Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) в г. Новочеркасск Ростовской области

1. Министерство сельского хозяйства Российской Федерации Новочеркасский инженерно-мелиоративный институт имени А.К.Кортунова ФГБОУ

ВО «ДОНСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Мелиоративный колледж имени Б.Б.Шумакова
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
НА ТЕМУ
«ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)
В Г. НОВОЧЕРКАССК РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ В
ЦЕЛЯХ ЗАЛОГА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ»
Выполнила:
Янчук Г.А.

2.

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН ГОРОДА НОВОЧЕРКАССК

3.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
НА КАРТЕ НОВОЧЕРКАССКА
ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Адрес
Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Молодежная, д.62
Плотность застройки
Местоположение:
Окружающая застройка
Высокая
Микрорайон Октябрьский
Ближайшее окружение составляют объекты социального назначения
Транспортная доступность:
Хорошая, осуществляется по дороге с твердым покрытием
Экологическая обстановка
микрорайона
Вывод
Благоприятная
Объект оценки
Состав объекта оценки
Количество этажей
Этажность
Описание составлено на
основании
Объект оценки расположен в мкр. Октябрьский города
Новочеркасск, ближайшее окружение составляют объекты
социального назначения
Нежилое помещение, назначение: нежилое, кадастровый номер:
61:55:0020743:379, площадь: 108,4 кв.м., расположенного по адресу:
Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Молодежная, д.62
Объект оценки не имеет составных частей
5
5
Кадастровый паспорт помещения от 21.11.2012;
Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости № 992024/382756691 от
22.03.2024

4.

ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

5.

ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ
ОФИСНО-ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ
№
Наименование фактора
Значимость
фактора
1 Местоположение
0,29
2 Общая площадь (фактор масштаба)
0,08
3 Расположение относительно красной линии
0,08
4
5
6
7
8
9
Физическое состояние здания
Этаж (для встроенных помещений)
Наличие отдельного входа
Состояние отделки
Ограниченность
доступа
к
объекту
(расположение на закрытой территории
базы)
Близость к остановкам общественного
транспорта
10 Концентрация
населения
нахождения объекта
11 Тип объекта (встроенное
отдельно-стоящее здание)
в
районе
помещение,
12 Материал стен
13 Возможность парковки (для объектов в
городах)
14 Площадь земельного участка, относящегося
к объекту (для отдельно стоящих зданий)
15 Отношение арендопригодной площади к
общей площади
0,06
0,06
0,06
0,05
0,04
0,04
0,04
0,04
0,04
0,04
0,04
0,03

6.

ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА
Наименование
подхода
Наименование
метода
Обоснование
Объект оценки является встроенным
помещением (нежилое помещение в
пятиэтажном доме), а выделение
Обоснованный доли в общем строительном объеме
1. Затратный
отказ
здания может привести к искажению
итогового результата, поэтому в
данном отчете затратный подход не
применялся
Рынок
офисно-торговой
недвижимости
в
Новочеркасске
достаточно
насыщен,
оценщик
выявил
объекты-аналоги.
Для
Сравнения
2. Сравнительный
применения
метода
сравнения
продаж
продаж имеется вся необходимая
информация
при
получении
объективного результата о рыночной
стоимости нежилого помещения
3. Доходный
Несмотря на существующий в
Новочеркасске
развитый
рынок
аренды коммерческой недвижимости,
он продолжает в основном оставаться
«чёрным». Это обстоятельство не
Обоснованный
позволяет
Оценщику
собрать
отказ
достаточное количество достоверной
информации о размере арендной
платы и ставок аренды по объектаманалогам. Поэтому доходный подход
был исключен из расчётов

7.

ОБЪЕКТЫ-АНАЛОГИ ДЛЯ ОЦЕНИВАЕМОГО
ОБЪЕКТА
№
Источник
Адрес
Площадь
кв.м.
Стоимость,
руб.
Стоимость
руб./кв.м
1
https://www.avito.ru
г. Новочеркасск,
ул. Свободы, 3
350
13000000
37143
2
г. Новочеркасск,
https://multilisting.su ул. Мацоты С.В.,
44
46
2000000
43478
3
https://multilisting.su
г. Новочеркасск,
ул. Свободы, 17
75
4850000
64667

8.

