Специфика, структура, особенности российского рынка недвижимости, его анализ и ценообразование на недвижимость

1.

Тема № 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ОСОБЕННОСТИ
ЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ
Занятие № 1. Специфика, структура, особенности российского рынка недвижимости, его анализ
и ценообразование на недвижимость
(лекция).
Учебные вопросы:
1. Рынок недвижимости, его специфика и структура.
2. Ценообразование на рынке недвижимости.
3. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов.
1

2. 1 вопрос.

Рынок недвижимости, его
специфика и структура.
2

3.

Рынок недвижимости (РН) — это система экономических отношений между участниками сделок по поводу купли-продажи
недвижимости, сдачи в ее аренду, доверительного управления, ипотеки и т.д.
Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов,
посредством которых передается право на собственность и
связанные с этим правом интересы, устанавливаются цены на
объекты недвижимости.
Основные отличия (характеристики) РН :
1) Рынок недвижимости несовершенен.
2) Товары и услуги на потребительском рынке серийные или
взаимозаменяемые, а на РН – индивидуальные.
3) Цены на обычном рынке обычно стабильные и низкие, и часто они становятся главным фактором при покупке товара.
На рынке недвижимости цены высокие и значительно разнятся по видам недвижимости, их качеству, новизне исполнения и пр.
4) Спрос и предложение благодаря конкуренции на основном
рынке близки к состоянию сбалансированности, а на РН 3
имеет место либо избыток, либо недостаток объектов.

4.

Классификация (виды) рынков недвижимости
I. По происхождению
Первичный рынок
Вторичный рынок
II. По операциям с недвижимостью
Рынок купли-продажи
Рынок
аренды
Рынок страхования
Рынок услуг по оценке недвижимости
Рынок кредитования под
залог недвижимости
III. По видам объектов, входящих в недвижимость
Земля
Здания, строения,
сооружения
Предприятия
Воздушные и
морские суда
Коммунальные.
объекты
Национальный
Европейский
Мировой
IV. По уровню иерархии
Местный
Региональный
V. По отраслевой принадлежности
Промышленной
недвижимости
С/х
недвижимости
Торговой
недвижимости
Коммерческой
недвижимости
VI. По степени готовности
Существующие
Незавершенное строительство
VII. По форме собственности
Муниципальный
Частный
Региональный
Новое строительство
Национальный
4

5.

−
−
−
−
1. Покупатели
Юридические лица
(предприятия и др.);
Физические лица;
Инвесторы;
Иностранные лица и
государства и др.
2. Продавцы
Юридические лица
(предприятия и др.);
Физические лица;
Фонды имущества;
Органы, уполномоченные
местной властью;
Конкурсные управляющие и др.
Участники рынка
недвижимости
3. Профессиональные
участники (посредники):
Агентства оценщиков;
Фирмы-риелторы;
Рекламные агентства;
Юридические фирмы;
Страховые компании;
Биржа недвижимости;
Банки (в т.ч. ипотечные) и др.
4. Государственные органы:
БТИ;
Комитеты по управлению имуществом;
Нотариальные конторы;
Налоговые инспекции;
Арбитражный суд;
Учреждения Минюста России;
Органы гос. власти субъектов РФ,
муниципальные органы и др.
5

6.

Основные особенности товаров на рынке недвижимости:
1. Высокая стоимость и длительный жизненный цикл;
2. Невысокая ликвидность (продажа и покупка занимает много
времени);
3. Высокий пороговый уровень капитала для вхождения на
рынок недвижимости;
4. Относительно меньший инвестиционный риск и большая
доходность по сравнению с другими товарами;
5. Потребность в профессиональном управлении недвижимостью и высоких затратах по ее обслуживанию;
6. Необходимость доказательства прав на приобретенный
объект через государственный регистрацию сделки
6

7.

Основные властные полномочия государства по
регулированию РН:
а) правовое регулирование рынка недвижимости в интересах
физических и юридических лиц, а также безопасности, здоровья, благосостояния общества;
б) возможность принудительного изъятия недвижимости в
интересах общества со справедливой компенсацией ее
владельцу;
в) налогообложение недвижимости для реализации общественных услуг и государственных программ;
г) передача недвижимости во временное ведение, пожизненное владение, оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду и т.п.;
д) строительные ограничения (СНиП), системы зонирования
территории, законодательство по застройке и развитию,
контроль за окружающей средой и т.д.
7

8.

