Особенности кадастрового учета и регистрации прав на общее имущество

1.

Особенности
кадастрового учета и
регистрации прав на
общее имущество
г. Пермь
1

2.

Общее имущество по Гражданскому кодексу РФ
Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении,
являются общим имуществом (далее – места общего пользования (МОП)) в таких здании или
сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением
случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 ГК РФ (ч.2 ст.141.4 ГК РФ).
К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические
этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,
обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши,
ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест
и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к
общему имуществу устанавливаются законом. (ч.2 ст.287.5 ГК РФ).
Собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее
имущество в таких здании или сооружении (ч.2 ст. 287.4 ГК РФ)
Если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или
сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для
обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении
(общее имущество). Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения,
машино-места может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при
строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест.
(ч.1 ст. 287.5 ГК РФ)

3.

Общее имущество по Жилищному кодексу РФ
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей
долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные
для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе
межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты,
коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные
коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме
оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и
предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей
собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные
для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий
физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не
принадлежащие отдельным собственникам машино-места
(ч.1 ст.36 ЖК РФ).

4.

Распоряжение общим имуществом
Собственники помещений, машино-мест в здании или сооружении совместно владеют, пользуются и в
установленных настоящим Кодексом или другим законом пределах распоряжаются общим имуществом в
здании или сооружении.
Доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании или
сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в
общей площади здания или сооружения.
Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее
имущество в здании или сооружении, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли
отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машино-место. Выдел в натуре доли
собственника помещения, машино-места в праве общей собственности на общее имущество в здании или
сооружении не допускается.
При отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в
праве собственности на общее имущество в здании или сооружении. (ст.287.5 ГК РФ)
ГК РФ
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных гражданским
законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех
собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. (ч.3 ст.36 ЖК РФ)
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких
собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование
иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
(ч.4 ст.36 ЖК РФ)
ЖК РФ

5.

Внесение сведений в ЕГРН
В кадастр недвижимости в качестве основных сведений об объекте
недвижимости вносятся сведения о том, что помещение в
соответствии с предусмотренными законодательством о
градостроительной деятельности документами, в том числе с
проектной документацией, предназначено для обслуживания всех
остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении
(далее - помещение вспомогательного использования) или такое
помещение относится к общему имуществу в многоквартирном
доме, если объектом недвижимости является помещение.
(п.19 ч.4 ст.8 Закона № 218-ФЗ)
В записи кадастра недвижимости о помещении указываются
следующие основные сведения: слова "общее имущество", если
помещение в соответствии с предусмотренными законодательством
Российской Федерации о градостроительной деятельности
документами, в том числе проектной документацией, предназначено
для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в
здании, сооружении.
(пп.19.1 п.36 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от
01.06.2021 N П/0241)

6.

Основания для внесения сведений в ЕГРН
В технический план вносятся следующие сведения:
Если помещение предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест
в здании, сооружении или помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, в
графе 3 строки 26 технического плана указываются соответственно слова "помещение
вспомогательного использования" или "общее имущество в многоквартирном доме". (п.50 Приказа
№П/0082 от 15.03.2022 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и
состава содержащихся в нем сведений» (далее – Требования к ТП)
Сведения об отнесении помещения к общему имуществу в многоквартирном доме или сведения о
том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной
деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для
обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении, путем
указания в строке 12 реквизита 1 раздела технического плана "Характеристики всех помещений,
машино-мест в здании, сооружении" слов "общее имущество в многоквартирном доме" или
"помещение вспомогательного использования" соответственно (п.53 Требований к ТП).
Нежилое помещение в здании или сооружении должно быть обособлено от других помещений и
иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота.
При внесении в технический план сведений о нежилых помещениях, в том числе относящихся к
общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в технический план не
подлежат внесению в качестве сведений о помещениях сведения о частях и элементах здания, не
отвечающих таким критериям (например, подъезд, лестничные клетки или площадки, лифтовые
шахты, каналы для инженерных коммуникаций и иные подобные части и элементы здания), а также
сведения об оборудовании (механическом, электрическом, санитарно-техническом и другом),
расположенном в многоквартирном доме или ином здании. (п.19 Требований к ТП).

7.

Государственная регистрация прав на общее имущество
Нежилое здание
Государственная регистрация прав общей долевой собственности на общее
имущество нежилых зданий осуществляется в общем порядке, предусмотренным
Законом о регистрации. При этом, документом, на основании которого может быть
осуществлена регистрация в указанном случае может являться, в том числе,
решение собственников помещений, машино-мест в нежилом здании.
В данном решении должен быть указан в виде простой правильной дроби
размер доли в праве, принадлежащий каждому участнику общей долевой
собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в здании
не являющемся МКД, пропорциональный доле общей площади принадлежащих ему
помещения, машино-места в общей площади этого здания. (абз. 3 п. 1 ст. 8.1 ГК РФ,
ч. 4 ст. 7, ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ, пунктов 52, 53 Порядка ведения ЕГРН,
утв.Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241).
Госпошлина за государственную регистрацию для физ.лиц - 2000 руб.,
для юр.лиц – 22000 руб. В случае обращения одного заявителя, госпошлина
уплачивается в полном объеме. Если обращается несколько заявителей – по
количеству участников общей долевой собственности. (п.22 ч.1 ст.333.33 НК РФ)
Государственная регистрация прав общей долевой собственности на общее
имущество МКД осуществляется на основании решения собственников помещений,
машино-мест в таком МКД.
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади
такого помещения.
Госпошлина за государственную регистрацию составляет 200 руб.
(п.22 ч.1 ст.333.33 НК РФ)
МКД

8.

