Ввод объектов в эксплуатацию

1.

Операционное управление и организация
строительства
Ввод объектов в эксплуатацию
Доцент каф. СП, к.э.н. А.П. Шестакова

2.

ВВОД ОБЪЕКТОВ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
1. Разрешение на ввод в эксплуатацию
2. Ответственность за строительство
без разрешительной документации
3. Постановка объекта на учет
4. Основы организации эксплуатации
5. Организация эксплуатации жилищного фонда
6. Управление многоквартирным домом
7. Перепланировка и переустройство

3.

1. Разрешение на ввод в эксплуатацию
Документы для ввода в эксплуатацию. Застройщику необходимо получить разрешение на
ввод объекта в эксплуатацию.
К заявлению о выдаче такого разрешения необходимо подготовить следующие
документы:
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка или ПМТ;
• разрешение на строительство;
• акт приемки объекта капитального строительства;
• документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов
(подписывает генподрядчик);
• акт о соответствии параметров объекта проектной документации (подписывают
генподрядчик, технический заказчик, инженер заказчика);
• документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям (подписывают
представители организаций, эксплуатирующих сети);
• схему планировочной организации земельного участка с расположением объектов и
инженерных сетей в границах земельного участка (подписывают генподрядчик и
технический заказчик);
• акт итоговой проверки государственного строительного надзора и заключение органа
государственного пожарного надзора.

4.

Для опасных объектов добавляется договор обязательного страхования
гражданской ответственности, для объектов культурного наследия — акт
приемки выполненных работ по сохранению объекта.
В качестве акта приемки объекта капитального строительства могут быть
использованы формы ОС-1а «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)»
или ОС-3 «Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных,
модернизированных объектов основных средств», утвержденные
постановлением Госкомстата 21 января 2003 г. № 7. в г. Москве форма
«Акта приемки объекта капитального строительства государственного
заказа города Москвы» утверждена распоряжением Правительства Москвы
от 9 марта 2007 г. № 396-РП.
При сдаче жилого дома составляют акт приемки-передачи, для чего
создается комиссия. В акте могут быть указаны состояние частей здания,
коммуникаций и инженерных систем, их дефекты. Аналогичная процедура
проводится при передаче здания на баланс другой организации, при этом
указывается эксплуатирующая организация.

5.

Для исключения проблем при вводе в эксплуатацию жилых объектов целесообразно придерживаться
исчерпывающего перечня процедур, связанных с получением различных разрешений и согласований.
Практически во всех случаях понадобятся следующие документы:
технический план здания, сооружения;
заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства
требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям
энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства
приборами учета используемых энергетических ресурсов;
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
кадастровый план объекта недвижимости: здания, помещения;
свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого
имущества.
При наличии соответствующих инженерных систем могут потребоваться следующие документы:
акты допуска приборов учета электрической энергии, узла учета воды и сточных вод к эксплуатации,
акт о приемке газового оборудования и средств автоматики для проведения пусконаладочных работ,
акт обследования соответствия показателей энергоэффективности газоиспользующего оборудования
паспортным или проектным показателям;
акт о промывке и дезинфекции внутриплощадочных и внутридомовых сетей и оборудования объекта,
необходимых для подключения к централизованной системе холодного водоснабжения;
акты о выполнении технических условий для присоединения к электрическим сетям, осмотра
(обследования) электроустановки и уведомление о проведении осмотра;

6.

акты о готовности внутриплощадочных и внутридомовых сетей и оборудования к подаче
тепловой энергии и теплоносителя, к подключению к централизованным системам
горячего и холодного водоснабжения, бытовой (общесплавной) и ливневой системам
водоотведения, о готовности сетей газопотребления и газоиспользующего оборудования
к технологическому присоединению;
разрешение органа энергонадзора на допуск в эксплуатацию энергопринимающих
устройств, разрешение на осуществление подключения к системе теплоснабжения,
разрешение на пуск газа;
акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности
сторон в отношении электрических и тепловых сетей, сетей газораспределения,
централизованных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения;
акт технологического присоединения к электрическим сетям и сетям газораспределения,
акты о подключении к централизованным системам теплоснабжения, холодного и
горячего водоснабжения, централизованной бытовой (общесплавной) и ливневой
системам водоотведения;
договоры энергоснабжения и теплоснабжения холодного и горячего водоснабжения,
договор об оказании услуг по передаче электрической энергии, договор водоотведения в
централизованную бытовую и ливневую системы водоотведения, договор поставки газа и
договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и внутриквартирного
газового оборудования.

