсы: 3000+ месторождений, 6,2 млн га леса, 8,5%
ООПТ
Нефтекамск
~129 тыс.
5

6.

Пространственная структура и транспортная связанность
Столичное ядро
Города-узлы
Сельская периферия
Уфимская агломерация — главный центр
Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский —
Различается по природным условиям и уровню
притяжения трудовых, образовательных и
локальные центры занятости и производства
инфраструктурной обеспеченности
миграционных потоков
Транспортная инфраструктура
Пространственная неоднородность
Автомагистрали
Зоны устойчивого роста
М5 «Урал», М7 «Волга», Р-240 Уфа-Оренбург
Уфимская агломерация и промышленные узлы — высокая плотность населения,
концентрация рабочих мест, развитая инфраструктура
Аэропорт «Уфа»
2,3 млн пасс./год
2 взлётно-посадочные полосы, 800 пасс/час
Железнодорожная сеть
Зоны с рисками депопуляции
3+ тыс. км
Горно-лесные и удалённые сельские районы — меньшая плотность населения,
ограниченная инфраструктурная обеспеченность
30+ млн тонн грузов/год, 5+ млн пассажиров/год
Речной транспорт
Высокая транспортная связанность повышает инвестиционную
привлекательность региона и влияет на размещение деловой активности
Порт «река-море» в Агидели, выход к 5 морям
6

7.

Динамика ввода жилья и структура строительства
3,348
+9%
33,8%
-26%
млн м²
к 2022 году
от ввода региона
I п/г 2025
Ввод в 2024
Рост объёма
Доля Уфы
Замедление
Структура ввода 2025
Многоэтажные дома (17+ этажей)
Причины замедления в 2025
Основной объём
1
Удорожание ипотечных кредитов
Преобладающий тип застройки в регионе
Индивидуальное жилищное строительство
Повышение ключевой ставки ЦБ
Снижение
2
Увеличение себестоимости проектов
Сегмент «проседает» в 2025 году
Тенденция: Концентрация на высотном строительстве при ограниченной
Рост стоимости строительных материалов
3
Осторожность застройщиков
Замедление запуска новых проектов
инфраструктуре
4
Усложнение схемы финансирования (эскроу)
Повышение требований к застройщикам
7

8.

Ценовая динамика и сегментация рынка
Вторичный рынок
Первичный рынок
Коммерческая
114 480
142 000
Офисы:
9 000
руб./м² (09.12.2025)
руб./м² (средняя)
Торговые:
12 400
+7,4% за год
Рост быстрее вторичного
Динамика цен вторичного рынка (2024-2025)
руб./м²/год
Территориальная дифференциация (Уфа)
Наиболее дорогие зоны
Центральная часть, исторический центр
Проспект Октября — бизнес-центры
Зелёная Роща — экологичность, престиж
Наиболее доступные зоны
Черниковка — удалённость от центра
Затон, Дёма — массовая застройка
8

9.

Механизм влияния рынка на пространственное развитие
Рынок недвижимости выступает не только отражением социально-экономических процессов, но и ключевым механизмом пространственного развития,
влияя на конфигурацию расселения, интенсивность освоения территорий и качество городской среды
Концентрация строительства
Высокие объёмы задают
направленность изменений
Перераспределение спроса
Ценовая дифференциация
Расширение территории через
ИЖС
Градиенты формируют
социально-пространственную
структуру
Полицентричность
Функциональная
Города второго уровня как
локальные центры
трансформация
Коммерческая недвижимость
создает новые уентры деловой
активности.
9

10.

Оценка влияния рынка на пространственное развитие
1
Усиление агломерации Уфы
Концентрация строительства, цен и ликвидности формирует моноцентрические
2
Перераспределение спроса через пригороды
Рынок меняет географию расселения через освоение малоэтажных зон
тенденции
Формируется «пояс расселения», где жильё опережает инфраструктуру
Уфа и ближайшие муниципалитеты получают опережающее развитие
3
Формирование полицентричной структуры
Поддержка крупных городов второго уровня снижает давление на столицу
Стерлитамак, Салават, Нефтекамск — локальные центры
5
Ценовая дифференциация и пространственная сегрегация
Ценовые градиенты формируют устойчивую социально-пространственную структуру
4
Функциональная трансформация
Рынок коммерческой недвижимости влияет через размещение рабочих мест
Закрепляются «оси активности» с высоким трафиком
Рынок «раскладывает» население по доходам, территория фиксирует это в виде
устойчивых районных различий
Системный характер влияния: Рынок недвижимости в Башкортостане выступает одновременно ресурсом и риском пространственного развития. Он способен ускорять обновление
городской ткани, но при слабой связке с инфраструктурным планированием усиливает диспропорции.
10

11.

2
Разработка мероприятий
по оптимизации
пространственного развития
11

12.

Проблемы пространственного развития
1
Территориальная поляризация
Проблема: Доля Уфы ≈ 33,8% от ввода региона
4
Ценовые дисбалансы
Проблема: Вторичный рынок +7,4% за год (106,6 → 114,5 тыс.
Эффект: «Вытягивание» ресурсов из вторых городов и сельских
руб./м²)
территорий
Эффект: Пространственная сегрегация по доходам, вытеснение
в дешёвые районы
2
Деформация типологии застройки
Проблема: Основной объём — многоэтажные дома 17+ этажей
Эффект: Перегрузка транспорта и социальной инфраструктуры
5
Инвестиционная осторожность
Проблема: Замедление ввода в I п/г 2025 на 26%
Эффект: Сужение конкуренции, концентрация в «понятных»
локациях
3
Сжатие сегмента ИЖС
Проблема: Сегмент ИЖС «проседает» в 2025 году
Эффект: Фрагментация пригородного развития,
инфраструктурные разрывы
Вывод: Проблемы имеют накопительный характер и при отсутствии
корректировок закрепляются в виде долговременных
пространственных диспропорций
12

13.

