Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Виды и отличия

1.

-
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
Согласие супруга/супруги на совершение сделки
Право собственности
Брачный договор
Сделки с доверенностями

2.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
Виды и отличия.
Правоустанавливающие документы - документы, на основании которых возникло
право собственности на объект недвижимости.
Правоподтверждающие документы - документы, выдаваемые уполномоченными
(регистрирующими) органами, подтверждающие возникновение или переход права.

3.

Виды правоустанавливающих документов
ПЕРВИЧНЫЕ - документы, которые
устанавливают право впервые.
-
Справка ЖСК о выплате пая;
-
Договор передачи/приватизации;
-
ДДУ;
-
Судебное решение;
-
Акт органа государственной власти
(приказ, распоряжение, постановление)
ВТОРИЧНЫЕ - документы, которые фиксируют
передачу права.
-
Договоры (ДКП, дарение, рента, мена,
пожизненное содержание с иждивением и пр.);
-
Свидетельство о праве на наследство по
закону/завещанию;

4.

Виды правоподтверждающих документов
-
Свидетельство о собственности (до 31.01.1998 года)
-
Свидетельство о государственной регистрации права собственности (до 15.07.2016 года)
-
Выписка из ЕГРП (с 15.07.2016 года по 01.01.2017 года)
-
Выписка из ЕГРН (с 01.01.2017 года)
ВАЖНО!!!
Технический паспорт, экспликация, поэтажный план и пр. НЕ являются ни правоустанавливающими, ни
правоподтверждающими документами. Это техническая документация!

5.

Право собственности на недвижимое имущество
-
Единоличная собственность
-
Общая собственность
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве
общей собственности
-
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из
собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких
долей (совместная собственность)
-
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по
решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих
лиц

6.

Преимущественное право покупки
Пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему
лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой
доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
ВОЗНИКАЕТ ПРИ:
• Режиме долевой собственности объекта;
• Продаже постороннему лицу

7.

Извещение о продаже
Пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ - продавец доли обязан известить в письменной форме
остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием
цены и других условий, на которых продает ее.
В извещении указывается полный адрес объекта недвижимости, ФИО сособственника, цена, за которую
предлагается выкупить долю, а также другие условия сделки.
Направляется по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
Обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается
исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
Уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться
доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него
обстоятельствам;
Время на ответ - один месяц с момента доставки уведомления адресату;
Молчание не означает согласие, а означает отказ от преимущественного права покупки; (п.4 ст. 157.1 ГК РФ)
Можно не ждать месяц, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ
от приобретения доли.

8.

Последствия нарушения преимущественного
права покупки
Пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ - при продаже доли с нарушением преимущественного права
покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в
судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Данный срок является специальным, носящим пресекательный характер, в связи с чем исковые требования,
заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.
ВАЖНО!!!
В случаях, когда сособственниками являются несовершеннолетние граждане, для того чтобы законный
представитель несовершеннолетнего, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного
права покупки доли в праве общей долевой собственности или комнаты в коммунальной квартире, необходимо
получить на это согласие органа опеки и попечительства и нотариально удостоверил отказ.
Аналогичная ситуация и в отношении несовершеннолетних лиц в возрасте от 14 до 18 лет.

9.

Супруги и сделки с недвижимостью
ОБЩЕЕ
ПРАВИЛО:
Статья 34 Семейного кодекса РФ - имущество, нажитое супругами во время
брака, является их совместной собственностью.
Статья 39 Семейного кодекса РФ - при разделе общего имущества супругов
и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными,
если иное не предусмотрено договором между супругами.

10.

Согласие супруга. Что это?
Статья 35 Семейного кодекса РФ - владение, пользование и распоряжение
общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию.
ОСОБЕННОСТИ:
Согласие супруга:
-
Требуется только для отчуждения недвижимости;
-
Требует обязательного нотариального удостоверения;
-
Может быть отозвано в любой момент до совершения сделки;
-
По уже совершенным сделкам согласие отозвано быть не может.

11.

Сделки с согласием и без
Согласие супруга НЕОБХОДИМО:
-
Если недвижимость куплена в браке;
-
При совместной выплате ипотеки;
-
Если недвижимость была получена
путем мены на другое имущество;
-
Если брачным договором установлено
совместное владение объектом
Согласие супруга НЕ ТРЕБУЕТСЯ:
-
Недвижимость куплена до заключения брака;
-
Недвижимость была подарена одному из
супругов (даже в период брака);
-
Продавцами выступают оба супруга;
-
Недвижимость приватизирована в браке
одним из супругов, а второй в приватизации
не участвовал;
-
Недвижимость является собственностью одного из
супругов на основании брачного договора;
-
Недвижимость получена одним из супругов в
наследство.

