Управление недвижимостью

1.

Управление
недвижимостью

2.

Управление недвижимостью
– осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и
сооружений
(поддержание
их
сервиса,
руководство
обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей
(арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор
арендной
платы
и
пр.)
в
целях
наиболее
эффективного
использования недвижимости в интересах собственника.

3.

Управление недвижимостью включает:
- систему законодательного и нормативного регламентирования и
контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости,
осуществляемую государственными органами;
- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других
документов на объекты недвижимости;
- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

4.

Объекты управления:
- выступают как собственно объекты
недвижимости (не только здание или
комплекс зданий, но и земельные участки),
- соответствующие им системы —
муниципальный, ведомственный и частный
жилой фонд, товарищества собственников
жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

5.

Субъекты управления
- собственники,
- владельцы и пользователи,
- арендаторы, - инвесторы,
- профессиональные
посредники,
- уполномоченные
государственные органы и
организации инфраструктуры.

6.

«Цели управления недвижимостью»
Наименование
группы целей
Краткая характеристика
1.Операционные Обеспечение выполнения основной деятельности собственника; поддержание хорошего
состояния объекта недвижимости; минимизация затрат на техническое обслуживание и
эксплуатацию недвижимости; сохранение капитала; повышение престижа собственника
в результате обладания соответствующим объектом недвижимости
2. Коммерческие Получение периодического дохода и его максимизация; увеличение стоимости
недвижимости; спекуляция недвижимостью; поддержание хорошего состояния объекта
недвижимости; минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию
недвижимости; повышение престижа собственника в результате обладания
соответствующим объектом недвижимости
3. Социальные
Стимулирование развития малого и среднего бизнеса путем обеспечения максимально
простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости; создание
благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость; создание
благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения;
обеспечение оптимальной с точки зрения интересов общества структуры недвижимого
имущества по формам собственности и вариантам использования

7.

Заполнить таблицу: « Цели управления
недвижимостью на различных стадиях ЖЦ»
Основные бизнес-процессы управления
Стадия жизненного цикла объекта недвижимости
Использование и
эксплуатация
1. Стратегический анализ, прогнозирование и
планирование
2. Маркетинг и взаимодействие с клиентами
3. Финансы и бюджетирование
4. Оказание услуг по использованию
недвижимости
5. Проведение ремонтных работ и реконструкции
6. Управление проектами и инвестициями
8. Управление качеством
9. Управление мотивацией
Комплексная
реконструкция
Ликвидация под
новое строительство

8.

Система управления недвижимостью
1. Функциональное: стратегические, маркетинговые, учетно-аналитические,
финансовые, информационные, кадровые инструменты и механизмы.
2. Оперативное: отвечает за непосредственную реализацию функций и задач
по бесперебойному функционированию и наилучшему текущему
использованию каждого объекта недвижимости в соответствии с его ЖЦ. Это
управление доходами и расходами.
3. Проектное: обеспечивает своевременную и качественную разработку и
реализацию проектов, а также необходимое для этого финансовое,
материальное, кадровое, информационное сопровождение.
4. Контрольное :постоянный мониторинг и оценка бизнес-процессов,
операций и проектов на основе планирования, учета и анализа
характеризующих их показателей. В процессе устранения определяются
недостатки системы, причины их возникновения.

9.

Виды управления объектами недвижимости
1. Правовое управление — распределение и комбинирование прав на
недвижимость
-
Внутреннее
(деятельность
регламентирована
собственными
нормативными документами (уставом, положениями, договорами,
инструкциями и т.п.)
-
Внешнее
(деятельность
регламентирована
государственными
структурами, направлена на создание нормативной базы. Контроль за
соблюдением установленных норм и правил)

10.

