karapetov-a.g.-_forma-i-gosregistracziya-arendy

1. ФОРМА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ГОСУДАСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

Карапетов Артем Георгиевич
д.ю.н., директор Юридического института «М-Логос»,
главный редактор журнала «Вестник экономического правосудия»
http://www.m-logos.ru | E-mail: info@m-logos.ru
1

2. ФОРМА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Общие требования к форме
- В силу ст. 609 и ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен
оформляться письменно в вид единого документа, подписанного обеими сторонами,
под угрозой ничтожности. Это значит, что заключить такой договор устно, путем обмена
письмами, а также путем конклюдентного акцепта письменной оферты невозможно.
Необходимо оформить единый документ, подписанный обеими сторонами. Это может
быть и комплект документов в виде договора и ряда приложений – главное, чтобы весь
этот комплект был подписан обеими сторонами.
- Более того, те или иные дополнения – если они подписаны обеими сторонами - могут
быть оформлены позднее
- Можно было бы подвергнуть данную жесткую норму телеологической редукции и
отсечь ее от краткосрочных договоров аренды, но пока такой практики нет.
- Это же правило по аналогии применимо и к аренде помещений (ППВАС РФ от 19
июля 2011 г. № 1756/11), а также к аренде машино-мест.
Аналогичное правило не установлено в ЗК РФ для аренды земли. Очевидно, что такой
договор должен оформляться письменно и свидетелями подтверждаться не может
(Определение СКЭС ВС РФ от 5 февраля 2019 г. № 308-ЭС15-12864), но не неясно
следует ли применять по аналогии п. 1 ст. 651 ГК РФ о подписании единого документа
и ничтожности при несоблюдении данного требования. Данный вопрос в судебной
практике не прояснен. Лучше не рисковать и оформлять в виде единого документа.
2

3. ФОРМА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Смягчение при взаимном исполнении
Теоретически если данные требования к форме нарушены, но установлено – без
использования свидетелей – что обе стороны, действительно, договорились и взаимно
исполняли свои договоренности, то дальнейшие попытки одной из сторон
апеллировать к ничтожности могут быть заблокированы по правилу эстоппель с опорой
на п. 5 ст. 166 ГК РФ. Но практики высших судов пока по этому вопросу нет.
Автопролонгация
Наличие таких жестких требований к форме не препятствует сторонам включить в
составленный в виде единого документа договор аренды оговорки об автопролонгации
договора на новый срок на тех же или несколько измененных условия при отсутствии
возражений сторон. Письменная форма самой такой оговорки, придающей молчанию
сторон в дальнейшем сделочное значение согласия на перезаключение договора на
новый срок, проецируется на новый договор (п. 10 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
3

4. ФОРМА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Соглашения об изменении или расторжении договора аренды
В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора должно
оформляться в той же форме, что и изменяемый или расторгаемый договор.
Соответственно, соглашения о расторжении или изменении договора аренды должны
оформляться в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.
Но п. 1 ст. 452 ГК РФ не уточняет, переносится ли на форму такого соглашения та
санкция, которая была установлена в отношении расторгаемого или изменяемого
договора на случай несоблюдения требования к форме. В п. 1 ст. 651 ГК РФ говорится
о ничтожности, но применима ли эта санкция к случаям, когда соглашение о
расторжении или изменении оформлено устно, путем конклюдентного акцепта
письменной оферты или путем обмена письмами?
В ППВАС РФ от 19 июля 2011 г. № 1756/11 Суд не признал изменение арендной платы
состоявшимся при конклюдентном акцепте оферты, сославшись на нарушение
требования п.1 ст. 651 ГК РФ о подписании одного документа. Так что риск высок.
Конечно, в ряде случаев может спасти эстоппель по п.5 ст. 166 ГК РФ, но его
применение трудно предсказать.
Отсюда вывод – всегда оформлять соглашения о расторжении или изменении
договора аренды зданий, сооружения, помещения, машино-места (а от греха подальше
и земли) путем подписания сторонами единого документа
4

5. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДЫ

Какие договоры подлежат регистрации?
В силу п.2 ст. 609, п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 26 ЗК РФ долгосрочная аренда зданий,
сооружений и земельных участков, рассчитанная на срок «год и более», подлежит
государственной регистрации. Краткосрочная аренда таких объектов не подлежит
регистрации.
- То же касается и аренды помещений, в отношении которых исключение для
краткосрочных договоров применяется по аналогии (п. 2 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, п. 19 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, п. 3 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165, п. 9 Постановления Пленума ВАС
РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).
- Логично применять тот же режим включая исключение для краткосрочных договоров и
в отношении аренды машино-мест.
- Это правило применимо и к аренде части части указанных объектов (п. 9
Постановления Пленума от 17 ноября 2011 г. № 73). При регистрации такой аренды не
требуется представление межевого плана или технического плана в отношении части
таких объектов недвижимости; в такой ситуации государственный кадастровый учет
данной части объекта по общему правилу не осуществляется, а сам договор аренды на
регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости (ч. 5 ст. 44
этого Закона о государственной регистрации недвижимости).
5

6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДЫ

Применимость к непосессорной аренды
- Применимо ли требование регистрации к непосессорной аренде? Аренду части
недвижимости ВАС РФ и ВС РФ считают непосессорной арендой, и при этом прямо
говорят о необходимости регистрации (см. выше). Но квалификация такого договора в
качестве непосессорной аренды спорно. Если же взять классическую непосессорную
аренду (скажем, абонемент на каток), то вопрос о необходимости регистрации не
вполне однозначен.
Выкупной лизинг
- Есть все основания считать, что исключение необходимости регистрации договора
аренды, срок которой меньше года, не применяется к договорам выкупного лизинга
зданий или сооружений; такие договоры должны подлежать регистрации независимо от
срока лизинга
- Если налицо аренда с правом выкупа, и мы допускаем следование при переходе
права собственности не только сугубо арендной программы, но и права выкупа, то
также мыслимо требование регистрации безотносительно срока. Но в целом данный
вопрос спорен
6

7. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДЫ

Расчет срока
Срок аренды следует считать с первого дня, когда согласно условиям договора у
арендатора появляется возможность владеть и пользоваться (либо только
пользоваться) объектом до момента, когда он должен вернуть объект (прекратить
использование). Иначе говоря, считать следует не со дня заключения договора, а со
дня запланированной передачи объекта арендатору
Аренда сроком ровно в год
- Если срок аренды равен строго одному году (например, с 1 января по 31 декабря 2024
года), то регистрация требуется (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от
11 января 2002 г. № 66).
Аренда, предоставляющая периодический доступ к объекту в определенные
промежутки времени
Если срок больше года, но в пределах данного срока арендатору предоставляется
периодический доступ к объекту, и общая продолжительность таких отрезков больше
года, требуется ли регистрация? Этот вопрос спорен и не прояснен.
7

8. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДЫ

Аренда на неопределенный срок
- Такая аренда не подлежит регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума
ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Но если срок предупреждения, который стороны
согласовали вместе тех сроков, которые оговорены в п. 2 ст. 610 ГК РФ, оказывается
равным году или превышает год, то основания для регистрации открываются. То же,
если договор, заключенный на неопределенны срок, предусматривает мораторий на
произвольный отказ от договора в первый год действия или позволяет отказываться от
него в рамках тех или иных временных окон, разделенных периодом не менее года.
Иначе говоря, если из программы бессрочного договора следует, что период аренды, в
течение которого договор будет действовать без права на произвольный выход из него,
составляет не менее года, то он подлежит регистрации.
Аренда с ретроактивной оговоркой
Если договор аренды содержит ретроактивную оговорку по смыслу п. 2 ст. 425 ГК РФ,
то период времени, который разделяет дату, с которой к отношениям сторон
применяются условия заключенного договора, и дату заключения договора, не
учитывается при определении годичного срока, обуславливающего необходимость
регистрации (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.
№ 59).
8

9. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДЫ

Аренда на срок менее года, но с оговоркой об автопролонгации
- Договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок менее года, не
подлежит регистрации, даже если в нем содержится оговорка об «автопролонгации»
договора на новый срок (т.е. автоматическом признании договора перезаключенным на
новый срок) при отсутствии возражений сторон (п. 10 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Аренда с правом на немотивированный отказ
- Аренда на срок «год и более», предоставляющая одной из сторон право на
немотивированный отказ от договора, подлежит регистрации. Но что если договор дает
каждой из сторон право на немотивированный отказ в любой момент или ранее, чем
истекает годичный срок действия договора? Например, договор на 5 лет, от которого
каждая из сторон вправе отказаться по истечении 11 месяцев его действия, мало чем
отличается от договора сроком в 11 месяцев
Можно ли в договоре долгосрочной аренды исключить возможность
регистрации?
- Это спорный вопрос. На мой взгляд, это следует допускать
9

10. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДЫ

Возможность понуждения к регистрации
- При уклонении одной из сторон от содействия регистрации другая сторона вправе
требовать регистрации договора в судебном порядке (п. 2, 4 ст. 165 ГК РФ). Срок
исковой давности – 1 год. Он считается с момента, когда истец узнал о том, что
ответчик уклоняется от регистрации (п. 59 Постановления Пленума ВС РФ от
23.06.2015 № 25)
Взыскание убытков на случай уклонения от регистрации
В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ сторона, столкнувшаяся с уклонением контрагента от
совершения действий по регистрации, вправе взыскать с последнего лица убытки. В
силу п. 62 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 сокращенный годичный
срок давности по смыслу п. 4 ст. 165 ГК РФ к такому иску не применяется и работает
ординарный трехлетний срок исковой давности.
10

11. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДЫ

Регистрация соглашения об изменении зарегистрированного договора
- Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ в редакции, вступившей в силу 1 сентября 2013 г., если
договор подлежал регистрации, то соглашения о его изменении также подлежат
регистрации. Это положение применяется и к зарегистрированной аренде
недвижимости. В принципе то же касается и односторонней сделки, направленной на
изменение зарегистрированного договора
Регистрация расторжения договора
- Статья 164 ГК РФ не требует регистрации соглашения о расторжении
зарегистрированного договора или отказа от такого договора. Стороны могут погасить
запись об аренде, но это другое. Впрочем, некоторые подзаконные акты говорят о
погашении записи об аренде путем регистрации сделки – соглашения о расторжении.
- В силу п. 2 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 120 Порядка ведения
ЕГРН запись об аренде может быть погашена по заявлению одной или обеих сторон.
Но всегда ли достаточно воли одной из сторон?
- В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, если расторжение
по суду или путем реализации права на немотивированный отказ, то достаточно
заявления одной из сторон. Если был отказ в ответ на нарушение, то требуется
заявление обеих сторон. Спорный вопрос – случай расторжения по соглашению.
Впрочем, на практике Росреестр иногда не следует этой позиции. Тут налицо разнобой.
11

12. ПОСЛЕДСТВИЯ РЕГИСТРАЦИИ И ЕЕ ОТСУТСТВИЯ

Регистрация: от принципа внесения к логик
- ГК предусматривает регистрацию договора аренды, но согласно Закону о
госрегистрации недвижимости посредством регистрации сделки регистрируется
обременение (ч. 1 ст. 51 Закона о государственной регистрации недвижимости).
- Раньше считалось, что такая регистрация носит конституирующий характер и до
регистрации договор в принципе не заключен, а право аренды не возникает. Это до сих
пор вытекает из п. 1 ст.164 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, а раньше до 2015 года следовало и из
п. 3 ст. 433 ГК РФ. Эта позиция была общепризнанной (например, п. 3
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, п. 7
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. № 127, ППВАС РФ
от 27 января 2009 г. № 11680/08).
- Но на рубеже 2000-2010-х годов судебная практика стала постепенно переходить от
принципа внесения к принципу (не)противопоставимости.
Первый этап - ППВАС РФ от 8 апреля 2008 г. № 1051/08 и от 6 сентября 2011 г. №
4905/11 (условие о размере арендной платы накладывается на размер кондикционного
долга по оплате фактического пользования).
Второй этап - Постановление Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13, которое
внесло в Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 пункт 14
(блокировка ссылки не незаключенность незарегистрированного договора, который
исполнялся)
12