12.

Последствия отсутствия согласия супруга/супруги
-
Сделка может быть оспорена в суде одной из сторон сделки, а также третьими лицами,
интересы которых затронуты сделкой (ст. 166 Гражданского кодекса РФ);
-
Сделка пройдет, однако в ЕГРН будет внесена отметка об отсутствии согласия
супруга/супруги.
ПРИ ЭТОМ:
Нормами действующего законодательства НЕ предусмотрен порядок погашения записи о
государственной регистрации сделки, права без необходимого в силу закона согласия третьего
лица. Поэтому запись будет присутствовать и в выписках из ЕГРН последующих
собственников.

13.

Понятие брачного договора
Статья 40 Семейного кодекса РФ - брачным договором признается соглашение лиц, вступающих
в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в
браке и (или) в случае его расторжения.
ОСОБЕННОСТИ:
-
Регулирует только имущественные отношения;
-
Может быть заключен как до брака, так и во время;
-
Стороны могут вносить в него изменения или расторгнуть;
-
Может быть оспорен в суде сторонами (супругами);
-
Подлежит нотариальному заверению

14.

Предмет регулирования и виды
БРАЧНЫЙ ДОГОВОР МОЖЕТ РЕГУЛИРОВАТЬ:
-
Совместно нажитое имущество супругов;
-
Добрачное личное имущество;
-
Как уже существующие имущественные отношения, так и потенциальные – в отношении
имущества, права на которое будут приобретены в дальнейшем
Виды брачного договора
-
Совместная форма владения;
-
Совместное владение за исключением добрачного имущества;
-
Раздельная форма владения

15.

Расторжение брачного договора
ВАЖНО!!!
Брачный договор в любое время может быть расторгнут сторонами:
-
Во внесудебном порядке через соглашение о расторжении (оформляется у нотариуса);
-
В судебном порядке, если одна из сторон не согласна расторгаться
Основания для расторжения
-
Договор ставит одного из супругов в крайне неблагоприятное положение;
-
Изменились обстоятельства жизни;
-
Наступили условия, при которых договор изменяется или расторгается, если это
предусмотрено в самом договоре

16.

Сделки с доверенностями
Доверенность — письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для
представительства перед третьими лицами в правоотношениях.
К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
-
доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других
военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по
медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;
-
доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военноучебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия,
также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены
командиром (начальником) этой части, соединения, учреждения или заведения;
-
доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником
соответствующего места лишения свободы;
-
доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях
социального обслуживания, которые удостоверены администрацией этой организации или руководителем
(его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения

17.

Доверенности собственников, проживающих за границей
Собственники, проживающие за границей, могут выдать доверенность двумя путями:
-
Обратиться в консульское учреждение Российской Федерации, предъявив заграничный паспорт и
российский паспорт (при наличии).
Преимущества консульской доверенности – отсутствие необходимости легализации, возможность ее проверки на
сайте Федеральной нотариальной палаты.
❖
❖
❖
Обратиться к иностранному нотариусу. После удостоверения доверенности может понадобиться одна из
процедур:
Легализация документов, если государство, в котором работает нотариус не является членом Гаагской
конвенции 1961 года. В этом случае производится четырехэтапная процедура: заверение перевода у
иностранного нотариуса
удостоверение подписи нотариуса через иностранный Минюст
удостоверение печатей и подписей Минюста через МИД
проставление печатей в консульском
учреждении РФ.
Если иностранное государство член Гаагской конвенции – необходимо проставление апостиля в
компетентном органе иностранного государства
нотариальное заверение перевода и апостиля в
России (если доверенность на иностранном языке).
Если иностранное государство – член Минской конвенции 1993 года (страны СНГ и Грузия), то необходим
лишь нотариальный перевод доверенности (если она на иностранном языке).

18.

