Evaluarea unui bun imobil comercial din orașul Hînceșt

1.

MINISTERUL EDUCAȚIEI AL REPUBLICI MOLDOVA
COLEGIUL DE CONSTRUCȚII DIN HÎNCEȘTI
LUCRARE DE DIPLOMĂ
Tema: Evaluarea unui bun imobil comercial din orașul Hîncești,
str. Alexandru cel Bun, 92b
Conducătorul lucrării
de diplomă
Herța
Tudor
Realizat de elevul
gr. EI-121
Chișcă Vasile

2. Scopul lucrării de diplomă:

Scoрul рrezent al acestei lucrări constă în determinarea valoarii de рiaţă a
magazinului comecial cu 2 nivele situat în orașul Hîncești pe strada Alexandru cel
Bun 92b, рrecum şi de a examina unele asрecte ale activităţii de evaluare, în
primul plan fiind evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială.
Structura presentării
Introducere
Reglementarea activității de evaluare
Factorii ce influentează valoarea bunului imobil
Etapele procesului de evaluare
Analiza pieții imobiliare
Raportul de evaluare
Date generale despre obiect
Reprezentarea locului unde este amplasat obiectul
Metoda cheltuielilor
Metoda analizei vînzărilor comparabile
Metoda venitului
Reconcilierea valorilor
Valoarea de lichidare
Concluzia evaluatorului
Concluzie pe lucrare
Bibliografie

3. Introducere

Evaluarea este definită ca proces de determinare a valorii bunului la o data concretă, ţinând cont de factorii
interni și externi ce influenţează valoarea acestui bun.
Scopul oricărei evaluări este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile fundamentale ale evaluării
de piaţă presupune existenţa mai multor valori ale unui şi acelaşi bun.
Activitatea de evaluare este îndeplinită de către evaluator, el fiind o persoană fizică sau juridică cu studii
superioare în domeniul evaluării, studii economice sau juridice, cu o experiență de muncă nu mai mică de un an
și titular al certificatului de calificare. Evaluatorul desfășoară activitatea de evaluare numai în cadrul unei
întreprinderi de evaluare avînd licența corespunzătoare.
Cea mai mare influență asupra dezvoltării activității de evaluare în R. Moldova a avut-o Legea cu privire la
activitatea de evaluare. Pentru întîia dată evaluarea a fost declarată gen independent de activitate.
Legea examinează, de asemenea, procedura de eliberare și de retragere a cerificatului de calificare, modul
de atestare a evaluatorilor.

4.

Reglementarea activității de
evaluare
Cadrul juridic
Cadrul metodologic
Lege Nr. 989 din 18.04.2002 cu privire la activitatea
de evaluare
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobiliare Nr. 958 din 04.08.2003
Se dau noțiunile de bază ale activității de
evaluare, tipurile și scopurile evaluării, cazurile
de efectuare obligatorie a evaluării.
Reglementează metodele de evaluare și
specificul aplicării acestora în procesul de
evaluare.

5.

Dotarea tehnica
Caracteristica
fizica a bunului
imobil
Amplasament
Starea fizica a
bunului imobil
Caracteristica
fizica a bunului
imobil
Hotărârile arhitecturalconstructive
Clima
Seismicitatea
Nivelul apelor
subterane
Construcţii pe
roci
sedimentare
Caracteristici fizice
Politica fiscala
Zonarea
Servicii
comunale
Securitatea
Drumurile
Şcolile
Serviciul
antiincendiar
Factori interni
Factorii
Factorii naturali
naturali si
si de
de mediu
mediu
Cerinţe de baza
in procurare:
• De pământ
• Obiecte
imobiliare
• Întreprinderi
Tendinţe de
schimbare a nr.
populaţiei :
• Mărimea
familiei
• Natalitatea si
mortalitatea
Tendinţele
schimbării
nivelului
invatamintului
Nivelul
corupţiei.
Stilul si nivelul
vieţii
Factorii juridici
Situația
economică în
țară,la nivel
local
Situaţia
financiara
Nivelul
ocupaţiei
Mărimea
salariilor si a
veniturilor
Suprafaţa
lotului de
pământ vândut
Nr. obiectelor
propuse spre
vânzare
Impozitele
Factorii sociali
Factori economici
Factori externi

6.

Etapele procesului de evaluare:
Definirea misiunii de evaluare
Definirea obiectului evaluării; drepturile patrimoniale asupra obictului evaluării
Scopul evaluării; definiția tipului valorii estimate
Domeniul de aplicare a rezultatelor evaluării; condițiile limitative ce stau la baza evaluării
Colectarea și analiza datelor
Lucrările de colectare a informației; Lucrările de completare a formularului - tip
Lucrările de introducere a informațiilor în baza de date; Colectarea informației din dosarul de inventariere tehnică
Lucrările de colectare masivă și individual a informațiilor despre bunurile imobile comerciale; Colectarea informației cu ieșire pe teren
Analiza celei mai bune si eficiente utilizări
Aplicarea metodei de evaluare
metoda cheltuielilor
metoda veniturilor
metoda analizei comparative
Reconcilierea valorilor și estimarea valorii finale
Elaborarea raportului de evaluare

7.