13. ПОСЛЕДСТВИЯ РЕГИСТРАЦИИ И ЕЕ ОТСУТСТВИЯ

При этом ВАС РФ указал, что при отсутствии регистрации не работают те элементы
правового режима аренды, которые делают права арендатора противопоставимыми 3
лицам (правило о следовании из ст. 617 ГК РФ или правило о преимущественном праве
на заключение договора на новый срок по ст. 621 ГК РФ). По сути, здесь мы contra
legem перешли от модели внесения к модели (не)противопоставимости, несмотря на
то, что ГК не менялся.
Третий этап - п. 2–4 Информационного письма Президиума от 25 февраля 2014 г. №
165 (даже при отсутствии взаимного исполнения незарегистрированный договор
действует и порождает права и обязанности сторон за исключением тех самых
«экстернальных», вещных элементов правового режима).
Далее этот подход был подтвержден в 2015 году в рамках новой редакции п. 3 ст. 433
ГК РФ и в 2018 году в п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49.
- Так мы и пришли окончательно к концепции (не)противопоставимости. И она сейчас
работает, несмотря на то, что в ст. 164 и 651 ГК РФ сохраняются рудименты старой
концепции, которые сейчас просто не работают.
- При этом в согласно п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49,
даже при отсутствии регистрации противопоставить арендные права третьему лицу
возможно, если доказано, что третье лицо знало или должно было знать о данных
договорных правах из иных источников (корректнее было бы говорить знало или со
всей очевидностью не могло не знать об аренде)
13

14. ПОСЛЕДСТВИЯ РЕГИСТРАЦИИ И ЕЕ ОТСУТСТВИЯ

Действие во времени
- Сейчас арбитражные суды применяют новую концепцию и к договорам, которые были
заключены до 1 июня 2015 года (вступление в силу новой редакции п.3 ст. 433 ГК РФ).
Если договор появился после 25 февраля 2014 года (даты выхода Информационного
письма Президиума ВАС РФ № 165), то это логично.
Если договор заключался ранее, но он взаимно исполнялся, то также логично
применять идею (не)противопоставимости. Но если договор был заключен скажем в
2005г., не зарегистрирован и не исполнялся, то применять к нему новый подход нельзя.
Иногда в судебной практике возникали крайне сложные споры о применении концепции
непротивопоставимости к договорам, заключенным в 2000-е гг. (см., например,
Определение СКЭС ВС РФ от 16 февраля 2017 г. № 309-ЭС16-14273).
- Если это аренда между гражданами, аренда, в которой лишь одной из сторон был
гражданин, не действующий как коммерсант, или аренда гражданином публичного
имущества у публичного образования, то все то же, но к договорам, заключенным до 1
июня 2015 года, концепция (не)противопоставимости применима, только если стороны
взаимно исполняли договор. СКГД ВС РФ почему-то эту позицию распространило
только на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 года (Определение СКГД ВС
РФ от 4 мая 2021 г. № 16-КГ21-5-К4), но как представляется и на более ранние
договоры тот же подход распространяется, если договор исполнялся.
14

