Доходный метод
Метод Ринга при частичном возмещении капитала
Техника остатка
Техника остатка земли
Техника остатка для улучшений
Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков
Пример использования метода дисконтированных денежных потоков
Пример использования метода дисконтированных денежных потоков
Пример использования метода дисконтированных денежных потоков
Основы инвестиционно-ипотечного анализа
Основы инвестиционно-ипотечного анализа
Основы инвестиционно-ипотечного анализа
Основы инвестиционно-ипотечного анализа
Методы ивестиционно-ипотечного анализа
Методы ивестиционно-ипотечного анализа
Методы ивестиционно-ипотечного анализа
4.14M
Категории: ФинансыФинансы БизнесБизнес

Метод Ринга при частичном возмещении капитала. (Лекция 6)

1. Доходный метод

Московский Государственный Университет Геодезии и Картографии (МИИГАиК)
Доходный метод
Лектор Голубев В.В.

2. Метод Ринга при частичном возмещении капитала

R= Y - Δ * 1/ n
- метод Ринга – метод прямолинейного
при частичном возврате капитала.
Пример. Капитал 1000 $ приносит 12% годовых. Но актив будет
продан через 4 года за 50% от первоначальной суммы. Т.О.
требуется компенсировать только 50% капитала, который
возвращается прямолинейным методом.
-
R= Y+ 0.5*0.25=0,12+0.125=0,245
245
230
120
125
1
215
105
90
200
75
125
125
125
3
4
2
Год
ы
Возмещение
основной
суммы
Остаток
основной
суммы
1
2
3
4
125
125
125
125
875
750
625
500

3. Техника остатка

Доход, относящийся к земле, является остатком от общего
дохода, приносимого производственным объектом, когда
из него вычли доходы на удовлетворение остальных
факторов производства: труд, капитал, управление.
Исходные данные: ЧОД, ставки доходности (для земли,
улучшений), стоимость одной из физических
составляющих (улучшений или земли)
-
ЧОДу= Vу * R у
ЧОДL = ЧОД – ЧОДу
V L = ЧОДL / R L
V=V L + Vу

4. Техника остатка земли

Оценивается свободный земельный участок. Рядом такой же участок с
только что построенным зданием. Объект приносит 70 000 $ чистого
операционного дохода. Норма дохода на инвестиции данного типа
объектов
составляет 15%. Срок экономической жизни здания
составляет 50 лет. Стоимость постройки здания оказалась равной
250000$. Оценщик решил фонд возмещения формировать
прямолинейным методом. Определить стоимость объекта, если
стоимость земли остается неизменной.
R у = 0.15+1/50=0.17
ЧОДу= Vу * R у= 250 000*0.17 = 42 500 $
ЧОДL = 70 000$ – 42 500 $ =27 500$
V L = ЧОДL / R L = 27 500/0.15 = 183 300$
V=V L + Vу = 250 000 + 183 300 = 433 300$

5. Техника остатка для улучшений

Исходные данные: ЧОД, ставки доходности (для земли,
улучшений), стоимость земли
-
ЧОДL = V L * R L
ЧОДу = ЧОД – ЧОД L
Vу = ЧОД у / R у
V=V L + Vу

6. Метод дисконтированных денежных потоков

-
Метод ДДП применим к объектам:
1. Приносящим доходы, которые можно оценить, как
имеющие неравные потоки доходов и расходов в
прогнозный период;
2. Объект недвижимости строится или только что
построен.
ЧОД k
FV
V
k
n
(
1
i
)
(
1
i
)
k 1
n
Должны быть спрогнозированы:
•Величина и динамика будущих доходов;
•Время получения доходов;
•Величина стоимости актива в конце
спрогнозированного времени владения;
•Ставки дисконтирования.