Основные особенности рынка недвижимости
1. Вид конкуренции
монополистическая или
олигополистическая;
контроль над ценами низкий;
вступление на рынок затруднено
(из-за высокого порогового
значения начального капитала)
2. Локальность рынка
неподвижность объектов;
высокая уникальность объектов и
невозможность продажи по образцам;
высокая зависимость цен от
местоположения объекта
3. Спрос и предложение
спрос изменчив и сильно влияет
на цены недвижимости;
предложение неэластичное и при
росте цен на недвижимость мало
увеличивается
4. Степень информационной
открытости
сделки конфиденциальны;
публикуемая информация неточна,
неполна, иногда сознательно искажена;
сделки могут совершаться под влиянием слухов, психологич. факторов, плохой информированности участников
5. Осуществление сделки
высокая длительность подготовки и к.п. участие профессиональных посредников;
большие юридические сложности, учитывающие многочисленные ограничения и условия;
гос. регистрация сделок
6. Конкурентоспособность товара
Определяется не только физическими
характеристиками, но и внешними по
отношению к объекту факторами;
Зависит от соседства, индивидуальных
предпочтений покупателей, тенденций
в динамике цен, наличия дефицита
8

9.

Особенности формирования и развития РН в РФ:
имеет место искусственное разделение государством прав собственности на Н.: отдельно на объекты недвижимости (здания,
сооружения) и отдельно – на земельные участки под ними;
незначительное государственное регулирование отношений на
рынке недвижимости и неразвитая рыночная инфраструктура;
низкая конкуренция и высокая криминальная обстановка в этой
сфере предпринимательства;
высокие транзакционные издержки осуществления сделок;
трудности в получении информации о состоянии рынка недвижимости;
малая доступность сведений о фактических ценах и условиях
сделок;
сокрытие участниками РН реальных цен на прокупаемые/продаваемые права собственности на недвижимость вследствие высоких гос. пошлин и налогообложения сделок с недвижимостью
(сделки нередко оформляются как обмен, дарение и др.
операциями)
9

10.

Сегментация рынка недвижимости
Признак
Вид объектов
Вид сделок
Функциональное назначение
объектов
Географический фактор
Отраслевая принадлежность
Степень готовности к
эксплуатации
Форма собственности объектов
Вид рынка недвижимости
Земля
Здания и сооружения
Предприятия
Помещения
Многолетние насаждения
Вещные права
Иные объекты
Купля-продажа
Аренда
Ипотека
Вещные права
Иные сделки
Производственные здания
Непроизводственные здания (офисы, склады и т.п.)
Жилье
Гостиницы, торговые помещения, рестораны и т.д.
Местный
Городской
Региональный
Национальный
Мировой
Промышленные объекты
Сельскохозяйственные объекты
Общественные здания
Существующие объекты (уже эксплуатируемые)
Незавершенное строительство
Новое строительство
10
Частная
Федеральная, региональная и муниципальная

11.

Функции рынка недвижимости:
установления равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;
регулирующая, с помощью которой распределяются ресурсы
по сферам экономики, формируется ее эффективная структура
и удовлетворяются общественные интересы;
коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;
санирования, выражающаяся в очищении экономики от неконкурентоспособных, слабых и малоэффективных элементов;
стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новаций в
погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого
имущества;
социальная, проявляющаяся в росте активности населения,
стремящегося стать собственниками жилья, а также других капитальных и престижных объектов.
11

12.

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Основные направления развития рынка недвижимости:
Растет роль первичного рынка жилья (нового качества, с повышенным уровнем удобств, с большей однородностью социальной микросреды – малоэтажные застройки, коттеджные поселки и т.п.).
Возрастает дифференциация между объектами недвижимости по
качеству и цене.
Расширяется спектр спроса и предложения на рынке торговой и
офисной недвижимости (в направлении роста ее качества и многофункциональности: ТРК, гостиничные комплексы и т.п.).
Усиливается спрос на услуги рекреационной недвижимости (парковки, комплексы отдыха, гольф-клубы, аквапарки и др.).
Растет число и многообразие посреднических фирм (оказывающих
консультационные, маркетинговые, информационные услуги).
Видоизменяются брокерские компании – растут их масштаб и роль в
посреднических операциях, они освобождаются от несвойственных
функций (например, от услуг, связанных с проведением расчетов по
сделкам, страхованию, гос. регистрации и др.).
Дифференцируются фирмы, связанные с банковской средой (т.к.
они участвуют в строит-ве, реконстр-ции и упр-нии недвижимостью).
На первичном рынке недвижимости выделяются девелоперские
компании (организующие освоение и застройку земельных уч-ков).
Снижаются риски на рынке недвижимости (растет профессионализм
участников, развиваются системы страхования и гос. регистрации
12
сделок с недвижимостью, поднимается уровень конкуренции,
улучшается информационная обеспеченность сделок и т.п.)