15. ПОСЛЕДСТВИЯ РЕГИСТРАЦИИ И ЕЕ ОТСУТСТВИЯ

Применение концепции (не)противопоставимости к правилу следования при
отчуждении арендованного объекта
- Согласно п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «арендатор
здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному
договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника
(статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора,
направленного на приобретение этого здания…, не знал и не должен был знать о
существовании незарегистрированного договора аренды».
Как работает этот механизм запрета ссылаться на сохранение договора, не вполне
понятно:
а. Несрабатывание следования в принципе? – Неудачно, так как даже если
арендодатель захочет оставить арендатора, без заключения нового договора с
арендатором это не получится (модель opt-in)
б. То же, что и «а», но с предоставлением новому собственнику опциона на
ретроактивный «перехват» договорной позиции арендодателя
в. Переход договорной позиции происходит, но новый собственник вправе произвольно
отказаться в разумный срок (модель opt-out)
г. То же, что и «в», но при реализации права на отказ договор прекратится только через
год (если оставшийся срок аренды больше года)
15

16. ПОСЛЕДСТВИЯ РЕГИСТРАЦИИ И ЕЕ ОТСУТСТВИЯ

Может ли ссылаться на (не)противопоставимость арендатор?
- Концепция (не)противопоставимости введена для защиты нового собственника как
третьего лица, и поэтому он волен решать сохранить ли аренду или нет. Но арендатор
не имеет право выбора, если только он в договоре аренды не согласовал с прежним
арендодателем иное (например, право на отказ от договора при смене собственника)
Сделки, на которые распространяется логика (не)противопоставимости при
следовании
- Любые сделки по отчуждению недвижимости, включая продажу недвижимости с
публичных торгов, а также случаи заключения договора об отчуждении в судебном
порядке (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49)
Спорные примеры:
- Универсальное преемство (наследование, реорганизация): как представляется здесь
позиция арендодателя следует безусловно, несмотря на отсутствие регистрации и
независимо от того, знал ли правопреемник об аренде из иных источников
- Переход права собственности при смене собственника по правилам о
ликвидационной квоту: как представляется, и здесь переход позиции арендодателя
безусловен
16

17. ПОСЛЕДСТВИЯ РЕГИСТРАЦИИ И ЕЕ ОТСУТСТВИЯ

(Не)противопоставимость и залог
- Если договор аренды недвижимости не был, вопреки требованию закона,
зарегистрирован, то не знавший об аренде залогодержатель, принявший недвижимость
в залог после заключения такого договора аренды, сможет при обращении взыскания
на предмет аренды освободить недвижимость от арендатора и продать ее с торгов не
обремененной арендой.
Несмотря на то что аренда была оформлена ранее ипотеки, и, казалось бы, по смыслу
ст. 40 Закона об ипотеке арендатор может претендовать на сохранение аренды при
обращении взыскания на предмет залога, такую незарегистрированную аренду при
продаже недвижимости с торгов можно будет прекратить по решению
залогодержателя, если тот решит, что продажа недвижимости без арендного
обременения ему сподручнее и выгоднее.
17

18. ПОСЛЕДСТВИЯ РЕГИСТРАЦИИ И ЕЕ ОТСУТСТВИЯ

Новые арендаторы в сценарии нарушения преимущественного права исходного
арендатора
- Другим третьим лицом, которому аренда, не зарегистрированная, вопреки
требованиям закона, не противопоставляется, является новый арендатор, если
арендодатель решил сдать вещь в аренду такому лицу после истечения срока
исходного договора аренды.
В силу общего правила п. 1 ст. 621 ГК РФ такой новый арендатор может проиграть спор
о переводе прав и обязанностей по договору аренды по иску первоначального
арендатора, чье преимущественное право на заключение с ним договора аренды на
новый срок было нарушено арендодателем путем предоставления вещи новому
арендатору. В случаях, когда аренда, вопреки закону, не была зарегистрирована, иск
исходного арендатора, чье преимущественное право было нарушено сдачей в аренду
вещи другому лицу, к последнему о переводе прав и обязанностей по заключенному
договору может быть отклонен.
18