7. Метод дисконтированных денежных потоков

-
Для определения ставки дисконтирования обычно
используют три метода:
• Метод суммирования;
• Метод рыночных аналогов;
• Метод связанных инвестиций.
ЧОД k (1 ) V
V
k
n
(1 i )
k 1 (1 i )
n

8. Пример использования метода дисконтированных денежных потоков

-
На участке планируется постройка офиса. Затраты на
постройку – 500 000$. Из них 300 000$ приходятся на
начало 1-ого года; 150 000 на конец первого года; 50
000 на конец 2-го года. ЧОД с аренды будет получен со
2-го года в следующих размерах: 50 000; 70 000; 100
000; 100 000. Планируется продажа объекта через 6
лет за 850 000$.
(ЧОД И ) k
FV
V
И0
k
n
(1 i )
(1 i )
k 1
n

9. Пример использования метода дисконтированных денежных потоков

(ЧОД И ) k
FV
V
И0
k
n
(1 i )
(1 i )
k 1
n
-
Статьи
0
Первоначальная
инвестиция
300000
Дополнительные
инвестиции
1
2
150000
50000
ЧОД
50000
3
4
5
6
70000
100000
100000
100000
Стоимость
перепродажи
Величина
денежных потоков
850000
300000
150000
0
70000
100000
100000
950000
150000
70000
100000
100000
950000
V 300000
133200
3
4
5
6
(1 0.15) (1 0.15) (1 0.15) (1 0.15) (1 0.15)

10. Пример использования метода дисконтированных денежных потоков

(ЧОД И ) k
FV
V
И0
k
n
(1 i )
(1 i )
k 1
n
-
150000
70000
100000
100000
950000
V 300000
133200
3
4
5
6
(1 0.15) (1 0.15) (1 0.15) (1 0.15) (1 0.15)

11. Основы инвестиционно-ипотечного анализа

Ипотечный кредит – кредит, предоставляемый под залог
недвижимости.
-
Виды кредитов:
•Кредиты с шаровым платежом;
•Самоамортизирующиеся;
•С переменной ставкой процента;
•Завершающая ипотека;
•Совместное участие

12. Основы инвестиционно-ипотечного анализа

Влияние финансового левереджа
-
Использование кредита увеличивает доходы его получателя
и увеличивает собственный капитал за счет:
1. Прибыли, заработанной с помощью кредита, в размере,
превышающем уплаченные проценты.
2. Доли кредита, самортизированного за инвестиционный
период.

13. Основы инвестиционно-ипотечного анализа

Влияние финансового левереджа
Y0 mYm (1 m)Yc
Ym
1
dYc
Y0
Y0
dm
(1 m) 2
dYc
0
dm
dYc
0
dm
Ym
1 m
Y0
Yc Y0
1 m
Ym
при 1
Y0
Ym
при 1
Y0

14. Основы инвестиционно-ипотечного анализа

Влияние финансового левереджа
Yc
Ym
1
dYc
Y0
Y0
dm
(1 m) 2
Ym
1
Yc
20
15
Ym
Y0 ‹1
10
5
0
Ym
1
Yc
Y0=Ym
Ym
Y0 ›1
m

15. Методы ивестиционно-ипотечного анализа

Традиционная техника
.
с
р
е
д
с
т
в
а
С
о
б
с
т
в
V pvaf (Yc , n)(ЧОД DS ) pvf ( FV OCn ) OC0
Пример: ЧОД=70 000$. Через 5 лет недвижимость будет
продана за
700 000$. Для приобретения собственности взят
самоамортизирующийся кредит 300 000$, взятый на 20 лет
под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на
собственный капитал равна 20%. Определить стоимость
недвижимости.
V 2.99(70000 47412) 0.4(700000 282252.4) 300000
V=534 660$

16. Методы ивестиционно-ипотечного анализа

Традиционная техника
Расчет DS.
iaof(15%,20)=0.01317 при ежемесячных платежах.
Реальные ежемесячные отчисления составят
0.01317*300000=3951$
DS=3951*12=47412
pvaf(15%,5)=42.03459
Стоимость отчислений за 5 лет, приведенных на текущий
момент, составит 42.03459*3951=166078.
Остаток платежей, приведенный на текущий момент
равен 300000-166078=133921
Остаток, приведенный на момент продажи, т.е.
через 5 лет fvf(15%,5)=2.1072
OC5=2.1072*133921=282200

17. Методы ивестиционно-ипотечного анализа

Традиционная техника
V pvaf (Yc , n)(ЧОД mVDS1 ) pvf ((1 )V mVOC1 ) mV
Пример: ЧОД=70 000$. В конце срока будет продана 1.25V.
Для приобретения собственности взят
cамоамортизирующийся кредит c m=60%, взятый на 20 лет
под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на
собственный капитал равна 20%. Определить стоимость
недвижимости.
V 2.99(70000 0.6V 0.158) 0.4(1.25V 0.6V * 0.938) 0.6V
V=512 240$

18.

Спасибо за внимание!
English     Русский Правила