Выбор варианта застройки территории с использованием концепции наиболее эффективного использования

1. Отчет по дипломной работе

Тема: Выбор варианта застройки территории с использованием
концепции наиболее эффективного использования
Студента
4 курса 4 группы
Мацегора Н. С.
Дипломный руководитель
Ассистент
Батура О. В.
Специальность 1-26 02 02 – менеджмент
(специализация 1-26 02 02-04 – менеджмент недвижимости)
БГТУ, Минск 2017

2. Цель:

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть
заплачена наибольшая цена. Участок свободен от строений, определяется,
какой объект необходимо построить.
Актуальность:
Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
недвижимости объясняется вполне понятным желанием девелопера получить от проекта
максимальный возврат инвестиций. Однако, если в условиях развитых рынков недвижимости это
желание реализуется в комплексном и всестороннем исследовании, для осуществления которого,
как правило, привлекается сторонняя консалтинговая компания, то здесь решение об оптимальном
варианте использования того или иного объекта недвижимости до недавнего времени зачастую
принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка, который в большинстве случаев
давал один и тот же результат — жилье.

3. План дипломной работы

Глава 1: Теоретические основы и принципы выбора варианта
наиболее эффективного использования земельного участка для
строительства
• 1.1. Недвижимость как объект инвестирования: особенности и
классификация
• 1.2. Риски, связанные с инвестициями в недвижимость
• 1.3. Основные подходы и принципы оценки наилучшего и
наиболее эффективного использования объекта недвижимости

4. Классификация недвижимости

Тип классификации
По характеру использования
По целям
владения
По степени специализации
По степени готовности к
эксплуатации
По воспроизводимости в
натуральной форме
Виды недвижимости
Для жилья: дома, коттеджи, квартиры
Для коммерческой и производственной деятельности
Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады
Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома
престарелых, здания правительственных и административных учреждений
Для ведения бизнеса
Для проживания владельца
В качестве инвестиций
Специализированная: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи,
библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору
Неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос
на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных
целях
Введенные в эксплуатацию
Требующие реконструкции или капитального ремонта
Незавершенное строительство
Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых
Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

5. Основные риски, связанные со строительством:

• стоимость земли или объекта на входе может быть
завышенной;
• строительство или ремонт могут затянуться;
• смета строительства или ремонта может быть
превышена;
• стоимость продажи может быть ниже, чем
планировалось;
• продажи могут идти медленнее, чем планировалось.

6.

Глава 2: Выбор вариантов наилучшего и наиболее эффективного
использования земельного участка
2.1. Анализ рынка купли и продажи недвижимости города Минска
2.1.1. Анализ рынка купли и продажи
2.1.2. Анализ рынка аренды
2.2. Постановка задачи: поиск участка для предполагаемой застройки
2.3. Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного использования
Глава 3: Перспективы применения метода наиболее эффективного
использования при застройке территории
3.1. Прединвестиционная стадия строительного проекта на основе
анализа наиболее эффективного использования
3.2. Оценка рыночной стоимости объектов предполагаемой застройки
3.3. Применение принципа наиболее эффективного использования
земельного участка в градостроительной деятельности

7.

8.

Можно выделить следующие
причины улучшения ситуации на
рынке:
а)субъекты хозяйствования
приспособились к работе в
сложившейся экономической
ситуации, закончился период
потрясений, который
сопровождался
непредсказуемыми действиями в
организации офисного
пространства, метаниями из
объекта в объект и т.д.;
б)ставки достигли уровня,
комфортного для арендаторов, и
с их стороны прекратились
ожидания дальнейшего падения;

9.

В прошедшем 2016 году в городе
Минске ввелось только 7 новых
торговых центров, при этом два из
них – это очереди в уже
действовавших торговых центрах.
Для сравнения: за 2015 год ввелось
16 крупных объектов. Поскольку
вводимые в 2016 году объекты были
крупными по площади, совокупный
прирост валовой арендопригодной
площади (151,7 тыс. кв. м) оказался
даже выше прошлогодних
показателей, предложение за год
выросло на 14,3%.

10.

11.

Большим спросом пользуются
помещения до 50 кв.м., в отличие от
более крупных.

12.

13.

Рынок офисной недвижимости

14.

Рынок торговой недвижимости

15.

Постановка задачи: поиск участка для предполагаемой застройки
Объектом оценки является земельный участок без улучшений, расположенный в Центральном районе г.
Минска на перекрестке ул. Мястровской и ул. Княгинской в 260 метрах от Проспекта Победителей.
Земельный участок имеет форму прямоугольника с размерами 200 м. на 80 м. и общей площадью
равной 16000 м2 (рисунок 14). Объект застройки находится в стремительно развивающемся, новом
элитном микрорайоне Лебяжий.

16.

На данном земельном участке будут рассматриваться три варианта
застройки:
• торговый центр (далее ТЦ);
• бизнес-центр (далее БЦ);
• складское помещение,
• платный паркинг.
Так как строительство складского помещения не удовлетворяет
нормам градостроительного регламента, рассмотрим
насыщенность Центрального района и микрорайона Лебяжий
объектами торгового направления, бизнес-центрами, паркингами.

17.

Бизнес-центры в Центральном районе
ТЦ и ТРЦ в Центральном районе
– Многофункциональный комплекс "Riviera Plaza"
– Бизнес-центр на ул. Нарочанской 11
– Многофункциональный комплекс "Виктория Олимп"
– Торгово-административный центр "Георгиевский«
– ТРЦ “Arena City”

18. Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих

Определение наиболее эффективного варианта использования
оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию
следующих этапов:
1.
Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования
незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки
рыночной ситуации и перспектив ее изменения.
2.
Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.
3.
Проверка физической возможности отобранных вариантов.
4.
Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.
5.
Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости,
обеспечивающего его максимальную продуктивность.

19.

Спасибо за внимание