Рынок недвижимости. Структура и основные участники (тема 2)

1. Тема 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СТРУКТУРА И ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ

2. Вопросы:

2.1. Понятие и функции рынка
недвижимости
2.2. Виды рынка недвижимости
2.3. Участники рынка недвижимости
2.4. Анализ рынка недвижимости

3. 2.1. Понятие и функции рынка недвижимости

При определении рынка недвижимости
нужно
исходить
из
того,
что
это
должна
быть
интегрированная
категория,
которой
присущи
черты
рынка товаров, инвестиций и услуг.

4.

Соответственно, понятие рынка недвижимости
должно отражать три аспекта:
1) рынок недвижимости в качестве механизма,
позволяющего заключать сделки (купли-продажи,
обмена, аренды и т. д.) с товарами особого
рода, коими являются объекты недвижимого
имущества;
2) рынок недвижимости как сфера вложения капитала
в объекты недвижимого имущества;
3) рынок недвижимости как сфера услуг, создающая
условия для жизнеобеспечения человека (к примеру,
предоставление коммунальных
услуг).

5. Среди многочисленных определений рынка недвижимости наиболее полно все эти три аспекта отражаются в следующем определении:

Рынок недвижимости – это
определенный набор механизмов,
посредством которых передаются права
на собственность и связанные с ней
интересы, устанавливаются цены и
распределяется пространство между
различными конкурирующими
вариантами землепользования.

6. Функции рынка недвижимости 1. Регулирующая функция рынка недвижимости состоит в том, что с его помощью происходит распределение

и
перераспределение
ресурсов
в пользу тех участников экономической
деятельности,
которые
способны
обеспечить
наиболее
эффективное
использование
этих
ресурсов.

7. Рынок недвижимости распределяет и перераспределяет в первую очередь ограниченное количество земельных участков через механизм

цен между
различными
конкурирующими
вариантами
их
использования,
обеспечивая переход прав к тем
субъектам,
которые
способны
гарантировать
наиболее
эффективное использование земли и
объектов, расположенных на ней.

8. 2. Информационная функция рынка недвижимости состоит в том, что он представляет собой систему сбора, анализа и распространения

информации об
объектах недвижимого имущества (ценах
на объекты недвижимости, доходности
инвестиций в них и т. д.) и способ
доведения этой информации до субъектов
рынка, позволяющий последним
принимать решения относительно
объектов недвижимости в своих интересах.

9.

3. Посредническая функция рынка
заключается в том, что рынок
недвижимости является местом встречи
множества независимых участников
этого рынка и обеспечивает взаимосвязь
между ними: между покупателями
и продавцами объектов недвижимого
имущества, арендаторами и
арендодателями, инвесторами и
застройщиками и т. д.

10. 4. Предпринимательская функция рынка недвижимости заключается в том, что он обеспечивает свободу предпринимательской

деятельности:
рынок является источником ресурсов
(земельных участков, зданий,
сооружений и т. д.), без которых
невозможно предпринимательство.

11.

5. Функция санирования состоит в
очищении экономики от
неконкурентоспособных и слабых
участников рынка, банкротстве
неэффективных
предприятий и переходе земельных
участков и прочих объектов недвижимого
имущества к эффективным
собственникам.

12.

6. Стимулирующая функция заключается в
том, что конкуренция
принуждает участников рынка к созданию
новых, более совершенных
объектов недвижимого имущества и поиску
методов более эффективного
управления ими.

13. 7. Инвестиционная функция заключается в том, что рынок недвижимости является способом увеличения стоимости капитала путем

перевода сбережений населения из
пассивной формы запасов в реальный
производительный капитал, приносящий
доход владельцу недвижимого
имущества.

14.

8. Социальная функция проявляется в
том, что из владельцев недвижимости
формируется средний социальный слой,
обеспечивающий стабильность
общества.

15.

Особенности рынка недвижимости
1. Рынок недвижимости локализован. Его
объекты характеризуются абсолютной
неподвижностью, невозможностью их
перемещать. Поэтому цена на объекты
недвижимого имущества в значительной мере
зависит от их местоположения и от внешней
окружающей среды (политической,
экономической, социальной, экологической
обстановки в стране и регионе).

16.

2. Рынок недвижимости сегментирован,
разделен на отдельные, слабо
взаимосвязанные сегменты. Каждый сегмент
рынка недвижимости (земельных участков,
жилой или коммерческой недвижимости)
развивается самостоятельно, так как опирается
на собственную законодательную базу и имеет
специализирующихся на операциях в этом
сегменте рынка участников.

