Банковское сопровождение

1. ПОДТВЕРЖДЕНИЕ НАЗНАЧЕНИЯ И РАЗМЕРА ПЛАТЕЖЕЙ ЗАСТРОЙЩИКА, СВЯЗАННЫХ СО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И БАНКОВСКИЙ КОНТРОЛЬ

ОБЪЕМОВ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ
Павел Горячкин
Президент Союза инженеров-сметчиков

2. Постановление Правительства РФ от 1 августа 2018 г. N 897 «Об утверждении состава документов, необходимых для проведения

операций по расчетному счету застройщика»
При осуществлении платежей, связанных со строительством:
Проект организации строительства ПОС
Договор с техническим заказчиком (если данные функции не
выполняет сам Застройщик)
Договоры генерального подряда на строительство объекта
(если сам Застройщик не выполняет строительство
самостоятельно) и договор (договоры) строительного подряда
Сводная накопительная ведомость проекта строительства
Договоры, товарные и товарно-транспортные накладные (ТН и
ТТН) на приобретаемые непосредственно застройщиком
товарно-материальные ценности для использования при
осуществлении проекта строительства объекта, акты их
приема-передачи
Универсальные передаточные документы (УПД)

3.

o Акты о приемке выполненных работ, в том числе их отдельных
объемов (подразумевается по форме КС-2. Утверждена
Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 N 100)
o Справки о стоимости выполненных работ и затрат
(подразумевается по форме КС-3. Утверждена Постановлением
Госкомстата РФ от 11.11.1999 N 100)
o Акт приемки законченного строительством объекта (при
генподрядном способе строительства (подразумевается по
форме КС-11. Утверждена постановлением Госкомстата
России от 30.10.1997 N 71а)
o Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (Утверждено
приказом Минстроя России от 19 февраля 2015 года N 117/пр
«Об утверждении формы разрешения на строительство и
формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»)
Организации вправе применять утвержденные постановлением Госкомстата
России от 11.11.1999 N 100 формы акта о приемке выполненных работ (форма
N КС-2), справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3),
акта законченных строительством объектов (форма N КС-11), установив
особенности их применения (формирования) в рамках учетной политики.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ
"О бухгалтерском учете" акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) и
справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) являются
первичными учетными документами по учету работ в капитальном
строительстве и ремонтно-строительных работ.

4. ВАЖНО!

Учитывая, что Акты о приемке КС-2 и КС-11 невозможно
проверить и подтвердить без представления другой
исполнительной документации, то можно смело
дополнить данный состав документов.
В свою очередь исполнительная документация может быть
проверена (подтверждена) контрольными обмерами, а в
отдельных случаях и испытаниями.
Таким образом Банк в той или иной степени принимает на
себя функции финансового надзора за расходованием
денежных средств Застройщиком и, при необходимости,
часть функций технического надзора (строительного
контроля) за всеми этапами строительства.

5. Дополнительные подтверждающие (исполнительные) документы при банковском сопровождении счета застройщика

Банк вправе с соблюдением требований законодательства Российской
Федерации запросить у Клиента (Застройщика) дополнительные
документы (копии документов), являющиеся основанием для проведения
платежей̆.
п. 6 статьи 52 Градостроительного Кодекса установлена обязанность
ведения исполнительной документации тем лицом, которое
осуществляет строительство. Подрядчик или генподрядчик обязан
заполнять бланки исполнительной документации. В случае когда лицом,
ведущим строительство, выступает застройщик, обязанность вести
исполнительную документацию возлагается на него.
Сам Застройщик вправе осуществлять строительство объектов
капитального строительства самостоятельно, а также принимать на
себя функции технического заказчика при условии, что он является
членом саморегулируемой организации в области строительства,
реконструкции, капитального ремонта объектов капитального
строительства, либо с привлечением иных лиц по договору
строительного подряда.

6. Скорее всего:

Общий журнал работ по форме КС-6 и (или) по форме
РД-11-05-2007 (Постановление Госкомстата РФ от
30.10.1997 № 71 и приказ Ростехнадзора от 12.01.2007
№ 7), выписка или копия – общий контроль хода
строительства
Журнал учета выполненных работ по форме КС6а (Госкомстат постановление от 11.11.1999 № 100)
выписка или копия – для подтверждения Актов КС-2
Календарный График производства Работ (под
вопросом)
Реестр исполнительной документации (под вопросом)

7. Возможно потребуются:

Отчет о списании материалов по форме № М-29 (утв.
Приказом ЦСУ СССР от 24.11.1982 N 613) – для
контроля списания материалов, приобретенных
застройщиком
Акты освидетельствования скрытых работ и Акты
освидетельствования ответственных конструкций
Специальные журналы работ
Исполнительные схемы