19. ПОСЛЕДСТВИЯ РЕГИСТРАЦИИ И ЕЕ ОТСУТСТВИЯ

Конкурирующие арендаторы
- Если недвижимость была обещана двум разным арендаторам таким образом, что
реализация одного договора исключает возможность реализации другого (например,
оба договора предусматривали передачу вещи во владение), передача одному из них
вещи еще не состоялась, и оба арендатора претендуют на данную вещь. По общему
правилу ст. 398 ГК РФ приоритет будет иметь тот арендатор, чье требование о
передаче возникло раньше (именно его иск об истребовании вещи будет удовлетворен,
а другой арендатор будет вынужден расторгать договор и взыскивать убытки за срыв
договора); если же оба требования появились одновременно, то приоритет будет
иметь тот арендатор, который предъявил иск об истребовании вещи первым.
- Но эти правила разрешения конкуренции обязательственных притязаний
конкурирующих арендаторов модифицируются в ситуации, когда речь шла о
регистрируемой аренде. Есть основания думать, что в такой ситуации арендатор,
который, казалось бы, в силу ст. 398 ГК РФ должен получить приоритет, может
проиграть конкуренцию другому арендатору, если аренда первого подлежала
регистрации, но не была зарегистрирована, аренда второго либо не подлежала
регистрации, либо подлежала таковой и была зарегистрирована (за исключением
случаев, когда будет доказано, что второй арендатор был субъективно
недобросовестен и знал или не мог не знать о первой аренде).
19

20. ПОСЛЕДСТВИЯ РЕГИСТРАЦИИ И ЕЕ ОТСУТСТВИЯ

Пределы применения
Третьи лица, которых в принципе не затронули бы «вещные» эффекты договора, если
бы он был зарегистрирован, естественно, не могут ссылаться на п. 3 ст. 433 ГК РФ.
- Если некий сквоттер захватил арендованное здание и не пускает туда арендатора,
либо сосед препятствует арендатору использовать арендованный гараж, то арендатор,
как лицо, наделенное правомочием законно владеть объектом, вправе предъявить к
соответствующему нарушителю вещные иски на основании ст. 305 ГК РФ, независимо
от того, соблюдено ли им требование регистрации аренды или нет.
- Если арендодатель после расторжения договора аренды из-за нарушения арендатора
сдал тот же объект недвижимости в аренду новому арендатору и требует от первого
арендатора-нарушителя возмещения убытков в виде ценовой разницы между ценой
расторгнутого договора и ценой замещающего договора по ст. 393.1 ГК РФ, ответчик не
может ссылаться в возражениях на то, что новый договор аренды, цена которого
учтена при определении размера убытков, не был зарегистрирован.
- Государственный орган (например, налоговый или лицензирующий орган), который в
принципе не конкурирует с участниками оборота, не может не принять для целей
налогового учета и отнесения на затраты арендных платежей или проверки
соблюдения лицензионных требований договор аренды недвижимости лишь на том
основании, что договор не был, вопреки требованиям закона, зарегистрирован. Иное
должно быть специально оговорено в законе
20

21. ПОСЛЕДСТВИЯ РЕГИСТРАЦИИ И ЕЕ ОТСУТСТВИЯ

Применение принципа (не)противопоставимости к изменению договора
- Соглашения об изменении зарегистрированной аренды, а также односторонние
сделки по изменению такого договора подлежат регистрации (ст. 164 ГК РФ). То же по
аналогии касается и изменения договора в судебном порядке (например, ст. 451 ГК
РФ).
- Если такое изменение не зарегистрировано, то оно не может противопоставляться
добросовестным 3 лицам, включая последующих приобретателей обремененной
арендой недвижимости. Например, если арендодатель согласился на фоне КОВИД-19
снизить арендную плату, но это соглашение не было зарегистрировано, а далее здание
продается, то арендатор не вправе платить пониженную плату новому собственнику и
должен платить по исходным тарифам, если не докажет, что новый собственник знал
или не мог не знать об этом незарегистрированном соглашении об изменении
21

