Первичная недвижимость

1.

ПЕРВИЧНАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ

2.

Что такое первичная недвижимость?
Первичная недвижимость (первичка) –
недвижимость, которая впервые выставляется на
продажу в качестве
продукта строительной компании.
Для понимания важно, что на такой объект ни
разу не было установлено право собственности.

3.

Преимущества первички
• Более удобные планировки

4.

Современные планировки-студия

5.

Современные планировки – 1к квартира

6.

Преимущества первички
• Большая придомовая территория с более качественным
благоустройством территории

7.

Преимущества первички
• Современные инженерные системы и вентиляции

8.

ПРЕИМУЩЕСТВА ПЕРВИЧКИ:
Возможность сделать ремонт на свой вкус в зависимости от
качества выбранной отделки:
-черновая;
-предчистовая;
-чистовая;
-улучшенная чистовая;

9.

А также:
-социальная среда, окружение-лучше, качественнее;
-есть гарантия на устранение дефектов; на конструктив(5 лет), на коммуникации
и технологическое оборудование (3 года);
-дешевле, чем сданная аналогичная квартира;
-возможность оплачивать покупку частями (рассрочка);
-меньше расходов на оформление сделки;
-лояльные банковские продукты (семейная ипотека).

10.

МИНУСЫ ПЕРВИЧКИ:
Риски (достроят- не достроят);
Необходимость ждать окончания строительства;
Необходимость делать ремонт, дополнительные издержки;
Шум ремонта год- два после сдачи;
Качество не будет очевидным;
Отсутствие инфраструктуры (не во всех случаях).

11.

ВИДЫ ОТДЕЛКИ

12.

Черновая отделка

13.

Предчистовая отделка

14.

Чистовая отделка

15.

ПОЯСНИМ:
ЛИТЕР
номер дома до
постановки на
кадастровый учёт.
Если два отдельно
стоящих дома
соединены между
собой подземными
помещениями или
коммуникациями,
зачастую эти объекты
будут именоваться
«секция 1» и «2»
СЕКЦИЯ
Подъезд
Придомовая
территория
прилегающая
территория к объекту
строительства
(будущий двор,
парковка, детская
площадка).
МОП
места общего
пользования
(подъезды)

16.

ПОЯСНИМ:

17.

ПОЭТАЖНЫЙ ПЛАН:
-графический документ, отображающий
основные элементы конструкций одного уровня
здания,
дома, конструкции.
Т.е. схема расположения квартир в разрезе
одного этажа.
Как правило, поэтажный план читается по
часовой стрелке от лестничной площадки.

18.

Поэтажный план (экспликация)
Можно посмотреть в вагончике прораба

19.

ПОЯСНИМ:
Планировочные решения (планировка)- расположение жилых и нежилых
помещений квартиры
относительно друг друга, их соотношение с точки зрения площади,
геометрии и габаритных размеров.
Общая площадь квартиры- определяется, как сумма площадей её помещений,
встроенных шкафов,
а также, площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых,
подсчитываемых
со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий- 0,5,
для балконов и террас- 0,3, для веранд
и холодных кладовых- 1,0.
Жилая площадь- сумма площадей жилых комнат.

20.

Классификация
домов по
материалу
конструктива:

21.

Кирпич
Плюсы:
• Тепло-шумоизоляция высокая
• Возможность перепланировки
• Ограниченная этажность (до 19
этажей)
Минусы:
• Цена выше из-за дороговизны
строительства
• Необходимость укрепления
армопоясом

22.

Монолит-кирпич
Плюсы:
• Легко сделать перепланировку(кроме
монолитных колонн)
• Высокая этажность за счет легкости
конструкции
• Усадка меньше,чем у кирпича
Минусы:
• Шумоизоляция ниже,чем в кирпичных
домах(если нет дополнительной
шумоизоляции)

23.

Панельные
Плюсы:
• Стоимость жилья ниже
• Быстровозводимые здания
Минусы:
• Тепло- шумоизоляция ниже,чем в
остальных
• Сделать перепланировку сложно ,т.к. все
стены несущие

24.

Эконом-класс:
Зачастую располагаются далеко от центра, могут находиться рядом с промзонами,
крупными
автомобильными трассами, жд-путями;
Типовые решения и серии домов;
Нет особых требований по безопасности, паркингу, инфраструктуре, высоте
потолков, площади кухни,
отделке, инженерным коммуникациям. Всё делается по минимальным нормам,
которые прописаны в
законодательстве.
Площади квартир: 1к- до 40 кв.м., 2к- до 60 кв.м., 3к- до 90 кв.м.;
Большое количество квартир на этаже.