Studiind piața am constatat că în raionul Hîncești
piața imobiliară și mai ales cea comercială este slab
dezvoltată comparativ cu cea a mun. Chișinău.
Cercetînd piața imobiliară pe mun. Chișinău și
raionul Hîncești am obținut următoarele date:
• Pe raionul Hîncești prețul mediu pentru un m2 de
suprăfață comercială este de 450€
• Pe mun. Chișinău prețul mediu pentru un m2 de
suprăfață comercială este de 850€

8. Raportul de evaluare

Raport de evaluare - act întocmit de evaluator, pe hîrtie sau pe suport electronic, la finele procesului de
determinare a valorii obiectului evaluării;
Evaluarea a fost efectuată рrin toate trei metode de evaluare folosite în рractică: metoda cheltuielilor,
metoda analizei comрarative a vînzărilor și metoda venitului.
Рartea a doua a tezei de diрloma este consacrată evaluării bunului imobil comercial situat în or.Hîncești pe
stada Alexandru cel Bun 92b. Suрrafaţa totală a clădirii evaluate este de 717,6 m 2, iar anul construcţiei fiind
1999.
Executînd această lucrare de diрloma am avut libertatea de a căuta de sine stătător informaţia necesară
evaluării, de a o aрlica în calcule, şi de a atrage atenţie la anumite momente sрecifice cazului dat.
Рrezenta lucrare se încheie cu exрunerea concluziilor referitoare la tema dată şi care se vor baza рe
evaluarea bunurilor imobiliare cu destinaţie comercială şi рe estimările valorii rezultate din metodele de
evaluare aрlicate.

9.

Date generale despre obiect
Denumirea
Clădirea comercială fără teren aferent, str. Alexandru cel Bun, 92b
or. Hîncești, r-nul Hîncești
Scopul evaluării
Evaluarea imobilului pentru expunerea pe piață
Destinaţia evaluării
Determinarea valorii de piaţă, valoarea de înlocuire şi valorii de lichidare
Comunicații de transport
Drum internațional Chișinău-Hînceşti-Leușeni
Drum internațional Chișinău-Hînceşti-Cahul
Numărul de nivele
Două nivele
Suprafaţa totală a construcţiei,m2
S = 717,6 m2
Volumul a construcţiei, m3,
V = 2152,8 m3
Numărul cadastral
53012060038.01
Anul construcţiei
1999
Data evaluării
06.06.2016
Data inspectării obiectelor
06.06.2016
Data întocmirii raportului
10.06.2016
Anul renovării
2014
Starea ecologică
Bună
Accesibilitatea transportului
Acces direct la drum asfaltat
Folosirea obiectului
Clădire comercială, magazin, prestarea servicilor

10.

Locul amрlasării obiectului cu număr cadastral: 53012060038

11. Metoda cheltuielilor

determină nivelul cheltuielilor necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar.
Vreconstituire = V x P x k1 x k2 x k3 x 1,15 x 1,25 x k4
=
7 184 404 lei
Unde:
Dacumulată
= 1 – (1 – Ufizică) x (1 – Dfuncţională) x (1 – Deconomică)
Unde:
Dacumulată
– mărimea deprecierii acumulate = 22,2%
– mărimea uzurii fizice ( Uc= )
Ufizică
Dfuncţională
– mărimea deprecierii funcţionale = 5%;
Deconomică
– mărimea deprecierii economice = 10%.
Vînl = Vrec x (100 - Da) : 100 = 5 589 466 lei
• V = 2152,8 m3 – volumul obiectului evaluării;
• P = 33,1 rub – preţul pentru 1 m3, la preţurile anului 1969;
• k1 =1,19 – coeficientul de indexare a preţurilor pentru
a. 1969 – 1984;
• k2 = 1,50 - coeficientul de indexare a preţurilor pentru
a.1984 – 1991;
• k3 = 32,744 - corelaţia dintre preţurile
a. 1991 – 2016 (trimestrul I);
• 1,15 - pentru cheltuieli indirecte;
• 1,25 - benificiul investitorului;
• k4 = 1,2 – inclusiv TVA;
Deci, valoarea de înlocuire, constituie 5 590 000 lei.

12. Metoda analizei comparative a vânzărilor

presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobiliar în
baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului
evaluării care au fost vândute recent şi ajustării preţurilor de
vânzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării
Vmedie ponderată = = 517,40 € / m2
Deci, valoarea calculată prin metoda analizei vînzărilor
comparabile constituie 8 216 000 lei.