7.

Региональный орган государственный власти или орган местного самоуправления
может установить необходимость проведения контрольно-геодезической съемки и
передачи исполнительной документации.
Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подается в тот же
орган, который выдавал разрешение на строительство. Последний обязан в течение 10
дней провести осмотр объекта капитального строительства в случае, если
государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции или
капитальном ремонте не проводился. Затем проводится проверка наличия и
правильности оформления указанных выше документов. При положительных
результатах проверки заявителю должно быть выдано разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию, при отрицательных отказано с указанием причин отказа. Отказ может
быть обжалован в суде.
Разрешение выдается по установленной форме1 (см. ниже). В разрешении
указываются основные показатели возведенного объекта, основные примененные
материалы, стоимость строительства — по проекту и фактические. Разрешение на ввод
объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет
построенного объекта, а в случае реконструкции — для изменения данных такого учета.

8.

Форма разрешения на ввод в эксплуатацию

9.

Лифты
Для ввода в эксплуатацию лифтов монтажная организация
составляет декларацию соответствия с участием аккредитованной
испытательной лаборатории. Декларация, протоколы проверки и
испытаний, протоколы электроизмерительных работ прикладывают к
паспорту лифта.
Владелец лифта (собственник здания или управляющая компания)
проверяет комплектность документации и выполнение требований
технического регламента, а также заключает договор страхования
гражданской ответственности и договор
на техническое
обслуживание лифта.
Для ввода лифта в эксплуатацию владелец организует комиссию в
составе представителей владельца, монтажной и обслуживающей
организаций. На основании положительного решения комиссии
составляется акт приемки лифта в эксплуатацию, владелец принимает
решение о вводе лифта в эксплуатацию и вносит решение в паспорт
лифта.

10.

Гарантийный период
Генеральный подрядчик несет обязательства по исправлению за
свой счет дефектов, возникших вследствие недостатков строительства,
монтажа и пусконаладочных работ и обнаруженных в течение
гарантийного периода (ст. 755 ГК РФ). При этом учитываются также
гарантийные
обязательства
поставщиков
оборудования,
закрепленные в договорах поставки. Заводы-изготовители должны
устранять за свой счет недостатки, возникшие вследствие
некачественного изготовления оборудования и обнаруженные в
рамках гарантийного срока, установленного в договорах поставки
оборудования.
Продолжительность гарантийного срока устанавливается в
договоре строительного подряда и, как правило, составляет 1—2 года,
а при строительстве по закону о долевом участии 3 — 5 лет. В
договоре целесообразно оговорить дату начала гарантийного
периода: подписание акта передачи объекта подрядчиком, окончания
комплексного опробования, завершения гарантийных испытаний и
т.п.

11.

Если гарантийный период закончился, но в течение 5 лет со дня сдачи работ
было обнаружено ненадлежащее качество строительства, то обязанности
подрядчика по устранению дефектов сохраняются и по истечении гарантийного
срока (ст. 724, 756 ГК РФ). При этом подрядчик обязан доказывать, что дефект
произошел не по его вине («презумпция виновности» подрядчика).
Нередко заказчик устанавливает в договоре положение о гарантийном залоге
(отложенном платеже), который может составлять до 5—10% договорной цены за
подрядные работы. Этот залог возвращается подрядчику по истечении
гарантийного срока, если за это время дефектов не будет выявлено. Если дефекты
будут обнаружены, а подрядчик не примет меры по их устранению, заказчик в
соответствии с таким положением оплачивает работы по устранению дефектов
третьему лицу, уменьшая, таким образом, сумму, возвращаемую подрядчику.
По окончании гарантийного периода подписывается акт об окончательной
приемке объекта. К этому моменту должны быть сверены и завершены все
взаимные расчеты.

12.