8. Правовая база

Приказом Ростехнадзора N 1128 от 26.12.2006
утверждены Требования к составу и порядку ведения
ИД при строительстве, реконструкции, капитальном
ремонте объектов капитального строительства.
Кроме того, перечень проектной и исполнительной
документации, подлежащей передаче, определён п.п.
3.4, 3.5, 4.17, 4.18 СНиП 03.01.2004-87. Свод правил
СП 68.13330.2017 "Приемка в эксплуатацию
законченных строительством объектов. Основные
положения" Актуализированная редакция СНиП
3.01.04-87 (утв. приказом Министерства
строительства и жилищно-коммунального хозяйства
РФ от 27 июля 2017 г. N 1033/пр) (Acceptance into
operation completed construction objects. Basic
provisions) Дата введения - 28 января 2018 г.

9. Дополнительные возможные функции Банка при сопровождении счета Застройщика

Анализ схемы взаимодействия организаций-участников реализации проекта
(застройщик – технический заказчик - генеральный подрядчик-подрядчиксубподрядчик и т.п.).
Мониторинг и контроль расходования утвержденной сметы строительства в
целом.
Проверка выполнения условий различных договоров, представленных в
обоснование проведения платежа.
Анализ и контроль наличия и достаточности основной исходноразрешительной документации по объекту.
Анализ стоимости строительства по отношению к среднерыночным
значениям.
Анализ и контроль соблюдения сроков строительства.
Контроль соответствия основных объемов работ, указанных в документах на
оплату, фактически выполненным объемам работ на объекте на основании
исполнительной документации, фотоотчетов и путем проведения контрольных
обмеров.
Контроль соответствия выполняемых работ согласованной проектной
документации.
Анализ соответствия стоимости выполняемых работ, в том числе и
согласованной государственной (негосударственной) экспертизой.

10. Скорее всего до этого не дойдет, но и исключить нельзя!

Контрольные обмеры один из эффективных способов выявления нарушений
в расчетах по выполненным работам. Суть данной проверки заключается
в сопоставлении фактически выполненных объемов работ в натуре (на
объекте строительства) с аналогичными объемами, прописанными в актах
по форме КС-2.
Иными словами:
КОНТРОЛЬНЫЙ ОБМЕР – это совокупность форм и методов проведения
экспертной оценки и установления достоверности объемов и стоимости
выполненных строительно-монтажных работ на объектах капитального
строительства, а также качества и количества фактически
использованных материалов и установленного оборудования.

11.

Многочисленные методики (положения, инструкции и т.п.) проведения контрольных
обмеров основаны на советских Инструкциях о проведении контрольных
обмеров административными, финансовыми, банковскими и иными органами,
такими как бывшие Госбанк и Стройбанк (Инструкция Госбанка СССР от
30.12.1986 № 12 «О порядке производства Госбанком СССР контрольных
обмеров строительно-монтажных и ремонтных работ») и Всесоюзного банка
финансирования капитальных вложений (Инструкция от 14.01.1972 № 7 «О
порядке проведения Стройбанком СССР контрольных обмеров строительных и
монтажных работ»).
При анализе исполнительной документации, представленной Застройщиком в
качестве обоснования платежей, может также возникнуть необходимость в
проведении службами банка или привлеченными им специализированными
организациями, контрольных обмеров.

12. Расширенное банковское сопровождение государственных контрактов и банковское сопровождение счетов застройщиков

В отношении банковского сопровождения
счетов застройщиков может быть
применён механизм расширенного
банковского сопровождения
государственных контрактов на
строительство по 44-ФЗ и установленный
Постановлением Правительства РФ от
20.09.2014 № 963 "Об осуществлении
банковского сопровождения контрактов
(вместе с Правилами осуществления
банковского сопровождения контрактов)"

13.

• При осуществлении расширенного банковского сопровождения на банк возлагаются
полномочия по контролю соответствия документов, подтверждающих основание
платежа, срокам поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг) и количеству
товаров (объему работ, услуг), а также проектной документации, графику выполнения
работ и фактическим результатам выполненных работ.
• Порядок осуществления указанного контроля, в том числе платежные документы, в
отношении которых осуществляется контроль, случаи и основания отказа в
осуществлении платежа определяются банком по согласованию с заказчиком и
включаются в условия договора, заключаемого с банком.

14. Сравнение

Расширенное
Онлайн-контроль
расходных операций с
обособленных счетов
подрядчиков
Схема взаимодействия
всех участников
исполнения контракта
Аналитический
консолидированный
отчёт о результатах
банковского
сопровождения
Оценка хода
исполнения контракта,
в том числе с
элементами
строительного контроля
Простое
Мониторинг расчетов
Выписки по
обособленным счетам
всех участников
исполнения контракта

15.

16.