13. 2 вопрос.

Ценообразование на рынке
недвижимости.
13

14.

ЦЕНА, руб.
Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже-покупке на конкурентном рынке.
Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.
Предложение недвижимости вследствие длительного цикла ее создания слабо зависит от цены.
Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде
определяется главным образом спросом.
Предложение
земли
Спрос на
землю
14
ПЛОЩАДЬ, м2

15.

Зависимость спроса инвесторов на жилье от его цены и доходности:
Жилье можно купить (наличие инвестиций в жилье) и арендовать (их
отсутствие). Стоимость жилья и размер арендной платы связаны формулой:
арендная плата = цена жилья × рыночная ставка процента.
Спрос на жилищные услуги зависит от уровня арендной платы, числа
потребителей услуг и размера их дохода. Число потребителей и их доход
зависят от состояния экономики. Поэтому:
спрос = f (арендная плата, состояние экономики);
предложение для фиксированного времени = const.
В точке равновесия, где спрос равен предложению, имеем:
f (арендная плата, состояние экономики) = const
Следовательно, арендная плата является доходом от недвижимости для
данного состояния экономики. Недвижимость становится финансовым
активом, приносящим доход, и инвестор, вкладывая средства в Н. уже
ориентируется на доходность этого актива в сравнении с другими активами.
Доходность равна :
доходность жилья = арендная плата / цена жилья
Если доходность превышает рыночную ставку капитализации, решение об
инвестировании в жилье будет положительным. Если доходность от недвижимости будет ниже среднерыночной от других финансовых активов, то15
решение об инвестировании станет отрицательным.

16.

Неценовые факторы спроса на жилье (инвестирования):
стабильность дохода (для недвижимости она – стабильность – выше,
чем по инвестициям в ценные бумаги, но доходность ниже);
малая зависимость доходности от инфляции (для недвижимости
влияние инфляции на доходность невысокая, т.к. вместе с инфляцией
растет арендная плата);
уровень налогов на недвижимость (повышающих арендную плату и
снижающих спрос);
ставка процента по долгосрочным займам (которые обычно используются для инвестирования в недвижимость: рост ставки ведет к
снижению спроса);
риски, связанные с владением недвижимостью (приводят к необходимости ее страхования, что понижает спрос);
рост доходности государственных ценных бумаг (что ведет к оттоку
инвестиций в недвижимость: спрос, а вместе с ним цена недвижимости
падают).
16

17.

Факторы, влияющие на цену недвижимости и отличающие
ценообразование на нее от других товаров и ценных бумаг:
уникальность каждого объекта недвижимости;
большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по специальным договорам и т.п.);
высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее асимметричность для покупателей, продавцов и
посредников;
значительная длительность продажи, иногда не устраивающая
продавца;
необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить наиболее привлекательный для себя объект.
Факторы, обуславливающие наличие неопределенности в
ценообразовании на недвижимость:
ожидания в обществе (инфляционные, правовые, политические и
т.п.),
особенности имеющейся правовой среды,
устойчивость банковской системы,
колебания курсов валют и ценных бумаг,
17
условия ипотечного кредитования и т.д.

18. 3 вопрос.

Анализ рынка недвижимости и
использование его результатов.
18

19.

Причины наличия несовершенной конкуренции на РН:
слабость ценовых механизмов саморегулирования,
индивидуальность ценообразования,
высокие транзакционные издержки,
низкая ликвидность товара на рынке,
продолжительная экспозиция (время от выставления недвижимости на продажу до заключения сделки 1,5 – 2 месяца и более),
многообразие рисков,
сознательно искаженная и несимметричная (доступная в разной
мере для продавца и для покупателя) информация.
Цель анализа РН — определение состояния и тенденций развития
рынка недвижимости относительно спроса и предложения, цен и
арендной платы, емкости рынка, доходности и риска, сравнительной
эффективности инвестиций по различным объектам, сегментам, а
также рынка в целом.
19

20.

