Оценка и анализ девелоперских проектов

1. Лекция 6

ЛЕКЦИЯ 6
Оценка и анализ
девелоперских
проектов

2.

Цель лекции: Определение основных
показателей для оценки и анализа
инвестиционной привлекательности
девелоперских проектов

3. Литература:

ЛИТЕРАТУРА:
Кожухар, В.М. Основы управления
недвижимостью [Электронный ресурс]: учебное
пособие/ Кожухар В.М.— Электрон. текстовые
данные.— М.: Дашков и К, 2012.— 200 c.—
ISBN:978-5-394-01712-4
Мурзин, А. Д. Недвижимость: экономика, оценка
девелопмент : учебное пособие / А. Д. Мурзин. Ростов н/Д. : Феникс, 2013. - 382 с. - (Высшее
образование). - ISBN 978-5-222-20299-9.
Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г.
Девелопмент: учеб. пособие/ И.И.Мазур,
В.Д.Шапиро, Н.Г.Ольдерогге; под общ. Ред. проф.
И.И.Мазура. – М.: ЗАО «Издательство
«Экономика», 2014. – 521 с. – ISBN 5-282-02312-1

4. Вопросы к лекции

ВОПРОСЫ К ЛЕКЦИИ
6.1. Основные принципы оценки эффективности
инвестиционных проектов
6.2. Основные показатели эффективности
проекта
6.3. Оценка эффективности инвестиционного
проекта
6.4. Влияние риска и неопределенности при
оценке эффективности проекта
6.5. Анализ проектных рисков

5. 1 вопрос

1 ВОПРОС
Основные
принципы оценки
эффективности
инвестиционных проектов

6.

Эффективность
проекта
социальноэкономическая
эффективность
коммерческая
эффективность

7. Принципы оценки эффективности

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ
•рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла;
•моделирование денежных потоков;
•сопоставимость условий сравнения различных вариантов;
•принцип положительности и максимума эффекта;
•учет фактора времени;
•учет только предстоящих затрат и поступлений;
• сравнение состояний «с проектом» и «без проекта»;
• учет всех наиболее существенных последствий проекта;
• учет наличия разных участников проекта;
• учет влияния на эффективность проекта потребности в
оборотном капитале;
• учет влияния инфляции и возможности использования при
реализации проекта нескольких валют;
• учет влияния неопределенности и риска, сопровождающих
реализацию проекта.

8.

9. 2 вопрос

2 ВОПРОС
Основные показатели эффективности проекта

10.

Дисконтированием
денежных потоков называется
приведение их разновременных значений к их
ценности на определенный момент времени, который
называется моментом приведения.
Е – норма дисконта.

11. В качестве основных показателей, применяемых для расчетов эффективности проекта, можно использовать:

В КАЧЕСТВЕ ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ, ПРИМЕНЯЕМЫХ ДЛЯ
РАСЧЕТОВ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА, МОЖНО
ИСПОЛЬЗОВАТЬ:
чистый доход;
чистый дисконтированный доход;
внутренняя норма доходности;
потребность в дополнительном
финансировании (стоимость проекта, капитал
риска);
индексы доходности затрат и инвестиций;
срок окупаемости;
показатели финансового состояния:
коэффициент ликвидности, показатели
платежеспособности; коэффициенты
оборачиваемости, показатели рентабельности.

12.

При
рассмотрении
показателей
эффективности проекта необходимо учитывать
следующие направления:
Инвестиционная
деятельность
Финансовая
деятельность
Операционная
деятельность

13. Операционная деятельность

ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

14. Финансовая деятельность

ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

15. 3 вопрос

3 ВОПРОС
Оценка эффективности инвестиционного
проекта

16. Оценка эффективности инвестиционного проекта включает:

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
ВКЛЮЧАЕТ:
Оценка коммерческой эффективности проекта
Оценка финансовой реализуемости проекта и
расчет показателей эффективности участия
предприятия в проекте
Оценка эффективности проекта для
акционеров
Оценка эффективности проекта структурами
более высокого уровня
Показатели региональной эффективности
Показатели бюджетной эффективности

17.

Для оценки коммерческой эффективности проекта
используются все те же показатели, но при этом возникает ряд
дополнительных моментов:
используются предусмотренные проектом (рыночные) текущие или
прогнозные цены на продукты, услуги и материальные ресурсы;
денежные потоки рассчитываются в тех же валютах, в которых проектом
предусматриваются приобретение ресурсов и оплата продукции;
заработная плата включается в состав операционных издержек в
размерах, установленных проектом;
если проект предусматривает одновременно и производство, и
потребление некоторой продукции (например, производство и потребление
комплектующих изделий и оборудования), в расчете учитываются только
затраты на ее производство, но не расходы на ее приобретение;
при расчете учитываются налоги, сборы, отчисления и т.п.,
предусмотренные законодательством, в частности возмещение НДС за
используемые ресурсы, установленные законом налоговые льготы и пр.;
если проектом предусмотрено полное или частичное связывание
денежных средств (депонирование, приобретение ценных бумаг и пр.),
вложение соответствующих сумм учитывается (в виде оттока) в денежных
потоках от инвестиционной деятельности, а получение (в виде притоков)
— в денежных потоках от операционной деятельности;
если проект предусматривает одновременное осуществление нескольких
видов операционной деятельности, в расчете учитываются затраты по
каждому из них.

18. 4 вопрос

4 ВОПРОС
Влияние риска и неопределенности при
оценке эффективности проекта

19.

Под
неопределенностью понимается
неполнота и неточность информации
об условиях реализации проекта.
Под
риском понимается возможность
возникновения таких условий,
которые приведут к негативным
последствиям.

20. Рекомендуемый размер премии за риск

РЕКОМЕНДУЕМЫЙ РАЗМЕР ПРЕМИИ ЗА РИСК

21.

22. Общее изображение нахождения точки безубыточности

ОБЩЕЕ ИЗОБРАЖЕНИЕ НАХОЖДЕНИЯ
ТОЧКИ БЕЗУБЫТОЧНОСТИ

23.

24. 5 вопрос

5 ВОПРОС
Анализ проектных рисков

25.

С экономической точки зрения риск
представляет собой событие, которое может
произойти с некоторой вероятностью, при этом
возможны три экономических результата
(оцениваемых в экономических, чаще всего
финансовых, показателях):
отрицательный, т.е. ущерб, убыток, проигрыш;
положительный, т.е. выгода, прибыль,
выигрыш;
нулевой (ни ущерба, ни выгоды).

26. Взаимосвязь категории: неопределенность – риски - потери

ВЗАИМОСВЯЗЬ КАТЕГОРИИ:
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ – РИСКИ - ПОТЕРИ

27. Способы снижения инвестиционного и производственного рисков

СПОСОБЫ СНИЖЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО И
ПРОИЗВОДСТВЕННОГО РИСКОВ

28. Виды рисков:

ВИДЫ РИСКОВ:
Юридические
Технологические
Градостроительные
Административные
Экономические
Организационно-экономические

29. Методы снижения рисков

МЕТОДЫ СНИЖЕНИЯ РИСКОВ

30. Вопросы для самостоятельного изучения:

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО
ИЗУЧЕНИЯ:
1.
2.
3.
Перечень
исходной
информации,
необходимой для анализа эффективности
проекта.
Опишите
ситуации,
вызывающие
необходимость
оценки
эффективности
проекта.
Различия
в
оценке
экономической
эффективности
инвестиционного
и
девелоперского проекта.

31. Спасибо за внимание

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