2. Ответственность за строительство
без разрешительной документации
Последствия самовольной постройки: Согласно ст.222 ГК РФ ч.1(1) самовольная постройка - это
жилой дом, другое строение или сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном
для этих целей в порядке, установленном законами и иными нормативно-правовыми актами,
либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку,
не приобретает на нее права собственности, а, следовательно, не будет иметь права
распоряжаться постройкой, т.е. продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки.
Самым неблагоприятным последствием в данной ситуации является обязанность лица,
осуществившего самовольную постройку, снести ее за свой счет (ч.2 п.2 ст.222 ГК РФ ч.1 (1)).
Исключением из этого правила является возможность «узаконить» самовольную постройку и тем
самым избежать ее сноса. Это признание в судебном порядке права собственности на
самовольную постройку.. Право собственности на самовольную постройку может быть признано
судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в
собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании
которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за
которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу
расходы на постройку в размере, определенном судом. Однако признание права собственности
возможно лишь в том случае, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

13.

2. Ответственность за строительство
без разрешительной документации
За нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта
капитального строительства, ввода его в эксплуатацию существует административная ответственность. В
соответствии
со
ст.9.5
КоАП
(5):
а) строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства производится
без разрешения на - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до
пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц,
осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати
тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до
девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное
приостановление
их
деятельности
на
срок
до
девяноста
суток.
б) за нарушение сроков направления в уполномоченные на осуществление государственного строительного
надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской
Федерации извещения о начале строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов
капитального строительства или неуведомление уполномоченных на осуществление государственного
строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти
субъекта Российской Федерации о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, - влечет
наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на
должностных лиц - от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих
предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от десяти тысяч до сорока тысяч
рублей;
на
юридических
лиц
от
ста
тысяч
до
трехсот
тысяч
рублей.

14.

2. Ответственность за строительство
без разрешительной документации
в) продолжение работ до составления актов об устранении выявленных уполномоченными на осуществление
государственного строительного надзора федеральным органом исполнительной власти, органами
исполнительной власти субъектов Российской Федерации недостатков при строительстве, реконструкции,
капитальном
ремонте
объектов
капитального
строительства
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на
должностных лиц - от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую
деятельность без образования юридического лица, - от десяти тысяч до сорока тысяч рублей или
административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от
пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до
девяноста
суток.
г) выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии заключений уполномоченных на
осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органа
исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае, если при строительстве, реконструкции,
капитальном ремонте объекта капитального строительства законодательством Российской Федерации о
градостроительной деятельности предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти
тысяч
рублей.
д) эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за
исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов
капитального
строительства
не
требуется
выдача
разрешения
на
строительство,
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на
должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати
тысяч рублей.

15.

3. Постановка объекта на учет
Для юридических лиц, имеющих самостоятельный баланс,
объект, сданный в эксплуатацию, необходимо поставить на учет
в качестве основных средств. Для этого на каждый объект
оформляется «Инвентарная карточка учета объекта основных
средств» по форме ОС-6. В карточке приводится краткая
характеристика объекта, указываются даты постройки, ввода в
эксплуатацию и принятия к учету, первоначальная стоимость и
срок полезного использования. Впоследствии в карточке
указываются данные о реконструкции, достройке,
дооборудовании, модернизации и ликвидации объекта, а
также данные о проведенных ремонтах. Все объекты заносятся
в «Инвентарную книгу учета объектов основных средств»
(форма № ОС-6б).

16.

В учете основные средства классифицируются следующим образом:
• здания, сооружения и передаточные устройства;
• рабочие и силовые машины и оборудование, измерительные и
регулирующие приборы и устройства, вычислительная техника,
транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный
инвентарь и принадлежности;
• рабочий, продуктивный и племенной скот, многолетние насаждения,
внутрихозяйственные дороги и прочие объекты длительного
использования.
В составе основных средств учитываются также приобретенные или
созданные элементы недвижимости:
• земельные участки;
• объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы);
• капитальные вложения на коренное улучшение земель (осушительные,
оросительные и другие мелиоративные работы);
• капитальные вложения в арендованные объекты основных средств (если в
соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные
вложения являются собственностью арендатора).

17.

Если у одного объекта имеется несколько частей с разным
сроком полезного использования, каждая такая часть
учитывается как самостоятельный инвентарный объект.
В ряде случаев строительство не удается довести до конца
например, из-за недостатка финансирования, из-за того, что
необходимость в объекте у инвестора отпала, но причине
несостоятельности подрядчика и по другим причинам. В этом
случае объект становится «незавершенным». При этом следует
различать три состояния имущества, находящегося в
незавершенном состоянии: незавершенное строительное
производство, незавершенное строительство и объект
незавершенного строительства.