17. СРАВНЕНИЕ УСЛОВИЙ И РИСКОВ ПРИ БАНКОВСКОМ СОПРОВОЖДЕНИИ КОНТРАКТОВ И БАНКОВСКОМ СОПРОВОЖДЕНИИ СЧЕТОВ ЗАСТРОЙЩИКОВ

РАСШИРЕННОЕ БАНКОВСКОЕ
СОПРОВОЖДЕНИЕ
БАНКОВСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ
СЧЕТОВ ЗАСТРОЙЩИКА
Основные положения и
процедуры определены ФЗ-44 и
Правилами осуществления
банковского сопровождения
контрактов (Утверждены
постановлением
Правительства Российской
Федерации от 20 сентября 2014
г. N 963)
Процедуры и правила четко
не определены и, по сути,
остаются НА УСМОТРЕНИЕ
САМОГО БАНКА!
В Банке открываются
специальные счета
Государственному
(муниципальному) заказчику
на контракт, исполнителю
(подрядчику), и
субподрядчикам. Банковское
сопровождение
обеспечивается системой
отдельных (обособленных)
банковских счетов (ОБС)
В Банке открывается только
эскроу-счета и счет
Застройщика. Другие
участники – технический
заказчик, подрядчики,
поставщики и т.п. могут
иметь счета в других
кредитных учреждениях
Договора о банковском
сопровождении контракта
заключается с заказчиком,
поставщиком (подрядчиком),
соисполнителями
(субподрядчиками),
привлекаемыми в ходе
Банк заключает с
Застройщиком Договор
банковского счета
застройщика по
собственным формам и
правилам!

18. Общие выводы

Функции, границы полномочий и ответственность Банков ТОЧНО НЕ ОПРЕДЕЛЕНЫ
и открывают широкие возможности для их вольного трактования и
злоупотреблений!
Анализ взаимоотношений уполномоченных банков и исполнителей (подрядчиков) в
системе государственного заказа при т.н. «расширенном банковском сопровождении
госконтрактов» в рамках 44-ФЗ по ПП № 963 показывает, что даже в условиях, когда
окончательное решение о проведении конкретных платежей остается за
государственным заказчиком, соответствующие службы банков принимают на себя
функции строительного контроля, а иногда и фактически дублируют технический
надзор самого заказчика.
При банковском сопровождении госконтрактов порядок осуществления указанного
контроля, в том числе платежные документы, в отношении которых осуществляется
контроль, случаи и основания отказа в осуществлении платежа определяются
банком по согласованию с заказчиком и включаются в условия договора,
заключаемого с банком. В случае же банковского сопровождения счетов
застройщиков банк по сути уже единолично принимает решения о проведении
платежей и, вполне вероятно, будет всячески препятствовать таким расчетам или
«притормаживать» их!

19.

o
o
o
o
o
o
Сметную документацию и Акты КС-2 скорее всего придется составлять на
основе Государственных сметных нормативов, Методик применения,
индексов и средних сметных цен на строительные ресурсы ФГИС ЦС Минстроя
России. Возможно в переходный к ресурсному методу период – по
Территориальным единичным расценкам (ТЕР, ТСН Москвы), индексов к ним и
Территориальным средним сметным ценам на строительные материалы ТССЦ.
В тоже время многие Застройщики используют свои системы оценки
стоимости строительства и расчетов за выполненные работы, в том числе на
основе Фирменных укрупненных показателях. Банки вряд ли будут принимать
такие расчеты!
Есть также вероятность введения обязательной процедуры проверки
достоверности сметной стоимости для застройщиков в системе долевого
строительства жилья в том числе и обоснования инвестиций
Банковское сопровождение увеличивает нагрузку на производственнотехнический и бухгалтерско-экономический персонал Застройщика, требует
подготовки большего объема исполнительной и отчетной документации и ее
предоставления, помимо других контрольных и надзорных организаций.
Есть опасение, что банковский контроль осложнит внедрение передовых
технологий информационного моделирования (BIM, ИМ, ТИМ и пр.) на всех
стадиях реализации проектов.
Излишние требования банков могут привести к необходимости формировать
«двойную» отчетность и аналитику, «подгонять» и фальсифицировать
отдельную исполнительную документацию.

20. Предложения

САМОЕ ГЛАВНОЕ!
Юридически закрепить ответственность Банка в
связи с его отказом в осуществлении платежа
по платежным документам Застройщика!
Необходимо также разработать и принять:
Положение о контроле операций по расчетному счету
застройщика, составу и содержанию обосновывающих документов
Типовой регламент (правила) банковского сопровождения счетов
застройщиков
Типовой договор (типовые условия договоров) банковского
сопровождения счетов застройщиков
Положение о порядке проведения контрольных проверок и
контрольных обмерных работ на объектах капитального
строительства

21. Октябрь 2018 г.

Павел Горячкин
Президент Союза инженеров-сметчиков, к.э.н.,
Почетный строитель России