Основные источники и виды информации при анализе РН
Источник информации
1. Комитеты:
по управлению имуществом;
по строительству;
по градостроительству и архитектуре и др.
2. Бюро:
технической инвентаризации;
регистрации прав и сделок с
недвижимостью;
по региональному
ценообразованию в
строительстве и т.п.
3. Фирмы:
Риэлторские;
Строительные;
Девелоперские;
Проектные и др.
Характер информации
Данные о:
параметрах и характеристиках объектов
недвижимости;
условиях совершения сделок и ценах;
заданиях на строительство и реконструкцию
жилого фонда и т.п.
Данные о:
технических характеристиках объектов
недвижимости;
количестве заявок на регистрацию сделок с
недвижимостью и совершенных сделок (по
видам);
количестве заключенных инвестиционных
договоров;
величине и структуре затрат на
строительную продукцию и др.
Данные о:
ценах, условиях и видах совершенных сделок
с недвижимостью;
количестве поданных заявок на продажу
(сдачу в аренду) и покупку объектов жилой
недвижимости;
квартирографии, планировке и площади
утвержденных объектов и др.
20

21.

−
−
−
−
−
−
−
Потребители результатов анализа:
риэлторы (торговцы и агенты по продаже недвижимости),
девелоперы (предприниматели, создающие и реконструирующие
объекты недвижимости),
оценщики недвижимости,
кредитные организации (банки),
страховые компании,
рекламные агентства,
органы исполнительной власти и др.
Условия получения информации для анализа РН:
отсутствие единого источника, малодоступность и закрытость
информации;
низкая достоверность имеющейся информации из-за необходимости участникам рынка маскировать продажу недвижимости (например, оформлением передачи пакетов акций, договоров мены, дарения и пр.);
многообразие влияющих на цену факторов и малое число аналогичных сделок;
несовершенство учета затрат на строительство и реконструкцию
ввиду широкого использования коэффициентов пересчета, удоро21
жания и пр.

22.

Информация должна содержать следующие сведения:
уровень цен и арендной платы на различные типы и объекты
недвижимости;
сегментация рынка – выделение группы потребителей недвижимости, однородной по физическим и экономическим
характеристикам;
емкость рынка в целом и по отдельным сегментам;
срок экспозиции объекта на рынке;
численность, структура и динамика сделок с недвижимостью;
размер издержек по совершению сделок с недвижимостью;
количество строящихся объектов, их назначение, виды;
уровень затрат на строительство и реконструкцию объектов
недвижимости.
Условия ее однородности и определенности описания информации:
точное описание вида показателя;
правильный выбор единицы сравнения;
точное соблюдение границ избранного сегмента и пределов применимости показателей (например, уровень средних цен по квартирам и цена на конкретную квартиру могут серьезно различаться;
или цены в одном районе еще не характеризуют стоимость жилья
22 в
другом районе).

23.

При анализе рынка нельзя ограничиваться изучением общих характеристик, поэтому одним из этапов является сегментация рынка
недвижимости по целому ряду показателей.
Критерии сегментации не задаются заранее (до накопления опыта) и
не остаются неизменными (например, по типу жилых помещений, по
качеству дизайна жилья, по потребителям недвижимости, по функциональному предназначению недвижимости и пр.).
На основе сегментации выполняется позиционирование товара (или
услуги), «высвечивающее» его отличия от имеющихся товаров на
рынке недвижимости, его достоинства, характеризующие конкретный
сегмент.
Позиционирование должно создать у клиента определенный образ
товара и послужить продавцу основой для разработки стратегии
продвижения товара на рынок недвижимости.
Сегментация и позиционирование товара являются инструментами
создания у клиента представления о соответствии качества и цены
товара и позволяют предпринимателю получить максимальный
доход в условиях несовершенной рыночной конкуренции.
23

24.

Емкость рынка – это количество объектов того или иного вида
недвижимости, которое может быть реализовано на рынке за
определенный период времени.
Факторы, определяющие емкость рынка (по сегментам) :
объем продаж в прошлом периоде,
соотношение фактического спроса и предложения,
динамику занятости и доходов населения,
возможности и условия получения кредитов на приобретение
недвижимости,
величину расходов на содержание недвижимости,
динамику образования и распада семей,
ожидания населения относительно инфляции, налогов и другие
факторы.
24