18.

Признаками незавершенного строительного производства являются следующие:
для строительства объекта имеется утвержденная проектная документация и получены
необходимые разрешения;
• строительные материалы и изделия полностью или частично уложены «в дело»,
строительные конструкции и оборудование установлены в проектное положение и
закреплены;
• выполненные строительно-монтажные работы не сданы заказчику и не оплачены им.
При наличии договорных отношений незавершенное производство находится на балансе
подрядчика, за исключением оборудования и материалов, поставлявшихся заказчиком. Для
незавершенного строительства, т.е. имущества, изначально находящегося на балансе
заказчика или переданного ему подрядчиком, характерны следующие признаки:
• для строительства объекта имеется утвержденная проектная документация и получены
необходимые разрешения;
• на объекте выполнена часть или все предусмотренные проектом строительно-монтажные
работы;
• заказчиком приобретены и установлены (частично или полностью) оборудование, мебель,
инструмент, инвентарь, осуществлены прочие капитальные затраты;
• часть или все выполненные строительно-монтажные работы приняты у подрядчиков по актам
о приемке выполненных работ (КС-2) и по справке о стоимости выполненных работ и затрат
(КС-3) и оплачены подрядчику;
• акт приемки объекта в эксплуатацию не оформлен и разрешение на ввод в эксплуатацию не
получено.

19.

Однако имущество, находящееся в этом состоянии, еще не является самостоятельным
объектом. Объект незавершенного строительства характеризуется следующими
дополнительными признаками:
• работы на объекте фактически не ведутся длительное время;
• договор подряда расторгнут или срок его действия истек;
• с объектом предполагается сделка, например продажа или залог.
В этом случае объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации
в порядке, предусмотренном для объектов недвижимости. Различие состоит лишь в том, что
вместо документов о вводе в эксплуатацию или технического паспорта представляется описание
объекта незавершенного строительства.
Если строительство осуществлено без разрешения, такая постройка считается самовольной.
По общему правилу, она подлежит сносу (ст. 222 ГК РФ ). На нее не может быть
зарегистрировано право собственности. Однако по решению суда за застройщиком может быть
признано право собственности на такую постройку в некоторых случаях:
• если земельный участок принадлежит застройщику на правах собственности, пожизненного
наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования;
• если земельный участок не принадлежит застройщику, но в установленном порядке
предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

20.

4. Основы организации эксплуатации
Эксплуатация построенного строительного объекта является, как правило, наиболее
длительной фазой его жизненного цикла. Фаза эксплуатации начинается после получения
застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации прав на
недвижимость.
Если для строительства, технического перевооружения объектов капитального
строительства не требовалась выдача разрешения на строительство, то не оформляется и
разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ). Не оформляется оно и по завершении
капитального и тем более текущего ремонта объектов. В этих случаях фаза эксплуатации
наступает после окончания работ. Такой момент может быть оформлен подписанием акта
приемки выполненных работ у подрядчика.
Эксплуатация объектов должна производиться в соответствии с их назначением, с
требованиями технических регламентов и нормативов, правовых актов, проектной
документации. Основными видами работ, обеспечивающих безопасную и эффективную
эксплуатацию зданий и сооружений, являются (ст. 55.24 ГрК РФ):
• техническое обслуживание;
• эксплуатационный контроль;
• текущий ремонт.

21.

Техническое обслуживание проводится для поддержания надлежащего
технического состояния зданий и сооружений, т.е. для поддержания параметров
устойчивости и надежности зданий и сооружений, исправности строительных
конструкций и систем инженерно-технического обеспечения.
Эксплуатационный контроль заключается в проведении периодических
осмотров, контрольных проверок и мониторинга оснований, строительных
конструкций, сетей и систем инженерно-технического обеспечения. Он проводится
лицом, ответственным за эксплуатацию строительного объекта.
Таким лицом может являться собственник, владелец или арендатор объекта, а
также лицо, привлеченное по договору или решением органа власти.
Ответственное лицо обязано извещать органы власти и собственника (владельца)
объекта о каждом случае возникновения аварийных ситуаций.
Ответственное лицо обязано вести технический журнал по эксплуатации зданий
и сооружений (см. ниже). В таблицу заносятся данные о результатах наблюдения за
зданием и конструктивными элементами, результаты инструментальных замеров
деформаций, заключения по результатам периодических осмотров, о выданных
предписаниях и об устранении нарушений, данные о проведенных ремонтах и
реконструкциях.