13. Metoda venitului

presupune estimarea valorii bunului imobil in baza
veniturilor generate de bunurile imobile.
plata de arendă privind ofertele de dare în arendă a
spaţilor comerciale constituie
Unde,
7-10 € / m pe lună, deci în mediu 8 € / m .
2
2
R = 8 + 3,3 + 5 + 2,5 + 1 = 19,8 %
VON = 717,6 x 8 x 12 x 0,8 = 55 112 € / anual
Unde:
- suprafaţa obiectului arendat;
P –
k
R - rata de capitalizare
(R = ir/r + iia + iim + irc + imn = 19,8 %)
VON = S x P x 12 x k
S
Vmetoda venitului =
plata de arendă;
- coeficentul de deducere a spaţilor libere;
Vmv
ir/r - rata reală a rentabilităţi;
iia - rata inflaţiei anticipate;
iim - rata riscului investiţiei bunului imobil;
irc - rata de reîntoarcere a capitalului;
imn - rata menegementului neefectiv;
55 112
278343€
0,198
Vmv = 278 343 x 22,1281= 6 159 202 lei
Deci, valoarea obiectului calculat prin metoda venitului, constituie 6 160 000 lei.

14. Reconcilierea valorilor

Metoda mediei ponderente, prin folosirea coeficienţilor de pondere - pentru determinarea valorii finale este considerată
mult mai acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună decît altele. Procedura de ponderare poate să se
bazeze atît pe aplicarea coeficienţilor cît şi pe ponderarea relativă a rezultatelor
În opinia evaluatorului pentru cazul dat se aplică următorii coeficienţi:
K1
= 15% – Pentru valoarea calculată prin metoda cheltuelilor 5 590 000
K2
= 75% – Pentru valoarea calculată prin metoda vînzărilor comparabile 8 216 000
K3
= 10% – Pentru valoarea calculată prin metoda venitului 6 160 000
Aşadar, valoarea finală a obiectului constitue:
Valoarea de piață = 5 590 000 * 0,15 + 8 216 000 * 0,75 + 6 160 000* 0,10 = 7 616 500 lei.

15. Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forţată)

valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într-o
perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite de cele necesare pentru a
obţine cel mai bun preţ de piaţă.
VL V p * k L
Unde:
VP= 7 617 000
KL= 0,70
Deci, valoarea de lichidare (forţată) a clădirei comerciale fără teren aferent propusă spre evaluare, constituie 5 332 000 lei

16.

Pentru obiectul supus evaluării “Clădirea comercială fără teren aferent” din Republica Moldova, Raionul
Hînceşti, or. Hîncești, str. Alexandru cel Bun, 92b, intravilan care este înregistrat după S.R.L "AMIGRA",
53012060038, conform extrasului din Registrul bunurilor imobile amplasat pe terenul care îi aparține Primăriei
or. Hîncești, la data evaluării se propun următoarele valori, care pot fi propuse pentru expunerea pe piață.
Valoarea de piaţă – 7 617 000
(șapte milioane șase sute șaptesprezeci mii) lei
Valoarea de înlocuire – 5 590 000
(cinci milioane cinci sute nouăzeci mii) lei
Valoarea de lichidare – 5 332 000
(cinci milioane trei sute treizeci și două mii) lei

17. Concluzie

În urma elaborării lucrării date am constatat că stabilirea scopurilor evaluării și respectiv tipurilor de valori
prezintă o importanță majoră în efectuarea evaluării.
Pe parcursul lucrării am aplicat diferite noțiuni și termeni. Am stabilit importanța și actualitatea temelor
studiate în evaluare. Am efectuat analiza pieții imobiliare, astfel studiind situația pieții imobiliare am vazut structura
înregistrărilor bunurilor imobiliare în registrul bunurilor imobile pe întregul an 2015, structura tranzacțiilor pe piața
imobiliara din municipiul Chișinău și multe altele. M-am învățat să elaborez și să prelucrez diferite scheme,
diagrame, tabele. Mi-am aplicat cunoștințele în redactarea textului și elaborarea unui proiect de curs.
Un neajuns pe care l-am avut pe parcursul lucrării a fost informația de pe internet, ea fiind puțină, astfel eu
am fost nevoit să apelez la manualele din bibliotecă care nu pot fi găsite așa ușor. Un alt neajuns a fost ceea ca nu
sunt realizate statistici de tranzacții pe toate localitățile Moldovei, astfel n-am avut posibilitatea să studiez piața întro modalitate cît mai corectă, luînd în considerare ceea ca individual studiind piața și accesînd diferite pagini web,
nu obții un rezultat credibil. Totul se datoreaza acelui fapt ca vînzătorii plasează bunurile sale cu un preț mult mai
ridicat decît prețul real al bunului său.

18. Bibliografie

Codul Civil al Republicii Moldova, Nr. 1107-XV din 06.06.2002. Monitorul Oficial al R.M. nr. 82-86 din 22.06.2002
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile Nr. 958 din 04.08.2003
Legea cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989 din 18.04.2002
Legea cu privire la proprietate, nr. 459-XII din 22.01.1991
Standardele Internaţionale de Evaluare 2011
Standardele Internaţionale de Evaluare 2007
“Evaluarea Bunurilor Imobile/Teorie și practică” O.Buzu, A.Matcov. Chișinău,2003.
“Organizarea evaluării” O. Buzu
www.arfc.gov.md/conferinte_seminare/studii
www.statistica.md
www.gov.md/ro
www.case.md
www.date.gov.md
www.lara.md
www.imobile.md
www.casata.md