25.

Комфорт-класс:
Дома современных типовых серий, иногда- индивидуальные проекты;
По расположению особых требований нет;
Материалы более дорогие;
Дом может быть ограждён по периметру, установлены домофоны, могут работать консьержи
и
охранники, колясочные, зоны хранения;
Облагороженная территория: детская площадка с безопасным покрытием, зона ворк- аута,
площадки для праздника;
Потолки 2,7- 2,8 м;
Площадь- больше,чем в эконом- класс: 1к-от 35 кв.м., 2к- от 53 кв.м., 3к- от 65 кв.м.
площадь кухни- от 8 кв.м.

26.

Бизнес-класс:
Строится в престижных районах (или в спальных районах, где есть благоприятное окружениеухоженный
парк или водоём);
Проект зданий всегда индивидуальный, с архитектурной идеей;
Территория охраняется, наличие видеонаблюдения, консьержа и домофона обязательно;
Подземный или многоуровневый паркинг;
Использование дорогостоящих отделочных материалов в подъездах;
Высота потолков в квартирах- 2,8-3 м;
Площадь квартир: 1к- от 40 кв.м., 2к- от 60 кв.м., 3к- от 90 кв.м., площадь кухни- от
12 кв.м.;
Малое количество квартир на этаже;

27.

Точечная (уплотнительная) застройка:
- строительство новых зданий или
сооружений в исторически сложившемся
жилом микрорайоне, обычно- на месте
зелёных зон или снесённого здания.
- Встраивается в готовую инфраструктуру.

28.

Квартальная застройка:
- подразумевает под собой
строительство целого квартала
(нескольких домов, объединённых
единой концепцией,
инфраструктурой).

29.

Девелопер или застройщик ?

30.

Девелопер:
- предприниматель, занимающийся
созданием объектов недвижимости
и организацией соответствующих
процессов.
Девелопер обычно сопровождает
процесс создания здания на всех
этапах.

31.

Под «девелопером» обычно понимают инвестора,
который осуществляет инвестиции в строительство
объекта, желая получить прибыль от продажи или
сдачи в аренду этого объекта после его постройки
(целиком или частями).
Девелоперские компании имеют возможность
привлекать крупные инвестиции под развитие
своих проектов.

32.

Девелопер осуществляет следующие действия:
Проектирование объекта;
Выкуп земли под объект или заключения договора аренды
на земельный участок;
Получение разрешения на строительство;
Ведёт поиск строительной компании;
Ведёт поиск брокера для продажи объекта.

33.

Застройщик:
-юридическое лицо независимо от его организационно-правовой
формы, имеющее в
собственности или на праве аренды, на праве субаренды
земельный участок.
Привлекающее денежные средства участников долевого
строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом
для строительства (создания) на этом земельном участке
многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости;

34.

А в чём разница?
Застройщик
=
Девелопер
Термины «девелопер» и «застройщик» почти
равнозначные, с той лишь разницей, что первое слово- с
далёкого «Запада», второе- родом из СССР.

35.

Договор долевого участия (ДДУ)- единственный,
прямо предусмотренный законом, тип договора
софинансирования строительства городского жилья
гражданами и юридическими лицами.
Т.е. заключение ДДУ- единственный законный способ
приобрести право на объект завершённого
строительства на стадии его незавершённого
строительства. Регулируется 214 Федеральным
Законом.

36.

214 ФЗ: что изменилось?
После 1-го июля 2019 г. застройщики обязаны перейти
на проектное финансирование с применением
эскроу- счетов( специальные счета в банках, на которых
хранятся деньги дольщиков до
регистрации права собственности).
Причина появления:
Необходимость дополнительной защиты
дольщиков от недобросовестных застройщиков.

37.

Формы работы с эскроу-счетами:
1.Застройщик строит собственными средствами, размещая
денежные средства дольщиков
на специальных счетах (эскроу-счетах) в утверждённом
банке.
2.Застройщик открывает в утверждённом банке кредитную
линию и размещает эскроу-счета
для хранения денег дольщиков до завершения
строительства.

38.

Ок. Для чего мне всё это знать?
Первичка- недооценённый канал.
Знать это нужно, чтобы много
зарабатывать.