17. 3. Рынок недвижимости недостаточно открыт: многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер.

Участники сделки с объектом
недвижимости часто не афишируют
цену сделки, порядок и срок оплаты и
другие существенные условия сделки.

18. 4. На рынке недвижимости функционирует ограниченное количество продавцов и покупателей. Данное обстоятельство объясняется тем,

что
для совершения сделок с
недвижимым имуществом, как
правило, требуются единовременные
сравнительно крупные инвестиции.

19.

5. Рынок недвижимости
характеризуется низкой эластичностью
предложения: при росте спроса и цен
практически невозможно построить
сразу много новых объектов
недвижимости.

20.

6. Спрос на объекты недвижимости
индивидуализирован
вследствие
специфичности
индивидуальных
предпочтений покупателей. Покупателей
не интересует просто однокомнатная
квартира. Их интересует однокомнатная
квартира определенной площади в доме из
конкретного
материала,
не
старше
определенного
года
постройки,
расположенная в заданном микрорайоне и
т. д.

21.

7. Оформление сделок на рынке недвижимости
связано со значительными юридическими
сложностями, а объекты недвижимости могут
быть обременены правами третьих лиц
(сервитуты, аренда и др.) в различных
комбинациях.
8. Для рынка недвижимости характерна
сравнительно высокая степень государственного
регулирования
законодательными
нормами.

22.

9. Для объектов недвижимости характерна
низкая ликвидность, так
как для подготовки объекта недвижимости к
продаже, поиска покупателя,
совершения сделки, как правило, требуется
значительное время.
10. Необходимость постоянного выполнения
регламентирующих
функций в отношении объектов
недвижимости, таких как проведение
коммунального обслуживания, текущего
ремонта, охрана и др.

23. Как и на любом другом рынке, цена на объекты недвижимого имущества формируется исходя из соотношения спроса на данные объекты и

их
предложения.
Спрос на объекты недвижимости отражает готовность
покупателей приобрести объект недвижимости по
определенной цене в определенный момент времени.
Предложение недвижимости показывает готовность
продавцов реализовать объект недвижимости по
определенной цене в определенный момент времени.
Чем выше спрос на объекты недвижимости, тем выше
цена, по которой они продаются.

24. К основным факторам, формирующим спрос на рынке недвижимости, относятся: – денежные доходы населения и бизнеса: чем они выше,

тем больше при прочих
равных условиях спрос на объекты
недвижимости, так как последние
относятся к «нормальным» (не
низкокачественным) товарам;
– динамика общей численности населения,
складывающаяся из естественного и
миграционного движения населения;

25. – дифференцированность различных слоев населения, выражающаяся в процентных соотношениях между группами населения с различным

уровнем, прежде всего, дохода: чем выше
доля так называемого «среднего
класса», тем, как правило, выше спрос на
недвижимость;

26. – состояние жилищного фонда, определяющее потребность в новых объектах недвижимости; – условия и доступность финансирования

покупки объектов недвижимости, в первую
очередь, условия ипотечного кредитования
(процентные ставки по ипотечным
кредитам, сроки кредитования, требования
к заемщикам и т. д.);

27. – ценовые ожидания: в случае, если участники рынка ожидают дальнейшего роста цен, спрос на недвижимость возрастает, и наоборот,

если
на рынке господствуют ожидания падения
цен на недвижимое имущество,
спрос снижается;
– макроэкономические факторы:
ожидаемые темпы инфляции, прирост
ВВП, динамика курса национальной
валюты.

28. Рост предложения объектов на рынке недвижимости при условии неизменности спроса приводит к снижению цен на рынке недвижимости.

Факторы, определяющие предложение на
рынке недвижимости:
– количество ранее созданных, но
непроданных и неиспользуемых
объектов недвижимости (так называемое
«накопленное предложение»);
– темпы и объемы строительства объектов
недвижимости;

29. – себестоимость строительства: рост затрат и снижение доходности строительной отрасли приводит к уменьшению объемов

строительства
и в дальнейшем предложения на рынке;
– финансирование строительной отрасли,
включая меры государственной поддержки;
– наличие земельных участков под
застройку.

30. Рынок недвижимости в его единстве и многообразии является важнейшим инфраструктурным институтом для всего

народно-хозяйственного
комплекса. От состояния рынка
недвижимости зависит развитие не только
строительной и смежных с ней отраслей, но
и через систему мультипликаторов всей
экономики в целом.