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ
Объект
Аналог №1 Аналог №2
Аналог №3
оценки
ул.Молодежн ул.Свободы, ул.Мацоты
ул.Свободы,
Местоположение
ая, 62
3
С.В., 44
17
Характеристика
Площадь
помещения, кв. м.
108,40
Цена предложения,
руб.
Цена за кв.м, руб. определяется
Передаваемые
права
350,00
46,00
75,00
13000000
2000000
4850000
37143
43478
64667
право
право
право
собственности собственности собственности
право
собственности
помещение
свободного
назначения
встроенное
помещение
помещение
свободного
назначения
встроенное
помещение
помещение
свободного
назначения
встроенное
помещение
помещение
свободного
назначения
встроенное
помещение
Этаж
расположения
1
1
1
1
Расположение
относительно
"красной линии"
внутри
квартала
внутри
квартала
на красной
линии
внутри
квартала
Тип парковки
стихийная
стихийная
стихийная
стихийная
Физическое
состояние здания
удовлетвор.
удовлетвор.
удовлетвор.
удовлетвор.
Состояние отделки
среднее
состояние
требует
требует
среднее
ремонта
ремонта
состояние
https://www.a https://multilis https://multilis
vito.ru
ting.su
ting.su
Назначение
Тип объекта
Источник
информации

9.

ОБЪЕКТ-АНАЛОГ №1

10.

ОБЪЕКТ-АНАЛОГ №2

11.

ОБЪЕКТ-АНАЛОГ №3

12.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
Наименование
Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3
1
2
3
4
Цена предложения, руб.
37143
43478
64667
Корректировка
на
дату
1,00
1,00
1,00
предложения
Скорректированная
стоимость,
37143
43478
64667
руб./кв.м.
Корректировка на торг
0,892
0,892
0,892
Скорректированная
стоимость,
33131
38783
57683
руб./кв.м.
Корректировка
на
условия
1,00
1,00
1,00
финансирования
Скорректированная
стоимость,
33131
38783
57683
руб./кв.м.
Корректировка на условия сделки
1,00
1,00
1,00
Скорректированная
стоимость,
33131
38783
57683
руб./кв.м.
Корректировка на передаваемые
1,00
1,00
1,00
права
Скорректированная
стоимость,
33131
38783
57683
руб./кв.м.
Корректировка
на
местоположение
1,00
1,00
1,00
(местонахождение в пределах
города)
Скорректированная
стоимость,
33131
38783
57683
руб./кв.м.
Корректировка на площадь
1,16
0,90
0,95
Скорректированная
стоимость,
38540
34723
55006

13.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
Наименование
Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3
1
2
3
4
Корректировка на расположение
1,00
0,81
1,00
относительно «красной линии»
Скорректированная
стоимость,
38540
28125
55006
руб./кв.м.
Корректировка на физическое
1,00
1,00
1,00
состояние здания
Скорректированная
стоимость,
38540
28125
55006
руб./кв.м.
Корректировка на этаж
1,00
1,00
1,00
Скорректированная
стоимость,
38540
28125
55006
руб./кв.м.
Корректировка
на
наличие
1,00
1,00
1,00
отдельного входа
Скорректированная
стоимость,
38540
28125
55006
руб./кв.м.
Корректировка
на
состояние
1,11
1,11
1,00
отделки
Скорректированная
стоимость,
42779
31219
55006
руб./кв.м.
Корректировка на близость к
остановкам
общественного
1,00
1,00
1,00
транспорта
Скорректированная
стоимость,
42779
31219
55006
руб./кв.м.

14.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
Наименование
Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3
1
2
3
4
Корректировка на концентрацию
населения в районе нахождения
1,00
1,00
1,00
объекта
Скорректированная
стоимость,
42779
31219
55006
руб./кв.м.
Корректировка на тип объекта
1,00
1,00
1,00
Скорректированная
стоимость,
42779
31219
55006
руб./кв.м.
Корректировка на возможность
1,00
1,00
1,00
парковки
Скорректированная
стоимость,
42779
31219
55006
руб./кв.м.
Корректировка на тип площади
1,00
1,00
1,00
Скорректированная
стоимость,
42779
31219
55006
руб./кв.м.
Количество корректировок
3
4
2
Весовой коэффициент аналога
0,31
0,23
0,46
Рыночная
стоимость
сравнительным подходом за 1 кв.
45755
м объекта оценки, руб.
Рыночная
стоимость
4959842
сравнительным подходом, руб.
Рыночная
стоимость
сравнительным
подходом,
4960000
округленно, руб.