22.

Форма технического журнала по эксплуатации зданий и сооружений

23.

Аналогичные формы журналов установлены в энергетике, в
атомной отрасли и в других отраслях.
Застройщик многоквартирного дома в течение месяца после
получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию
должен передать под расписку инструкцию по эксплуатации
дома в муниципальный архив, а также товариществу
собственников жилья (ТСЖ) либо одному из собственников в
случае, если ТСЖ не создано. Инструкция должна включать в
себя
рекомендации
застройщика,
проектировщиков,
подрядчиков по содержанию и ремонту общего имущества,
рекомендуемые сроки службы конструкций и оборудования.

24.

5. Организация эксплуатации жилищного фонда
Жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений разделяется по
назначению на жилищный фонд социального использования, коммерческого
использования, индивидуальный и специализированный (служебные
помещения, общежития, фонд временного поселения и др.). Общая площадь
жилых помещений в стране оценивается в 3360 млн кв. м, в том числе в
городах — около 73% этого количества. На одного жителя приходится 23,4 кв.
м. В составе жилого фонда свыше 40% приходится на каменные дома, 25% —
на панельные, 6% — на блочные, менее 2% — на монолитные и 20% — на
деревянные. Дома, построенные до 1971 г., составляют 36% общей площади.
По форме собственности жилой фонд может быть государственным,
муниципальным и частным. Особенностью России являлась значительная
доля государственного и муниципального фонда, обусловленная тем, что
основная часть инвестиций в жилища производилась ранее из бюджета. В
настоящее время она снижена в результате приватизации (табл. 1).
Полученное от государства жилище можно однократно приватизировать, т.е.
бесплатно перевести в собственность.

25.

26.

Таким образом, граждане могут проживать в жилых помещениях с разрешения
собственника, на правах аренды или по договору социального найма, а отдельные категории
работников — по специальным правилам (раздел IV ЖК РФ ). В частности, служебные жилые
помещения могут быть предоставлены работникам органов власти, местного
самоуправления, унитарных предприятий или учреждений, военнослужащим и
государственным служащим и др. Работникам частных предприятий и организаций может
быть предоставлено только общежитие.
К жилым помещениям относятся жилой дом (или его часть), квартира, комната.
Обязанности по содержанию жилого помещения несет собственник. В многоквартирном
жилом доме, каковых в России подавляющее большинство, собственник квартиры обязан
также содержать общее имущество пропорционально доле в праве общей собственности.
В состав общего имущества входят помещения и оборудование, не включаемые в состав
квартир (лестничные клетки, лифты, коридоры, технические этажи, встроенные гаражи,
инженерные системы и др.), крыши, ограждающие и несущие конструкции, земельные
участки, внешние объекты.
Внешней границей инженерных сетей является внешняя граница стены многоквартирного
дома, а сетей газоснабжения — место соединения запорного устройства с внешней сетью.
Границей эксплуатационной ответственности является место соединения прибора учета с
внешней сетью. Уровень благоустройства жилищного фонда на конец 2012 г. показан в табл.
2.

27.

28.

6. Управление многоквартирным домом
Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников
помещений. Оно может выбрать способ управления домом, а также принять решение о проведении
реконструкции, ремонта, о порядке использования земельного участка и др. Голосование
проводится пропорционально доле в праве общей собственности. В частично приватизированных
домах представитель собственника — государственного или муниципального органа — принимает
участие наравне с частными собственниками.
Способов управления многоквартирным домом может быть несколько. Собственники жилья
могут управлять всеми вопросами непосредственно (с помощью собраний), через ТСЖ или
управляющую компанию (УК).
Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, являющаяся юридическим
лицом, имеет печать и расчетный счет в банке.
Руководит деятельностью ТСЖ избираемое правление. ТСЖ имеет право сдавать в аренду часть
общего имущества дома, организовывать обслуживание и ремонт недвижимого имущества.
Управляющая компания, в отличие от ТСЖ , не создается на общем собрании собственников
жилья, а действует на основании договора, подписанного каждым собственником либо ТСЖ.
Управляющей компанией может быть индивидуальный предприниматель или юридическое лицо,
зарегистрированное на территории РФ и получившее лицензию на осуществление
предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Такую лицензию
может выдать региональный орган государственного жилищного надзора. В отличие от допуска СРО
, такая лицензия действует только на территории одного субъекта федерации.