Виды управления объектами недвижимости
2. Экономическое — управление доходами и затратами, формирующимися в
процессе эксплуатации недвижимости.
- система налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от
них);
- регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);
- выпуск и обращение жилищных сертификатов;
- предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий,
безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;
- реализация государственных целевых программ;
- амортизационная политика;
- внешнеэкономическая деятельность.
3. Техническое — содержание объекта недвижимости в соответствии с его
функциональным назначением.
4. Организационное – приемы и средства организационного влияния
(воздействия) на процесс управления

11.

МЕХАНИЗМЫ И ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ

12.

ВИДЫ ВОЗДЕЙСТВИЯ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

13.

Управление объектами
недвижимости

14.

Формы ведения управления
Аутсорсинг - передача
сторонней компании части
выполняемых функций или
целиком отдельный бизнес-
процесс.

15.

Виды:
- IT-аутсорсинг - передача специализированной организации полностью или
частично функций, связанных с информационными технологиями. Это
проектирование
и
разработка
компьютерных
информационных
систем,
системная интеграция, разного рода обслуживание.
- аутсорсинг бизнес-процессов - передача специализированной организации
отдельных функций, которые не являются для компании основными, например
ведение бухгалтерского учета, маркетинг, реклама, логистика.

16.

Виды:
-
доверительное
управление
имуществом
–универсальный
институт, который призван обеспечить стабильность гражданских
отношений, т.к. доверительное управление ориентировано не
просто на сиюминутную выгоду, а на установление длительных
отношений по извлечению доходов от использования имуществ.

17.

Объекты доверительного управления:
• Предприятия, имущественные комплексы и другие
объекты недвижимости.
• Ценные бумаги
• Исключительные права на результат интеллектуальной
деятельности или на средство индивидуализации (бренд, название,
товарный знак, товарная линейка и так далее).
• Другое имущество

18.

Схема
взаимодействия
Учредителя и
Доверительного
управляющего

19.

Доверительное управление
• Преимущества:
• Недостатки:
- Наличие системы управления
активами
- Более тщательный анализ
активов
- Владелец имущества полностью
освобождается от любой
бумажной работы, связанной с
получением прибыли
- Доверительное управление —
платная услуга, стоимость
которой зависит от активов,
стратегий инвестирования
- Обязательная уплата
подоходного налога с
полученной прибыли по ДУ
- Есть вероятность передачи
активов в ДУ непрофессионалам
либо мошенникам

20.

Профессиональном управлении в сфере
коммерческой недвижимости
FM
• Facility Management
• Управление инфраструктурой
BМ
• Building Management
• Управление зданием
PM
• Property Management
• Управление собственностью
AM
• Asset Management
• Управление активами

21.

Facility Management
• эффективное управление всеми
службами и сервисами,
обеспечивающими непрерывную
работу объекта недвижимости,
а также комфорт его арендаторов
и посетителей.

22.

Процессы:
• содержание всех инженерных коммуникаций и систем жизнеобеспечения
здания в исправном состоянии и предотвращение аварийных ситуаций;
• поддержание чистоты в местах общего пользования, в занимаемых
помещениях и на прилегающей территории;
• обеспечение энергоресурсами и их эффективное расходование;
• охрана и безопасность;
• организация инфраструктурных сервисов.

23.

Building Management
• Автоматизированная система
управления зданием. Она
предназначена для хранения,
обработки и анализа данных от
систем управления и контроля уже
существующих зданий, а также для
создания, редактирования и
контроля новых объектов.

24.

Вентиляция
Отопление
Электропитание
Building
Management
Охлаждение
Вода и газ
Безопасность

25.

Property Management
- вид управления объектами недвижимости, основная цель которого —
повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной
целью
является управление процессами маркетинговой, финансовой и
юридической деятельности по использованию объекта недвижимости.

26.

Asset Management
- вид управления объектами недвижимости, основная цель которого —
повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной
целью
является управление процессами маркетинговой, финансовой и
юридической деятельности по использованию объекта недвижимости.

27.

Пример доверительного управления
Бизнес центр Кристалл