Notary Public
Notary Public - институт публичных нотариусов в США.
-
-
Заверенные Notary Public документы не подтверждают полномочий подписанта;
Notary Public необязательно квалифицированный юрист. Это может быть просто человек с “хорошей
репутацией” в американском обществе;
Функции Notary Public охватывают приведение к присяге, свидетельствование верности подписи, протест
векселей. Публичный нотариус не изготавливает документы и не отвечает за правильность указанных в нем
сведений;
Участие Notary Public не придает документам какой-либо особенной юридической силы;
Штамп “Public Notary” на документе не может удостоверять правильность изложенных в нем фактов и
легальность самого документа;
Доверенность, удостоверенная Notary Public, НЕ является нотариальной доверенностью в призме
российского законодательства и не является доказательством полномочий в суде или в сделках с
недвижимостью.
ПРЕЦЕДЕНТЫ:
Управление Росреестра по г. Москве, получив на регистрацию нотариальный договор дарения доли квартиры,
вынесло решение о приостановлении госрегистрации перехода права из-за того, что за одного из одаряемых
действовали по доверенности, удостоверенной нотариусом штата Калифорния США. В уведомлении о
приостановке регистратор указал, что в США публичный нотариус (notary public) может заверять только подписи и
копии документов, проверка законности документа, правоспособности юридического лица, дееспособности и
полномочий лиц, подписавших такого рода документы (доверенность), в компетенцию публичного нотариуса в
США не входят.

19.

Срок действия доверенности и ее прекращение
ДЕЙСТВИЕ:
-
Доверенность может быть выдана на любой срок.
-
Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня
ее совершения.
-
Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
ВАЖНО!!!
-
Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые
оно уполномочено.
-
Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это
доверенностью.

20.

ПРЕКРАЩЕНИЕ:
-
Истечение срока доверенности;
-
Отмена доверенности лицом, выдавшим ее;
-
Отказ лица, которому выдана доверенность, от полномочий;
-
Смерть гражданина, выдавшего доверенность или которому выдана доверенность,
признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно
отсутствующим;
-
Прекращение юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность;
-
Введение в отношении представляемого или представителя такой процедуры
банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно
выдавать доверенности.

21.

Доверенности от мобилизованных граждан
Доверенность заверяется командиром (начальником) воинской части, соединения, учреждения
или военно-учебного учреждения, в котором находится мобилизованный гражданин (п. 2 ст. 185.1
Гражданского кодекса РФ). Дополнительно требуется справка о месте службы.
Отдельные положения по доверенностям
-
Нельзя по доверенности одновременно представлять обе стороны сделки;
-
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя
лично, а также в отношение другого лица, представителем которого он одновременно
является;
-
В соответствии с действующим Гарантийным положением наличие доверенности не
является основанием для отказа в предоставлении гарантии. Правовую оценку
представленной на сделку доверенности проводит аудитор.

22.

Риски сделок по доверенности
Способы минимизации рисков:
Риски сделки по доверенности:
-
Доверенность окажется поддельной;
-
-
Собственник отзовёт доверенность,
умрёт до или во время сделки;
Проверить доверенность по реквизитам на
сайте Федеральной нотариальной палаты;
-
Доверенность
выдана
влиянием/обмана/угрозы;
Провести
медицинское
освидетельствование доверителя;
-
Использовать
способ
безопасных
расчетов, при котором деньги от продажи
квартиры получит собственник;
-
Если используется ячейка в условия
доступа
включить
нотариальное
заявление о том, что доверенность не
отзывалась.
-
-
под
Невозможно проверить осознает ли
собственник значение своих действий и
в том числе полномочия доверенности.

23.

Проверим себя (лист 1):
Что такое правоустанавливающие и правоподтверждающие документы? В чем их отличия?
Какие бывают виды правоустанавливающих документов?
Какие бывают виды правоподтверждающих документов?
Какие существуют общие правила относительно имущества супругов?
Для чего требуется согласие супруга/супруги?
Какие существуют особенности касательно согласия супруга/супруги?
Когда согласие супруга/супруги необходимо, а когда не требуется?
Какие могут быть последствия проведения сделки без согласия супруга/супруги?
Что такое брачный договор? Каковы его особенности?
Что входит в предмет регулирования брачного договора?
Какие бывают виды брачных договоров?
Каким образом может быть расторгнут брачный договор и по каким основаниям?
Понятие доверенности?
Какие доверенности приравниваются к нотариально удостоверенным?
Как оформляется доверенность за пределами РФ?

24.

Проверим себя (лист 2):
Notary Public - что это? Каковы его особенности?
На какой срок может быть выдана доверенность? Обязательно ли указание в доверенности
на срок ее действия?
Возможно ли передоверие полномочий по доверенности третьим лицам?
Какие существуют основания для прекращения действия доверенности?
Кем заверяются доверенности от мобилизованных граждан? Носят ли такие доверенности
силу нотариальных?
Кого нельзя одновременно представлять по доверенности?
Какие существуют риски в сделках по доверенности и как их можно минимизировать?