29.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма обязаны вносить
плату за жилое помещение и коммунальные услуги, поддерживать сохранность и
исправное состояние жилых помещений, проводить текущий ремонт. При этом
обязанности по капитальному ремонту зданий сохраняются за собственником
помещений.
Техническая эксплуатация жилищного фонда включает:
• управление жилищным фондом, в том числе организацию эксплуатации,
установление взаимоотношений со смежными организациями и поставщиками, с
нанимателями и арендаторами;
• техническое обслуживание и текущий ремонт строительных конструкций и
инженерных систем, включая диспетчерское и аварийное обслуживание,
периодические осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации;
• санитарное содержание, включая уборку мест общего пользования, уборку
придомовой территории, уход за зелеными насаждениями, текущий ремонт малых
архитектурных форм и элементов благоустройства.
Технической эксплуатацией зданий должны заниматься УК, ТСЖ или непосредственно
собственники жилых помещений. Затраты на техническую эксплуатацию в конечном
итоге несут собственники, хотя муниципальными и государственными органами власти
могут быть предоставлены субсидии.

30.

7. Перепланировка и переустройство
Собственник или наниматель квартиры вправе вносить в нее некоторые
улучшения. Однако в ряде случаев он должен получить разрешение на
вносимые изменения. К таким изменениям относятся перепланировка и
переустройство жилых помещений, требующие внесения изменений в
технический паспорт жилого помещения. При этом перепланировкой
считается изменение конфигурации помещения, а переустройством —
установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования.
Перепланировка обычно подразумевает перенос ненесущих стен и
перегородок, изменение формы и места дверных проемов, укрупнение или
разукрупнение комнат, устройство и переоборудование тамбуров, закрытие
балконов, устройство дополнительных кухонь и санузлов. Переустройство
включает замену газовых плит электрическими, перенос сантехнических и
газовых приборов, переоборудование туалетов и ванных комнат, прокладку
или изменение трассы трубопроводов, электрических сетей, душевых, ванн,
установку мощных бытовых приборов с отдельным подключением и др.

31.

Для проведения перепланировки или переустройства собственник
должен подготовить и оформить проект указанных изменений,
получить согласие наймодателя и всех проживающих членов семьи (в
случае проживания по договору социального найма), а так е
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и
культуры, если здание относится к таким памятникам.
Если
представленный
проект
нарушает
требования
законодательства, в том числе о безопасности зданий и сооружений, в
проведении перепланировки (переустройства) может быть отказано.
В частности, недопустимо сносить несущие стены или устраивать в них
проемы , изменять конфигурацию перекрытий и т.п., так как при этом
нарушаются прочность и устойчивость здания в целом. Не допускается
также увеличивать нагрузку на перекрытия выше расчетной,
пересекать или прерывать вентиляционные каналы , стояки , снижать
теплозащиту зданий и т.д.

32.

Собственник, имеющий две и более соседние квартиры, вправе их объединить в
порядке перепланировки. Однако если при изменении границ помещений к ним
присоединяется часть общего имущества дома, необходимо получить согласие всех
собственников жилых помещений в доме.
Самовольная перепланировка (переустройство) наказывается в административном
порядке; жилое помещение должно быть приведено в прежнее состояние за счет
нарушителя. Если же административное решение не выполнено, суд может вынести
решение о расторжении договора социального найма или о продаже с торгов помещения,
находившегося в собственности.
Граждане могут заниматься в жилых помещениях индивидуальной трудовой или
предпринимательской деятельностью, если это не нарушает законных интересов других
граждан. Перевод жилого помещения в нежилое по инициативе собственника
осуществляется органом местного самоуправления. При этом перевод квартиры в
нежилое помещение не допускается, если под ней находятся жилые помещения или в нее
не может быть выполнен отельный вход. Если при переводе помещений требуется
перепланировка или переустройство, выполненные работы принимаются актом
приемочной комиссии, которая назначается органом местного самоуправления.

33.

Шестакова Алена Петровна
[email protected]
ПЕРВЫЙ ВУЗ
КОРПОРАЦИЙ
www.tyuiu.ru