22. ПОСЛЕДСТВИЯ РЕГИСТРАЦИИ И ЕЕ ОТСУТСТВИЯ

Применение принципа (не)противопоставимости к расторжению договора
- Соглашения о расторжении зарегистрированной аренды, а также односторонний
отказ от него не подлежат регистрации как сделка (ст. 164 ГК РФ). То же по аналогии
касается и расторжения договора в судебном порядке (например, ст. 451 ГК РФ).
- Вместо этого запись об аренде может быть рано или поздно погашена по заявлению
одной или обеих сторон (в зависимости от оснований расторжения), но если она не
погашена, это не означает, что договор продолжает действовать (п. 6 Постановления
Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 и Определении СКЭС ВС РФ от 4 декабря
2018 г. № 305-ЭС18-12573)
- Более того, на этапе прекращения не работает и идея (не)противопоставимости.
Иначе говоря, третьим лицам можно противопоставлять ссылку на прекращение
договора, несмотря на то, что они полагались на запись об аренде и не знали о ее
прекращении. Например, если арендодатель продает здание новому собственнику,
которого он уверяет в том, что здание арендовано и ему будут причитаться арендные
платежи, но далее выясняется, что за день до перехода права собственности продавец
расторг договор с арендатором, то новый собственник не может заставить арендатора
остаться на объекте и платить арендную плату, заявляя, что на момент перехода права
собственности в ЕГРН сохранялась запись об аренде и он на аренду рассчитывал при
покупке. Арендатор сможет противопоставить ему ссылку на прекращение аренды,
несмотря на добросовестность доверия покупателя к записи. Разумно ли это?
22

23. ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА

- Аренда: комментарий к статьям 606–625 и 650–655 Гражданского кодекса Российской
Федерации [Серия #Глосса] / Отв. ред. А. Г. Карапетов. – Москва, 2023. (комментарий к
ст. 609, 651 ГК РФ)
- Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип
противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3. С. 61–83.
- Церковников М.А. Государственная регистрация договора: полная отмена или
введение противопоставимости / О договорах: Сб. статей к юбилею В.В. Витрянского.
М., 2017. С. 163–178.
23

24. Дополнительные материалы для изучения от Юридического института «М-Логос»:

Каталог видеолекций – архив с сотнями авторских
видеолекций от преподаватели Института в свободном
доступе.
Электронные книги по праву от издательства «М-Логос» библиотека размещенных в свободном доступе электронных
книг по праву, включая комментарии к гражданскому
законодательству #Глосса и десятки других интересных книг,
выпущенных электронным издательством «М-Логос».
Материалы и записи научных круглых столов - в свободном
доступе видеозаписи десятков научных круглых столов и
конференций по частному праву и процессу, проведённых
Институтом за последние 10 лет.
Дайджесты новостей права - в свободном доступе регулярно
публикуемые тематические дайджесты новостей частного,
банкротного, процессуального, налогового права, правового
регулирования интеллектуальной собственности и др.
Научные публикации А.Г. Карапетова - в свободном доступе
книги и статьи директора Института, опубликованные за
последние годы.
В расписании Института десятки
практических курсов повышения
квалификации, семинаров и
конференций. Все они в настоящее
время проходят в онлайн-формате. На
сайте вы можете ознакомиться с
графиком мероприятий и
зарегистрироваться, а также
ознакомиться с записями множества
лекций, конференций и круглых столов
по вопросам частного права и
некоторым иным областям права в
свободном доступе.
Курсы по направлениям права:
§ Soft skills / практические навыки юриста
§ Антимонопольное право и реклама
§ Банкротство
§ Внешнеэкономические сделки и споры
§ Договорное и обязательственное право
§ Интеллектуальная собственность
§ Интернет, ПО, big data и e-commerce
§ Корпоративное право
§ Корпоративные сделки и Due Diligence
§ Налоговое право
§ Недвижимость и строительство
§ Судебные споры и процессуальное
право

25.

УДАЧИ!
Карапетов Артем Георгиевич
http://www.m-logos.ru
д.ю.н., директор Юридического института «М-Логос»,
главный редактор журнала «Вестник экономического правосудия»