Совершенствование регулирования рынка
1
Пространственная
сбалансированность
Проблема: Дисбаланс ввода в пользу
столичного ядра
Решение: Равномерное развитие всех
районов
4
Сдерживание осторожности
2
Управление рисками высотной
застройки
Проблема: Рост доли высотного строительства
Решение: Цифровая проверяемость
обязательств застройщика по инфраструктуре
3
Поддержка ИЖС
Проблема: Проседание ИЖС в пригородах
Решение: Юридически и процедурно менее
затратное ИЖС через цифровые инструменты
регистрации
— контроль по этапам
5
Снижение ценовых дисбалансов
Проблема: Замедление ввода жилья
Проблема: Различия в динамике первичного и
Решение: Среда с прозрачными сделками,
вторичного рынков
снижение «премии за риск» через
Решение: «Быстрый контур» юридической
достоверные реестровые сведения
определённости: раннее выявление
ограничений, ускорение проверки
6
Пространственное управление
данными
Проблема: Отсутствие мониторинга в
реальном времени
Решение: Регистрация недвижимости как
основа мониторинга концентрации ввода,
структуры объектов, зон с проблемами
13

14.

Цифровые инструменты регистрации недвижимости
Цифровые инструменты должны выступать не «вспомогательной технологией», а системным механизмом снижения транзакционных издержек, повышения
прозрачности и выравнивания условий развития
Функции цифровой регистрации
Сокращение сроков оформления
Мониторинг рынка и территории
Регистрация недвижимости формирует базовый массив данных для мониторинга:
Электронные заявления, межведомственное взаимодействие
Концентрация ввода и сделок
Территориальная концентрация строительства
Снижение числа ошибок
Структурированные цифровые формы и автоматические проверки
Структура типов объектов
Многоквартирные дома, ИЖС, коммерческие помещения
Упрощение процедур
Особенно для пригородных территорий с «неформальными» объектами
Вовлечение земель в оборот
Динамика освоения новых территорий
Повышение достоверности данных
Прозрачность прав и корректность реестровых данных
Зоны с проблемными объектами
Несоответствия границ, незавершённое строительство
Практическая ценность: Участник рынка получает целостное представление об
объекте до сделки: статус, ограничения, допустимые параметры, риски
14

15.

Комплекс мероприятий и ожидаемые результаты
1
Полицентричность
Закрепление опорных территорий роста вне ядра
4
Инженерная подготовка
Программы сетевой подготовки, прозрачный график
мощностей
7
Коммерческая недвижимость
Развитие «малых» коммерческих форматов в жилых
районах
2
Комплексная застройка
Вовлечение внутригородских резервов, смешанное
использование
5
Транспортная связность
Разгрузка узлов, развитие общественного транспорта
8
Цифровой контур
Интеграция реестра, ускорение исправления ошибок
3
Регулирование высотности
Привязка к инфраструктурной ёмкости, контроль
этапности
6
Вторичный фонд
Модернизация, энергоэффективность, обновление
кварталов
9
ИЖС и пригороды
Планируемые зоны ИЖС, инженерная подготовка
Принципы комплекса: Переход от управления «валовым вводом» к управлению структурой и размещением; синхронизация жилищного строительства с
инфраструктурой; повышение прозрачности оборота недвижимости
Переход к управляемому развитию
Синхронизация жилья и инфраструктуры
Прозрачность и снижение барьеров
От валового ввода к структуре и размещению.
Одновременное планирование и ввод социальных
Повышение прозрачности оборота недвижимости и
Оценка по качеству размещения и
объектов, транспорта и инженерных сетей
снижение транзакционных издержек через
инфраструктурной обеспеченности
цифровизацию
15

16.

Пример инфраструктурных и общественных
проектов в Башкортостане
Визит-центр
«Тура-хан»внутреннего туризма
сердце
Визит-центр стимулирует развитие
сервисной инфраструктуры и улучшает
транспортную связанность, создавая
новый локальный центр притяжения
Транспортный проект «Южные
ворота» в Уфе
Проект снижает перегрузку в
центральных районах, формируя
новые точки развития и стимулируя
спрос на недвижимость в улучшенных
локациях.
16

17.

Пример инфраструктурных и общественных
проектов в Башкортостане
Модернизация
инфраструктуры
Башкортостан
в
школьной
Республике
Создание новых учебных заведений и
обновление
колледжей
повысили
привлекательность районов, способствуя
дифференциации спроса на жильё.
Развитие инфраструктуры
здравоохранения
Обновлённые медицинские объекты
способствуют повышению качества
городской и сельской среды, обеспечивая
базу для высокой плотности застройки и
комплексного освоения
17

18.

Заключение
Рынок недвижимости выступает не только «зеркалом» социально-экономических
процессов, но и самостоятельным механизмом формирования территориальной
структуры
Через размещение жилищного строительства и коммерческих объектов он задаёт
направление агломерационных изменений, перераспределяет население и
инвестиции, влияет на транспортную нагрузку и качество городской среды
При корректной увязке рыночных механизмов с инструментами регулирования и
цифровыми процедурами учёта рынок недвижимости может выступать
практическим ресурсом формирования более сбалансированного и устойчивого
пространственного развития Республики Башкортостан