Общее имущество по категориям
Многоквартирные дома и нежилые здания
Сведения о помещении в состав которого входят МОП внесены в
ЕГРН
МОП в составе квартиры
(стоит как самостоятельный
объект)
Снимается с учета с
прекращением права по
заявлению
правообладателя(ей) (ч.20
ст.70 Федерального закона
от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О
государственной
регистрации недвижимости»
(далее – Закон №218-ФЗ)
Нежилое помещение
МОП учтен как
самостоятельный
объект
МОП в составе
нежилого помещения
Снимается с учета
с прекращением
права по
заявлению
правообладателя(
ей) (ч.20 ст.70
Закона № 218-ФЗ)
При разделе
помещения МОП не
ставиться на учет в
качестве
самостоятельного
объекта (исключается
из состава
помещения)
Сведения подлежат внесению в ЕГРН
(новый объект)
Сведения вносятся на основании
разрешения на ввод

9.

Жизненные ситуации по МОП в МКД
Обращаются за постановкой на кадастровый учет и
регистрацией прав мест общего пользования в квартире как
на самостоятельный объект
В соответствии с ч.20 ст.70 Закона № 218-ФЗ места общего
пользования в квартире не являются самостоятельным
объектом недвижимости, кадастровый учет таких помещений
не осуществляется.
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат
на праве общей долевой собственности помещения в данной
квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты
(далее - общее имущество в коммунальной квартире) (ст.41 ЖК
РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в
коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире
пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в
коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире
следует судьбе права собственности на указанную комнату.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей
собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее
имущество в данной квартире, а также совершать иные действия,
влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права
собственности на указанную комнату (ст.42 ЖК РФ).

10.

Жизненные ситуации по МОП в МКД
Места общего пользования в квартире стоят на
кадастровом учете как самостоятельный объект
недвижимости и зарегистрировано право общей
долевой собственности
Сведения
о
помещениях
вспомогательного
использования могут быть сняты с кадастрового учета
в порядке, определенном ч. 20 ст. 70 Закона № 218ФЗ (в связи с исключением из числа недвижимых
вещей) на основании заявлению лица, указанного в
ЕГРН в качестве собственника, либо всех
собственников, если в ЕГРН зарегистрировано право
общей долевой собственности.
Правообладателям необходимо обратиться с заявлением о снятии с кадастрового учета и
прекращением права собственности на данное помещение в рамках единого окна
ОДНОВРЕМЕННО всем без предоставления акта обследования и оплаты государственной
пошлины.

11.

Жизненные ситуации по МОП в нежилом здании
Места общего пользования в нежилом здании стоят на
кадастровом учете как самостоятельный объект
недвижимости и зарегистрировано право общей долевой
собственности
Сведения о помещениях вспомогательного использования
в нежилых зданиях (в частности, межквартирных
лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых и иных
шахт, коридоров, инженерных коммуникаций, иного
оборудования (механического, электрического, санитарнотехнического и другого оборудования) могут быть сняты с
кадастрового учета в порядке, определенном ч. 20 ст. 70
Закона № 218-ФЗ (в связи с исключением из числа
недвижимых вещей) на основании заявления лица,
указанного в ЕГРН в качестве собственника либо всех
собственников, если в ЕГРН зарегистрировано право
общей долевой собственности.
Правообладателям необходимо обратиться с заявлением о снятии с кадастрового учета и
прекращением права собственности на данное помещение в рамках единого окна
ОДНОВРЕМЕННО всем без предоставления акта обследования и оплаты государственной
пошлины.

12.

Жизненные ситуации по МОП в нежилом здании
На кадастровом учете стоит помещение (без
сведений об отнесении его к местам общего
пользования) и зарегистрировано право
единоличной собственности, но фактически
является общим имуществом.
1. Провести общее собрание собственников помещений
в здании отразить в протоколе решение об отнесении
данного помещения к местам общего пользования с
подготовкой документа об определении долей в праве
каждого собственника помещений.
3.
Собственнику
помещения
обратиться
с
заявлением о прекращении права собственности и с
заявлением о регистрации права общей долевой
собственности (с указанием доли в праве).
Одновременного обращения всех сособственников
не требуется! Должна быть оплачена
государственная пошлина в размере 22 000 (для
ЮЛ) и 2000 (для ФЛ)
ВАЖНО!
2. Внести в Единый государственный реестр
недвижимости сведения о том, что помещение
предназначено для обслуживания всех остальных
помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении
(далее - помещение вспомогательного использования)
на основании подготовленного кадастровым инженером
технического плана. Основанием для подготовки
технического
плана
будет
являться
проектная
документация, либо декларация, подготовленная на
основании протокола общего собрания собственников
помещений в здании.

13.

Жизненные ситуации по МОП в нежилом здании
На кадастровом учете стоит помещение и зарегистрировано
право собственности в состав помещения входит общее
имущество (лестницы и лестничные площадки).
Правообладатель провел капитальный ремонт и делит
помещения, исключая места общего пользования.
1. Обратиться за подготовкой технического плана к кадастровому
инженеру. Основанием для подготовки технического плана будет
являться проектная документация. Технический план должен быть
подготовлен на образуемые помещения, за исключением общего
имущества (лестницы и лестничные площадки). Данные помещения
исключаются из состава исходного.
2. Собственнику помещения обратиться с заявлением о постановке
на кадастровый учет и регистрацией прав на вновь образуемые
помещения в рамках единого окна.
Технический план готовится один на все вновь образуемые
помещения.
Должна быть оплачена государственная пошлина в размере 22 000
(для ЮЛ) и 2000 (для ФЛ)
ВАЖНО!

14.

Единый справочный
телефон
8-800-100-34-34
https://rosreestr.gov.ru/